LandQuire frente a Fundrise: ¿qué plataforma ofrece una mayor rentabilidad inmobiliaria?

¿Por qué los inversores internacionales rechazan las plataformas inmobiliarias tradicionales?

Las plataformas inmobiliarias dirigidas al gran público prometen la democratización de la inversión en Estados Unidos, pero rara vez cumplen lo que anuncian a los inversores internacionales con experiencia. Estos servicios suelen ofrecer rendimientos modestos, entre el 6 % y el 12 % anual, al tiempo que te exponen a riesgos operativos complejos: gestión inmobiliaria, fluctuaciones de los tipos de interés, períodos de desocupación de las viviendas alquiladas y volatilidad de los mercados locales.

Para los inversores con sede en Europa, Oriente Medio o América Latina, estas plataformas plantean un problema estructural. Quieres diversificar tu cartera con activos denominados en dólares estadounidenses, pero no deseas gestionar activamente propiedades en alquiler ni lidiar con la complejidad normativa estadounidense. Las plataformas tradicionales exigen tiempo y una atención constante, y ofrecen rendimientos que no justifican esa carga mental.

Y lo que es peor, la mayoría de las operaciones que se ofrecen son oportunidades de mercado que ya han sido ampliamente valoradas. Miles de inversores tienen acceso a las mismas propiedades. Por lo tanto, el margen de maniobra para crear valor se reduce al mínimo. Pagas el mismo precio que todo el mundo, y eso afecta a la rentabilidad.

Medida concreta: Antes de plantearte utilizar una plataforma inmobiliaria, pregúntate si estás dispuesto a asumir una gestión operativa activa. Si la respuesta es no, las plataformas pasivas tradicionales no son adecuadas para ti.

Las limitaciones de Fundrise para los inversores experimentados

Fundrise se ha labrado una sólida reputación entre los pequeños inversores estadounidenses. La plataforma ofrece un acceso sencillo a carteras inmobiliarias diversificadas con comisiones de gestión razonables. Sin embargo, para los inversores de alto nivel que buscan rendimientos institucionales, Fundrise presenta importantes limitaciones estructurales.

En primer lugar, la rentabilidad real. Fundrise registra rentabilidades anualizadas que oscilan entre el 7 % y el 11 %, dependiendo del fondo. Esto supone apenas entre 1 y 2 puntos porcentuales por encima de la rentabilidad de los bonos estadounidenses. Tras tener en cuenta la inflación y el riesgo de pérdida de capital, la rentabilidad real neta suele resultar decepcionante para los inversores que buscan realmente crecimiento.

En segundo lugar, la estructura de las operaciones. Fundrise invierte en edificios de viviendas, centros comerciales y propiedades mixtas, tanto en fase operativa como en construcción. Estos activos generan ingresos por alquiler o comerciales, lo que significa que tu rentabilidad depende en gran medida del rendimiento de dichos alquileres, de la estabilidad de los inquilinos y del entorno macroeconómico (incluidos los tipos de interés, que influyen en las valoraciones).

En tercer lugar, el acceso limitado a las oportunidades que no figuran en la lista. Al igual que cualquier plataforma abierta al público, Fundrise opera con operaciones relativamente conocidas y competitivas. Las mejores oportunidades de inversión, aquellas que ofrecen márgenes elevados y rendimientos superiores, rara vez son accesibles a través de estos canales.

En cuarto lugar, la duración de las inversiones. Muchos fondos de Fundrise están estructurados con horizontes de inversión a largo plazo (de 5 a 10 años) y una liquidez limitada. Si necesitas capital rápidamente o prefieres ciclos más cortos, esta estructura puede resultar limitante.

Medida concreta: Consulta los folletos detallados de Fundrise y compara los rendimientos reales históricos (no las previsiones) con tus objetivos de inversión. Si tu objetivo es obtener una TIR superior al 20 % en un plazo de entre 18 y 36 meses, Fundrise no está diseñada para ello.

