Investissement foncier Seguin : Portfolio 17 en 24

Contexte local & thèse : Portfolio 17 à Seguin

Investissement foncier à Seguin : au sud de la Highway 46, à 30 minutes de San Antonio, LandQuire lance le Portfolio 17 – un actif de 97 acres visant la création d’environ 140 lots résidentiels, avec une stratégie d’exit en 24–36 mois. Thèse claire : acheter décoté (env. 10 000 $ l’acre), créer de la valeur par l’entitlement (permis + « plat »), puis arbitrer entre une vente en lots papier (phase A) ou en lots finis (phase B) selon les conditions de marché. Pour l’investisseur, le schéma combine rendement préférentiel de 10 %/an et partage de marge (55–70 %), dans un cadre sans dette visant une meilleure maîtrise du risque.

🔹 Bienvenue chez LandQuire

Chez LandQuire, nous croyons que l’investissement foncier ne doit pas être réservé à une élite initiée. C’est pourquoi nous mettons à votre disposition une équipe hautement qualifiée, combinant l’expertise de l’immobilier, de la technologie et de l’analyse de données, pour vous accompagner dans chaque étape de votre projet. 👉 Consultez nos dernières actualités sur LinkedIn.

à retenir

Localisation : Seguin (Guadalupe County), 30 min de San Antonio – corridor San Antonio ↔ New Braunfels ↔ Austin.
Décote à l’achat : cible env. 10 000 $/acre vs comparables régionaux souvent ≥ 20 000 $/acre.
Création de valeur : env. 162 lots (front/flag lots), 12 mois de permis, env. 90 jours de VRD si phase B.
Deux options d’exit : phase A (lots papier) ou phase B (lots finis).
Économie du deal : 10 % préférentiel/an + 55–70 % de la marge, horizon 24–36 mois, zéro dette.
Ticket : min. 100 000 $ (52 % à la signature, 48 % à 12 mois si phase B).

1) Pourquoi l’investissement foncier à Seguin est-il attractif en 2025 ?

Située dans la dynamique métropolitaine de San Antonio (7ᵉ ville des USA par la population selon le U.S. Census Bureau), Seguin capte l’onde de choc démographique et économique du Texas : migration nette positive, coûts fonciers compétitifs, infrastructure en expansion et attractivité résidentielle. New Braunfels, voisine, a affiché l’une des plus fortes croissances récentes selon les données du Texas Demographic Center ; Seguin suit la même trajectoire, soutenue par des projets publics (voirie, parcs, centre-ville) et l’arrivée d’acteurs privés.

Pourquoi cela compte pour un lotissement résidentiel à Seguin ?

Un investissement foncier Seguin présente plusieurs avantages concurrentiels :

Prix médians du logement encore inférieurs à Austin/Dallas/Houston, renforçant la capacité d’absorption par les ménages.
Foncier institutionnel encore accessible autour de San Antonio, permettant d’acheter grand et décoté, puis de densifier.
Cycle de permis court au Texas sur ce type d’actifs : 9–12 mois observés sur des projets comparables, en s’appuyant sur le processus officiel de la Ville de Seguin (Planning & Development Services).

Contexte local 2024–2025

Le bassin San Antonio–New Braunfels–Seguin attire ménages et entreprises grâce à un coût de la vie inférieur aux autres métropoles texanes et à un tissu d’emplois porté par l’industrie, la logistique et les services. À Seguin, la mairie a recentré ses efforts sur la voirie, la modernisation des équipements et la digitalisation des démarches d’urbanisme, ce qui fluidifie les dépôts pour l’entitlement. Le corridor SH-46/I-10 relie efficacement Seguin aux pôles d’emplois de New Braunfels et San Antonio, avec un foncier encore compétitif en 1ʳᵉ/2ᵉ couronnes. Pour l’investisseur, cela se traduit par une capacité d’absorption robuste (prix médian accessible, appétit des constructeurs pour des lots prêts à bâtir) et par un time-to-market potentiellement plus court qu’ailleurs au Texas. Ce contexte – infrastructures, guichet urbanisme, demande acheteurs – renforce la logique A/B : arbitrer entre lots papier et lots finis selon la conjoncture.

