Comprar terrenos en grupo en EE.UU.: ¿oportunidad o trampa fiscal en 2025?
✍️ Por qué comprar terrenos en grupo en EE.UU.
Cada vez son más los inversores franceses que compran inmuebles con amigos o familiares. Es una estrategia que hace accesible el sueño de una segunda residencia compartida o de una prometedora inversión inmobiliaria. Pero cuando se trata de comprar en grupo un terreno en Estados Unidos, lo que está en juego va mucho más allá del simple reparto de los gastos. Fiscalidad, organización jurídica, posibles litigios... un proyecto mal estructurado puede convertirse rápidamente en un quebradero de cabeza.
En 2025, muchos franceses expatriados o que buscan diversificar su patrimonio exploran esta atractiva opción. Sin embargo, tras la aparente sencillez de una compra en grupo se esconden escollos fiscales y jurídicos poco conocidos que los no residentes suelen pasar por alto. El objetivo de este artículo es proporcionarle un marco claro y accesible, adaptado a su situación, para asegurar este tipo de transacción en Estados Unidos.
Acerca de Thibaut Guéant
Thibaut Guéant es cofundador de LandQuire, una empresa estadounidense especializada en inversiones inmobiliarias de alta rentabilidad. Empresario francés afincado en Miami desde hace más de 10 años, ha recaudado más de 40 millones de dólares desde 2021 y gestionado más de 130 operaciones inmobiliarias en todo Estados Unidos.
Experto en estrategia patrimonial y derecho de superficie, Thibaut combina el análisis de datos, una red local y el rigor normativo para ofrecer a los inversores francófonos inversiones tangibles, rentables y transparentes.
📈 En 2023, LandQuire registró una rentabilidad media anual del 22%, con un modelo sin deuda, rigurosos controles en cada proyecto y un ticket de entrada a partir de 100.000 dólares.
🌍 Con 60 empleados en 4 países, su equipo identifica en tiempo real las mejores oportunidades de terrenos en los 3.143 condados de Estados Unidos.
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¿Por qué cada vez son más los franceses que compran terrenos en Estados Unidos?
Ante la escalada de los precios inmobiliarios en Francia y la creciente complejidad del acceso al crédito, muchas personas recurren a Estados Unidos para comprar terrenos en grupo. Esta estrategia no sólo reduce los presupuestos individuales, sino que también agrupa los costes y diversifica los perfiles de riesgo.
Este tipo de compra atrae a varios perfiles:
- Familias que buscan construir una propiedad de vacaciones compartida o un proyecto de alquiler
- Amigos de la infancia o expatriados que se unen para invertir en un terreno urbanizable
- Grupos de inversores primerizos que buscan dar un primer paso seguro en suelo estadounidense
Al optar por una compra en grupo, los franceses residentes en el extranjero o en Francia continental tienen acceso a parcelas más grandes, a menudo en mejores ubicaciones y, en ocasiones, ya dotadas de servicios. El sueño americano se convierte así en un proyecto realizable por varias personas, siempre que las reglas del juego estén claras desde el principio.
Pero cuidado: aunque hay muchas ventajas, también hay riesgos. Sin un marco jurídico adecuado, un desacuerdo familiar puede bloquear la reventa durante años. Un error en las disposiciones fiscales podría costarte caro en impuestos y otros trámites.
Compras en grupo en Estados Unidos
Hay varias formas de comprar terrenos en Estados Unidos, pero no todas son iguales en términos de seguridad, fiscalidad o flexibilidad. He aquí las 3 estructuras principales más utilizadas por los inversores no residentes o expatriados.
🟨 1. Copropiedad clásica (debe evitarse)
La copropiedad consiste en inscribir varios nombres directamente en el título de propiedad. A primera vista, es el método más sencillo... pero también el más arriesgado:
- Cada copropietario es responsable solidario de
- Cualquier decisión (venta, mejora, alquiler, etc.) requiere el acuerdo unánime de todas las partes.
- En caso de fallecimiento o conflicto, la tierra puede permanecer legalmente bloqueada durante años.
🚫 No se recomienda a menos que exista un vínculo familiar muy fuerte y duradero.
