Las mejores alternativas a Roofstock: por qué los terrenos son mejores que los inmuebles de alquiler

El problema con Roofstock y el mercado inmobiliario de alquiler tradicional

Roofstock ha facilitado el acceso a propiedades en alquiler para los inversores que no residen en la zona. El concepto parece atractivo: comprar un inmueble de segunda mano, alquilarlo y obtener ingresos mensuales. En la práctica, este enfoque esconde varios defectos estructurales que frustran a los inversores serios.

Las rentabilidades brutas que aparecen en Roofstock (por lo general, entre un 5 % y un 8 % de rentabilidad neta por alquiler) ocultan una realidad más compleja. Una vez descontados los impuestos locales, los seguros, los gastos de gestión inmobiliaria (entre el 8 % y el 12 % del alquiler), los periodos de desocupación y los gastos de mantenimiento imprevistos, la rentabilidad real suele situarse entre el 2 % y el 4 %. Para un inversor internacional que paga impuestos estadounidenses sobre los ingresos por alquiler, la situación es aún peor.

La gestión a distancia genera complicaciones administrativas y emocionales. Una llamada de emergencia a las 2 de la madrugada por una fuga de agua, un inquilino moroso o una reparación importante supera lo que la mayoría de los inversores habían previsto. Incluso si se confía la gestión a una empresa especializada, sigues expuesto a decisiones poco acertadas y a gastos elevados.

La exposición a los tipos de interés y a la volatilidad del mercado inmobiliario también limita tu control. Si los tipos suben un 2 %, el valor de los inmuebles en alquiler suele caer entre un 15 % y un 25 %, mientras que tu rentabilidad por alquiler se estanca. Se trata de un riesgo pasivo al que te ves expuesto sin posibilidad de intervenir activamente.

Medida que debes tomar ahora: Evalúa tu rentabilidad neta real de los últimos tres meses. Incluye todos los costes. Si el resultado es inferior al 5 %, es probable que el modelo de alquiler tradicional no te esté generando la riqueza que esperabas.

¿Por qué los inversores abandonan el mercado del alquiler para dedicarse al sector inmobiliario?

Los inversores experimentados están abandonando en masa el mercado inmobiliario tradicional de alquiler. No por falta de interés en el mercado inmobiliario estadounidense, sino porque están descubriendo una opción mejor.

La adquisición de terrenos genera valor en una fase diferente del ciclo inmobiliario. En lugar de comprar un inmueble de alquiler ya construido y valorado al precio de mercado, identificamos terrenos sin urbanizar o mal aprovechados en zonas de fuerte crecimiento. A continuación, transformamos esos terrenos en un proyecto con todas las autorizaciones necesarias y listo para la construcción. Los promotores inmobiliarios compran entonces el proyecto, lo que genera rendimientos del 20-35 % o más.

Este modelo ofrece tres ventajas decisivas:

Sin gestión inmobiliaria. No tienes inquilinos, ni reparaciones de urgencia, ni llamadas a las 2 de la madrugada. Es una inversión pasiva en el verdadero sentido de la palabra.

Rentabilidad institucional sin construcción. Se obtiene el margen antes de la construcción, cuando las ganancias son mayores, y luego se sale de la inversión. Los promotores asumen el riesgo de la construcción.

Plazo corto y capital renovable. Las inversiones tienen una duración de entre 18 y 36 meses. Recuperas tu capital rápidamente para volver a invertirlo. Compáralo con una vivienda en alquiler que mantienes durante 10-15 años.

La inversión inmobiliaria pasiva refleja precisamente lo que buscan los inversores modernos: alta rentabilidad, mínima complejidad y una duración previsible.

Nuestra estrategia de adquisición de terrenos: cómo generamos valor

Hemos perfeccionado un enfoque sistemático para identificar, adquirir y convertir terrenos en activos de gran valor.

Fase 1: Identificación de terrenos infravalorados. Utilizamos datos propios y un análisis de mercado para localizar terrenos en corredores de crecimiento consolidados, principalmente en Texas y Florida. Estos terrenos suelen pertenecer a propietarios con interés en vender rápidamente, lo que crea una oportunidad de adquisición fuera del mercado a precios inferiores a los del mercado.

