Acheter un terrain aux USA en groupe : opportunité ou piège fiscal en 2025 ?

✍️ Pourquoi Acheter un terrain aux USA en groupe
Acheter un bien immobilier à plusieurs, entre amis ou en famille, séduit de plus en plus d’investisseurs français. Le rêve d’une résidence secondaire partagée ou d’un investissement foncier au rendement prometteur devient accessible grâce à cette stratégie. Mais lorsqu’il s’agit d’acheter un terrain aux USA en groupe, les enjeux dépassent largement la simple répartition des frais. Fiscalité, organisation juridique, litiges potentiels… un projet mal structuré peut vite tourner au casse-tête.
En 2025, de nombreux Français expatriés ou en quête de diversification patrimoniale explorent cette piste séduisante. Pourtant, derrière l’apparente simplicité d’un achat groupé se cachent des pièges fiscaux et juridiques méconnus, souvent négligés par les non-résidents. L’objectif de cet article est de vous fournir un cadre clair, accessible, et adapté à votre situation pour sécuriser ce type d’opération aux États-Unis.
🔹 À propos de Thibaut Guéant
Thibaut Guéant est le co-fondateur de LandQuire, une société américaine spécialisée dans l’investissement foncier à haut rendement. Entrepreneur français installé à Miami depuis plus de 10 ans, il a levé plus de 40 millions de dollars depuis 2021 et piloté plus de 130 opérations foncières à travers les États-Unis.
Expert en stratégie patrimoniale et en land entitlement, Thibaut combine analyse de données, réseau local et rigueur réglementaire pour offrir aux investisseurs francophones des placements tangibles, rentables et transparents.
📈 En 2023, LandQuire a enregistré 22 % de rendement moyen annuel, avec un modèle sans dette, des contrôles rigoureux sur chaque projet, et un ticket d’entrée dès 100 000 $.
🌍 Avec 60 collaborateurs répartis dans 4 pays, son équipe identifie en temps réel les meilleures opportunités foncières dans les 3 143 comtés des États-Unis.
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Chez LandQuire, nous croyons que l’investissement foncier ne doit pas être réservé à une élite initiée.
C’est pourquoi nous mettons à votre disposition une équipe hautement qualifiée, combinant l’expertise de l’immobilier, de la technologie et de l’analyse de données, pour vous accompagner dans chaque étape de votre projet.
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Pourquoi de plus en plus de Français achètent un terrain aux USA à plusieurs ?
Face à la flambée des prix de l’immobilier en France et à la complexité croissante pour accéder au crédit, nombreux sont ceux qui se tournent vers les États-Unis pour acquérir un terrain en groupe. Cette stratégie permet non seulement de réduire le budget individuel, mais aussi de mutualiser les frais et de diversifier les profils de risque.
Ce type d’achat attire plusieurs profils :
- Des familles qui souhaitent construire un bien de vacances commun ou un projet locatif
- Des amis d’enfance ou expatriés qui unissent leurs forces pour investir dans un terrain à développer
- Des groupes d’investisseurs débutants cherchant à faire un premier pas sécurisé sur le sol américain
En optant pour un achat collectif, les Français à l’étranger ou résidant en métropole accèdent à des terrains plus grands, souvent mieux situés, et parfois déjà viabilisés. Le rêve américain devient alors un projet réalisable à plusieurs, pour peu que les règles du jeu soient claires dès le départ.
Mais attention : si les avantages sont nombreux, les risques le sont aussi. Sans cadre juridique adapté, un désaccord familial peut bloquer la revente pendant des années. Une erreur de montage fiscal peut vous coûter cher en impôts et formalités.
Les formes d’achat en groupe aux États-Unis
Acheter un terrain à plusieurs aux États-Unis peut se faire de plusieurs manières, mais toutes ne se valent pas en termes de sécurité, de fiscalité ou de flexibilité. Voici les 3 grandes structures les plus utilisées par les investisseurs non-résidents ou expatriés.
🟨 1. L’indivision classique (à éviter)
L’indivision consiste à inscrire plusieurs noms directement sur le titre de propriété. C’est la méthode la plus simple en apparence… mais aussi la plus risquée :
- Chaque co-propriétaire est solidairement responsable
- Toute décision (vente, amélioration, location…) nécessite l’accord unanime
- En cas de décès ou de conflit, le terrain peut rester bloqué juridiquement pendant des années
🚫 Solution déconseillée sauf en cas de lien familial très fort et durable.
