La mejor plataforma para Family Office: LandQuire frente a Bricks.co

¿Por qué las family offices buscan una alternativa a las plataformas tradicionales?

Las family offices gestionan carteras de gran volumen y buscan activamente estrategias de inversión inmobiliaria capaces de generar rendimientos significativos sin complicaciones operativas. Las plataformas tradicionales, como Bricks.co, ofrecen principalmente exposición al sector inmobiliario residencial o comercial de alquiler, un modelo caracterizado por márgenes reducidos y una mayor sensibilidad a los ciclos de los tipos de interés.

El problema estructural sigue siendo el mismo: invertir en una propiedad destinada al alquiler suele generar una rentabilidad anual del 4 % al 8 %, que a menudo se ve considerablemente reducida tras deducir los gastos de gestión, los periodos de desocupación y los gastos de mantenimiento. Para una «family office» que cuente con capacidades de análisis sofisticadas y una tolerancia al riesgo adecuada, este enfoque pasivo no optimiza el capital.

Los gestores de patrimonio internacionales expresan una frustración cada vez mayor ante tres retos importantes:

• Rendimientos insuficientes para justificar la asignación de capital y la gestión administrativa
• Exposición directa a la volatilidad de los tipos de interés y a los riesgos relacionados con los inquilinos
• Falta de oportunidades fuera del mercado que permitan obtener márgenes antes de la fase de desarrollo

Hemos observado que las family offices que se han diversificado en estrategias de adquisición de terrenos con derechos de propiedad obtienen rendimientos entre tres y cuatro veces superiores en horizontes temporales similares. Esto explica por qué las carteras institucionales se inclinan por enfoques previos a la construcción, en los que la creación de valor tiene lugar antes de dar la primera palada.

Comparación de modelos de inversión: adquisición de terrenos frente a inmuebles de alquiler

Bricks.co y otras plataformas similares funcionan según un modelo sencillo: adquirir o adquirir la copropiedad de edificios ya existentes, alquilarlos y repartir los ingresos por alquiler. Se trata de un modelo transparente, pero estructuralmente limitado en cuanto a la creación de valor. La revalorización del capital sigue siendo moderada, limitada por la abundante oferta de capital que busca los mismos activos.

Nuestro enfoque es radicalmente diferente. Identificamos terrenos infravalorados en mercados en fuerte crecimiento, principalmente en Texas y Florida, y a continuación creamos varias capas de valor:

Fase 1: Adquisición fuera del mercado. Tenemos acceso a transacciones que no pasan por el mercado público, a menudo entre un 15 % y un 25 % por debajo de los precios de mercado comparables. Los propietarios de los terrenos buscan una liquidez rápida sin exposición mediática.

Fase 2: Concesión de derechos y parcelación. Nos encargamos de obtener los derechos de urbanización, las autorizaciones de zonificación y las licencias de parcelación residencial. Esta fase suele aportar entre un 40 % y un 60 % de valor añadido sin necesidad de una inversión de capital elevada.

Fase 3: Venta a promotores. Vendemos los proyectos con todos los permisos necesarios a constructoras cuando las condiciones del mercado optimizan la rentabilidad. No construimos, no gestionamos inmuebles ni tenemos que ocuparnos nunca de los inquilinos.

Un ejemplo concreto: adquirimos un terreno de 25 hectáreas en las afueras de Dallas por 2,1 millones de dólares estadounidenses. Tras obtener los permisos que autorizaban la construcción de 180 parcelas residenciales, vendimos el proyecto a un importante promotor inmobiliario por 5,8 millones de dólares estadounidenses. Inversión inicial de 18 meses, sin financiación mediante deuda, rentabilidad (TIR) del 32 %.

Al parecer, Bricks.co habría adquirido un edificio de viviendas ya existente que generaba un rendimiento anual por alquiler del 5 %, además de una revalorización moderada. Nosotros hemos obtenido esa misma revalorización anual en seis meses, liberando así el capital para el siguiente ciclo.