Nuestro enfoque diferenciador: adquisiciones fuera del mercado y revalorización a través de derechos

Operamos en un segmento del mercado inmobiliario estadounidense radicalmente diferente. No buscamos propiedades en venta ni ofertas competitivas. Identificamos terrenos infravalorados en mercados de fuerte crecimiento (principalmente en Texas y Florida) directamente a través de propietarios, agentes especializados y fuentes propias que hemos desarrollado a lo largo de los años.

Casi nunca se puede acceder a estos terrenos a través de anuncios de la MLS o de plataformas públicas. ¿Por qué? Porque las mejores oportunidades inmobiliarias suelen estar en manos de propietarios que desconocen el valor real de sus activos o que no saben cómo sacarle el máximo partido.

Nuestra estrategia de revalorización se articula en torno a los derechos de construcción, o «entitlements». Un terreno sin urbanizar y sin permisos de construcción tiene un valor básico (por lo general, entre un 30 % y un 50 % inferior al de un terreno totalmente urbanizado). Cuando conseguimos los derechos para subdividir ese terreno, zonificarlo para viviendas y obtener todas las autorizaciones administrativas, generamos un valor enorme.

Esta creación de valor solo se da en la fase de predesarrollo, antes de la construcción. Es precisamente ahí donde los márgenes son más elevados y los ciclos más cortos. Adquirimos un terreno sin urbanizar, invertimos entre 12 y 24 meses en el proceso de obtención de autorizaciones (estudios de impacto, planes directores, aprobaciones municipales) y, a continuación, vendemos el proyecto totalmente preparado a un constructor o promotor inmobiliario. Esta operación genera una TIR del 20 al 35 %, o incluso más, dependiendo de las condiciones del mercado.

Desde 2021 hemos llevado a cabo más de 130 proyectos utilizando precisamente este modelo. Para entender cómo localizamos estas oportunidades, consulta nuestra guía detallada sobre terrenos fuera del mercado en Estados Unidos.

Medida concreta: Valora si te interesa un modelo de inversión que genere valor antes de la construcción, en lugar de en la propia operación inmobiliaria.

Cómo capturamos el valor antes de la construcción

El secreto está en el momento oportuno y en la experiencia. La mayoría de los inversores inmobiliarios no saben cómo valorar un terreno sin urbanizar ni cómo gestionar el proceso de obtención de permisos. Ven un campo y no reconocen su potencial residencial. Ahí es donde aportamos nuestro valor.

Así es como funciona el proceso en la práctica:

En primer lugar, identificamos un terreno en un mercado en el que prevemos una fuerte demanda residencial en el futuro. Analizamos la densidad de población, la evolución del empleo, las infraestructuras previstas y las tendencias migratorias. Texas y Florida están experimentando un rápido crecimiento demográfico, lo que genera una demanda constante de nuevas viviendas.

En segundo lugar, adquirimos el terreno a un precio inicial prudente. Gracias a nuestras relaciones de abastecimiento fuera del mercado, a menudo compramos con un descuento significativo respecto a proyectos comparables ya desarrollados.

En tercer lugar, contamos con nuestros equipos de ingeniería y cumplimiento normativo. Colaboramos con las autoridades municipales locales para elaborar planes directores óptimos, gestionar los requisitos de zonificación y obtener todas las autorizaciones medioambientales y administrativas necesarias. Nuestra trayectoria, con un 100 % de éxito en la obtención de autorizaciones, habla por sí sola.

En cuarto lugar, una vez garantizados los derechos de construcción, el valor del terreno aumenta drásticamente. Un terreno sin urbanizar de 50 hectáreas que valía 2 millones de dólares se convierte ahora en un proyecto de parcelación residencial de entre 8 y 10 millones de dólares (o más, dependiendo de las densidades y los precios de mercado).

Por último, vendemos el proyecto, ya totalmente preparado, a un constructor consolidado o a una empresa promotora. Ellos comienzan la construcción y generan sus rendimientos operativos. Nosotros obtenemos un beneficio neto considerable y reinvertimos el capital en el siguiente proyecto.