🟨 2. La LLC (Limited Liability Company) – recommandée
Créer une LLC permet d’encadrer l’achat, de structurer les parts de chaque membre, et de prévoir les conditions de sortie. C’est la méthode préférée des groupes sérieux ou familiaux organisés.
Grâce à ce montage, chaque associé peut être clairement identifié au sein de la société, avec un pourcentage de détention défini par avance. En cas de revente du terrain, de décès d’un membre ou de désaccord, les modalités sont anticipées dans les statuts. Une LLC permet aussi de gérer plus facilement la fiscalité, notamment en choisissant l’imposition à l’IR (transparence fiscale) ou à l’IS selon les objectifs du groupe. Ce cadre juridique est aujourd’hui le plus utilisé par les investisseurs internationaux souhaitant sécuriser un projet commun.
✅ Avantages :
- Responsabilité limitée
- Fiscalité optimisée (transparente ou société selon option)
- Possibilité d’ajouter ou retirer un membre facilement
- Compatible avec la revente et les successions
💡 LandQuire recommande systématiquement cette approche, et accompagne ses clients dans la création de leur LLC adaptée.
🟨 3. Le Family Trust ou partenariat informel – risqué
Certains groupes créent un Trust familial ou réalisent un accord verbal sans structure officielle. Cette solution est rapide mais extrêmement risquée en cas de désaccord, de décès ou de changement de situation personnelle ou patrimoniale.
Sans cadre juridique clair, la propriété du terrain peut devenir floue, rendant la revente, la succession ou même la gestion quotidienne très complexes. En l’absence de statuts ou de contrat formel, les conflits entre co-acquéreurs peuvent bloquer tout projet. De plus, en cas de litige, la justice américaine privilégie les structures déclarées. Un simple désaccord peut donc se transformer en procès long et coûteux. Pour un achat à plusieurs, une formalisation est indispensable.
⚠️ Pas de reconnaissance juridique claire des parts
⚠️ Impossibilité d’organiser fiscalement les bénéfices
⚠️ Très difficile à revendre sans blocage
📊 Tableau comparatif des formes d’achat en groupe
Critères | Indivision classique | LLC (recommandée) | Trust / Informel |
---|---|---|---|
Facilité de mise en place | ✅ Simple | ⚠️ Nécessite un cadre | ✅ Très simple |
Sécurité juridique | ❌ Faible | ✅ Élevée | ❌ Aucune |
Fiscalité optimisée | ❌ Non | ✅ Oui | ❌ Floue |
Gestion des sorties / revente | ❌ Bloquée | ✅ Prévue contractuellement | ❌ Chaotique |
Adapté aux non-résidents | ⚠️ Partiellement | ✅ Oui | ❌ Non |
Tableau comparatif : acheter seul vs à plusieurs
Avant de se lancer dans l’achat groupé d’un terrain aux États-Unis, il est essentiel de comparer les deux approches. Voici un résumé des forces et faiblesses de chacune pour mieux orienter votre projet selon votre profil, vos objectifs et votre capacité à gérer collectivement un investissement.
📊 Comparatif synthétique
Critères | Achat seul | Achat en groupe |
---|---|---|
Budget d’entrée | Plus élevé | Réduit grâce à la répartition |
Décision rapide | Oui, liberté totale | Soumise au consensus des membres |
Simplicité administrative | ✅ Très simple | ⚠️ Plus complexe à structurer |
Responsabilité juridique | Individuelle, maîtrisée | Partagée, nécessite un cadre clair |
Fiscalité | Prévisible, personnalisée | Doit être planifiée collectivement |
Souplesse pour revendre | Immédiate (si seul propriétaire) | Dépend de l’accord ou du contrat |
Relations humaines | Pas de dépendance | Risque de tensions ou conflits |
Partage des charges | Totalement à votre charge | Répartition proportionnelle |
Rentabilité nette | Concentrée sur un seul investisseur | Mutualisée, mais réduite par les frais de gestion |
💡 Le choix dépend de votre projet. Si vous êtes prêt à déléguer, à structurer une entente claire et à collaborer, l’achat en groupe peut être une réelle opportunité. Sinon, un achat en solo reste plus simple mais demande un budget supérieur.
