Compra de terras nos EUA em grupo: oportunidade ou armadilha fiscal em 2025?
✍️ Por que comprar terras nos EUA em grupo
Cada vez mais investidores franceses estão comprando imóveis com amigos ou familiares. Essa é uma estratégia que torna acessível o sonho de uma segunda casa compartilhada ou um investimento imobiliário promissor. Mas quando se trata de comprar terras nos EUA em grupo, os riscos vão muito além de simplesmente dividir os custos. Tributação, organização jurídica, possíveis disputas... um projeto mal estruturado pode rapidamente se transformar em uma dor de cabeça.
Em 2025, muitos expatriados franceses ou aqueles que buscam diversificar seu patrimônio estão explorando essa opção atraente. No entanto, por trás da aparente simplicidade de uma compra em grupo, há armadilhas fiscais e legais pouco conhecidas que muitas vezes são ignoradas pelos não residentes. O objetivo deste artigo é fornecer uma estrutura clara e acessível, adaptada à sua situação, para garantir esse tipo de transação nos Estados Unidos.
🔹 So bre Thibaut Guéant
Thibaut Guéant é o cofundador da LandQuire, uma empresa norte-americana especializada em investimentos imobiliários de alto rendimento. Empresário francês radicado em Miami há mais de 10 anos, ele levantou mais de US$ 40 milhões desde 2021 e gerenciou mais de 130 negócios de terrenos nos Estados Unidos.
Especialista em estratégia de patrimônio e direito à terra, Thibaut combina análise de dados, uma rede local e rigor regulatório para oferecer aos investidores de língua francesa investimentos tangíveis, lucrativos e transparentes.
Em 2023, a LandQuire registrou um retorno médio anual de 22%, com um modelo livre de dívidas, controles rigorosos em cada projeto e um ticket de entrada a partir de US$ 100.000.
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Bem-vindo ao LandQuire
Na LandQuire, acreditamos que o investimento em imóveis não deve ser exclusividade de uma elite iniciada.
É por isso que colocamos à sua disposição uma equipe altamente qualificada, combinando experiência em imóveis, tecnologia e análise de dados, para apoiá-lo em todas as etapas do seu projeto.
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Por que cada vez mais franceses estão comprando terras nos EUA?
Diante do aumento dos preços dos imóveis na França e da crescente complexidade do acesso ao crédito, muitas pessoas estão recorrendo aos Estados Unidos para comprar terrenos em grupo. Essa estratégia não apenas reduz os orçamentos individuais, mas também reúne os custos e diversifica os perfis de risco.
Esse tipo de compra atrai vários perfis:
- Famílias que desejam construir uma propriedade de férias compartilhada ou um projeto de aluguel
- Amigos de infância ou expatriados unindo forças para investir em um terreno para desenvolvimento
- Grupos de investidores iniciantes que buscam dar um primeiro passo seguro em solo americano
Ao optar por uma compra em grupo, os franceses que moram no exterior ou na França continental têm acesso a terrenos maiores, geralmente em locais melhores e, às vezes, já com serviços. O sonho americano torna-se, então, um projeto que pode ser realizado por várias pessoas, desde que as regras do jogo estejam claras desde o início.
Mas atenção: embora existam muitas vantagens, também há riscos. Sem uma estrutura jurídica adequada, um desentendimento familiar pode bloquear a revenda por anos. Um erro nas disposições fiscais pode lhe custar caro em termos de impostos e outras formalidades.
Compras em grupo nos Estados Unidos
Há várias maneiras de comprar terras nos Estados Unidos, mas nem todas são iguais em termos de segurança, tributação ou flexibilidade. Aqui estão as três principais estruturas mais comumente usadas por investidores não residentes ou expatriados.
🟨 1. Propriedade conjunta clássica (a ser evitada)
A propriedade conjunta envolve a inserção de vários nomes diretamente nos títulos de propriedade. À primeira vista, esse é o método mais simples... mas também é o mais arriscado:
- Cada coproprietário é conjunta e solidariamente responsável por
- Qualquer decisão (venda, melhoria, aluguel, etc.) requer a concordância unânime de todas as partes.
- Em caso de morte ou conflito, a terra pode permanecer legalmente bloqueada por anos.
Não recomendado, a menos que haja um vínculo familiar muito forte e duradouro.
