Comprar un terreno en EE. UU. en grupo: ¿oportunidad o trampa fiscal en 2025?
✍️ ¿Por qué comprar un terreno en EE. UU. en grupo?
La compra conjunta de una propiedad inmobiliaria, entre amigos o en familia, atrae cada vez más a los inversores franceses. El sueño de una segunda residencia compartida o de una inversión inmobiliaria con un rendimiento prometedor se hace accesible gracias a esta estrategia. Pero cuando se trata de comprar un terreno en EE. UU. en grupo, lo que está en juego va mucho más allá del simple reparto de gastos. Fiscalidad, organización jurídica, posibles litigios… un proyecto mal estructurado puede convertirse rápidamente en un quebradero de cabeza.
En 2025, muchos franceses expatriados o que buscan diversificar su patrimonio están explorando esta atractiva opción. Sin embargo, tras la aparente simplicidad de una compra conjunta se esconden trampas fiscales y jurídicas poco conocidas, que a menudo pasan desapercibidas para los no residentes. El objetivo de este artículo es proporcionarle un marco claro, accesible y adaptado a su situación para garantizar la seguridad de este tipo de operación en Estados Unidos.
🔹 Acerca de Thibaut Guéant
Thibaut Guéant es cofundador de LandQuire, una empresa estadounidense especializada en inversiones inmobiliarias de alto rendimiento. Este empresario francés, afincado en Miami desde hace más de 10 años, ha recaudado más de 40 millones de dólares desde 2021 y ha dirigido más de 130 operaciones inmobiliarias en todo Estados Unidos.
Como experto en estrategia patrimonial y derechos sobre la tierra, Thibaut combina el análisis de datos, su red de contactos locales y el cumplimiento riguroso de la normativa para ofrecer a los inversores francófonos inversiones tangibles, rentables y transparentes.
📈 En 2023, LandQuire registró una rentabilidad media anual del 22 %, con un modelo sin deuda, controles rigurosos en cada proyecto y una inversión mínima de 100 000 $.
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¿Por qué cada vez más franceses compran terrenos en Estados Unidos en grupo?
Ante la escalada de los precios inmobiliarios en Francia y la creciente dificultad para acceder a la financiación, son muchos los que se decantan por Estados Unidos para adquirir un terreno de forma conjunta. Esta estrategia no solo permite reducir el presupuesto individual, sino también compartir los gastos y diversificar los perfiles de riesgo.
Este tipo de compra atrae a varios perfiles:
- Familias que desean construir una vivienda vacacional conjunta o un proyecto de alquiler
- Amigos de la infancia o expatriados que unen fuerzas para invertir en un terreno por urbanizar
- Grupos de inversores noveles que buscan dar un primer paso seguro en el mercado estadounidense
Al optar por una compra colectiva, los franceses que viven en el extranjero o en Francia continental pueden acceder a terrenos más grandes, a menudo mejor situados y, en ocasiones, ya urbanizados. El sueño americano se convierte así en un proyecto factible entre varios, siempre y cuando las reglas del juego estén claras desde el principio.
Pero cuidado: aunque las ventajas son numerosas, los riesgos también lo son. Sin un marco jurídico adecuado, un desacuerdo familiar puede bloquear la reventa durante años. Un error en la planificación fiscal puede salirle muy caro en impuestos y trámites.
Las formas de compra colectiva en Estados Unidos
Comprar un terreno en grupo en Estados Unidos puede hacerse de varias maneras, pero no todas son iguales en cuanto a seguridad, fiscalidad o flexibilidad. Estas son las tres estructuras principales más utilizadas por los inversores no residentes o expatriados.
🟨 1. La comunidad de bienes clásica (a evitar)
La copropiedad consiste en inscribir varios nombres directamente en el título de propiedad. Es el método que, en apariencia, resulta más sencillo… pero también el más arriesgado:
- Cada copropietario es responsable solidariamente
- Cualquier decisión (venta, reforma, alquiler...) requiere el acuerdo unánime
- En caso de fallecimiento o de conflicto, el terreno puede quedar bloqueado legalmente durante años
🚫 No se recomienda esta solución, salvo en caso de un vínculo familiar muy fuerte y duradero.