Les pièges fiscaux à éviter absolument
Acheter un terrain aux États-Unis en groupe peut sembler être une opération gagnante à première vue, mais sans encadrement fiscal, elle peut rapidement se transformer en cauchemar administratif — et en lourdes pénalités.
Voici les principales erreurs à ne pas commettre :
❌ 1. Ignorer les règles de fiscalité croisée (France / USA)
Beaucoup de Français pensent que seule la fiscalité américaine s’applique. C’est faux.
Les revenus issus d’un bien détenu aux USA (plus-value, location, revente) peuvent être imposés dans les deux pays.
Sans convention fiscale bien interprétée, vous risquez :
- une double imposition,
- une mauvaise déclaration en France (impôt sur les sociétés si achat mal structuré),
- ou même un redressement sur les plus-values non anticipées.
❌ 2. Partager le terrain “à l’amiable”, sans cadre légal
Des familles ou amis achètent ensemble un terrain et répartissent oralement les responsabilités.
Problème : en l’absence de contrat écrit, la moindre incompréhension peut générer des tensions, bloquer les décisions ou freiner la revente. Sans structure claire, les obligations fiscales et juridiques deviennent floues et chacun s’expose à des risques personnels en cas de litige, d’impayé ou de décès.
- aucune traçabilité,
- aucune preuve de répartition équitable des charges,
- aucun droit en cas de litige ou décès d’un des co-acquéreurs.
❌ 3. Créer une structure sans la déclarer aux impôts français
Une LLC américaine, si elle n’est pas déclarée dans la déclaration 3916 bis en France, peut être assimilée à une tentative de dissimulation d’actif à l’étranger.
💸 Résultat : sanctions fiscales lourdes, amendes forfaitaires et contrôle fiscal renforcé.
❌ 4. Sous-estimer l’impact fiscal en cas de revente
Si vous revendez un terrain en groupe, comment est calculée la plus-value ?
Qui la déclare ? En France ? Aux USA ?
Et surtout : à quel taux ?
Sans contrat clair, les plus-values peuvent être imposées à tort au taux des sociétés (25 %) au lieu du régime des particuliers.
✅ Conseil LandQuire : La bonne pratique
- Créer une LLC dédiée à l’achat du terrain
- Prévoir un Operating Agreement qui définit les parts, droits de vote, clause de sortie, etc.
- Se faire accompagner par un conseiller fiscal connaissant les deux juridictions
📌 C’est ce que nous mettons en place pour chaque projet client LandQuire avec achat collectif.
Témoignage de cas client : deux familles face à deux résultats opposés
❌ Cas n°1 : Jean et Sarah, un projet familial qui tourne au blocage
Thierry et Philippe, deux frères expatriés, ont acheté avec leurs conjoints un terrain au Texas en 2022, en indivision simple.
L’objectif : construire deux tiny homes côte à côte pour en faire des résidences locatives. Mais rapidement, les tensions apparaissent :
- L’un souhaite vendre, l’autre non.
- Aucun accord formalisé sur les dépenses ou la répartition des loyers.
- Le décès du père commun crée un problème de succession sur la part transmise.
➡️ Résultat : terrain invendable sans jugement. Plus d’un an de procédure. Charges fiscales qui s’accumulent.
✅ Cas n°2 : Sophie et Marc, un investissement clair avec LandQuire
Sophie (enseignante à Montréal) et Marc (kiné à Bordeaux) ont investi dans un terrain à Corpus Christi avec deux couples d’amis.
Encadrés par LandQuire :
- Ils ont créé une LLC dédiée, avec Operating Agreement clair
- Chaque membre détient une part égale définie légalement
- Le terrain est viabilisé, prêt pour un projet de revente ou construction future
- Un membre est désigné gestionnaire avec pouvoir limité (gestion administrative)
➡️ Résultat : zéros litiges, fiscalité anticipée, plus-value potentielle de +18 % dans 3 ans, et sérénité pour tous.
🧠 La différence ne vient pas que du terrain… mais du cadre dans lequel il est acquis.
