Como identificar terrenos fora do mercado nos EUA com grande potencial de obtenção de licenças
O desafio dos investidores: ter acesso às melhores oportunidades imobiliárias antes do mercado
A maioria dos investidores imobiliários internacionais enfrenta o mesmo obstáculo: as melhores oportunidades imobiliárias nos Estados Unidos nunca são anunciadas publicamente. Elas são negociadas discretamente entre proprietários, incorporadoras e intermediários bem relacionados, muito antes de qualquer anúncio ser publicado em um portal imobiliário.
Essa falta de acesso representa um verdadeiro gargalo. Os terrenos que chegam ao mercado aberto já foram avaliados por dezenas de compradores potenciais, o que significa que os preços já refletem uma parcela significativa do valor que pode ser gerado. Para um investidor sediado na Europa, no Oriente Médio ou na América Latina, encontrar essas transações fora do mercado exige não apenas capital disponível, mas também uma rede estabelecida, conhecimento local e uma compreensão detalhada das regulamentações de zoneamento.
Os investidores que conseguem contornar esse problema alcançam margens bem maiores. Percebemos que essa dificuldade de acesso cria justamente a oportunidade que aproveitamos na LandQuire.
Por que os terrenos fora do mercado oferecem margens superiores a 20-35% de TIR
Os terrenos fora do mercado geram retornos institucionais por uma razão simples: menos concorrência significa preços de aquisição mais baixos e maior controle sobre a geração de valor.
Quando um terreno é vendido no mercado aberto, o comprador geralmente paga um preço que já reflete parte do potencial de desenvolvimento identificado. Promotores imobiliários experientes já identificaram o local, avaliaram o potencial de loteamento e estimaram as possibilidades de zoneamento. O preço negociado já incorpora essas perspectivas.
Por outro lado, um terreno adquirido fora do mercado, diretamente de um proprietário que não esteja procurando ativamente vendê-lo, pode ser comprado por um preço significativamente mais baixo. Essa diferença de preço de aquisição, aliada à geração sistemática de valor por meio da titularização, gera os retornos de 20% a 35% de TIR que buscamos regularmente.
Considere este cenário: um terreno de 10 hectares comprado por 800 mil dólares, sem zoneamento para desenvolvimento residencial. Uma vez aprovado o plano de loteamento e garantidos os direitos de construção, esse mesmo terreno pode ser revendido por 1,8 a 2,2 milhões de dólares a um incorporador pronto para construir. A TIR depende da duração do processo de obtenção dos direitos, mas um ciclo de 24 meses gera facilmente 30% de retorno anual, sem exposição a riscos de construção ou de taxas de juros.
Os três critérios essenciais para identificar um terreno com grande potencial de desenvolvimento
Nem todos os terrenos fora do mercado são iguais. Para selecionar um terreno com grande potencial de obtenção de licença, aplicamos três critérios fundamentais.
Critério 1: Localização em uma zona de intersecção de crescimento
O terreno deve estar localizado em uma área onde a demanda residencial esteja crescendo rapidamente e onde os governos locais apoiem a expansão urbana. O Texas e a Flórida dominam nosso portfólio justamente porque esses estados apresentam um crescimento demográfico sustentado, regulamentações de zoneamento mais flexíveis e uma cultura política favorável ao desenvolvimento.
Nesses países, focamos em micromercados localizados na periferia imediata dos centros urbanos em expansão, onde os terrenos ainda são acessíveis, mas é muito provável que haja demanda no futuro.
Critério 2: Potencial claro de reclassificação do zoneamento
Um terreno não tem valor sem um zoneamento adequado. Primeiramente, avaliamos se o zoneamento atual permite o uso residencial ou se é necessário solicitar uma reclassificação. Um zoneamento atual agrícola ou comercial que possa ser razoavelmente reclassificado como residencial multifamiliar cria uma oportunidade concreta de obtenção de licença de construção.
Essa avaliação se baseia na análise dos planos diretores municipais, nas tendências históricas de aprovação de reclassificações e em conversas exploratórias prévias com as autoridades locais de zoneamento. Nunca adquirimos um terreno partindo do pressuposto de que a aprovação do zoneamento será concedida; primeiro, verificamos a viabilidade.