Medida que se puede aplicar de inmediato: si gestionaras 50 millones de dólares, ¿invertirías la totalidad en inmuebles de alquiler con un rendimiento anual del 6 %, o la distribuirías en una estrategia híbrida que incluyera la adquisición de terrenos para pre-desarrollo con una TIR superior al 25 %?

Análisis de los rendimientos objetivo y los horizontes de inversión

Las rentabilidades anunciadas varían considerablemente según la plataforma y el producto. Bricks.co suele ofrecer rentabilidades previstas de entre el 5 % y el 8 % anual para inmuebles residenciales de alquiler, con horizontes de inversión indefinidos o muy largos (más de 10 años).

Nuestras carteras LandQuire tienen como objetivo una TIR del 20 al 35 % anual en horizontes de 18 a 36 meses. Esta diferencia no es meramente superficial; refleja dos modelos de inversión distintos.

Para comprender el impacto, imaginemos una inversión de 500 000 USD:

Escenario de Bricks.co (6 % anual durante 10 años) Valor final: 893 000 USD (rentabilidad total del 79 %)

Escenario LandQuire (TIR del 28 % en 28 meses) Valor final: 1 092 000 USD tras un único ciclo completo. Posibilidad de reinvertir el capital más las ganancias en un segundo ciclo: 2 184 000 USD en 56 meses

El efecto de la composición a lo largo de varios ciclos genera una divergencia exponencial. Las «family offices» reconocen que incluso una tasa de éxito ligeramente inferior en nuestra estrategia se compensa rápidamente gracias a la rapidez de los ciclos y a las rentabilidades brutas superiores.

Es importante aclarar un punto: nos esforzamos constantemente por alcanzar esos rendimientos, pero nuestro historial demuestra nuestra coherencia. Desde 2021, hemos completado 130 proyectos consecutivos con una tasa del 100 % en la obtención de autorizaciones. Ningún proyecto ha incumplido su objetivo de obtener los permisos.

Bricks.co ofrece una estabilidad más predecible, pero un rendimiento inferior. Nosotros ofrecemos un rendimiento superior con una variabilidad controlada por la experiencia operativa, y no por la suerte del mercado.

Estructura de capital y gestión de riesgos según las plataformas

Bricks.co suele emplear una estructura mixta: una parte de capital propio y otra de financiación mediante deuda. Este enfoque potencia la rentabilidad en períodos favorables, pero aumenta la vulnerabilidad ante las fluctuaciones de los tipos de interés. Hemos observado que los inversores de Bricks.co con horizontes a largo plazo sufren regularmente una reducción de la rentabilidad cuando los tipos suben.

Nuestro modelo funciona de forma diferente. Nuestras inversiones en LandQuire Portfolios están estructuradas al 100 % con capital propio. Sin préstamos, sin tipos de interés variables, sin exposición a los ciclos de refinanciación. Esto ofrece varias ventajas claras:

Estabilidad de los resultados: al no tener que hacer frente al servicio de la deuda, nuestra creación de valor se basa únicamente en la ejecución operativa y en las autorizaciones reglamentarias, y no en las condiciones del mercado de capitales.

Resiliencia macroeconómica. En 2023 y 2024, cuando los tipos de interés alcanzaban máximos históricos, nuestros proyectos no sufrieron ninguna presión. Los promotores seguían adquiriendo nuestros derechos porque el valor intrínseco del producto era independiente del coste del capital.

Transparencia de los riesgos: con una estructura 100 % de capital, los riesgos están claros: la aprobación reglamentaria (prácticamente eliminada gracias a nuestra trayectoria) y el mercado de salidas de los promotores. No hay ningún riesgo oculto de refinanciación.

Bricks.co debe gestionar un mecanismo de capital más complejo: la refinanciación de las deudas de los inmuebles y el impacto de los impagos de los inquilinos en los repartos. Este sistema genera niveles adicionales de riesgo que no son visibles de inmediato para los inversores.

Decisión clave: Para una inversión de 10 millones de dólares, ¿prefieres un riesgo compuesto (capital + deuda + inquilinos) con una rentabilidad del 6 %, o un riesgo único (ejecución operativa) con una rentabilidad del 28 %?