🟨 2. La LLC (sociedad de responsabilidad limitada) – recomendada
La constitución de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) permite regular la compra, estructurar las participaciones de cada socio y establecer las condiciones de salida. Es la opción preferida por los grupos serios o las familias bien organizadas.
Gracias a esta estructura, cada socio puede identificarse claramente dentro de la sociedad, con un porcentaje de participación definido de antemano. En caso de reventa del terreno, fallecimiento de un socio o desacuerdo, las modalidades se establecen de antemano en los estatutos. Una S.L. también permite gestionar más fácilmente la fiscalidad, en particular eligiendo la tributación por el IR (transparencia fiscal) o por el IS según los objetivos del grupo. Este marco jurídico es hoy en día el más utilizado por los inversores internacionales que desean asegurar un proyecto común.
✅ Ventajas:
- Responsabilidad limitada
- Fiscalidad optimizada (transparente o sociedad, según la opción elegida)
- Posibilidad de añadir o eliminar a un miembro fácilmente
- Apto para la reventa y las sucesiones
💡 LandQuire recomienda sistemáticamente este enfoque y ayuda a sus clientes a constituir la sociedad de responsabilidad limitada (LLC) que mejor se adapte a sus necesidades.
🟨 3. El fideicomiso familiar o la sociedad informal: una opción arriesgada
Algunos grupos crean un fideicomiso familiar o llegan a un acuerdo verbal sin estructura oficial. Esta solución es rápida, pero extremadamente arriesgada en caso de desacuerdo, fallecimiento o cambio en la situación personal o patrimonial.
Sin un marco jurídico claro, la propiedad del terreno puede resultar confusa, lo que complica enormemente la reventa, la sucesión o incluso la gestión diaria. A falta de unos estatutos o de un contrato formal, los conflictos entre los copropietarios pueden bloquear cualquier proyecto. Además, en caso de litigio, la justicia estadounidense da prioridad a las estructuras registradas. Por lo tanto, un simple desacuerdo puede convertirse en un juicio largo y costoso. Para una compra conjunta, es imprescindible formalizarla.
⚠️ No existe un reconocimiento jurídico claro de las participaciones
⚠️ Imposibilidad de planificar fiscalmente los beneficios
⚠️ Muy difícil de revender sin restricciones
📊 Tabla comparativa de las modalidades de compra colectiva
| Criterios | Comunidad de bienes clásica | LLC (recomendado) | Fideicomiso / Informal |
|---|---|---|---|
| Fácil de instalar | ✅ Sencillo | ⚠️ Requiere un marco | ✅ Muy sencillo |
| Seguridad jurídica | ❌ Bajo | ✅ Alta | ❌ Ninguna |
| Optimización fiscal | ❌ No | ✅ Sí | ❌ Borrosa |
| Gestión de salidas / reventa | ❌ Bloqueada | ✅ Establecido contractualmente | ❌ Caótico |
| Apto para no residentes | ⚠️ Parcialmente | ✅ Sí | ❌ No |
Tabla comparativa: comprar solo frente a comprar en grupo
Antes de lanzarse a la compra colectiva de un terreno en Estados Unidos, es fundamental comparar ambos enfoques. A continuación, te ofrecemos un resumen de las ventajas y desventajas de cada uno para que puedas orientar mejor tu proyecto en función de tu perfil, tus objetivos y tu capacidad para gestionar colectivamente una inversión.
📊 Resumen comparativo
| Criterios | Solo compra | Compra colectiva |
|---|---|---|
| Presupuesto inicial | Más alto | Reducido gracias a la distribución |
| Decisión rápida | Sí, total libertad | Sujeta al consenso de los miembros |
| Simplicidad administrativa | ✅ Muy sencillo | ⚠️ Más difícil de estructurar |
| Responsabilidad legal | Individual, controlada | Compartida, requiere un marco claro |
| Fiscalidad | Previsible, personalizada | Debe planificarse de forma conjunta |
| Flexibilidad para revender | Inmediata (si es el único propietario) | Depende del acuerdo o del contrato |
| Relaciones humanas | Sin adicción | Riesgo de tensiones o conflictos |
| Reparto de gastos | A su cargo | Distribución proporcional |
| Rentabilidad neta | Centrada en un único inversor | Se acumula, pero se ve reducida por los gastos de gestión |
💡 La elección depende de tu proyecto. Si estás dispuesto a delegar, a establecer un acuerdo claro y a colaborar, la compra en grupo puede ser una verdadera oportunidad. De lo contrario, la compra individual sigue siendo más sencilla, pero requiere un presupuesto mayor.