Comment sécuriser un achat de terrain en groupe avec LandQuire
Chez LandQuire, nous savons que les projets d’achat collectif sont souvent portés par la confiance entre amis ou membres d’une même famille. Mais dans l’environnement juridique et fiscal américain, la confiance ne suffit pas : il faut des règles claires et un accompagnement professionnel.
Voici comment nous aidons nos clients à sécuriser leur investissement à plusieurs :
✅ 1. Accompagnement juridique personnalisé
- Création de LLC sur mesure, adaptée au nombre de membres et à la structure familiale ou amicale
- Rédaction d’un Operating Agreement clair : rôle de chacun, décisions collectives, entrée/sortie d’un associé, succession
- Coordination avec des avocats spécialisés aux USA (partenaires de LandQuire)
✅ 2. Choix de terrains adaptés à un achat en groupe
- Superficies généreuses permettant des divisions futures (split lots)
- Zoning compatible avec la construction multiple ou projets mixtes
- Terrains viabilisés ou pré-validés pour une revente facile
✅ 3. Optimisation fiscale et administrative
- Conseils pour éviter la double imposition France/États-Unis
- Préparation des documents à joindre à la déclaration fiscale française (LLC, comptes à l’étranger, etc.)
- Simulation des plus-values futures par type de structure juridique
✅ 4. Suivi personnalisé et relations humaines
- Chaque groupe est accompagné par un Investor Relations Director dédié
- Disponibilité pour répondre aux questions collectives ou individuelles
- Accès à un tableau de bord partagé pour suivre l’évolution du projet
🧭 Acheter un terrain aux USA en groupe devient une opportunité maîtrisée lorsque chaque détail est anticipé et sécurisé. C’est exactement ce que propose LandQuire à ses clients.
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Vous avez un projet d’achat de terrain avec un ami, un membre de votre famille ou un groupe d’investisseurs ? Vous vous demandez comment structurer juridiquement cette acquisition, éviter les erreurs fiscales, ou tout simplement trouver un terrain adapté à une détention partagée ?
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🔒 Ce que vous obtenez gratuitement :
- Un échange avec un conseiller LandQuire expert des montages collectifs
- Un diagnostic fiscal et juridique de votre situation (LLC, indivision, trust…)
- Une présélection de terrains adaptés à l’investissement en groupe
- Des conseils personnalisés selon votre pays de résidence et vos objectifs
Investir à plusieurs aux États-Unis peut être une formidable aventure… ou un casse-tête fiscal si rien n’est cadré.
Chez LandQuire, nous transformons votre idée en projet structuré, sécurisé et prêt à performer.
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FAQ : Acheter un terrain en groupe aux USA – Questions fréquentes
❓ Peut-on acheter un terrain aux USA à plusieurs sans créer de société ?
Oui, c’est possible via l’indivision, mais cela comporte des risques juridiques et fiscaux élevés. En cas de désaccord ou de succession, la gestion peut devenir très complexe. La création d’une LLC est fortement recommandée pour encadrer la détention à plusieurs.
❓ Quelle structure juridique choisir pour acheter en famille ou entre amis ?
La solution la plus courante et sécurisée est la LLC (Limited Liability Company). Elle permet de définir clairement les parts, la gouvernance et la gestion des sorties. D’autres options comme le trust ou le partenariat informel existent, mais sont à éviter sans conseil juridique.
❓ Est-ce que je peux acheter avec des personnes vivant dans différents pays ?
Oui. Une LLC peut regrouper des membres résidant dans différents pays, y compris la France, le Canada, la Belgique ou les DOM-TOM. Il faudra cependant anticiper la fiscalité croisée et s’assurer que chaque membre respecte les obligations déclaratives locales.
❓ Comment éviter les litiges dans un achat groupé ?
En structurant le projet dès le départ :
- Contrat de détention clair (Operating Agreement)
- Règles de sortie / rachat de parts anticipées
- Rôle défini pour la gestion quotidienne
LandQuire vous accompagne précisément sur ces points.
❓ Quelles sont les erreurs à éviter absolument dans un achat collectif ?
- Acheter en indivision sans contrat
- Ne pas déclarer la structure à l’administration fiscale française
- Répartir les charges “à l’oral”
- Sous-estimer les coûts ou ne pas prévoir la revente