🟨 2. LLC (sociedade de responsabilidade limitada) - recomendado
A criação de uma LLC permite controlar a compra, estruturar as ações de cada membro e prever as condições de saída. Esse é o método preferido para grupos familiares sérios ou organizados.
Graças a esse arranjo, cada sócio pode ser claramente identificado dentro da empresa, com uma porcentagem de participação definida antecipadamente. Em caso de revenda do terreno, morte de um sócio ou desentendimento, as disposições são definidas antecipadamente no Contrato Social. Uma LLC também facilita o gerenciamento de questões tributárias, especialmente ao escolher entre ser tributada com base no imposto de renda (transparência fiscal) ou no imposto sobre as sociedades (IS), dependendo dos objetivos do grupo. Essa estrutura jurídica é atualmente a mais usada por investidores internacionais que buscam garantir um projeto conjunto.
Vantagens :
- Responsabilidade limitada
- Tributação otimizada (transparente ou empresarial, de acordo com a opção)
- Os membros podem ser adicionados ou removidos facilmente
- Compatível com revenda e herança
A LandQuire recomenda sistematicamente essa abordagem e apoia seus clientes na criação de sua LLC personalizada.
🟨 3. O Family Trust ou parceria informal - arriscado
Alguns grupos criam um fundo familiar ou fazem um acordo verbal sem nenhuma estrutura formal. Essa solução é rápida, mas extremamente arriscada em caso de desacordo, morte ou mudança nas circunstâncias pessoais ou de propriedade.
Sem uma estrutura jurídica clara, a propriedade da terra pode não ser clara, tornando a revenda, a sucessão ou até mesmo o gerenciamento diário muito complexos. Na ausência de artigos de associação ou de um contrato formal, as disputas entre os co-compradores podem bloquear qualquer projeto. Além disso, no caso de uma disputa, o sistema jurídico americano favorece as estruturas declaradas. Portanto, um simples desacordo pode se transformar em um julgamento longo e caro. Se estiver comprando para várias pessoas, é essencial ter um contrato formal.
⚠️ Nenhum reconhecimento legal claro das ações
⚠️ Impossibilidade de organizar os lucros para fins fiscais
⚠️ Muito difícil de vender sem bloqueio
Tabela comparativa de formas de compra em grupo
| Critérios | Propriedade conjunta tradicional | LLC (recomendado) | Confiança / Informal |
|---|---|---|---|
| Fácil de instalar | ✅ Simples | ⚠️ Requer uma estrutura | Muito simples |
| Segurança jurídica | Baixo | Alto | Nenhum |
| Tributação otimizada | ❌ Não | ✅ Sim | Embaçado |
| Gerenciamento de saída / revenda | Bloqueado | Acordado contratualmente | Caótico |
| Adequado para não residentes | ⚠️ Parcialmente | ✅ Sim | ❌ Não |
Tabela de comparação: comprar sozinho vs. comprar com outras pessoas
Antes de embarcar em uma compra coletiva de terras nos Estados Unidos, é essencial comparar as duas abordagens. Aqui está um resumo dos pontos fortes e fracos de cada uma, para que você possa orientar melhor seu projeto de acordo com seu perfil, seus objetivos e sua capacidade de gerenciar um investimento coletivamente.
Comparação sintética
| Critérios | Comprar sozinho | Compra em grupo |
|---|---|---|
| Orçamento de entrada | Mais alto | Reduzido graças à distribuição |
| Decisão rápida | Sim, liberdade total | Sujeito ao consenso dos membros |
| Simplicidade administrativa | Muito simples | ⚠️ Estrutura mais complexa |
| Responsabilidade legal | Individual, controlado | Compartilhado, requer uma estrutura clara |
| Tributação | Previsível, personalizado | Deve ser planejado coletivamente |
| Flexibilidade para revender | Imediato (se for o único proprietário) | Depende do acordo ou contrato |
| Relações humanas | Sem dependência | Risco de tensão ou conflito |
| Compartilhamento de carga | Totalmente às suas custas | Distribuição proporcional |
| Lucro líquido | Concentrado em um único investidor | Mutualizado, mas reduzido pelos custos de gerenciamento |
A escolha depende de seu projeto. Se você estiver preparado para delegar, estruturar um acordo claro e trabalhar em conjunto, a compra em grupo pode ser uma oportunidade real. Caso contrário, uma compra individual é mais simples, mas exige um orçamento maior.