2) L’actif : 97 acres → ~140 lots

Périmètre : ~97 acres utilisables, topographie plutôt plate, accès clair, hors zone inondable selon les analyses préliminaires FEMA.
Urbanisme/entitlement : objectif de ~162 lots résidentiels (mix front lots et flag lots). Prix de sortie cibles indicatifs :
- Front lots : ~72 500 $
- Flag lots (arrière) : ~62 500 $
Utilités & VRD : extension route/électricité/eau sur ~90 jours après l’obtention du « plat » si passage en phase B (lots finis).
Ingénierie : partenaire LGA (bureau San Antonio), reconnu pour la tenue des budgets et des jalons.

Géolocalisation & accessibilité

Le site se positionne au sud de la SH-46, à environ 30 minutes de San Antonio, avec des accès lisibles depuis les axes majeurs (SH-46 / I-10). Cette localisation offre un double avantage :

Résidentiel : desserte simple pour les trajets domicile-travail, proximité d’écoles, commerces et services du quotidien.
Commercialisation : attractivité pour des constructeurs qui recherchent des lots standardisés (front lots) et pour des acheteurs finaux en quête de surfaces 0,5–1 acre dans un environnement aéré.
En phase B, l’extension VRD (routes, eau, électricité) est prévue sur un calendrier borné afin de livrer un produit prêt à construire conforme aux attentes du marché local. Pour les investisseurs, cette combinatoire accès + lisibilité du produit facilite la vitesse de vente (en bloc et/ou à la découpe) une fois l’entitlement obtenu.

à retenir – L’actif coche les fondamentaux : décote à l’achat, potentiel de densification maîtrisé, capex VRD borné et fenêtre d’exit modulable (A ou B).

3) Stratégie d’investissement foncier à Seguin : créer la valeur à l’achat

L’investissement foncier à Seguin bénéficie d’une décote structurelle par rapport aux marchés saturés d’Austin ou Dallas. Cette opportunité s’explique par :

Achat décoté : Les comparables fonciers à Seguin et alentours se raréfient < 20 000 $/acre pour des surfaces similaires. Pour l’étalonnage des prix/volumes fonciers, se référer aux tableaux TRERC (Texas A&M) et aux fiches du Guadalupe Appraisal District (contrôle cadastral). L’équipe d’acquisition a sécurisé env. 10 000 $/acre, soit une décote significative.
Forcer l’appréciation : L’entitlement (permis, « plat » officiel) crée de la valeur en transformant un grand tract foncier en lots commercialisables.
Maximiser l’exit : Au terme des 12 mois de permis :
- Phase A (lots papier) si une offre en bloc intéressante survient ;
- Phase B (lots finis) si le marché privilégie un produit prêt à construire (VRD réalisés).

Hypothèses & sensibilités

Hypothèses de base. Le plan vise env. 162 lots (mix front/flag) sous réserve d’ajustements usuels après retours du Planning et de l’ingénierie. Les prix indicatifs différencient la façade (front) et la seconde ligne (flag) pour refléter les coûts de desserte. Le calendrier cible ≈ 12 mois d’entitlement ; faute d’offre crédible en lots papier, bascule en phase B avec VRD ≈ 90 jours pour livrer des lots finis. La structure financière reste inchangée : 10 % préférentiel/an (cumulé jusqu’à l’exit), 55–70 % de la marge au-dessus du préférentiel, zéro dette.

Lecture par sensibilités. Conservateur : densité légèrement réduite, prix bas de fourchette, horizon vers 30–36 mois ; priorité à la phase B pour capter la valeur par lot. Central : env. 162 lots, délais 24–30 mois, arbitrage A ou B selon la profondeur de demande “constructeurs”. Offensif : offre en bloc rapide (phase A, 12–18 mois). Ces projections demeurent non garanties et s’ajustent au fil des jalons.