Fase 2: Garantizar los derechos de desarrollo. Una vez adquirida la parcela, solicitamos las clasificaciones urbanísticas pertinentes y las subdivisiones residenciales. Es aquí donde se produce la verdadera magia. Las licencias y autorizaciones transforman un terreno sin urbanizar en un proyecto listo para la construcción. Esta transformación suele añadir entre un 40 % y un 60 % de valor sin que se haya realizado ninguna obra.

Fase 3: Salida estratégica. Una vez obtenidas las autorizaciones, vendemos el proyecto a promotores con experiencia. A ellos les resulta muy útil disponer de un terreno listo para su uso, sin tener que esperar a obtener permisos inciertos o que requieren mucho tiempo. Obtenemos nuestra rentabilidad y nos retiramos antes de que comience la construcción.

Hemos llevado a cabo más de 130 proyectos desde 2021, con un éxito del 100 % en la obtención de los derechos de explotación. No se trata de una hipótesis ni de un modelo teórico. Es un procedimiento documentado y reproducible.

Criterios de comparación: rentabilidad, riesgo y complejidad

Comparemos estos dos enfoques según los criterios que realmente importan a un inversor avispado.

Rendimiento anual:

• Inmuebles de alquiler (Roofstock): 2-4 % neto tras deducir todos los gastos e impuestos.
• Adquisición de terrenos (LandQuire): 20-35 %+ durante el periodo de inversión, TIR anualizada.

Duración de la inversión:

• Inmuebles de alquiler: normalmente entre 10 y 15 años. Se trata de un compromiso a largo plazo.
• Adquisición de terrenos: entre 18 y 36 meses. Recuperas rápidamente tu capital para reinvertirlo.

Gestión y complejidad:

• Inmobiliaria de alquiler: llamadas urgentes, aprobación de inquilinos, pagos de mantenimiento, impuestos sobre los ingresos por alquiler.
• Adquisición de terrenos: Nosotros nos encargamos de todo. Al final, recibirás informes del proyecto y un cheque.

Exposición a riesgos financieros:

• Inmobiliaria de alquiler: riesgos relacionados con los tipos de interés, la volatilidad de los precios, la caída de los alquileres, los periodos de desocupación prolongados y los gastos imprevistos.
• Adquisición de terrenos: Financiamos el proyecto al 100 % con capital propio (sin deuda), lo que elimina los riesgos relacionados con los tipos de interés. Solo arriesgas tu capital inicial, sin ningún efecto de apalancamiento desfavorable.

Estructura de inversión:

• Inmuebles en alquiler: Eres el propietario directo. Todos los problemas son tuyos.
• Adquisición de terrenos: Usted invierte en una entidad jurídica específica. Nosotros gestionamos el proyecto. Usted se queda con los beneficios.

Esta comparación explica por qué los inversores internacionales con experiencia se están decantando por el sector inmobiliario. Las cifras hablan por sí solas.

LandQuire Portfolios: la mejor solución para inmuebles de alquiler

LandQuire Portfolios es nuestro principal producto de inversión, diseñado específicamente para aquellos inversores que han abandonado o evitado el modelo de alquiler.

Las carteras de inversión le permiten acceder a una selección de adquisiciones inmobiliarias en el sur y el este de Estados Unidos. Cada proyecto se examina minuciosamente. Comprobamos las ubicaciones, analizamos los datos demográficos, confirmamos las tendencias de crecimiento y negociamos compras fuera del mercado. La inversión mínima es de 100 000 USD.

Esto es lo que realmente obtienes:

Adquisición de terrenos fuera del mercado. Estos terrenos nunca aparecen en el MLS ni en páginas web públicas. Los localizamos a través de contactos directos, análisis de datos propios y un profundo conocimiento del mercado.

Tramitación a través de derechos de uso. Nos encargamos de garantizar la tramitación de la zonificación, las autorizaciones de parcelación y las licencias. Es nuestra especialidad. Nuestro historial de éxito del 100 % demuestra que no dejamos que los proyectos fracasen en esta fase.

No hay ningún riesgo relacionado con la construcción. Una vez obtenidas las autorizaciones, revendemos. Los promotores se encargan de la construcción.

Rentabilidad del 20-35 %+. A diferencia del sector inmobiliario de alquiler, en el que las cifras se reducen tras deducir los impuestos y los gastos, nuestras rentabilidades son la base sobre la que puedes entender tu economía.