Este ciclo típico dura entre 18 y 36 meses. Durante ese tiempo, no hay riesgo de construcción, ni riesgo de alquiler, ni exposición a la volatilidad de los tipos de interés que afecta a los precios de reventa de los inmuebles operativos.

Medida concreta: Pregunta a tu asesor actual en inversiones inmobiliarias si tiene experiencia en la fase previa al desarrollo y en la obtención de derechos de propiedad. La mayoría no la tiene, y esa es precisamente la razón por la que este segmento sigue siendo en gran medida inaccesible para los inversores particulares.

Estructura compuesta al 100 % por acciones: riesgo reducido, mayor rentabilidad

A diferencia de las plataformas que recurren al endeudamiento para aumentar la rentabilidad (lo que también aumenta los riesgos), estructuramos cada inversión con un 100 % de acciones. No hay financiación bancaria, ni deuda que pagar, ni riesgo de embargo.

Esto puede parecer contradictorio. ¿No es cierto que el apalancamiento genera mayores rendimientos? Sí, técnicamente. Pero el apalancamiento también genera fragilidad sistémica. Cuando suben los tipos de interés o la economía se desacelera, los inmuebles hipotecados pierden rápidamente su liquidez. Los promotores inmobiliarios con un endeudamiento excesivo quiebran. Las carteras de las plataformas inmobiliarias tradicionales se ven afectadas.

Nuestro modelo 100 % de capital propio elimina ese riesgo. Contamos con el capital necesario para adquirir los terrenos y financiar la totalidad del proceso de obtención de permisos sin depender de prestamistas externos. Esto significa que:

No dependemos de la financiación externa: no nos afectan las condiciones de crédito ni las variaciones de los tipos de interés.
Liquidez garantizada: si surge una oportunidad mejor, tenemos la flexibilidad necesaria para aprovecharla.
Rentabilidades previsibles: las rentabilidades que le mostramos no se han inflado artificialmente mediante el apalancamiento y, por lo tanto, no están sobrevaloradas.
Salida garantizada: una vez asegurados los derechos de construcción, siempre hay un mercado para vender el proyecto a un constructor. No quedamos atrapados en nuestra inversión.

Para los más de 600 inversores de todo el mundo que colaboran con nosotros, esta estructura ofrece tranquilidad. Sabéis que vuestro capital no está expuesto a las fluctuaciones de los tipos de interés ni a ciclos de construcción disfuncionales. Simplemente recibís vuestra rentabilidad al finalizar el proyecto.

Medida concreta: Si estás pensando en realizar una inversión inmobiliaria en Estados Unidos, pregunta explícitamente cómo se financia la operación. Si la inversión recurre a un apalancamiento significativo, ten en cuenta que tu riesgo aumenta en consecuencia.

Nuestra trayectoria: más de 130 proyectos y más de 600 inversores de todo el mundo

Desde 2021, hemos llevado a cabo más de 130 proyectos inmobiliarios utilizando este enfoque de predesarrollo. Cada proyecto ha culminado con la obtención de los derechos de construcción (entitlements) según lo previsto, sin excepción. Esto no es casualidad. Es el resultado de un profundo conocimiento de la normativa, de las relaciones establecidas con las autoridades municipales locales y de un proceso sistemático que minimiza las sorpresas.

Nuestra base de inversores abarca más de 600 particulares y oficinas familiares repartidas por todo el mundo. La mayoría procede de Europa, Oriente Medio y América Latina. ¿A qué se debe esta distribución geográfica? Porque estos inversores comprenden la necesidad de diversificar en activos en dólares estadounidenses y evalúan de forma racional la rentabilidad ajustada al riesgo. Se dan cuenta rápidamente de que una TIR del 20-35 % en un plazo de 18-36 meses, con una estructura compuesta al 100 % por acciones y sin riesgo de construcción, supera a las alternativas.