4) Deux scénarios d’exit (A/B) – logiques et chiffres directeurs

Paramètre	Phase A : lots « papier »	Phase B : lots « finis »
Point d’achèvement	Fin permis (« plat »)	Permis + VRD (~90 jours)
Public cible	Développeur/constructeur (bloc)	Constructeur (bloc) ou retail (à la découpe)
Ordre de grandeur valeurs	Revente agrégée estimative plus basse que phase B	Revente agrégée estimative plus élevée (ex. ~9,7 M$ brut évoqués)
Horizon	~12–18 mois	~24–36 mois
Effet sur TRI	Plus court = TRI potentiellement élevé	Valeur brute plus élevée mais horizon plus long

Important : les chiffres détaillés (prix par lot, valeurs nettes après coûts, commissions & contingences, etc.) figurent dans le pro-forma et la data-room de LandQuire. Les rendements sont projetés et non garantis.

5) Structure financière de l’investissement foncier pour Seguin

Capitaux visés : env. 4,8 M$, avec un maximum de 35 investisseurs.
Ticket minimal : 100 000 $.
Appels de fonds : 52 % à la signature (acquisition & entitlement), 48 % environ 12 mois plus tard si passage en phase B (VRD).
Waterfall :
- Rendement préférentiel : 10 %/an (accumulatif jusqu’à la revente),
- Partage de marge (au-dessus du préférentiel) : 55–70 % pour l’investisseur, selon le ticket.
Dette : Aucune (structure en equity pure), ce qui diminue l’exposition au risque de levier.
Sécurité temporelle : si, à 60 mois après closing, l’exit n’a pas remboursé les investisseurs, 100 % de la marge ultérieure revient aux investisseurs (clause de protection).

à retenir – Le schéma combine 10 % préférentiel, partage de marge attractif, zéro dette et flexibilité A/B, avec une visée 24–36 mois.

6) Calendrier opérationnel (indicatif)

M-0 : closing & appel de fonds 52 % – lancement études/entitlement.
M-1 à M-12 : permis (réunions hebdo avec land planner & avocats ; suivi via Task Planner).
Option A : offre lot papier avant la fin → exit phase A (12–18 mois).
Option B : pas d’offre pertinente → appel des 48 %, VRD (~90 jours), puis commercialisation lots finis → exit phase B (24–36 mois).

7) Gouvernance, juridique & fiscalité (prêt-à-investir)

Véhicule : parts de LQ Investment Portfolio 17 (SPV dédié).
LLC US (option la plus utilisée) – Découvrez comment créer une LLC aux USA :
- Création ~850–1 000 $, gestion annuelle ~800–1 000 $ (incluant liasse fiscale),
- EIN obtenu, compte bancaire USD (solutions types Wise) possible à distance.
Reporting : portail investisseur Agora, reporting trimestriel, accès data-room (brochure, pro-forma, comparables, contrats).
Fiscalité : attestation K-1 annuelle (US) ; convention de non-double imposition USA-France selon votre statut (personne physique/morale). Un point personnalisé avec l’expert fiscaliste est proposé.

Avertissement – Les informations fiscales sont génériques et ne valent pas conseil fiscal personnalisé.

8) Analyse de marché : investissement foncier Seguin vs comparables régionaux

Achat décoté : objectif ≈ 10 000 $ l’acre là où des fonciers de surface/accès comparables s’observent plus haut, d’après les rapports du Texas Real Estate Research Center (Texas A&M) et les vérifications parcellaires du Guadalupe Appraisal District (consultés le 19/09/2025). Ces sources “primaires” étalonnent les ordres de grandeur locaux (prix, volumes, tendances) et confortent l’argument de décote. Les écarts micro-marché dépendent de la desserte, de la topographie et des contraintes techniques propres à chaque tract.

La data-room met à disposition : contrats d’achat, « plat », études d’ingénierie, chiffrages VRD, cartes d’utilités, property card du comté, comparables de marché.

9) Risques & parades (Risk Management)

Risque marché (taux, demande constructeurs) → Option A/B pour s’aligner sur le produit recherché à l’instant T.
Risque d’exécution (permis/VRD) → Texas pro-business, planning 9–12 mois visé, LGA en maître d’œuvre, 10 % de contingence budgétaire.
Risque de levier → Zéro dette sur l’actif, donc pas de covenant bancaire ni de pression d’intérêts.
Risque environnemental/climatique → vérifications en due-diligence, assurances (umbrella policy) sur l’actif.
Risque liquidité investisseur → véhicule non coté, horizon 24–36 mois ; pas de cash-flows mensuels (distribution à l’exit).

