LandQuire x Fundrise: Qual plataforma oferece melhores retornos imobiliários?

Por que os investidores internacionais rejeitam as plataformas imobiliárias tradicionais

As plataformas imobiliárias voltadas para o público em geral prometem a democratização do investimento nos Estados Unidos, mas raramente cumprem o que anunciam aos investidores internacionais experientes. Esses serviços geralmente oferecem retornos modestos, entre 6% e 12% ao ano, ao mesmo tempo em que expõem você a riscos operacionais complexos: gestão imobiliária, flutuações nas taxas de juros, períodos de vacância e volatilidade dos mercados locais.

Para investidores sediados na Europa, no Oriente Médio ou na América Latina, essas plataformas representam um problema estrutural. Você busca diversificar sua carteira com ativos denominados em dólares americanos, mas não deseja administrar ativamente imóveis para aluguel nem lidar com a complexidade regulatória dos Estados Unidos. As plataformas tradicionais exigem tempo e atenção constante, e oferecem retornos que não justificam esse esforço.

Pior ainda, a maioria das oportunidades oferecidas já foi amplamente avaliada pelo mercado. Milhares de investidores têm acesso aos mesmos imóveis. A margem de manobra para gerar valor torna-se, portanto, mínima. Você paga o preço que todo mundo paga, e os retornos são afetados por isso.

Ação prática: Antes de considerar uma plataforma imobiliária, pergunte-se se você está disposto a assumir uma gestão operacional ativa. Se a resposta for não, as plataformas passivas tradicionais não são adequadas para você.

As restrições da Fundrise para investidores experientes

A Fundrise construiu uma sólida reputação entre os pequenos investidores americanos. A plataforma oferece acesso fácil a carteiras imobiliárias diversificadas com taxas de administração razoáveis. No entanto, para investidores de alto padrão que buscam retornos institucionais, a Fundrise apresenta limitações estruturais significativas.

Em primeiro lugar, os retornos reais. A Fundrise apresenta retornos anualizados entre 7% e 11%, dependendo do fundo. Isso representa apenas 1 a 2 pontos percentuais acima do rendimento dos títulos do Tesouro dos EUA. Após a inflação e levando em conta o risco de capital, o retorno real líquido costuma ser decepcionante para investidores que buscam verdadeiramente o crescimento.

Em segundo lugar, a estrutura dos negócios. A Fundrise investe em imóveis residenciais, shoppings e propriedades mistas em fase operacional ou de construção. Esses ativos geram receitas de aluguel ou comerciais, o que significa que seu retorno depende fortemente do desempenho desses aluguéis, da estabilidade dos locatários e do ambiente macroeconômico (incluindo as taxas de juros, que afetam as avaliações).

Em terceiro lugar, o acesso limitado a oportunidades não listadas. Como qualquer plataforma aberta ao público, a Fundrise opera com negócios relativamente conhecidos e competitivos. As melhores oportunidades de investimento, aquelas que oferecem margens elevadas e retornos superiores, raramente estão acessíveis por meio desses canais.

Em quarto lugar, a duração dos investimentos. Muitos fundos da Fundrise são estruturados com horizontes de investimento de longo prazo (5 a 10 anos) e liquidez limitada. Se você precisar de capital rapidamente ou preferir ciclos mais rápidos, essa estrutura pode ser um obstáculo.

Ação prática: Consulte os prospectos detalhados da Fundrise e compare os retornos históricos reais (não as projeções) com seus objetivos de investimento. Se você busca uma TIR superior a 20% em um prazo de 18 a 36 meses, a Fundrise não está preparada para isso.

Nossa abordagem diferenciada: aquisições fora do mercado e valorização por meio de direitos

Atuamos em um segmento do mercado imobiliário americano radicalmente diferente. Não buscamos imóveis anunciados nem negócios competitivos. Identificamos terrenos subvalorizados em mercados em forte crescimento (principalmente no Texas e na Flórida) diretamente junto aos proprietários, corretores especializados e fontes próprias que desenvolvemos ao longo dos anos.

Esses terrenos quase nunca estão disponíveis por meio de anúncios do MLS ou de plataformas públicas. Por quê? Porque as melhores oportunidades imobiliárias geralmente estão nas mãos de proprietários que desconhecem o valor real de seus ativos ou que não sabem como monetizá-los de forma eficaz.

Nossa estratégia de valorização gira em torno dos direitos de construção, ou “entitlements”. Um terreno bruto, sem licenças de construção, tem um valor básico (geralmente de 30% a 50% menor do que um terreno totalmente pré-desenvolvido). Quando garantimos os direitos de subdividir esse terreno, de destinar as parcelas para residências e de obter todas as aprovações administrativas, criamos um valor significativo.

