Créer LLC USA : Protégez votre investissement immobilier

🛡️Créer une LLC USA : la clé pour sécuriser son investissement immobilier en 2025

Créer une LLC aux USA est devenu une étape incontournable pour les investisseurs immobiliers français qui souhaitent sécuriser leur patrimoine aux États-Unis. Que ce soit pour l’achat d’un terrain à bâtir, la détention d’un parc locatif ou un projet foncier structuré, cette forme juridique offre protection, souplesse et efficacité fiscale dans un environnement souvent complexe.

🎯 Romain Daniellou, cofondateur de LandQuire et expert franco-américain basé à Miami, accompagne depuis 2016 des investisseurs francophones dans la création de LLC adaptées aux spécificités du foncier américain. Grâce à sa double expertise (juridique et opérationnelle), il structure chaque opération avec rigueur et vision long terme.

Chez LandQuire, chaque investisseur est guidé pas à pas pour structurer son investissement à travers une LLC efficace et fiscalement optimisée.

Pourquoi créer une LLC aux USA dans l’immobilier ? Définition et cadre juridique

Créer une LLC USA (Limited Liability Company) est aujourd’hui l’un des meilleurs moyens de protéger ses investissements immobiliers aux États-Unis. Ce statut juridique hybride, très utilisé par les Américains comme les étrangers, permet de combiner flexibilité fiscale, responsabilité limitée, et structure professionnelle. En 2025, plus de 70 % des acquisitions de foncier par des investisseurs non-résidents s’effectuent via une LLC.

Qu’est-ce qu’une LLC exactement ?

La LLC est une société de personnes au sens fiscal, mais elle offre la protection juridique d’une société de capitaux. Cela signifie :

Les biens personnels de l’investisseur sont protégés en cas de litige lié à l’actif immobilier (loyer impayé, vice de construction, etc.)
La structure peut être détenue à un ou plusieurs associés, avec une grande liberté contractuelle
Elle peut être déclarée fiscalement comme “disregarded entity” (transparente) ou comme société imposée (type IS), selon les objectifs de l’investisseur

Cette souplesse attire de plus en plus d’investisseurs français soucieux de professionnaliser leur approche et d’anticiper leur fiscalité.

LLC et immobilier : une alliance naturelle

Dans l’immobilier, les investisseurs utilisent la LLC aux États-Unis à la fois comme un filtre de sécurité et un outil de transmission patrimoniale.
Cette structure leur permet de :

L’achat groupé entre membres d’une famille ou d’un cercle d’investisseurs
La gestion locative via un compte bancaire dédié
La transmission patrimoniale planifiée (parts de société plutôt que bien indivis)
L’optimisation fiscale grâce à des déductions spécifiques (frais, intérêts, amortissements)

Créer une LLC aux USA, ce n’est pas “complexifier” l’investissement. C’est au contraire le structurer pour limiter les risques, organiser les responsabilités et optimiser les revenus.

Les 5 bonnes raisons de créer une LLC USA pour votre investissement immobilier

De plus en plus d’investisseurs étrangers — notamment français — utilisent la LLC comme un levier stratégique pour sécuriser leurs acquisitions immobilières aux États-Unis.
Contrairement aux idées reçues, cette structure juridique ne s’adresse pas uniquement aux grandes entreprises. Bien au contraire : elle s’impose aujourd’hui comme une solution incontournable pour structurer sereinement un projet d’investissement. Voici pourquoi.

1. Protéger votre patrimoine personnel

C’est le motif numéro un de création d’une LLC. En cas de litige, de sinistre ou de poursuites juridiques, vos biens personnels sont séparés des actifs détenus par la société. Si un locataire vous attaque ou si un accident survient sur la propriété, c’est la LLC qui est exposée – pas votre résidence principale ou votre compte bancaire personnel.

2. Simplifier la gestion et la transmission

Une LLC permet de centraliser toutes les opérations liées à un investissement :

Ouverture d’un compte bancaire
Signature des documents officiels
Réception des loyers ou des plus-values
Paiement des impôts fonciers et assurances

Elle facilite aussi la transmission patrimoniale. Au lieu de transmettre un bien indivis, on peut céder tout ou partie des parts sociales, avec une fiscalité optimisée.