Matrice risques → réponses

Marché & taux. Parade : dual exit (A/B) pour épouser la préférence du moment (lots papier vs lots finis), suivi continu des comparables et des intentions constructeurs pendant l’entitlement. Exécution (permis/VRD). Parade : gouvernance hebdomadaire avec ingénierie/avocats, contingence budgétaire, buffers calendaires, appels d’offres cadrés et contrôle qualité à chaque jalon. Réglementaire. Parade : pré-application et alignement précoce avec la Ville de Seguin (Planning & Development), documentation exhaustive en data-room.

Environnement & technique. Parade : revue FEMA, levés topographiques et dimensionnement drainage avant travaux, adaptations si nécessaires. Coûts & supply. Parade : devis fermes sur périmètres précis, value engineering. Liquidité investisseur. Parade : rappel actif non coté, distributions à l’exit, clause 60 mois priorisant l’investisseur. Transparence. Parade : reporting trimestriel, accès Task Planner, registre de risques mis à jour à chaque milestone.

10) Équipe & track-record

LandQuire : vision data-driven pour répondre à la crise du logement par des solutions foncières durables et scalables.
Track-record (agrégé) : ~39 M$ d’equity levés, 31 États, 600+ investisseurs, ticket moyen ~183 k$.
Références récentes : projets TX/FL avec permis en ~11–12 mois, ex. ventes en ~30 mois (ordre de grandeur).
Équipe projet (extraits) :
- Daniel Charleton (CEO), Romain Daniellou (COO), Thibaut Guéant (CIO),
- Alexandre Thévenet, Willem Van Biezen (Acquisitions), Edouard Brain (CFO), Kazi Arman Ahmed (Data),
- Ingrid Catala, André Sica, Bastien Dureuil, Julien Boutillier, Mathieu Verloove, Pierre Rizk, Paul Fasterling (Relations investisseurs & opérations).

à retenir – Gouvernance claire, reporting cadré, task-planning hebdo avec ingénierie/avocats, et un cœur d’expertise dédié au foncier résidentiel texan.

11) Parcours investisseur (UX)

Découverte & pré-qualification avec un directeur relations investisseurs.
Accès data-room (brochure, pro-forma, comparables, contrats).
Signature DocuSign : PPM + Unit Subscription Agreement.
Virement (appel 52 %) sous 10 jours.
Onboarding portail Agora + accès Task Planner (suivi en temps réel).
Reporting trimestriel jusqu’à l’exit ; distribution au prorata des parts à la revente.

12) Simulation pédagogique (100 000 $)

Hypothèses simplifiées & indicatives (voir pro-forma pour le détail)

Rendement préférentiel : 10 %/an cumulé jusqu’à l’exit.
Partage de marge : 55 % (ticket de base ; barème progressif jusqu’à 70 %).
Appels : 52 k$ (M-0) + 48 k$ (M-12 si phase B).

Scénario A – lots papier (exit 12–18 mois)

Base : capital employé 52 k$ (si exit avant le 2ᵉ appel).
Distribution à l’exit : 10 % préférentiel + 55 % de la marge attribuable.
TRI projeté (ordre de grandeur communiqué) : jusqu’à ~40 %/an (non garanti).

Scénario B – lots finis (exit 24–36 mois)

Base : capital employé 100 k$.
Distribution à l’exit : 10 %/an sur 2–3 ans + 55 % de la marge attribuable.
TRI projeté (ordre de grandeur communiqué) : ~20–28 %/an (non garanti).

Note – Les rendements dépendent des prix de sortie, délais, coûts longs et frais, et peuvent varier.

13) Positionnement de l’investissement foncier à Seguin dans un portefeuille diversifié

L’investissement foncier Seguin présente plusieurs caractéristiques distinctives pour un portefeuille immobilier :

Exposition macro au Texas (croissance démographique, PIB, emplois) selon le Bureau of Economic Analysis.
Horizon court/moyen terme (24–36 mois), utile pour lisser l’échéancier global d’un portefeuille diversifié.
Zéro dette : une brique « equity only » pour tempérer le risque de levier dans un environnement de taux encore incertain selon la Federal Reserve.