🟨 2. LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada) - recomendada
La creación de una SRL permite controlar la compra, estructurar las participaciones de cada miembro y prever las condiciones de salida. Es el método preferido para los grupos familiares serios u organizados.
Gracias a este acuerdo, cada socio puede ser identificado claramente dentro de la empresa, con un porcentaje de participación definido de antemano. En caso de reventa del terreno, fallecimiento de un socio o desacuerdo, los acuerdos se establecen de antemano en los estatutos. Una SRL también facilita la gestión de las cuestiones fiscales, en particular al poder elegir entre tributar sobre la base del impuesto sobre la renta (transparencia fiscal) o del impuesto de sociedades (IS), en función de los objetivos del grupo. Este marco jurídico es actualmente el más utilizado por los inversores internacionales que desean asegurar un proyecto común.
✅ Ventajas :
- Responsabilidad limitada
- Fiscalidad optimizada (transparente o de sociedades según opción)
- Los miembros pueden añadirse o eliminarse fácilmente
- Compatible con la reventa y la herencia
💡 LandQuire recomienda sistemáticamente este enfoque, y apoya a sus clientes en la creación de su LLC a medida.
🟨 3. Fideicomiso familiar o asociación informal - arriesgado
Algunos grupos crean un fideicomiso familiar o llegan a un acuerdo verbal sin ninguna estructura formal. Esta solución es rápida pero extremadamente arriesgada en caso de desacuerdo, fallecimiento o cambio de circunstancias personales o patrimoniales.
Sin un marco jurídico claro, la propiedad de la tierra puede llegar a ser confusa, lo que hace muy compleja la reventa, la sucesión o incluso la gestión cotidiana. A falta de estatutos o de un contrato formal, las disputas entre copropietarios pueden bloquear cualquier proyecto. Además, en caso de litigio, el sistema jurídico estadounidense favorece las estructuras declaradas. Por tanto, un simple desacuerdo puede convertirse en un juicio largo y costoso. Si va a comprar para varias personas, es esencial disponer de un contrato formal.
⚠️ No hay un reconocimiento jurídico claro de las acciones
⚠️ Imposibilidad de organizar los beneficios a efectos fiscales
⚠️ Muy difícil de vender sin bloqueo
📊 C uadro comparativo de las formas de compra en grupo
| Criterios | Copropiedad tradicional | LLC (recomendado) | Confianza / Informal |
|---|---|---|---|
| Fácil de instalar | ✅ Simple | ⚠️ Requiere un marco | ✅ Muy sencillo |
| Seguridad jurídica | ❌ Bajo | ✅ Alta | ❌ Ninguno |
| Fiscalidad optimizada | ❌ No | ✅ Sí | ❌ Borrosa |
| Gestión de salida / reventa | ❌ Bloqueado | ✅ Acordado contractualmente | ❌ Caótico |
| Adecuado para no residentes | ⚠️ Parcialmente | ✅ Sí | ❌ No |
Cuadro comparativo: comprar solo frente a comprar acompañado
Antes de embarcarse en una compra colectiva de terrenos en Estados Unidos, es esencial comparar los dos enfoques. He aquí un resumen de los puntos fuertes y débiles de cada uno, para que pueda orientar mejor su proyecto en función de su perfil, sus objetivos y su capacidad para gestionar colectivamente una inversión.
📊 Comparación sintética
| Criterios | Comprar solo | Compras en grupo |
|---|---|---|
| Presupuesto de entrada | Más alto | Reducción gracias a la distribución |
| Decisión rápida | Sí, libertad total | Sujeto al consenso de los miembros |
| Simplicidad administrativa | ✅ Muy sencillo | ⚠️ Estructura más compleja |
| Responsabilidad jurídica | Individual, controlado | Compartida, requiere un marco claro |
| Fiscalidad | Previsible, personalizado | Debe planificarse colectivamente |
| Flexibilidad para revender | Inmediato (si es propietario único) | Depende del acuerdo o contrato |
| Relaciones humanas | Sin dependencia | Riesgo de tensión o conflicto |
| Reparto de la carga | Completamente a tu costa | Distribución proporcional |
| Rentabilidad neta | Concentrado en un único inversor | Mutualizado, pero reducido por los costes de gestión |
💡 La elección depende de tu proyecto. Si estás preparado para delegar, estructurar un acuerdo claro y trabajar juntos, la compra en grupo puede ser una verdadera oportunidad. De lo contrario, una compra en solitario es más sencilla pero requiere un presupuesto más elevado.