3. Optimiser la fiscalité (notamment via la transparence)

Une LLC aux USA peut être “transparentée” fiscalement. Cela signifie que :

Les revenus de la société sont déclarés directement par les associés (pas de double imposition locale)
Vous pouvez déduire une grande partie des charges : entretien, intérêts d’emprunt, frais juridiques, etc.
La gestion des plus-values est souvent plus souple que pour un bien détenu en nom propre

👉 Bon à savoir : cette transparence est particulièrement utile pour éviter la double imposition avec la France, grâce à la convention fiscale bilatérale.

4. Investir à plusieurs en toute sécurité

Acheter à deux, trois ou six peut être un casse-tête juridique. La LLC offre une solution clé en main :

Chaque associé détient un pourcentage clair des parts
L’accord de fonctionnement (Operating Agreement) définit les règles : sortie, décès, revente
En cas de désaccord, tout est prévu à l’avance

👉 Une LLC aux USA, c’est la solution idéale pour encadrer les achats en groupe ou en famille, éviter les conflits, et protéger chacun des participants.

5. Renforcer votre crédibilité bancaire et notariale

Aux États-Unis, les professionnels de l’immobilier, les banques, les assureurs ou les agents immobiliers considèrent une LLC comme le signe d’un investisseur sérieux. Cela facilite :

La négociation avec les vendeurs (surtout sur le foncier)
L’ouverture d’un compte bancaire professionnel
L’obtention de certains financements ou assurances

Créer une LLC USA étape par étape : le guide pour les investisseurs étrangers

Créer une LLC aux USA n’a rien de sorcier, à condition d’être bien accompagné. Pour un investisseur non résident (comme un Français souhaitant investir dans l’immobilier ou le foncier américain), il existe quelques démarches spécifiques à suivre. Voici le processus complet, illustré par l’accompagnement proposé par LandQuire.

1. Choisir l’État de création de la LLC

Tous les États américains permettent de créer une LLC, mais les conditions varient :

Delaware : populaire pour les startups mais peu utile pour l’immobilier
Texas ou Floride : plus logique si le bien ou le terrain se situe dans ces États
Un conseil : créez la LLC dans l’État où se situe l’actif

2. Nommer les membres et le manager

Une LLC peut être :

Single-member : un seul propriétaire
Multi-member : deux membres ou plus (famille, associés, conjoints…)

Il faut désigner un manager (souvent un des membres), qui prendra les décisions de gestion.

3. Rédiger l’Operating Agreement

Ce document est le socle juridique de votre LLC. Il définit :

Qui détient quoi (parts sociales, pourcentages)
Comment se prennent les décisions
Que se passe-t-il en cas de décès, de désaccord ou de sortie d’un membre

📌 Chez LandQuire, ce document est rédigé par des juristes spécialisés, en français et anglais, pour éviter toute ambiguïté.

4. Obtenir un EIN (numéro fiscal)

Le Employer Identification Number est obligatoire pour :

Ouvrir un compte bancaire
Déclarer les revenus fiscaux
Être reconnu comme entité par l’IRS (fisc américain)

👉 Un investisseur étranger peut tout à fait obtenir un EIN, sans être résident fiscal américain.

5. Ouvrir un compte bancaire professionnel

C’est la dernière étape clé. Une fois votre LLC créée, vous pourrez ouvrir un compte bancaire dédié (souvent en ligne, avec une banque américaine).

LandQuire propose un accompagnement complet sur ce point, en collaborant avec des partenaires bancaires qui acceptent les investisseurs non résidents.

Foncier, immobilier, location : quand faut-il impérativement créer une LLC ?

Créer une LLC aux USA n’est pas toujours obligatoire. Mais dans de nombreux cas, elle devient fortement recommandée, voire indispensable pour sécuriser son investissement, optimiser sa fiscalité, ou anticiper les imprévus. Voici les principaux cas où la LLC est un véritable levier de protection et de performance.

1. Vous investissez dans le foncier (terrain nu)

Lorsque vous achetez un terrain brut, surtout à plusieurs ou dans un but spéculatif :

La LLC permet de formaliser la répartition des parts entre associés
Elle protège les membres en cas de revente, succession ou conflit
Elle facilite l’entrée et la sortie d’un investisseur, sans modifier l’acte foncier

Chez LandQuire, 100 % des projets sont structurés en LLC pour offrir ce cadre sécurisé à chaque investisseur.

2. Vous achetez un bien destiné à la location

Dans le cas d’un bien immobilier générant des loyers (immeuble, maison, lotissement) :

La LLC agit comme un pare-feu juridique en cas de litige avec un locataire
Elle permet de centraliser les revenus et charges, et simplifie la gestion
En cas de revente, vous cédez les parts de la LLC plutôt que le bien : gain de temps et fiscalité optimisée

C’est particulièrement utile si vous détenez plusieurs biens aux États-Unis.