Essa geração de valor ocorre apenas na fase de pré-desenvolvimento, antes da construção. É exatamente nessa fase que as margens são mais elevadas e os ciclos são mais curtos. Adquirimos um terreno não urbanizado, investimos de 12 a 24 meses no processo de obtenção de licenças (estudos de impacto, planos diretores, aprovações municipais) e, em seguida, vendemos o projeto totalmente preparado para uma construtora ou incorporadora imobiliária. Essa transação gera retornos de 20% a 35% de TIR, ou até mais, dependendo das condições do mercado.

Concluímos mais de 130 projetos desde 2021 utilizando exatamente esse modelo. Para entender como identificamos essas oportunidades, consulte nosso guia detalhado sobre terrenos fora do mercado nos Estados Unidos.

Ação prática: Avalie se você tem interesse em um modelo de investimento que capture valor antes da construção, em vez de na própria operação imobiliária.

Como geramos valor antes da construção

O segredo está no momento certo e na experiência. A maioria dos investidores imobiliários não sabe como avaliar um terreno não urbanizado nem como lidar com o processo de obtenção de licenças. Eles veem um campo e não reconhecem seu potencial residencial. É aí que agregamos nosso valor.

Veja como o processo funciona na prática:

Primeiramente, identificamos um terreno em um mercado onde prevemos uma forte demanda residencial no futuro. Analisamos a densidade populacional, a dinâmica do mercado de trabalho, as infraestruturas planejadas e as tendências migratórias. O Texas e a Flórida estão passando por um rápido crescimento demográfico, o que gera uma demanda constante por novas moradias.

Em segundo lugar, adquirimos o terreno por um valor inicial conservador. Graças às nossas relações de aquisição fora do mercado, frequentemente compramos com um desconto significativo em relação a imóveis comparáveis já desenvolvidos.

Em terceiro lugar, mobilizamos nossas equipes de engenharia e conformidade regulatória. Trabalhamos com as autoridades municipais locais para desenvolver planos diretores ideais, lidar com as exigências de zoneamento e garantir todas as aprovações ambientais e administrativas. Nosso histórico de 100% de sucesso na obtenção de autorizações fala por si só.

Em quarto lugar, uma vez garantidos os direitos de construção, o valor do terreno aumenta drasticamente. Um terreno não urbanizado de 50 hectares que valia 2 milhões de dólares passa a ser um projeto de loteamento residencial de 8 a 10 milhões de dólares (ou mais, dependendo das densidades e dos preços de mercado).

Por fim, vendemos o projeto totalmente preparado para uma construtora estabelecida ou para uma incorporadora. Elas dão início à construção e geram seus lucros operacionais. Nós, por nossa vez, obtemos um lucro líquido considerável e realocamos o capital para o próximo projeto.

Esse ciclo típico dura de 18 a 36 meses. Durante esse período, você não corre riscos relacionados à construção, nem riscos relacionados ao aluguel, e não fica exposto à volatilidade das taxas de juros que afetam os preços de revenda dos imóveis operacionais.

Ação prática: Pergunte ao seu atual consultor de investimentos imobiliários se ele tem experiência em pré-desenvolvimento e na garantia de direitos de propriedade. A maioria não tem, e é exatamente por isso que esse segmento continua sendo amplamente inacessível aos investidores comuns.

Estrutura 100% em ações: risco reduzido, retornos ampliados

Ao contrário das plataformas que utilizam o endividamento para ampliar os retornos (o que também amplia os riscos), estruturamos cada investimento com 100% em ações. Não há financiamento bancário, nenhuma dívida a ser paga, nem risco de execução judicial.

Isso pode parecer contraintuitivo. A alavancagem não gera retornos mais elevados? Sim, tecnicamente. Mas a alavancagem também gera uma fragilidade sistêmica. Quando as taxas de juros sobem ou a conjuntura econômica desacelera, os imóveis com hipotecas tornam-se rapidamente ilíquidos. Os incorporadores imobiliários com dívidas excessivas vão à falência. As carteiras das plataformas imobiliárias tradicionais são afetadas.

Nosso modelo 100% de capital próprio elimina esse risco. Contamos com o capital necessário para adquirir os terrenos e financiar todo o processo de obtenção de autorizações, sem depender de financiadores externos. Isso significa que:

• Não dependemos de financiamento externo: não somos afetados pelas condições de crédito nem pelas variações nas taxas de juros.
• Liquidez preservada: se surgir uma oportunidade melhor, temos flexibilidade para aproveitá-la.
• Retornos previsíveis: os retornos que apresentamos não são inflacionados artificialmente pela alavancagem e, portanto, não estão supervalorizados.
• Saída garantida: uma vez garantidos os direitos de construção, sempre há um mercado para vender o projeto a uma construtora. Não ficamos presos ao nosso investimento.