Las trampas fiscales que hay que evitar a toda costa
Comprar un terreno en Estados Unidos en grupo puede parecer una operación muy rentable a primera vista, pero sin el asesoramiento fiscal adecuado, puede convertirse rápidamente en una pesadilla administrativa —y acarrear fuertes sanciones—.
Estos son los principales errores que hay que evitar:
❌ 1. Ignorar las normas de doble imposición (Francia / EE. UU.)
Muchos franceses creen que solo se aplica la legislación fiscal estadounidense. Eso no es cierto.
Los ingresos derivados de un bien situado en EE. UU. (plusvalías, alquileres, reventa) pueden estar sujetos a impuestos en ambos países.
Sin un convenio fiscal bien interpretado, corre el riesgo de:
- una doble imposición,
- una declaración incorrecta en Francia (impuesto de sociedades si la compra no se ha estructurado adecuadamente),
- o incluso una regularización de las plusvalías no previstas.
❌ 2. Repartir el terreno «de mutuo acuerdo», sin un marco legal
Familias o amigos compran juntos un terreno y se reparten las responsabilidades de forma verbal.
Problema: al no existir un contrato por escrito, el más mínimo malentendido puede generar tensiones, bloquear las decisiones o dificultar la reventa. Sin una estructura clara, las obligaciones fiscales y jurídicas se vuelven imprecisas y cada uno se expone a riesgos personales en caso de litigio, impago o fallecimiento.
- sin trazabilidad,
- ninguna prueba de un reparto equitativo de las cargas,
- ningún derecho en caso de litigio o fallecimiento de uno de los copropietarios.
❌ 3. Crear una estructura sin declararla a Hacienda
Una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) estadounidense, si no se declara en el formulario 3916 bis en Francia, puede considerarse un intento de ocultar activos en el extranjero.
💸 Consecuencias: sanciones fiscales severas, multas fijas y un control fiscal más estricto.
❌ 4. Subestimar las consecuencias fiscales en caso de reventa
Si vendes un terreno en grupo, ¿cómo se calcula la plusvalía?
¿Quién la declara? ¿En Francia? ¿En EE. UU.?
Y, sobre todo: ¿a qué tipo impositivo?
Sin un contrato claro, las plusvalías pueden gravarse erróneamente al tipo impositivo de las sociedades (25 %) en lugar de al régimen de las personas físicas.
✅ Consejo de LandQuire: Buenas prácticas
- Crear una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) dedicada a la compra del terreno
- Redactar un acuerdo operativo que defina las participaciones, los derechos de voto, la cláusula de salida, etc.
- Contar con el asesoramiento de un asesor fiscal que conozca ambas jurisdicciones
📌 Esto es lo que ponemos en marcha para cada proyecto de LandQuire con compra colectiva.
Testimonio de un caso práctico: dos familias ante dos resultados opuestos
❌ Caso n.º 1: Jean y Sarah, un proyecto familiar que se ha estancado
Thierry y Philippe, dos hermanos expatriados, compraron junto con sus parejas un terreno en Texas en 2022, en régimen de copropiedad simple.
El objetivo: construir dos «tiny homes» una al lado de la otra para destinarlas al alquiler. Pero pronto surgen las tensiones:
- Uno quiere vender, el otro no.
- No existe ningún acuerdo formal sobre los gastos ni sobre el reparto de los alquileres.
- El fallecimiento del padre común plantea un problema sucesorio en relación con la parte que le corresponde.
➡️ Resultado: terreno invendible sin sentencia. Más de un año de trámites. Cargas fiscales que se acumulan.
✅ Caso n.º 2: Sophie y Marc, una inversión clara con LandQuire
Sophie (profesora en Montreal) y Marc (fisioterapeuta en Burdeos) han invertido en un terreno en Corpus Christi junto con dos parejas de amigos.
Con el asesoramiento de LandQuire:
- Crearon una sociedad de responsabilidad limitada específica, con un acuerdo operativo claro
- Cada miembro posee una participación igual, definida legalmente
- El terreno está urbanizado y listo para un proyecto de reventa o para una futura construcción
- Se designa a un miembro como administrador con facultades limitadas (gestión administrativa)
➡️ Resultado: cero litigios, tributación anticipada, una revalorización potencial del 18 % en tres años y tranquilidad para todos.