Armadilhas fiscais a serem evitadas
Comprar terras nos Estados Unidos como parte de um grupo pode parecer um negócio vantajoso à primeira vista, mas sem uma estrutura tributária, isso pode rapidamente se transformar em um pesadelo administrativo - e em pesadas penalidades.
Aqui estão os principais erros que não devem ser cometidos:
1. ignorar as regras de tributação cruzada (França/EUA)
Muitos franceses pensam que somente o imposto dos EUA se aplica. Isso não é verdade.
A renda de propriedades mantidas nos EUA (ganhos de capital, aluguel, revenda) pode ser tributada em ambos os países.
Sem um tratado fiscal devidamente interpretado, você corre o risco de :
- dupla tributação,
- declaração incorreta na França (imposto sobre as sociedades se a compra for mal estruturada),
- ou até mesmo um ajuste em ganhos de capital não antecipados.
❌ 2. Compartilhamento da terra de forma "amigável", sem uma estrutura legal
Famílias ou amigos compram um terreno juntos e dividem as responsabilidades verbalmente.
O problema é que, sem um contrato por escrito, o menor mal-entendido pode gerar tensão, bloquear decisões ou atrasar a venda. Sem uma estrutura clara, as obrigações fiscais e legais ficam embaçadas e todos ficam expostos a riscos pessoais em caso de disputa, falta de pagamento ou morte.
- sem rastreabilidade,
- nenhuma evidência de compartilhamento equitativo de ônus,
- nenhum direito no caso de uma disputa ou morte de um dos co-compradores.
❌ 3. Criar uma estrutura sem declará-la às autoridades fiscais francesas
Se uma LLC dos EUA não for declarada na declaração 3916 bis na França, ela poderá ser tratada como uma tentativa de ocultar ativos no exterior.
Resultado: pesadas penalidades fiscais, multas fixas e aumento das inspeções fiscais.
❌ 4. Subestimar o impacto fiscal em caso de revenda.
Se você vender um terreno como parte de um grupo, como é calculado o ganho de capital?
Quem o declara? Na França? Nos EUA?
E, acima de tudo: a que alíquota?
Sem um contrato claro, os ganhos de capital podem ser erroneamente tributados à alíquota corporativa (25%) em vez da alíquota individual.
Conseil LandQuire: Boas práticas
- Criar uma LLC dedicada à compra do terreno
- Elabore um Acordo Operacional que defina as ações, os direitos de voto, as cláusulas de saída, etc.
- Estar acompanhado de um consultor tributário familiarizado com ambas as jurisdições
Isso é o que colocamos em prática em todos os projetos de clientes da LandQuire com compras coletivas.
Estudo de caso: duas famílias enfrentando dois resultados opostos
Caso 1: João e Sara, um projeto familiar que chega a um impasse
Thierry e Philippe, dois irmãos expatriados, e seus cônjuges compraram um terreno no Texas em 2022, em propriedade conjunta.
O objetivo era construir duas pequenas casas lado a lado como residências de aluguel. Mas logo surgiram tensões:
- Um quer vender, o outro não.
- Não há acordo formal sobre despesas ou alocação de aluguéis.
- A morte do co-pai cria um problema de herança com relação à parte transmitida.
➡️ Resultado: terreno não pode ser vendido sem julgamento. Mais de um ano de processos. As cobranças de impostos estão se acumulando.
Caso 2: Sophie e Marc, um investimento claro com o LandQuire
Sophie (professora em Montreal) e Marc (fisioterapeuta em Bordeaux) investiram em um terreno em Corpus Christi com dois casais de amigos.
Supervisionado pela LandQuire:
- Eles criaram uma LLC dedicada, com um Acordo Operacional claro
- Cada membro detém uma participação igual definida por lei
- O terreno tem serviços e está pronto para revenda ou futura construção.
- Um membro é nomeado gerente com poderes limitados (gerenciamento administrativo)
➡️ Resultado: zero disputas, tributação antecipada, possíveis ganhos de capital de +18% em 3 anos e tranquilidade para todos.
A diferença não vem apenas do terreno... mas da estrutura em que ele é adquirido.
Como garantir a compra de um terreno em grupo com o LandQuire
Na LandQuire, sabemos que os projetos de compra em grupo geralmente são motivados pela confiança entre amigos ou membros da mesma família. Mas no ambiente jurídico e tributário americano, a confiança não é suficiente: você precisa de regras claras e orientação profissional.