Para os mais de 600 investidores de todo o mundo que trabalham conosco, essa estrutura oferece tranquilidade. Vocês sabem que seu capital não está exposto a choques nas taxas de juros nem a ciclos de construção ineficientes. Vocês simplesmente recebem seus rendimentos ao final do projeto.

Ação prática: Se você estiver pensando em investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos, pergunte explicitamente como a estrutura é financiada. Se o investimento envolver alavancagem significativa, esteja ciente de que seu risco aumenta proporcionalmente.

Nosso histórico: mais de 130 projetos e mais de 600 investidores em todo o mundo

Desde 2021, concluímos mais de 130 projetos imobiliários utilizando essa abordagem de pré-desenvolvimento. Cada projeto resultou na obtenção dos direitos de construção (entitlements) conforme previsto, sem exceção. Isso não é por acaso. É o resultado de um profundo conhecimento regulatório, de relações estabelecidas com as autoridades municipais locais e de um processo sistemático que minimiza as surpresas.

Nossa base de investidores conta com mais de 600 pessoas físicas e escritórios familiares espalhados pelo mundo todo. A maioria é proveniente da Europa, do Oriente Médio e da América Latina. Por que essa distribuição geográfica? Porque esses investidores compreendem a necessidade de diversificação em ativos em dólares americanos e avaliam racionalmente o retorno ajustado ao risco. Eles percebem rapidamente que uma TIR de 20% a 35% em 18 a 36 meses, com uma estrutura 100% em ações e sem risco de construção, supera as alternativas.

Nossa transparência reforça essa confiança. Fornecemos relatórios detalhados em cada etapa do projeto. Você sabe exatamente onde está seu capital, quais direitos foram garantidos e quando está prevista a liquidação. Nossos investidores nunca ficam se perguntando onde estão seus dólares.

Em termos de desempenho real, nossos projetos têm sistematicamente atingido ou superado as projeções iniciais de TIR. Os retornos médios situam-se entre 22% e 28% para os projetos concluídos, com ciclos de 20 a 32 meses (ligeiramente mais curtos do que nossa meta padrão de 18 a 36 meses, devido à otimização operacional).

Ação concreta: Peça para ver os resultados documentados de projetos totalmente concluídos. Não as projeções, mas os resultados reais. Se uma plataforma não puder ou não quiser mostrá-los, isso é um sinal de alerta.

Comparação direta: rendimentos, duração e complexidade

Vamos criar um cenário concreto para esclarecer as diferenças entre o nosso modelo e o da Fundrise.

Cenário do investidor: você tem 250.000 dólares para investir e prevê um horizonte de 24 meses, com uma meta de retorno anualizado de 20% ou mais.

Na Fundrise, você investiria em um ou mais fundos diversificados. O fundo em questão apresenta um retorno anualizado de 8%. Ao longo de 24 meses, você pode esperar um retorno bruto de aproximadamente 16% (antes de impostos e taxas). No entanto, esse retorno pressupõe uma execução estável do projeto subjacente. Se as taxas de juros subirem durante esse período, as avaliações imobiliárias podem cair, e seu retorno real pode cair para 10% a 12%. Além disso, você provavelmente receberá distribuições irregulares, com longas esperas até a conclusão do projeto. A gestão tributária (especialmente para não residentes nos EUA) é complexa e onerosa.

Com a LandQuire, você investiria em um portfólio de projetos específicos em fase de pré-desenvolvimento. A TIR alvo é de 20% a 35%, em um horizonte de 18 a 36 meses. Digamos que concluamos um projeto em 26 meses com uma TIR de 28%. Sobre seu investimento de 250.000 dólares, você receberá cerca de 320.000 dólares (antes dos impostos). O retorno líquido é significativamente maior, obtido em menos tempo e sem exposição à volatilidade das taxas de juros ou à complexidade da gestão imobiliária.

A tabela comparativa:

| Critério | Fundrise | LandQuire | |———|———-|———–| | Retorno anualizado esperado | 8-11 % | 20-35 % | | Horizonte típico | 5-10 anos | 18-36 meses | | Risco de taxa de juros | Alto | Nenhum | | Risco de construção | Moderado | Nenhum | | Risco de locação/operacional | Moderado-Alto | Nenhum | | Liquidez | Baixa | Distribuída na saída | | Complexidade tributária (não residentes nos EUA) | Elevada | Gerenciada por nossas equipes | | Acesso a negócios não listados | Não | Sim | | Estrutura 100% em ações | Não (geralmente alavancada) | Sim |

Em resumo, se você investir 250.000 dólares por 2 anos: a Fundrise lhe devolveria cerca de 290.000 dólares (12% de rendimento líquido estimado). A LandQuire lhe devolveria cerca de 320.000 dólares (28% de TIR). A diferença: 30.000 dólares a mais para atingir o mesmo horizonte de investimento, sem complexidade operacional.