Ventajas exclusivas de nuestra estrategia de concesión de derechos y predesarrollo

La estrategia de adquisición de derechos sobre la propiedad inmobiliaria no es nueva, pero nuestro enfoque propio sí lo es. Combinamos tres competencias que rara vez se dan juntas: una sofisticada obtención de datos inmobiliarios, un profundo conocimiento normativo y redes de promotores nacionales.

Nuestro equipo interno cuenta con antiguos coordinadores municipales, urbanistas y promotores inmobiliarios que conocen bien la forma de pensar de las comisiones de urbanismo. Esto reduce drásticamente el riesgo de que se denieguen las autorizaciones. Ninguno de nuestros 130 proyectos ha fracasado a la hora de obtener las autorizaciones necesarias; muchos de ellos han conseguido las autorizaciones en 4 meses, en lugar de los 12 que se suelen prever.

Búsqueda propia: utilizamos una base de datos interna enriquecida con datos geoespaciales, demográficos y de tráfico rodado para identificar las parcelas que el mercado pasa por alto. Además, contamos con agentes sobre el terreno especializados en oportunidades fuera del mercado. El resultado: accedemos al 70 % de las oportunidades de adquisición antes de que se publiquen.

Optimización de los derechos de propiedad. Una vez formalizada la adquisición, nuestro equipo de asuntos regulatorios elabora un plan de parcelación que maximice el valor. Para un terreno determinado, suelen existir tres o cuatro configuraciones de parcelación. Evaluamos cuál genera la mayor rentabilidad teniendo en cuenta los requisitos de infraestructura, la demanda del mercado y los plazos previstos para la obtención de las autorizaciones.

Red de distribución preestablecida: Contamos con una base de datos activa de más de 200 promotores cualificados. Cuando un proyecto obtiene las autorizaciones necesarias, no nos dirigimos a un mercado fragmentado de posibles compradores, sino que lo proponemos a constructores previamente identificados que tienen una necesidad concreta de este producto. Los ciclos de venta se aceleran considerablemente.

Bricks.co no tiene ningún equivalente estructural a esto. Su valor reside en la liquidez y la facilidad que ofrece a los inversores; no refleja los márgenes previos al desarrollo.

Acceso a oportunidades fuera del mercado y a un flujo de operaciones diferenciado

Una «family office» francesa, con sede en Ginebra y con 50 millones de dólares estadounidenses para invertir, suele acceder a dos categorías de inversión inmobiliaria en EE. UU.:

1. Las transacciones públicas a través de plataformas como Bricks.co (sometidas a un estrecho escrutinio, con márgenes reducidos)
2. Los clubes privados de inversores directos (muy exclusivos, a menudo reservados únicamente a los contactos personales)

Ocupamos una posición diferenciada. Ofrecemos un acceso estructurado a terrenos que no están en el mercado, sin las dificultades asociadas a la inversión directa.

La ventaja de las oportunidades fuera del mercado es cuantificable. Un terreno fuera del mercado suele venderse entre un 15 % y un 25 % por debajo del precio de un terreno comparable anunciado públicamente. Este descuento se debe a que el propietario valora la discreción y la rapidez. Nosotros ofrecemos precisamente eso: un proceso de cierre en un plazo de entre 30 y 45 días, pago en efectivo y sin condiciones de financiación.

El propietario de un terreno en Florida que cuente con una parcela de 12 hectáreas situada en una zona de rápido crecimiento (aunque no esté idealmente clasificada en el plan urbanístico) puede esperar 18 meses a que un promotor acepte una operación pública. O bien puede venderla a LandQuire en 60 días, dejarnos encargarnos de la zonificación y la obtención de los permisos, y nosotros le revenderemos el terreno, ya totalmente autorizado, 18 meses más tarde al mismo promotor, a un precio superior.

Este flujo de operaciones fuera del mercado crea una barrera de entrada estructural. Bricks.co no puede acceder a él sin convertirse ella misma en una plataforma de adquisición inmobiliaria. Por lo tanto, contamos con acceso exclusivo a una categoría de rentabilidades que simplemente no están al alcance de los inversores a través de los canales convencionales.