3. Vous investissez à plusieurs (famille, amis, associés)

La LLC aux USA est la meilleure solution pour :

Répartir équitablement les investissements (même en cas de montants différents)
Prévoir les cas de décès, divorce, désaccord, changement de stratégie
Encadrer la gouvernance et la prise de décision (via l’Operating Agreement)

🎯 Exemple :
Un groupe de 4 amis investit 400 000 $ dans un projet LandQuire. Grâce à la LLC, chacun détient exactement 25 % du projet, avec droits et obligations clairement définis.

4. Vous envisagez une revente ou un refinancement

Si votre objectif est de revendre le terrain ou le bien avec plus-value dans 2 à 5 ans :

La LLC permet une revente plus souple (cession de parts, pas besoin d’acte notarié)
Elle centralise la valorisation du projet, facilitant la discussion avec des banques ou des repreneurs

📌 Bonus : certaines banques ou acteurs du private equity préfèrent investir dans une structure déjà montée (LLC), plutôt que dans un actif nu au nom d’un particulier.

Les erreurs fréquentes à éviter quand on veut créer une LLC USA

Créer une LLC aux USA est une démarche stratégique, mais encore faut-il éviter les pièges classiques qui pourraient transformer un atout en source de complications. Voici les erreurs les plus fréquentes observées chez les investisseurs non résidents, et comment les éviter.

❌ 1. Choisir le mauvais État pour immatriculer la LLC

Beaucoup d’investisseurs pensent à tort qu’il est plus avantageux de créer leur LLC dans le Delaware ou le Nevada pour des raisons fiscales. En réalité, si votre terrain ou bien immobilier est situé au Texas, en Floride ou ailleurs, il est essentiel de créer la LLC dans cet État pour éviter :

Des frais de “Foreign Registration” inutiles
Des complications juridiques en cas de litige
Une double fiscalité locale

🎯 Règle simple : la LLC doit être créée dans l’État où se situe l’actif.

❌ 2. Ne pas rédiger un Operating Agreement solide

Certains investisseurs négligent ce document, pensant qu’il ne s’applique qu’aux grandes sociétés. Grave erreur : c’est ce contrat qui fixe les règles du jeu entre les associés (et même dans une LLC à un seul membre).

👉 Sans Operating Agreement clair :

Les décisions peuvent être contestées
Les parts peuvent devenir litigieuses en cas de décès ou de divorce
Le fisc ou un juge peut requalifier la structure

Avec LandQuire, chaque LLC est accompagnée d’un Operating Agreement sur-mesure, rédigé en anglais et traduit en français.

❌ 3. Négliger les obligations fiscales et administratives

Une LLC, même passive, doit :

Déposer un rapport annuel dans certains États
Obtenir un EIN (numéro fiscal)
Déclarer les revenus générés aux États-Unis

📌 Même si vous ne résidez pas aux USA, vous êtes tenu de déclarer tout revenu ou plus-value via la LLC.

Un accompagnement fiscal est indispensable pour rester en règle, éviter les amendes, et optimiser votre imposition transfrontalière.

❌ 4. Oublier la double imposition… ou croire qu’elle est automatique

Certains investisseurs pensent qu’ils devront payer des impôts aux USA et en France. En réalité :

Les revenus générés via la LLC sont imposés aux États-Unis
Grâce à la convention fiscale franco-américaine, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt en France

👉 Attention : cela n’est valable que si la structure et la déclaration sont correctement montées.

Créer une LLC USA avec LandQuire : un accompagnement sur-mesure

LandQuire a conçu un accompagnement clé en main pour lever les freins qui empêchent encore de nombreux investisseurs francophones de créer une LLC aux États-Unis.
Complexité administrative, barrière de la langue, risques fiscaux mal anticipés : autant d’obstacles que nous éliminons avec une solution taillée sur mesure pour les non-résidents souhaitant investir dans le foncier américain.

