As melhores alternativas ao Roofstock: por que o mercado de terrenos supera o mercado imobiliário de aluguel

O problema com a Roofstock e o mercado imobiliário de aluguel tradicional

A Roofstock democratizou o acesso a imóveis para aluguel para investidores que não moram na região. O conceito parece atraente: comprar um imóvel usado, alugá-lo e receber uma renda mensal. Na prática, essa abordagem esconde várias falhas estruturais que frustram os investidores sérios.

Os rendimentos brutos exibidos no Roofstock (geralmente de 5% a 8% de rendimento líquido de aluguel) ocultam uma realidade mais complexa. Depois de deduzir impostos locais, seguros, despesas de administração imobiliária (8% a 12% do aluguel), períodos de vacância e manutenção não prevista, muitas vezes você obtém um rendimento real de 2% a 4%. Para um investidor internacional que paga impostos nos Estados Unidos sobre a renda proveniente de aluguéis, a situação é ainda pior.

A gestão à distância gera complicações administrativas e emocionais. Uma ligação de emergência às 2 da manhã sobre um vazamento de água, um inquilino inadimplente ou um grande reparo vai além do que a maioria dos investidores havia previsto. Mesmo ao contratar uma empresa de gestão, você continua exposto a decisões inadequadas e a despesas elevadas.

A exposição às taxas de juros e à volatilidade do mercado imobiliário também limita seu controle. Se as taxas subirem 2%, o valor dos imóveis para aluguel costuma cair entre 15% e 25%, enquanto seu rendimento com aluguel permanece estagnado. Trata-se de um risco passivo ao qual você está sujeito, sem possibilidade de intervenção ativa.

O que fazer agora: Avalie seus retornos líquidos reais dos últimos três meses. Inclua todos os custos. Se o resultado for inferior a 5%, o modelo tradicional de aluguel provavelmente não está gerando a riqueza que você esperava.

Por que os investidores estão abandonando o mercado imobiliário para aluguel em favor do mercado imobiliário para investimento

Os investidores experientes estão abandonando em massa o mercado imobiliário tradicional de aluguel. Não por falta de interesse no mercado imobiliário americano, mas porque estão descobrindo uma opção melhor.

A aquisição de terrenos gera valor em uma fase diferente do ciclo imobiliário. Em vez de comprar um imóvel para aluguel já construído e avaliado pelo preço de mercado, identificamos terrenos não urbanizados ou mal aproveitados em áreas de forte crescimento. Em seguida, transformamos esses terrenos em um projeto totalmente licenciado e pronto para construção. Os incorporadores então compram o projeto, gerando retornos de 20% a 35% ou mais.

Este modelo oferece três vantagens decisivas:

Sem gestão imobiliária. Você não tem inquilinos, nem reparos de emergência, nem ligações às 2 da manhã. É um investimento passivo no verdadeiro sentido da palavra.

Retornos institucionais sem a fase de construção. Você obtém a margem antes da construção, quando os ganhos são maiores, e depois sai do negócio. Os incorporadores assumem o risco da construção.

Prazo curto e capital rotativo. Os investimentos têm duração de 18 a 36 meses. Seu capital é recuperado rapidamente para ser reinvestido. Compare isso com um imóvel para aluguel que você mantém por 10 a 15 anos.

O investimento imobiliário passivo reflete exatamente o que os investidores modernos buscam: alto rendimento, complexidade mínima e prazo previsível.

Nossa Estratégia de Aquisição de Terrenos: Como Geramos Valor

Aperfeiçoamos uma abordagem sistemática para identificar, adquirir e transformar terrenos em ativos de alto valor.

Fase 1: Identificação de terrenos subvalorizados. Utilizamos dados próprios e uma análise de mercado para identificar terrenos em corredores de crescimento consolidados, principalmente no Texas e na Flórida. Esses terrenos costumam pertencer a proprietários motivados a vender rapidamente, o que cria uma oportunidade de aquisição fora do mercado a preços inferiores aos do mercado.

Fase 2: Garantir os direitos de desenvolvimento. Após a compra, solicitamos os zoneamentos adequados e os loteamentos residenciais. É aqui que a verdadeira mágica acontece. As licenças e aprovações transformam um terreno bruto em um projeto pronto para construção. Essa transformação costuma agregar de 40% a 60% de valor, mesmo sem nenhuma construção efetiva.