Critério 3: Infraestrutura existente e conformidade regulatória
O terreno deve ter acesso a vias públicas, água, esgoto e serviços de eletricidade, seja diretamente, seja por meio de uma extensão razoavelmente viável. Um terreno isolado ou que exija investimentos maciços em infraestrutura prejudica as margens de rentabilidade.
Além disso, avaliamos as restrições ambientais, as áreas sujeitas a inundações e os requisitos de preservação. Um terreno que apresente obstáculos significativos (área sujeita a inundações de âmbito federal, habitats protegidos, zonas úmidas extensas) pode ver seus custos de licenciamento dispararem ou suas possibilidades reduzidas consideravelmente.
Como nossa abordagem proprietária de sourcing consegue acessar os 60% das transações que nunca são anunciadas
Desenvolvemos um sistema de sourcing próprio que nos dá acesso a um leque de terrenos que os investidores tradicionais nunca têm acesso. Cerca de 60% das transações imobiliárias nos Estados Unidos são negociadas fora do mercado, e essa proporção é ainda maior no caso de terrenos para desenvolvimento.
Nossa abordagem se baseia em três pilares: dados geoespaciais, rede de relacionamentos e análise preditiva.
Em primeiro lugar, utilizamos bancos de dados próprios que cruzam dados cadastrais, demográficos, planos de desenvolvimento municipal e históricos de transações. Esse conjunto de dados nos permite identificar terrenos ainda não adquiridos em áreas com potencial de crescimento iminente.
Em segundo lugar, mantemos uma rede ativa de intermediários, corretores especializados e proprietários de imóveis nos principais mercados. Essas relações, construídas ao longo de anos de parcerias transparentes e transações confiáveis, nos alertam quando um proprietário está pensando em vender, muitas vezes antes mesmo de o imóvel ser formalmente colocado à venda.
Em terceiro lugar, utilizamos uma análise preditiva para estimar quais terrenos receberão em breve uma aprovação de reclassificação de zoneamento ou passarão a ter um interesse crescente por parte de incorporadoras. Essa abordagem nos permite posicionar-nos como compradores antecipados, antes que o valor seja amplamente reconhecido.
O resultado: conseguimos regularmente adquirir terrenos fora do mercado a preços de compra vantajosos, que posteriormente garantimos por meio do registro de propriedade para maximizar seu valor antes da revenda.
A estratégia LandQuire: da aquisição e zoneamento até a venda para incorporadoras
Nosso modelo operacional foi concebido para maximizar o valor gerado por cada direito, ao mesmo tempo em que minimiza o risco e a duração do projeto.
Assim que um terreno fora do mercado é identificado e adquirido, iniciamos imediatamente o processo de regularização. Isso envolve uma rigorosa due diligence fundiária, incluindo levantamentos topográficos, análises geotécnicas, estudos de mercado e avaliações ambientais. Essa fase geralmente dura de 2 a 4 meses e confirma se o terreno realmente atende aos nossos três critérios.
Em seguida, desenvolvemos um plano de loteamento residencial ideal, elaborado em colaboração com urbanistas e especialistas em desenvolvimento. Esse plano leva em consideração as restrições regulatórias, as preferências do mercado local e os custos de infraestrutura, a fim de maximizar o número de lotes edificáveis, mantendo a conformidade com as normas.
Paralelamente, iniciamos o processo de aprovação do zoneamento. Isso inclui a apresentação de documentos administrativos, reuniões com as autoridades locais, revisões de projetos e possíveis negociações. Graças à nossa experiência e às relações que já estabelecemos, esse processo geralmente leva de 12 a 20 meses, o que é muito mais rápido do que no caso de pedidos sem preparação prévia.
Depois que todos os direitos são garantidos, o terreno é revendido a incorporadoras prontas para construir. Essas incorporadoras compram justamente por esse motivo: o terreno está agora “pronto para construção”, com todos os riscos regulatórios eliminados. Isso justifica um preço mais alto, que nos rende nosso retorno.