🧠 La diferencia no radica solo en el terreno… sino en el contexto en el que se adquiere.
Cómo garantizar la compra de un terreno en grupo con LandQuire
En LandQuire sabemos que los proyectos de compra colectiva suelen basarse en la confianza entre amigos o familiares. Sin embargo, en el marco jurídico y fiscal estadounidense, la confianza no basta: se necesitan normas claras y asesoramiento profesional.
Así es como ayudamos a nuestros clientes a proteger su inversión de forma conjunta:
✅ 1. Asesoramiento jurídico personalizado
- Creación de sociedades de responsabilidad limitada (LLC) a medida, adaptadas al número de socios y a la estructura familiar o de amigos
- Redacción de un acuerdo operativo claro: funciones de cada uno, decisiones colectivas, incorporación y salida de socios, sucesión
- Coordinación con abogados especializados en EE. UU. (socios de LandQuire)
✅ 2. Selección de terrenos adecuados para una compra en grupo
- Superficies amplias que permiten futuras divisiones (parcelas divididas)
- Zona urbanística apta para la construcción de viviendas múltiples o proyectos mixtos
- Solares urbanizados o con permiso previo para facilitar su reventa
✅ 3. Optimización fiscal y administrativa
- Consejos para evitar la doble imposición entre Francia y Estados Unidos
- Preparación de los documentos que deben adjuntarse a la declaración de la renta francesa (sociedades de responsabilidad limitada, cuentas en el extranjero, etc.)
- Simulación de las plusvalías futuras por tipo de estructura jurídica
✅ 4. Acompañamiento personalizado y trato humano
- Cada grupo cuenta con un director de relaciones con inversores dedicado
- Disponibilidad para responder a preguntas colectivas o individuales
- Acceso a un panel de control compartido para seguir la evolución del proyecto
🧭 Comprar un terreno en EE. UU. en grupo se convierte en una oportunidad bien gestionada cuando se prevé y se garantiza cada detalle. Eso es exactamente lo que LandQuire ofrece a sus clientes.
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Invertir en grupo en Estados Unidos puede ser una aventura fantástica… o un quebradero de cabeza fiscal si no se hace con cuidado.
En LandQuire, convertimos tu idea en un proyecto estructurado, seguro y listo para generar beneficios.
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Preguntas frecuentes: Comprar un terreno en grupo en EE. UU. – Preguntas frecuentes
❓ ¿Se puede comprar un terreno en EE. UU. entre varias personas sin constituir una sociedad?
Sí, es posible a través de la propiedad en común, pero ello conlleva importantes riesgos jurídicos y fiscales. En caso de desacuerdo o de sucesión, la gestión puede volverse muy compleja. Se recomienda encarecidamente constituir una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) para regular la propiedad compartida.
❓ ¿Qué forma jurídica elegir para comprar con la familia o los amigos?
La opción más habitual y segura es la LLC (sociedad de responsabilidad limitada). Permite definir claramente las participaciones, la gobernanza y la gestión de las salidas. Existen otras opciones, como el fideicomiso o la sociedad informal, pero es mejor evitarlas sin asesoramiento jurídico.
❓ ¿Puedo comprar a personas que viven en otros países?
Sí. Una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) puede estar formada por socios residentes en diferentes países, incluidos Francia, Canadá, Bélgica o los territorios de ultramar. No obstante, habrá que tener en cuenta la fiscalidad transfronteriza y asegurarse de que cada socio cumpla con las obligaciones de declaración locales.
❓ ¿Cómo evitar los litigios en una compra colectiva?
Al estructurar el proyecto desde el principio:
- Contrato de gestión claro (Operating Agreement)
- Normas para la salida o el rescate anticipado de participaciones
- Función definida para la gestión diaria
LandQuire le ofrece un apoyo específico en estos aspectos.
❓ ¿Qué errores hay que evitar a toda costa en una compra colectiva?
- Comprar en copropiedad sin contrato
- No declarar la estructura ante la administración tributaria francesa
- Repartir los gastos «de palabra»
- Subestimar los costes o no prever la reventa