Fase 3: Saída estratégica. Assim que as autorizações forem obtidas, revendemos o projeto a incorporadoras experientes. Elas valorizam ter um terreno pronto para uso, sem precisar aguardar licenças incertas ou demoradas. Realizamos nosso lucro e saímos do projeto antes do início da construção.

Concluímos mais de 130 projetos desde 2021, com 100% de sucesso na obtenção dos direitos de exploração. Não se trata de uma hipótese ou de um modelo teórico. É um procedimento documentado e reproduzível.

Critérios de comparação: rendimento, risco e complexidade

Vamos comparar essas duas abordagens com base nos critérios que realmente importam para um investidor experiente.

Rendimento anual:

• Imóveis para aluguel (Roofstock): 2 a 4% líquidos, após todas as despesas e impostos.
• Aquisição de terrenos (LandQuire): 20-35%+ ao longo do período do investimento, TIR anualizada.

Duração do investimento:

• Imóveis para aluguel: geralmente de 10 a 15 anos. É um compromisso de longo prazo.
• Aquisição de terrenos: 18 a 36 meses. Seu capital é recuperado rapidamente para ser reaproveitado.

Gestão e complexidade:

• Imóveis para aluguel: Chamadas de emergência, aprovação de inquilinos, pagamentos de manutenção, impostos sobre a renda proveniente do aluguel.
• Aquisição de terrenos: Nós cuidamos de tudo. Você recebe relatórios do projeto e um cheque no final.

Exposição a riscos financeiros:

• Imóveis para aluguel: Riscos relacionados às taxas de juros, volatilidade dos preços, queda nos aluguéis, períodos prolongados de vacância, despesas imprevistas.
• Aquisição de terrenos: Financiamos o projeto com 100% de capital próprio (sem dívida), eliminando os riscos relacionados às taxas de juros. Você arrisca apenas seu capital inicial, sem nenhum efeito de alavancagem desfavorável.

Estrutura de investimento:

• Imóveis para aluguel: Você é o proprietário direto. Todos os problemas são de sua responsabilidade.
• Aquisição de terrenos: Você investe em uma pessoa jurídica específica para esse fim. Nós administramos o projeto. Você fica com os rendimentos.

Essa comparação explica por que os investidores internacionais experientes estão migrando para o mercado imobiliário. Os números falam por si.

LandQuire Portfolios: A melhor solução para imóveis para aluguel

O LandQuire Portfolios é nosso principal produto de investimento, concebido especificamente para investidores que abandonaram ou evitaram o modelo de aluguel.

Os Portfólios oferecem acesso a aquisições imobiliárias selecionadas no sul e no leste dos Estados Unidos. Cada projeto é cuidadosamente avaliado. Verificamos os locais, analisamos os dados demográficos, confirmamos as tendências de crescimento e negociamos compras fora do mercado. O investimento mínimo é de 100.000 dólares americanos.

Eis o que você realmente recebe:

Aquisição de terrenos fora do mercado. Esses terrenos nunca são listados no MLS nem em sites públicos. Nós os encontramos por meio de contatos diretos, análises de dados exclusivos e um profundo conhecimento do mercado.

Transformação por meio de direitos de uso. Garantimos o zoneamento, as aprovações de loteamento e as licenças. Essa é a nossa especialidade. Nosso acompanhamento 100% eficaz demonstra que não permitimos que os projetos fracassem nessa etapa.

Não há risco relacionado à construção. Assim que as licenças forem obtidas, nós revendemos. Os incorporadores cuidam da construção.

Rendimento de 20 a 35%+. Ao contrário do mercado imobiliário de aluguel, em que os valores diminuem após o pagamento de impostos e despesas, nossos rendimentos são a base sobre a qual você compreende sua economia.

Sem trabalho administrativo. Você não precisa fazer nada, a não ser assinar os documentos de investimento e aguardar. Sem ligações, sem decisões, sem estresse operacional.

Os investidores internacionais apreciam particularmente essa estrutura. Você obtém exposição em dólares americanos e no mercado imobiliário dos EUA sem a complexidade administrativa de ser proprietário direto ou de administrar uma empresa imobiliária.