Listo para actuar de inmediato: Te invitamos a examinar nuestra cartera de proyectos para los próximos 12 meses. Las oportunidades fuera del mercado que figuran en ella suelen generar una TIR entre 5 y 8 puntos superior a la de operaciones comparables anunciadas públicamente.

Transparencia operativa y seguimiento de la cartera

Un punto de fricción para muchos inversores internacionales que utilizan plataformas inmobiliarias: la opacidad operativa. Te dicen «tu inmueble ha generado un 5,3 % este año», sin que quedes claro dónde se han ido el 2 % que falta respecto a la previsión. Gastos de gestión, periodos de desocupación, mantenimiento imprevisto… la lista de deducciones sigue sin estar clara.

Tenemos una visión diferente de la transparencia. Cada inversor de una cartera de LandQuire tiene acceso a un portal de seguimiento que muestra en tiempo real:

• Estado del proyecto (fases: adquisición, autorizaciones, salidas en curso)
• Cronología de las autorizaciones reglamentarias (con documentación justificativa)
• Comunicaciones con las autoridades municipales
• Ofertas de promotores y negociaciones en curso
• Repartos de capital con cálculos de rentabilidad de la A a la Z

Sin sorpresas. Sin conjeturas. Si un proyecto se retrasa, recibirás una explicación detallada y un calendario para recuperar el retraso dos semanas antes de que ello afecte a los rendimientos previstos.

Bricks.co también ofrece un seguimiento en línea, pero con un mayor nivel de detalle. Se pueden ver los ingresos mensuales por alquiler, pero los gastos operativos reales siguen apareciendo de forma agregada. No se sabe realmente si los gastos de mantenimiento declarados reflejan una anomalía puntual o un problema estructural de la propiedad.

Nuestro enfoque previo al desarrollo hace que la transparencia resulte naturalmente más sencilla: solo hay una variable realmente importante: ¿se ha obtenido la autorización? Sí o no. Todo lo demás (calendario, mercado de estrenos) depende de esta variable binaria, fácil de comunicar.

Asistencia a inversores internacionales y atención multilingüe

Las family offices que operan desde Francia, Suiza, Alemania o Oriente Medio se enfrentan a un reto específico: desenvolverse en el mercado inmobiliario estadounidense sin tener residencia en EE. UU. ni conocimientos locales. Entre las dificultades se encuentran la obtención de estructuras fiscales eficaces, la comprensión de las entidades jurídicas de inversión y la gestión de los informes de cumplimiento normativo.

Ofrecemos un servicio de atención al cliente completo y multilingüe que abarca el francés, el inglés, el alemán y el árabe. Y lo que es más importante, nuestro equipo de atención al cliente cuenta con especialistas en planificación fiscal para inversores internacionales, que colaboran habitualmente con asesores fiscales europeos y de Oriente Medio para garantizar que tus inversiones se diseñen de forma óptima para tu jurisdicción de origen.

Un ejemplo concreto: una «family office» suiza que ha invertido 2 millones de dólares estadounidenses en tres de nuestros proyectos. En lugar de invertir directamente en una LLC de Delaware, estructuramos la inversión a través de una sociedad holding irlandesa, lo que redujo la carga fiscal sobre las plusvalías en 8 puntos porcentuales. Esta mayor eficiencia fiscal transforma una TIR del 28 % en una TIR del 31 % después de impuestos.

Bricks.co da por hecho que cada inversor cuenta con un experto o un asesor fiscal capaz de desenvolverse en el ámbito de las estructuras estadounidenses. Para un inversor internacional sin experiencia, esto se convierte en un coste oculto y un obstáculo importante.

También incluimos:

• Asistencia para la apertura de cuentas bancarias y la estructuración de inversiones
• Documentación legal para el registro ante las autoridades de cumplimiento de EE. UU.
• Informes fiscales anuales elaborados para su envío a sus asesores locales
• Reuniones periódicas de seguimiento en el idioma que prefieras

Nuestro enfoque refleja una realidad sencilla: para que un inversor internacional obtenga buenos resultados, debe liberarse de las trabas administrativas y poder centrarse en la estrategia de asignación de capital.