Sources & accès (consultées le 19/09/2025)

Cette opération s’appuie sur des sources primaires locales et fédérales, utiles pour vérifier la démographie, le cadre réglementaire et les process d’entitlement : Ville de Seguin – Planning & Development Services et Development Services Portal ; U.S. Census – QuickFacts Seguin ; Guadalupe County et Guadalupe Appraisal District (recherches parcellaires / fiscalité) ; FEMA Flood Maps (inondabilité) ; Texas Real Estate Research Center (Texas A&M) pour les tendances foncières ; TxDOT pour les projets SH-46 / I-10. Les liens cliquables figurent dans la section 14 ci-après et dans la data-room.

14) Liens externes utiles (réassurance E-E-A-T)

Ville de Seguin (projets & urbanisme) : https://seguintexas.gov/
U.S. Census – QuickFacts Seguin : https://www.census.gov/quickfacts/seguincitytexas
Texas Real Estate Commission : https://www.trec.texas.gov/
Guadalupe County : https://www.co.guadalupe.tx.us/

15) Mini-FAQ

1) Qui peut investir ? Des investisseurs éligibles au regard de la documentation transmise (PPM, accords de souscription). Le ticket minimal est 100 000 $.

2) Le 10 % préférentiel est-il versé chaque année ? Non : il s’accumule et est versé à l’exit, avec la restitution du capital puis le partage de marge selon barème.

3) Pourquoi deux appels de fonds (52 % / 48 %) ? Le premier finance l’achat/permis. Le second, 12 mois plus tard, n’est appelé que si on opte pour la phase B (VRD → lots finis). En exit phase A, le second n’est pas appelé.

4) Et si le marché se retourne ? Le montage est sans dette, avec deux voies d’exit (A/B) et une clause 60 mois qui priorise les investisseurs. Les prix/IRR restent non garantis.

5) Puis-je investir via une société ? Oui, via LLC US (EIN, compte USD) – consultez notre guide complet – ou via une structure en France/UE (sous réserve du conseil juridique/fiscal). Un K-1 est émis côté US.

16) Conclusion : Pourquoi choisir un lotissement résidentiel avec le Portfolio 17

L’investissement foncier à Seguin avec Portfolio 17 représente une opportunité unique de capitaliser sur la croissance démographique texane. Cette opportunité immobilière au Texas s’inscrit dans une logique simple et disciplinée : acheter décoté, densifier via l’entitlement, puis vendre en lots papier ou finis selon la fenêtre optimale.

Notre projet de développement à Seguin coche tous les fondamentaux (localisation stratégique, VRD bornés, ingénierie maîtrisée, zéro dette, calendrier 24–36 mois), avec un cadre de rendement préférentiel + partage de marge pensé pour les investisseurs recherchant une exposition foncière texane de cycle court/moyen terme.

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Glossaire express

Entitlement — Ensemble des autorisations d’urbanisme et du « plat » qui rendent les lots légalement commercialisables. Lots papier — Lots approuvés mais non viabilisés (sans VRD). Lots finis — Lots desservis (voirie, eau, électricité), prêts à construire. VRD — Voiries & Réseaux Divers : routes internes, réseaux principaux et raccordements. Front lot / Flag lot — Lot en façade / en seconde ligne, avec coûts de desserte différents. Preferred return (10 %) — Rendement prioritaire versé aux investisseurs avant tout partage de marge. Waterfall — Règles de répartition des profits après le préférentiel. Clause 60 mois — Si l’exit dépasse 5 ans après le closing, la marge ultérieure revient intégralement aux investisseurs.

Mentions & avertissements

Ce document est informatif et ne constitue ni une offre publique ni un conseil financier/juridique/fiscal.

Toute décision d’investissement suppose la lecture intégrale du PPM, des accords de souscription et du pro-forma.

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; les rendements sont projetés et non garantis.

Le calendrier, les coûts de VRD, la densité finale, les prix de sortie et l’horizon d’exit dépendent de facteurs de marché et réglementaires susceptibles d’évoluer.

Investissement foncier Seguin : Portfolio 17 en 24–36 mois