Sin gestión. No tienes que hacer nada, salvo firmar los documentos de inversión y esperar. Sin llamadas, sin decisiones, sin estrés operativo.

Esta estructura resulta especialmente atractiva para los inversores internacionales. Te permite obtener exposición al dólar estadounidense y al mercado inmobiliario estadounidense sin la complejidad administrativa que supone ser propietario directo o gestionar una empresa inmobiliaria.

RiseQuire: Cuando buscas rentabilidad y revalorización del capital

Hay inversores que buscan tanto una revalorización del capital como ingresos recurrentes. RiseQuire responde a esta necesidad.

RiseQuire combina la adquisición de terrenos con el desarrollo de infraestructuras y la generación de ingresos a largo plazo. Los proyectos suelen consistir en la transformación de terrenos en comunidades de casas móviles o autocaravanas, en las que obtenemos los permisos necesarios, desarrollamos las infraestructuras (parcelas, servicios) y, posteriormente, generamos ingresos por alquiler de forma continuada.

Rendimientos multicapa:

Obtendrás una revalorización del capital de entre 2,0x y 2,5 veces el capital propio en un plazo de 3 a 5 años, junto con ingresos continuos. Por ejemplo, una inversión de 100 000 USD puede generar 15 000 USD de ingresos operativos anuales y, al mismo tiempo, aumentar su valor hasta los 250 000 USD en el momento de la salida.

Plazo más largo que el de LandQuire Portfolios: si prefieres una inversión inmobiliaria a más largo plazo con un flujo de caja regular, RiseQuire es la opción adecuada. Las empresas inmobiliarias muy consolidadas suelen gestionar los inmuebles por ti, de modo que solo recibes los cheques y los informes.

Menor riesgo y complejidad. No tienes que ocuparte de la gestión de los inmuebles. Nosotros nos encargamos de la infraestructura y de las relaciones con los residentes. Tú recibes los ingresos.

RiseQuire es ideal si no te convence el mercado inmobiliario de alquiler tradicional, pero buscas una inversión más estable y generadora de ingresos que las inversiones a corto plazo de LandQuire Portfolios.

Comparación directa: rentabilidad y plazo de las inversiones

Veamos con cifras concretas qué significa esto para tu capital.

Hipótesis: Inversión inicial de 500 000 USD

Inmuebles de alquiler de Roofstock (hipótesis conservadoras):

• Rentabilidad neta real: 3 %
• Ingresos anuales: 15 000 USD
• Después de impuestos federales y locales (estimados en un 35 %): 9 750 USD al año
• Duración habitual: 10 años
• Valor final (sin valoración): 500 000 USD
• Ingresos netos totales: 97 500 USD
• Rentabilidad total: 19,5 % en 10 años

Carteras de LandQuire (hipótesis conservadoras):

• Tasa interna de rentabilidad (TIR) media: 22 %
• Duración: 24 meses
• Valor final: 610 000 USD
• Rentabilidad total: 22 % en dos años
• De este modo, podrá reinvertir los 610 000 USD en un nuevo proyecto durante los 8 años restantes
• Con reinversión: Multiplicación del capital aproximadamente entre 5 y 7 veces (antes de los impuestos finales)

La diferencia se vuelve notable con el paso del tiempo. Los inmuebles de alquiler te proporcionan unos ingresos modestos pero constantes. La adquisición de terrenos te ofrece una importante revalorización del capital y un capital que puedes volver a invertir.

RiseQuire se sitúa en un término medio: rentabilidad moderada (2,0-2,5 veces) más ingresos continuos, con una duración de 3 a 5 años.

¿Por qué nuestro enfoque elimina los riesgos que Roofstock no resuelve?

Roofstock reduce un riesgo: encontrar una propiedad a distancia en la que se pueda confiar. Pero no elimina los riesgos reales que te hacen sentir incómodo.

Riesgo 1: Exposición a los tipos de interés. Si financias una propiedad de Roofstock con una hipoteca, estás expuesto a las subidas de los tipos de interés. Aunque los tipos suban, si tienes una hipoteca a tipo fijo, el valor de la propiedad disminuirá. Nosotros invertimos con un 100 % de capital propio, lo que elimina por completo este riesgo. Nunca tendrás que refinanciar ni preocuparte por los tipos de interés.