Ação prática: Use essa estrutura para comparar qualquer plataforma imobiliária com seus objetivos reais. O retorno nominal é secundário em relação ao retorno ajustado ao risco e à sua carga mental.

Por que os investidores de alto padrão escolhem a LandQuire

Investidores internacionais experientes estão se voltando para a LandQuire por um motivo simples: resolvemos o principal problema do investimento imobiliário nos Estados Unidos sem sacrificar os retornos.

O problema clássico é o seguinte: você pode optar por investir em ativos imobiliários estáveis e líquidos com retornos modestos (6% a 10%) ou buscar retornos mais agressivos, aceitando a complexidade operacional, o risco de construção e a exposição à volatilidade macroeconômica. Trata-se de um compromisso desagradável.

Nossa abordagem resolve isso. Você obtém retornos institucionais (20-35 % de TIR), uma estrutura sem riscos de construção nem de gestão operacional, liquidez definível (saída em 18-36 meses) e proteção contra a volatilidade das taxas de juros. É o melhor dos dois mundos.

Para os investidores sediados na Europa, no Oriente Médio ou na América Latina, as vantagens adicionais são significativas:

• Acesso a oportunidades de qualidade em dólares americanos (USD): você diversifica fora da sua moeda local sem a complexidade da gestão imobiliária direta.
• Não é necessário ter residência fiscal nos Estados Unidos: nós cuidamos da conformidade regulatória. Suas declarações são elaboradas e enviadas sem que você precise lidar diretamente com o sistema tributário americano.
• Suporte multilíngue: atendemos investidores em vários idiomas. Você se comunica com facilidade em sua língua materna, e os contratos e relatórios são adaptados.
• Sem exposição ao risco regulatório local: você não é afetado por mudanças nas regulamentações imobiliárias locais nem pela evolução das leis de locação. Esses riscos são eliminados.
• Capital mínimo exigido: um investimento mínimo de 100.000 dólares significa que instituições e pessoas físicas com alto patrimônio líquido podem participar sem serem obrigadas a administrar uma carteira de grande porte para atingir a massa crítica.

Seus colegas em todo o mundo escolhem nossa plataforma porque a mantemos transparente, administrada com profissionalismo e ajustada para os retornos que vocês realmente esperam.

Ação prática: Se seus objetivos de investimento incluem retornos de dois dígitos e a redução da complexidade operacional, agende uma consulta com nossa equipe. Avaliaremos rapidamente se nossos projetos se encaixam no seu perfil.

Comece sua diversificação imobiliária conosco

A transição de uma plataforma imobiliária tradicional para um modelo de pré-desenvolvimento imobiliário é uma mudança estratégica. Não se trata de um produto substituto. É um reposicionamento da maneira como você concebe a criação de valor no mercado imobiliário americano.

Veja como começar:

Primeiro passo: Consulte nossa documentação sobre desempenho histórico. Publicamos resumos detalhados de projetos totalmente concluídos, incluindo entradas e saídas reais, retornos obtidos e cronogramas dos projetos. Isso permite que você verifique de forma independente nossas afirmações antes de investir capital.

Segunda etapa: Entre em contato diretamente com nossa equipe. Contamos com especialistas em aquisição de terrenos, regularização de direitos e estruturação de investimentos. Eles podem explicar como seu capital se encaixa em um projeto específico e quais riscos residuais existem (sempre há riscos; nós os indicamos diretamente).

Terceira etapa: Considere fazer um primeiro investimento modesto, caso seja novo conosco. Um investimento de 100.000 a 150.000 dólares lhe dará uma exposição real ao modelo. Após uma saída completa, você terá uma visão do processo do início ao fim e estará bem posicionado para aumentar as alocações futuras, caso os resultados correspondam às suas expectativas.

Quarta etapa: Estruture sua alocação como um componente de diversificação. Para um investidor internacional de alto nível, uma alocação de 15% a 25% da carteira imobiliária em projetos imobiliários em fase inicial de desenvolvimento de qualidade oferece um retorno médio de 20% a 35% sem comprometer sua exposição a outras classes de ativos.

O investimento imobiliário nos Estados Unidos não precisa ser uma escolha entre transparência e retornos modestos ou retornos elevados e complexidade operacional. Nosso modelo de pré-desenvolvimento imobiliário oferece ambos.

Atualmente, trabalhamos com mais de 600 investidores globais e estamos constantemente recebendo novos investidores. Se seus objetivos se alinham com retornos institucionais, horizontes de 18 a 36 meses e a ausência de risco de construção, vamos conversar para explorar os projetos atuais.

Seu próximo projeto imobiliário de qualidade está esperando por você.