Trampas fiscales a evitar
Comprar terrenos en Estados Unidos como parte de un grupo puede parecer a primera vista un trato ventajoso, pero sin un marco fiscal, puede convertirse rápidamente en una pesadilla administrativa... y en fuertes sanciones.
He aquí los principales errores que no hay que cometer:
❌ 1. ignorar las normas de imposición cruzada (Francia / EE.UU.)
Muchos franceses piensan que sólo se aplica el impuesto estadounidense. Esto no es cierto.
Los ingresos procedentes de bienes inmuebles poseídos en EE.UU. (plusvalías, alquiler, reventa) pueden tributar en ambos países.
Sin un convenio fiscal bien interpretado, corre el riesgo de..:
- doble imposición,
- Declaración incorrecta en Francia (impuesto de sociedades si la compra está mal estructurada),
- o incluso un ajuste sobre plusvalías imprevistas.
❌ 2. Compartir la tierra "amistosamente", sin un marco jurídico.
Familias o amigos compran juntos un terreno y se reparten las responsabilidades verbalmente.
El problema es que, sin un contrato escrito, el más mínimo malentendido puede generar tensiones, bloquear decisiones o ralentizar la venta. Sin una estructura clara, las obligaciones fiscales y legales se difuminan y todos se exponen a riesgos personales en caso de litigio, impago o fallecimiento.
- sin trazabilidad,
- ninguna prueba de reparto equitativo de la carga,
- ningún derecho en caso de litigio o fallecimiento de uno de los copropietarios.
❌ 3. Crear una estructura sin declararla a las autoridades fiscales francesas.
Si una LLC estadounidense no se declara en la declaración 3916 bis en Francia, puede tratarse como un intento de ocultar activos en el extranjero.
💸 Resultado: fuertes sanciones fiscales, multas fijas y aumento de las inspecciones fiscales.
❌ 4. Subestimar el impacto fiscal en caso de reventa.
Si vende un terreno como parte de un grupo, ¿cómo se calcula la plusvalía?
¿Quién la declara? ¿En Francia? ¿En EE.UU.?
Y sobre todo: ¿a qué tipo?
Sin un contrato claro, las plusvalías pueden tributar erróneamente al tipo de sociedades (25%) en lugar de al tipo individual.
✅ Conseil LandQuire: Buenas prácticas
- Crear una SRL dedicada a la compra del terreno
- Redactar un acuerdo de explotación en el que se definan las acciones, los derechos de voto, las cláusulas de salida, etc.
- Ir acompañado de un asesor fiscal familiarizado con ambas jurisdicciones
📌 Esto es lo que ponemos en marcha para cada proyecto de cliente LandQuire con compra colectiva.
Estudio de un caso: dos familias con resultados opuestos
❌ Caso 1: Juan y Sara, un proyecto familiar que se paraliza.
Thierry y Philippe, dos hermanos expatriados, y sus cónyuges compraron en 2022 un terreno en Texas, en copropiedad.
El objetivo era construir dos casas diminutas una al lado de la otra como residencias de alquiler. Pero pronto surgieron tensiones:
- Uno quiere vender, el otro no.
- No existe un acuerdo formal sobre los gastos o el reparto de las rentas.
- El fallecimiento del padre común crea un problema sucesorio respecto a la parte transmitida.
➡️ Resultado: terreno invendible sin sentencia. Más de un año de procedimientos. Se acumulan las cargas fiscales.
✅ Caso 2: Sophie y Marc, una inversión clara con LandQuire
Sophie (profesora en Montreal) y Marc (fisioterapeuta en Burdeos) han invertido en un terreno en Corpus Christi con dos parejas de amigos.
Supervisado por LandQuire:
- Han creado una sociedad de responsabilidad limitada específica, con un acuerdo de funcionamiento claro.
- Cada miembro posee una parte igual definida por la ley
- La parcela cuenta con todos los servicios y está lista para su reventa o futura construcción.