Riesgo 2: Responsabilidad del propietario. Como propietario de una vivienda en alquiler, eres legalmente responsable de la propiedad. Un accidente de un inquilino, una lesión en el inmueble o el incumplimiento de la normativa podrían dar lugar a una demanda judicial. Contamos con estructuras jurídicas específicas que te eximen de dicha responsabilidad.

Riesgo 3: Falta de liquidez prolongada. No puedes vender rápidamente una propiedad de alquiler de Roofstock sin tener que rebajar el precio. Nuestra estructura de 18 a 36 meses te ofrece una fecha de salida clara y un comprador ya identificado (el promotor). Sin incertidumbres, sin esperas prolongadas.

Riesgo 4: Gastos imprevistos. Una vivienda en alquiler puede depararte reparaciones importantes. Creamos reservas para imprevistos y supervisamos el proceso de aprobación para evitar sorpresas.

Riesgo 5: Fiscalidad excesiva. Los ingresos por alquiler se gravan como ingresos ordinarios. Las plusvalías a largo plazo pueden beneficiarse de un tratamiento fiscal preferencial. Consulte a su asesor fiscal, pero nuestra estructura puede ofrecer una mayor eficiencia fiscal.

En resumen: Roofstock te ofrece una propiedad. Nosotros te ofrecemos un sistema de gestión de riesgos integrado desde el principio.

Acceso a oportunidades fuera del mercado que Roofstock no puede ofrecer

Roofstock es un mercado. Por definición, muestra las propiedades que otros vendedores consideran aceptables para su publicación. Siempre compras en el mercado público, lo que significa que el precio ya refleja las expectativas del mercado. No hay margen de negociación ni ventaja informativa.

Nuestras adquisiciones inmobiliarias se realizan, por definición, fuera del mercado. Adquirimos terrenos que la mayoría de los inversores nunca llegan a ver. Así es como lo hacemos:

Búsqueda directa de propietarios. Hemos establecido relaciones con propietarios de terrenos, agentes inmobiliarios especializados e intermediarios en zonas clave. Estas relaciones nos permiten acceder en primicia a las oportunidades antes de que se publiquen.

Análisis de datos propios. Identificamos las parcelas que cumplen nuestros criterios de crecimiento y de infravaloración. Sabemos cuál debería ser el valor de los terrenos una vez obtenidas las autorizaciones. La mayoría de los vendedores no lo saben, lo que genera un margen.

Motivos de venta bien fundados. Los propietarios de los inmuebles que encontramos suelen vender rápidamente por diversas razones (sucesión, cambio de trabajo, necesidad de liquidez). Están dispuestos a rebajar el precio a cambio de un cierre rápido. Roofstock no ofrece esto.

Asunción de riesgos. Conseguir la aprobación de un terreno requiere experiencia y perseverancia. Muchos propietarios prefieren no asumir ese riesgo. Nosotros sí lo asumimos, lo que genera una prima de riesgo que captamos como rendimiento.

Cuando inviertes con nosotros, disfrutas de un acceso institucional al que los inversores particulares no suelen tener acceso. Esa es una de las principales diferencias entre acceder a Roofstock y acceder a LandQuire.

Guía de selección: Cómo optar por la compra de una vivienda en lugar del alquiler

Si eres un inversor serio y estás leyendo este artículo, probablemente ya te hayas dado cuenta de que el mercado inmobiliario tradicional de alquiler no te ofrece lo que buscas. A continuación te explicamos cómo confirmar que la inversión en terrenos es la opción adecuada para ti.

Buscas una rentabilidad superior al 5 % neto. Si tu objetivo de rentabilidad es inferior al 5 % o si te conformas con un 3-4 %, el alquiler puede ser suficiente. Si aspiras a un 15 % o más, la inversión inmobiliaria se ajusta a tu perfil.

Tu horizonte de inversión es de entre 2 y 5 años. Si necesitas ingresos mensuales para vivir, es preferible optar por una vivienda en alquiler. Si tu horizonte se extiende a lo largo de varios años y estás dispuesto a reinvertir la revalorización, la inversión inmobiliaria ofrece una mejor rentabilidad compuesta.

No quieres ocuparte de la gestión operativa. Las llamadas urgentes, las inspecciones y las decisiones operativas te agotan. Con el terreno, todo eso ya ha quedado atrás.