Veja como ajudamos nossos clientes a proteger seus investimentos com vários parceiros:
✅ 1. Suporte jurídico personalizado
- Criação de LLC sob medida, adaptada ao número de membros e à estrutura familiar ou de amizade
- Elaboração de um Acordo Operacional claro: função de cada sócio, decisões coletivas, entrada/saída de um sócio, sucessão, etc.
- Coordenação com advogados especializados nos EUA (parceiros da LandQuire)
✅ 2. Escolha do terreno adequado para compra em grupo
- Áreas de superfície generosas para futuras divisões (lotes divididos)
- Zoneamento compatível com construções múltiplas ou projetos mistos
- Lotes com manutenção ou pré-aprovados para fácil revenda
✅ 3. Otimização tributária e administrativa
- Assessoria para evitar a dupla tributação entre a França e os Estados Unidos
- Preparação de documentos a serem anexados à declaração de imposto de renda francesa (LLC, contas no exterior, etc.)
- Simulação de ganhos de capital futuros por tipo de estrutura jurídica
✅ 4. Suporte personalizado e relações humanas
- Cada grupo é apoiado por um Diretor de Relações com Investidores dedicado
- Disponível para responder a perguntas individuais ou em grupo
- Acesso a um painel de controle compartilhado para acompanhar o progresso do projeto
A compra de terrenos nos EUA em grupo torna-se uma oportunidade controlada quando todos os detalhes são previstos e assegurados. É exatamente isso que a LandQuire oferece a seus clientes.
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Você está planejando comprar um terreno com um amigo, um membro da família ou um grupo de investidores? Está se perguntando como estruturar os aspectos legais da compra, evitar erros fiscais ou simplesmente encontrar um terreno que seja adequado para propriedade compartilhada?
A LandQuire lhe oferece uma avaliação gratuita do seu projeto de terreno coletivo. Graças à nossa equipe multidisciplinar, você pode se beneficiar de um suporte personalizado para estabelecer as bases de um investimento sereno e sustentável.
O que você recebe de graça:
- Uma conversa com um consultor da LandQuire que é especialista em esquemas coletivos
- Uma análise tributária e jurídica de sua situação (LLC, propriedade conjunta, trust, etc.)
- Uma lista de locais adequados para investimento em grupo
- Assessoria adaptada ao seu país de residência e aos seus objetivos
Investir juntos nos Estados Unidos pode ser uma aventura fantástica... ou uma dor de cabeça fiscal se nada for organizado adequadamente.
Na LandQuire, transformamos sua ideia em um projeto estruturado, seguro e pronto para ser executado.
👉 Receba gratuitamente:
✅ Uma análise personalizada de seu projeto de terreno em grupo
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PERGUNTAS FREQUENTES : Compra de terras como parte de um grupo nos EUA - Perguntas frequentes
Várias pessoas podem comprar terras nos EUA sem criar uma empresa?
Sim, isso é possível por meio de propriedade conjunta, mas envolve altos riscos legais e tributários. Em caso de desacordo ou herança, o gerenciamento pode se tornar muito complexo. A criação de uma LLC é altamente recomendada para fornecer uma estrutura para a propriedade conjunta.
Qual estrutura jurídica você deve escolher para comprar com sua família ou amigos?
A solução mais comum e segura é a LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada). Ela permite que as ações, a governança e o gerenciamento de saída sejam claramente definidos. Existem outras opções, como trusts ou parcerias informais, mas devem ser evitadas sem orientação jurídica.
Posso comprar com pessoas que moram em países diferentes?
Sim, uma LLC pode ter membros residentes em diferentes países, incluindo França, Canadá, Bélgica e os departamentos e territórios franceses no exterior. No entanto, você precisará prever a tributação cruzada e garantir que cada membro cumpra os requisitos de declaração de impostos locais.
Como posso evitar disputas em uma compra em grupo?
Ao estruturar o projeto desde o início:
- Contrato operacional
- Regras de resgate/saída antecipada
- Função definida para o gerenciamento diário
A LandQuire pode ajudá-lo com todos esses pontos.
Quais são os erros que devem ser evitados ao fazer uma compra coletiva?
- Compra conjunta sem contrato
- Não declarar a estrutura às autoridades fiscais francesas
- Distribuindo a carga "oralmente
- Subestimar os custos ou não planejar a revenda