Nuestra transparencia refuerza esa confianza. Proporcionamos informes detallados en cada fase del proyecto. Sabes exactamente dónde se encuentra tu capital, qué derechos se han garantizado y cuándo está prevista la salida. Nuestros inversores nunca se preguntan dónde están sus dólares.

En cuanto a los resultados reales, nuestros proyectos han alcanzado o superado sistemáticamente las previsiones iniciales de la TIR. Las rentabilidades medias se sitúan entre el 22 % y el 28 % para los proyectos finalizados, con ciclos de entre 20 y 32 meses (ligeramente más cortos que nuestra guía estándar de entre 18 y 36 meses, debido a la optimización operativa).

Medida concreta: Pide que te muestren los resultados documentados de proyectos totalmente finalizados. No las previsiones, sino los resultados reales. Si una plataforma no puede o no quiere mostrarlos, es una señal de alarma.

Comparación directa: rendimiento, duración y complejidad

Creemos un ejemplo concreto para aclarar las diferencias entre nuestro modelo y el de Fundrise.

Situación del inversor: dispone de 250 000 dólares para invertir y su horizonte temporal es de 24 meses, con un objetivo de rentabilidad del 20 % o más anualizado.

En Fundrise, invertirías en uno o varios fondos diversificados. El fondo en cuestión presenta una rentabilidad anualizada del 8 %. En un plazo de 24 meses, se espera una rentabilidad bruta (antes de impuestos y comisiones) de aproximadamente el 16 %. Sin embargo, esta rentabilidad supone una ejecución estable del proyecto subyacente. Si los tipos de interés suben durante ese periodo, las valoraciones inmobiliarias podrían reducirse y tu rentabilidad real podría bajar hasta el 10-12 %. Además, es probable que recibas distribuciones irregulares, con largas esperas hasta la finalización del proyecto. La gestión fiscal (especialmente para los no residentes en EE. UU.) es compleja y costosa.

Con LandQuire, invertirías en una cartera de proyectos específicos en fase de predesarrollo. La TIR objetivo es del 20-35 %, en un horizonte de 18-36 meses. Supongamos que sacamos un proyecto a los 26 meses con una TIR del 28 %. Por tu inversión de 250 000 dólares, recibirías unos 320 000 dólares (antes de impuestos). La rentabilidad neta es significativamente mayor, se consigue en menos tiempo y sin exposición a la volatilidad de los tipos de interés ni a la complejidad de la gestión inmobiliaria.

La tabla comparativa:

En resumen, si inviertes 250 000 dólares durante 2 años: Fundrise te devolvería unos 290 000 dólares (12 % de rentabilidad neta estimada). LandQuire te devolvería unos 320 000 dólares (28 % de TIR). La diferencia: 30 000 dólares adicionales para alcanzar el mismo horizonte de inversión, sin complicaciones operativas.

Medida concreta: Utiliza este marco de referencia para comparar cualquier plataforma inmobiliaria con tus objetivos reales. La rentabilidad nominal es secundaria frente a la rentabilidad ajustada al riesgo y a tu carga mental.

¿Por qué los inversores de alto nivel eligen LandQuire?

Los inversores internacionales con experiencia recurren a LandQuire por una sencilla razón: resolvemos el principal problema de la inversión inmobiliaria en Estados Unidos sin sacrificar la rentabilidad.

El problema habitual es el siguiente: o bien se opta por invertir en activos inmobiliarios y de liquidez con rentabilidades modestas (6-10 %), o bien se busca obtener rentabilidades más elevadas aceptando la complejidad operativa, el riesgo de construcción y la exposición a la volatilidad macroeconómica. Se trata de una disyuntiva poco agradable.

Nuestro enfoque lo resuelve. Obtienes rentabilidades institucionales (20-35 % de TIR), una estructura sin riesgos de construcción ni de gestión operativa, una liquidez definible (salida a 18-36 meses) y protección frente a la volatilidad de los tipos de interés. Es lo mejor de ambos mundos.