¿Buscas una exposición en dólares estadounidenses o en el mercado inmobiliario estadounidense? ¿Eres un inversor internacional o tu diversificación en el mercado inmobiliario estadounidense es limitada? El sector inmobiliario ofrece una vía clara.

Puedes aceptar la falta de liquidez a corto plazo a cambio de una salida definida. No es necesario que liquides con urgencia. Puedes esperar entre 24 y 36 meses para una salida completa.

Usted comprende y acepta el riesgo que conlleva el sector inmobiliario. El mercado inmobiliario no está exento de riesgos. Una mayor rentabilidad implica un mayor riesgo. Debe sentirse cómodo con esta relación. No obstante, mitigamos los riesgos mediante la diversificación, la experiencia técnica y las estructuras de inversión.

Si marcas la mayoría de estas casillas, probablemente invertir en inmuebles sea tu mejor opción de cara al futuro.

Casos de uso: cuándo LandQuire es la mejor opción para ti

Veamos tres perfiles de inversor para los que nuestras soluciones son claramente superiores a las de Roofstock.

Caso 1: El inversor internacional desilusionado con el mercado del alquiler

Sophie es una inversora francesa que dispone de 800 000 USD para invertir. Ha sido propietaria de dos inmuebles de alquiler en Francia y en Estados Unidos. La rentabilidad nunca ha superado el 2,5 % después de impuestos. Ha dedicado innumerables horas a la gestión y a la resolución de problemas.

Se plantea recurrir a Roofstock para diversificar. Pero, tras nuestros cálculos, se da cuenta de que Roofstock supondría más trabajo administrativo sin mejorar la rentabilidad. En su lugar, invierte 800 000 USD en tres carteras de LandQuire a lo largo de 24 meses.

Resultado: Reinvierte las ganancias del primer proyecto en seis meses, acelera la rentabilidad compuesta y recupera su capital inicial 18 meses antes de lo que lo habría hecho con el alquiler. Alcanza su objetivo de revalorización del capital sin tener que gestionar ni una sola propiedad.

Caso 2: El inversor que busca reducir la complejidad

Marcus es un médico estadounidense que tiene 500 000 USD en propiedades de alquiler. Lo detesta. Cada llamada del administrador inmobiliario le genera estrés. Vende sus propiedades y reinvierte en LandQuire Portfolios. Durante 30 meses, no hace nada más que recibir los informes trimestrales.

Al final, su rentabilidad es del 18-22 %. Reinvierte y deja que el capital se acumule. En cinco años, ha obtenido mucho más de lo que le habrían reportado diez años de alquiler, y ha recuperado su vida personal.

Caso 3: El inversor de «family office» que busca rentabilidad y estabilidad

Una family office de Oriente Medio con 5 millones de dólares destina 1 millón de dólares al sector inmobiliario estadounidense. En primer lugar, prueban LandQuire Portfolios con dos carteras de 250 000 dólares cada una. Los proyectos tienen éxito. Se obtiene una TIR del 24 % en 26 meses. Pasan a RiseQuire con 500 000 USD adicionales, buscando un equilibrio entre revalorización y rentabilidad continua.

Tres años después, RiseQuire genera 50 000 USD de ingresos anuales y ha aumentado su valor en 200 000 USD adicionales. Han encontrado un modelo eficaz para invertir capital a gran escala sin aumentar el riesgo ni la complejidad operativa.

Estos tres casos representan nuestra base de inversores reales. Todos ellos han considerado o utilizado Roofstock y han llegado a la conclusión de que la oferta inmobiliaria era superior tanto en cantidad como en calidad.

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Si te encuentras en Francia o resides en Europa y buscas una alternativa a Roofstock, el modelo de adquisición inmobiliaria para principiantes es ahora tan accesible y transparente como los mercados bursátiles. Solo necesitas 100 000 USD de capital, tolerancia al riesgo a corto plazo y la disciplina necesaria para invertir de forma institucional.

LandQuire Portfolios ofrece precisamente eso. Más de 130 proyectos finalizados, el 100 % de las autorizaciones obtenidas y más de 600 inversores en todo el mundo. Estamos pensados para aquellos inversores que están hartos de esperar a que los inmuebles de alquiler, con su lento rendimiento, les hagan ricos. Ponte en contacto con nosotros para obtener más información o para empezar con tu primera cartera.