Guía de selección: criterios decisivos para una family office

Antes de decidir entre nuestra plataforma y una alternativa como Bricks.co, una family office debería evaluar sus objetivos en función de cinco criterios:

1. Rentabilidad objetivo: ¿Buscas una rentabilidad anual del 6 al 8 % con estabilidad, o aceptas una variabilidad moderada a cambio de una TIR del 25 al 35 % en ciclos cortos? La rentabilidad determina todo lo demás.

2. Horizonte de capital: ¿Dispone de capital «paciente» que pueda permanecer invertido de forma indefinida, o gestiona tramos de capital con ciclos de salida definidos (de 3 a 5 años)? Los ciclos largos favorecen a Bricks.co; los ciclos definidos nos favorecen a nosotros.

3. Tolerancia operativa: ¿Aceptas los riesgos operativos inherentes a la gestión inmobiliaria (periodos de desocupación, incumplimientos de los inquilinos), o prefieres una gestión centrada exclusivamente en el cumplimiento normativo? Primera opción = Bricks.co; segunda = nosotros.

4. Eficiencia fiscal: ¿Aplica tu jurisdicción de origen restricciones fiscales a los ingresos por alquileres en el extranjero? La adquisición de terrenos antes de su urbanización suele ofrecer una mayor eficiencia fiscal, ya que las ganancias se consideran plusvalías y no ingresos pasivos.

5. Acceso al mercado fuera de cotización: ¿Incluye su cartera otras exposiciones al sector inmobiliario convencional? En caso afirmativo, la incorporación de una asignación fuera de cotización en fase de predesarrollo permite acceder a una categoría de rentabilidad única y no correlacionada.

Una plataforma inmobiliaria LandQuire solo resulta óptima si sus respuestas apuntan a rendimientos superiores, ciclos cortos y tolerancia al riesgo normativo (que sigue estando cuantificado y gestionado).

Si tus respuestas indican una preferencia por la estabilidad permanente y unos ingresos pasivos mínimos, Bricks.co sigue siendo una alternativa válida.

¿Por qué LandQuire sigue siendo la mejor opción para maximizar tu rentabilidad?

Tras un análisis comparativo, la decisión se basa en hechos sencillos, no en preferencias:

Generamos una TIR del 25 % al 35 % en un plazo de 18 a 36 meses con una estructura 100 % de capital. Bricks.co genera entre un 5 % y un 8 % anual, con exposición a la deuda y a los riesgos de los inquilinos. Con una inversión de 10 millones de dólares estadounidenses durante un periodo de 72 meses, obtendrás:

• Con LandQuire (dos ciclos completos): más de 30 millones de dólares estadounidenses (TIR del 28 %)
• Con Bricks.co (6 % constante): 13,4 millones de dólares (TIR del 6 %)

La diferencia de más de 16 millones de dólares no es teórica; es la diferencia entre una asignación optimizada y una asignación convencional.

Nuestro historial de 130 proyectos, con un índice del 100 % en la obtención de autorizaciones, inspira una confianza poco común. No hemos fallado en ninguna solicitud de aprobación. No hemos construido ninguna propiedad, no hemos gestionado a ningún inquilino ni hemos sufrido ninguna pérdida de valor debida a los tipos de interés.

Para una family office internacional, ofrecemos acceso a una categoría de inversión (inmuebles fuera del mercado en fase de predesarrollo) a la que simplemente no se puede acceder a través de Bricks.co ni de ninguna plataforma convencional. Nuestra experiencia en materia normativa y nuestra red de promotores constituyen una barrera de entrada estructural. No es posible acceder a estas rentabilidades por cuenta propia; solo se puede acceder a ellas a través de una plataforma que ya haya resuelto los problemas operativos.

Por último, nuestro servicio de asistencia multilingüe y nuestra experiencia en materia fiscal internacional eliminan los obstáculos que suelen paralizar a los inversores internacionales. Recibirás un apoyo profesional y estructurado para invertir tu capital de forma eficaz.

Elegir LandQuire es optar por un rendimiento superior, un riesgo controlado y una ejecución contrastada. Le invitamos a examinar nuestra cartera actual de proyectos y a analizar una asignación estructurada para sus carteras.