Para los inversores con sede en Europa, Oriente Medio o América Latina, las ventajas adicionales son significativas:

Acceso a oportunidades de calidad en dólares estadounidenses: diversifica tu cartera fuera de tu moneda local sin las complicaciones que conlleva la gestión inmobiliaria directa.
No es necesario tener residencia fiscal en EE. UU.: nosotros nos encargamos del cumplimiento normativo. Tus declaraciones se elaboran y presentan sin que tengas que lidiar directamente con el sistema fiscal estadounidense.
Asistencia multilingüe: atendemos a los inversores en varios idiomas. Podrás comunicarte cómodamente en tu lengua materna, y los contratos e informes se adaptarán a ella.
Sin exposición al riesgo normativo local: no te ves afectado por los cambios en la normativa local sobre el sector inmobiliario ni por la evolución de la legislación en materia de alquiler. Estos riesgos quedan descartados.
Capital mínimo requerido: una inversión mínima de 100 000 dólares significa que tanto las entidades institucionales como los particulares acaudalados pueden participar sin verse obligados a gestionar una cartera de gran volumen para alcanzar la masa crítica.

Tus compañeros de todo el mundo eligen nuestra plataforma porque nos aseguramos de que sea transparente, esté gestionada de forma profesional y esté orientada a los rendimientos que realmente esperas.

Medida concreta: Si tus objetivos de inversión incluyen rendimientos de dos dígitos y reducir al mínimo la complejidad operativa, solicita una llamada de asesoramiento con nuestro equipo. Evaluaremos rápidamente si nuestros proyectos se ajustan a tu perfil.

Empieza tu diversificación inmobiliaria con nosotros

Pasar de una plataforma inmobiliaria tradicional a un modelo de predesarrollo urbanístico supone un cambio estratégico. No se trata de un producto sustitutivo, sino de un replanteamiento de la forma en que se concibe la creación de valor en el sector inmobiliario estadounidense.

A continuación te explicamos cómo empezar:

Primer paso: Consulta nuestra documentación sobre el rendimiento histórico. Publicamos resúmenes detallados de proyectos completados en su totalidad, que incluyen los datos reales de entrada y salida, los rendimientos obtenidos y los calendarios de los proyectos. Esto te permite verificar de forma independiente nuestras afirmaciones antes de invertir capital.

Segundo paso: Habla directamente con nuestro equipo. Contamos con expertos en búsqueda de terrenos, tramitación de permisos y estructuración de inversiones. Te pueden explicar cómo encaja tu capital en un proyecto concreto y qué riesgos residuales existen (siempre los hay, y te los indicamos directamente).

Tercer paso: Si eres nuevo con nosotros, plantéate realizar una primera inversión modesta. Una inversión de entre 100 000 y 150 000 dólares te permitirá conocer de primera mano el modelo. Tras una salida completa, podrás ver el proceso de principio a fin y estarás en condiciones de aumentar las asignaciones futuras si los resultados se ajustan a tus expectativas.

Cuarto paso: Estructura tu asignación como un componente de diversificación. Para un inversor internacional de alto nivel, una asignación del 15 al 25 % de la cartera inmobiliaria a proyectos de pre-desarrollo inmobiliario de calidad ofrece una rentabilidad media del 20-35 % sin mermar tu exposición a otras clases de activos.

La inversión inmobiliaria en Estados Unidos no tiene por qué ser una elección entre transparencia y rentabilidades modestas o entre altas rentabilidades y complejidad operativa. Nuestro modelo de predesarrollo inmobiliario ofrece ambas cosas.

Actualmente trabajamos con más de 600 inversores de todo el mundo y seguimos incorporando nuevos constantemente. Si tus objetivos coinciden con los rendimientos institucionales, los horizontes de 18 a 36 meses y la ausencia de riesgo de construcción, empecemos a hablar para explorar los proyectos actuales.

Tu próximo proyecto inmobiliario de calidad te está esperando.