- Un miembro es nombrado gerente con poderes limitados (gestión administrativa)
➡️ Resultado: cero litigios, fiscalidad anticipada, plusvalías potenciales del +18% en 3 años y tranquilidad para todos.
🧠 La diferencia no viene sólo del terreno... sino del marco en el que se adquiere.
Cómo garantizar la compra de terrenos en grupo con LandQuire
En LandQuire, sabemos que los proyectos de compra en grupo suelen estar impulsados por la confianza entre amigos o miembros de una misma familia. Pero en el entorno legal y fiscal estadounidense, la confianza no es suficiente: se necesitan normas claras y orientación profesional.
Así es como ayudamos a nuestros clientes a asegurar su inversión con una serie de socios:
✅ 1. Apoyo jurídico personalizado
- Creación de SRL a medida, adaptada al número de miembros y a la estructura familiar o de amistad
- Redactar un acuerdo de funcionamiento claro: papel de cada socio, decisiones colectivas, entrada/salida de un socio, sucesión, etc.
- Coordinación con abogados especializados en EE.UU. (socios de LandQuire)
✅ 2. Elección de terrenos aptos para la compra en grupo
- Superficies generosas para futuras divisiones (parcelas divididas)
- Zonificación compatible con proyectos de construcción múltiple o mixtos
- Parcelas revisadas o preaprobadas para facilitar la reventa
✅ 3. Optimización fiscal y administrativa
- Consejos para evitar la doble imposición entre Francia y Estados Unidos
- Preparación de los documentos que deben adjuntarse a la declaración de la renta francesa (SRL, cuentas en el extranjero, etc.)
- Simulación de futuras plusvalías por tipo de estructura jurídica
✅ 4. Apoyo personalizado y relaciones humanas
- Cada grupo cuenta con el apoyo de un Director de Relaciones con los Inversores.
- Disponible para responder a preguntas individuales o de grupo
- Acceso a un panel de control compartido para seguir el progreso del proyecto
🧭 Comprar terrenos en EE.UU. en grupo se convierte en una oportunidad controlada cuando cada detalle está previsto y asegurado. Eso es exactamente lo que LandQuire ofrece a sus clientes.
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- Asesoramiento adaptado a su país de residencia y a sus objetivos
Invertir juntos en Estados Unidos puede ser una aventura fantástica... o un quebradero de cabeza fiscal si nada está bien organizado.
En LandQuire, convertimos su idea en un proyecto estructurado, seguro y listo para funcionar.
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FAQ : Comprar un terreno en grupo en EE.UU. - Preguntas frecuentes
❓ ¿Pueden varias personas comprar terrenos en Estados Unidos sin crear una empresa?
Sí, es posible a través de la copropiedad, pero conlleva grandes riesgos jurídicos y fiscales. En caso de desacuerdo o herencia, la gestión puede resultar muy compleja. Se recomienda encarecidamente la creación de una SRL para establecer un marco de copropiedad.
❓ ¿Qué estructura jurídica debe elegir para comprar con su familia o amigos?
La solución más común y segura es la SRL (Sociedad de Responsabilidad Limitada). Permite definir claramente las acciones, la gobernanza y la gestión de la salida. Existen otras opciones, como los fideicomisos o las sociedades informales, pero deben evitarse sin asesoramiento jurídico.
❓ ¿Puedo comprar con personas que viven en distintos países?
Sí, una SRL puede tener miembros residentes en distintos países, incluidos Francia, Canadá, Bélgica y los departamentos y territorios franceses de ultramar. Sin embargo, tendrá que prever la tributación cruzada y asegurarse de que cada miembro cumple los requisitos locales de declaración de impuestos.
❓ ¿Cómo puedo evitar conflictos en una compra en grupo?
Estructurando el proyecto desde el principio:
- Acuerdo de explotación
- Normas de salida anticipada/reembolso
- Función definida para la gestión diaria
LandQuire puede ayudarle con todos estos puntos.
❓ ¿Cuáles son los errores que hay que evitar al hacer una compra colectiva?
- Compra conjunta sin contrato
- No declarar la estructura a las autoridades fiscales francesas
- Repartir la carga "oralmente
- Subestimar los costes o no planificar la reventa