RiseQuire: Quando você busca rendimento e valorização do capital

Alguns investidores buscam tanto a valorização do capital quanto rendimentos recorrentes. A RiseQuire atende a essa necessidade.

A RiseQuire combina a aquisição de terrenos com o desenvolvimento de infraestrutura e a geração de receitas de longo prazo. Os projetos geralmente envolvem a transformação de terrenos em comunidades de casas móveis ou de trailers, onde obtemos as autorizações necessárias, desenvolvemos a infraestrutura (lotamentos, serviços) e, em seguida, geramos receitas provenientes do aluguel contínuo.

Rendimentos em camadas múltiplas:

Você obtém uma valorização do capital de 2,0x a 2,5x o patrimônio líquido em um período de 3 a 5 anos, combinada com receitas contínuas. Por exemplo, um investimento de 100.000 dólares pode gerar 15.000 dólares em receitas operacionais anuais e, ao mesmo tempo, atingir um valor de 250.000 dólares no momento da saída.

Prazo mais longo do que o LandQuire Portfolios: Se você prefere uma exposição imobiliária mais duradoura com um fluxo de caixa regular, o RiseQuire é a opção adequada. As empresas de exploração imobiliária bem estabelecidas geralmente administram os imóveis para você, de modo que você recebe apenas os cheques e os relatórios.

Risco e complexidade reduzidos. Você não precisa se preocupar com a administração dos imóveis. Nós cuidamos da infraestrutura e do relacionamento com os moradores. Você recebe os rendimentos.

O RiseQuire é ideal se você não se identifica com o mercado imobiliário de aluguel tradicional, mas deseja uma exposição mais estável e geradora de renda do que as saídas rápidas das carteiras da LandQuire.

Comparação direta: rendimentos e prazo dos investimentos

Vamos apresentar números concretos sobre o que isso significa para o seu patrimônio.

Cenário: Investimento inicial de 500.000 dólares americanos

Imóveis para aluguel da Roofstock (hipóteses conservadoras):

• Rendimento líquido real: 3%
• Renda anual: 15.000 dólares americanos
• Após impostos federais e locais (estimados em 35%): 9.750 dólares americanos por ano
• Duração habitual: 10 anos
• Valor final (sem avaliação): 500.000 USD
• Renda líquida total: 97.500 USD
• Rendimento total: 19,5% em 10 anos

Portfólios LandQuire (hipóteses conservadoras):

• Taxa interna de retorno (TIR) média: 22%
• Duração: 24 meses
• Valor final: 610.000 USD
• Rendimento total: 22% em 2 anos
• Você poderá, então, reinvestir os 610.000 dólares em um novo projeto durante os 8 anos restantes
• Com reinvestimento: Multiplicação do capital em aproximadamente 5 a 7 vezes (antes dos impostos finais)

A diferença se torna significativa com o passar do tempo. O mercado imobiliário para aluguel proporciona uma renda baixa, porém constante. A aquisição de terrenos proporciona uma valorização significativa do capital e um capital que pode ser reutilizado.

O RiseQuire situa-se entre os dois: rendimento moderado (2,0-2,5x) e receitas contínuas, com prazo de 3 a 5 anos.

Por que nossa abordagem elimina os riscos que a Roofstock não resolve

A Roofstock minimiza um risco: encontrar um imóvel distante em que se possa confiar. Mas não elimina os riscos reais que causam apreensão.

Risco 1: Exposição às taxas de juros. Se você financiar um imóvel da Roofstock com uma hipoteca, estará exposto ao aumento das taxas. Mesmo que as taxas subam, mas você tenha uma hipoteca de taxa fixa, o valor do imóvel diminuirá. Nós investimos com 100% de capital próprio, eliminando completamente esse risco. Você nunca precisará refinanciar nem se preocupar com as taxas.

Risco 2: Responsabilidade do proprietário. Como proprietário de imóvel para locação, você é legalmente responsável pelo imóvel. Um acidente envolvendo um locatário, uma lesão ocorrida no local ou uma não conformidade regulatória pode resultar em uma ação judicial. Contamos com estruturas jurídicas específicas que o isentam dessa responsabilidade.