Estudo de caso: transformando um terreno subvalorizado em um projeto de licenciamento com mais de 130 projetos bem-sucedidos
Nossos 130 projetos concluídos desde 2021 comprovam a eficácia dessa estratégia. Um exemplo representativo ilustra como isso funciona na prática.
Um terreno de 8 hectares nos arredores de Tampa, na Flórida, foi adquirido de um proprietário rural por 950 mil dólares. Na época, o terreno estava classificado como zona agrícola, sem interesse aparente para o desenvolvimento residencial. No entanto, nossa análise do crescimento demográfico indicava que essa área teria um aumento significativo na demanda por moradias nos 24 meses seguintes.
Nossa equipe desenvolveu um plano de loteamento de 45 lotes residenciais, em conformidade com os códigos municipais locais e as possibilidades de infraestrutura. O processo de aprovação levou 18 meses, incluindo três rodadas de revisões e uma apresentação pública à comissão de zoneamento.
Após a obtenção das aprovações, o terreno foi revendido a uma construtora regional por 2,3 milhões de dólares. O retorno sobre o investimento representou uma TIR de 32% em 20 meses, sem qualquer risco relacionado à construção ou ao financiamento.
Este projeto representa nossa proposta de valor: identificação de um terreno subvalorizado, geração sistemática de valor por meio da obtenção de licenças e alienação para uma incorporadora. Nossos 130 projetos concluídos seguiram esse mesmo modelo, com uma taxa de sucesso de 100% na obtenção de licenças.
Por que os investidores internacionais escolhem nossa plataforma para terrenos fora do mercado
Investidores de alto padrão sediados na Europa, no Oriente Médio e na América Latina escolhem a LandQuire por várias razões estruturais.
Em primeiro lugar, oferecemos acesso a transações fora do mercado, algo que somente um participante com uma rede local consolidada e conhecimento regulatório pode proporcionar. Um investidor individual internacional simplesmente não consegue construir a mesma rede nem dominar as nuances de cada jurisdição local em tão pouco tempo.
Além disso, nosso modelo elimina as complicações que os investidores temem: sem gestão de imóveis, sem exposição a taxas de juros (não utilizamos financiamento por meio de dívida) e sem interação direta com os órgãos reguladores. Nós lidamos com essas complexidades, e nossos investidores obtêm retornos institucionais sem os atritos operacionais.
Em terceiro lugar, estruturamos os investimentos como puro capital de risco, o que significa capital previsível e retorno alinhado ao sucesso do projeto. Nossos 600 investidores globais valorizam essa simplicidade e transparência.
Por fim, os estados que temos como alvo (Texas e Flórida) oferecem estabilidade regulatória, um crescimento demográfico robusto e um regime tributário vantajoso, o que torna esses mercados atraentes para a diversificação internacional em dólares americanos.
Comece a investir em terrenos nos Estados Unidos com nossas carteiras selecionadas
Se você é um investidor de alto padrão com pelo menos US$ 100.000 em capital disponível e um horizonte de investimento de 18 a 36 meses, nossas carteiras selecionadas de terrenos fora do mercado oferecem um acesso direto.
Nosso processo foi concebido para ser simples: você analisa nossos projetos disponíveis, examina a documentação de titularidade e a análise de mercado e decide participar. Nós cuidamos da aquisição, do zoneamento, das aprovações e da revenda. Você recebe o retorno alvo sem precisar se envolver nos detalhes operacionais.
Para começar, visite nossa plataforma e confira nossos portfólios atuais. Também oferecemos uma consulta gratuita com nossos especialistas em aquisição de imóveis para discutir seus objetivos de investimento e como nossa abordagem pode se alinhar à sua estratégia patrimonial.
Os melhores terrenos fora do mercado, com potencial para obtenção de licenças, nunca serão divulgados publicamente. Eles são acessados por investidores que desenvolveram sistemas para localizá-los. Na LandQuire, fazemos exatamente isso há cinco anos. Sua próxima oportunidade de investimento em terrenos nos Estados Unidos está à sua espera.