Une équipe franco-américaine à vos côtés

L’équipe de LandQuire combine :

L’expertise juridique américaine (LLC, droit local, contrats)
La compréhension des problématiques fiscales françaises
Un accompagnement humain, en français, de A à Z

🎯 Cela permet à chaque investisseur :

De créer sa structure en moins de 15 jours
D’obtenir un EIN et un compte bancaire dédié
De signer électroniquement tous les documents
De rester conforme à la fiscalité France/USA

Des projets pensés pour fonctionner avec une LLC

Chez LandQuire, chaque projet d’investissement est structuré en SPV (Special Purpose Vehicle) via une ou plusieurs LLC dédiées. Cela garantit :

Une transparence totale sur les flux financiers
Une traçabilité claire des droits et rendements
Une protection contractuelle en béton

“Chaque investisseur détient des parts dans une LLC liée à un projet foncier concret. Cela évite toute dilution de responsabilité ou de rendement.”
— Romain Daniellou, cofondateur de LandQuire

Une solution idéale pour les achats groupés

LandQuire accompagne aussi les groupes d’investisseurs (amis, familles, associés) qui souhaitent investir ensemble via une LLC :

Définition claire des parts de chacun
Rédaction d’un Operating Agreement adapté
Mise en place d’un calendrier de sortie, succession, revente

📌 Exemples :

3 frères investissent dans un terrain au Texas via une LLC commune
Un couple crée une LLC pour acheter et exploiter un terrain loué à un opérateur mobile
Un groupe d’investisseurs professionnels mutualise 250 000 $ pour un projet foncier sur 36 acres

Vos questions fréquentes sur la création d’une LLC USA

Quelle est la fiscalité d’une LLC pour un investisseur français ?

Une LLC aux USA est généralement traitée comme une entité transparente fiscalement (disregarded entity). Cela signifie que les revenus sont directement attribués à ses membres. En tant que résident fiscal français, vous devez déclarer ces revenus aux États-Unis (via un formulaire IRS) puis en France, en bénéficiant d’un crédit d’impôt grâce à la convention fiscale France-USA. Vous n’êtes donc pas doublement imposé.

Peut-on créer une LLC sans se déplacer aux États-Unis ?

Oui, absolument. Grâce à l’accompagnement de LandQuire, tout peut être fait 100 % à distance :

Enregistrement de la société dans l’État adapté
Attribution d’un EIN (Employer Identification Number)
Ouverture de compte bancaire professionnel
Rédaction des statuts et signature électronique des documents

C’est une solution idéale pour les investisseurs à distance.

Faut-il obligatoirement être plusieurs pour créer une LLC ?

Vous pouvez créer une LLC seul (single member LLC) ou avec d’autres investisseurs (multi-member LLC). Dans tous les cas, cette structure protège votre patrimoine personnel.
En investissant à plusieurs, vous répartissez clairement les responsabilités, les droits de vote et les bénéfices grâce à un Operating Agreement bien rédigé.
La LLC reste la structure la plus souple pour sécuriser un investissement collectif.

En résumé : créer une LLC USA pour sécuriser votre investissement

De nombreux investisseurs francophones choisissent aujourd’hui de créer une LLC aux États-Unis pour sécuriser efficacement leurs projets immobiliers.
Cette structure flexible leur permet de bénéficier d’avantages juridiques, fiscaux et patrimoniaux majeurs — qu’ils investissent seuls, en famille ou avec des associés.

En structurant correctement leur LLC, ils protègent leur patrimoine personnel, anticipent la transmission, réduisent leur exposition fiscale et renforcent leur crédibilité auprès des banques, des vendeurs et des autorités locales.

Chez LandQuire, nous accompagnons chaque jour ces investisseurs dans la mise en place de leur LLC sur mesure, en adaptant chaque montage à leurs objectifs, à leur degré d’implication et à leur horizon patrimonial.

À propos de l’équipe

👤 Romain Daniellou, cofondateur et expert foncier basé à Miami, supervise chaque montage juridique chez LandQuire.
🔗 Consulter son profil LinkedIn pour mieux comprendre son parcours.

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Astuce d’optimisation : la LLC

Créer une LLC (Limited Liability Company) aux États-Unis est une stratégie privilégiée par de nombreux investisseurs internationaux. Elle permet :

Une meilleure protection de vos actifs personnels en cas de litige ou de faillite
Une transparence fiscale avec option d’imposition au revenu ou à l’impôt sur les sociétés (IRS – choix du statut fiscal d’une LLC)
Une répartition claire des parts entre co-investisseurs, avec un operating agreement structurant
Une simplification de la succession ou de la cession des parts sociales

💡 Pour en savoir plus sur la création et les obligations d’une LLC, consultez :

Le site officiel de la Small Business Administration (SBA) pour comprendre les bases juridiques d’une LLC
LegalZoom pour une vue pratique des démarches de création
La définition complète d’une LLC sur Investopedia, avec ses implications fiscales et juridiques