Risco 3: Ilíquidez prolongada. Você não consegue vender rapidamente um imóvel para aluguel da Roofstock sem ter que aceitar uma redução no preço. Nossa estrutura de 18 a 36 meses oferece a você uma data de saída clara e um comprador pré-identificado (a incorporadora). Sem incertezas, sem espera prolongada.

Risco 4: Despesas imprevistas. Um imóvel para aluguel pode trazer surpresas na forma de reparos de grande porte. Criamos reservas para imprevistos e controlamos o processo de aprovação para evitar surpresas.

Risco 5: Tributação excessiva. Os rendimentos provenientes de aluguéis são tributados como renda ordinária. Os ganhos de capital de longo prazo podem se beneficiar de um tratamento tributário preferencial. Consulte seu consultor tributário, mas nossa estrutura pode oferecer maior eficiência tributária.

Resumindo: a Roofstock oferece a você um imóvel. Nós oferecemos a você um sistema de gestão de riscos integrado desde o início.

Acesso a oportunidades fora do mercado que a Roofstock não pode oferecer

O Roofstock é um mercado. Por definição, ele exibe os imóveis que outros vendedores consideram aceitáveis para serem anunciados. Você sempre compra no mercado aberto, o que significa que o preço já reflete as expectativas do mercado. Não há margem para negociação nem vantagem em termos de informação.

Nossas aquisições imobiliárias são, por definição, fora do mercado. Adquirimos terrenos que a maioria dos investidores nunca vê. Veja como:

Fornecimento direto dos proprietários. Desenvolvemos relações com proprietários de terrenos, corretores especializados e intermediários nas principais regiões. Essas relações nos garantem acesso prioritário às oportunidades antes que elas sejam anunciadas publicamente.

Análise de dados próprios. Identificamos os lotes que atendem aos nossos critérios de valorização e subvalorização. Sabemos qual deveria ser o valor desses terrenos após a obtenção das autorizações. A maioria dos vendedores não tem essa informação, o que gera uma margem de lucro.

Motivos convincentes para a venda. Os proprietários que encontramos costumam vender rapidamente por diversos motivos (herança, mudança de emprego, necessidade de liquidez). Eles estão dispostos a reduzir os preços para fechar o negócio rapidamente. A Roofstock não oferece isso.

Assunção de risco. Obter uma aprovação para um terreno exige conhecimento especializado e perseverança. Muitos proprietários preferem não assumir esse risco. Nós o assumimos, gerando um prêmio de risco que capturamos como retorno.

Ao investir conosco, você tem acesso a oportunidades institucionais que os investidores de varejo geralmente não têm. Essa é uma das principais diferenças entre investir na Roofstock e investir na LandQuire.

Guia de Seleção: Como Optar pela Compra de Imóvel em vez do Aluguel

Se você é um investidor sério que está lendo este artigo, provavelmente já percebeu que o mercado imobiliário tradicional para aluguel não oferece o que você procura. Veja a seguir como confirmar se o mercado imobiliário é a escolha certa para você.

Você busca um retorno líquido superior a 5%. Se sua meta de retorno for inferior a 5% ou se você estiver satisfeito com 3% a 4%, o aluguel pode ser suficiente. Se você almeja 15% ou mais, o investimento imobiliário se encaixa no seu perfil.

Você tem um horizonte de investimento de 2 a 5 anos. Se precisar de renda mensal para se sustentar, é preferível investir em imóveis para aluguel. Se o seu horizonte se estender por vários anos e você estiver disposto a reinvestir a valorização, o investimento imobiliário oferece melhores resultados com juros compostos.

Você não quer se preocupar com a gestão operacional. As chamadas urgentes, as inspeções e as decisões operacionais cansam você. Com a gestão imobiliária, tudo isso ficou para trás.

Você está buscando exposição em dólares americanos (USD) ou no mercado imobiliário dos EUA. Você é um investidor internacional ou possui uma diversificação limitada no mercado imobiliário dos EUA. O setor imobiliário oferece um caminho claro.

Você pode aceitar a falta de liquidez no curto prazo em troca de um retorno definido. Não há necessidade de liquidar com urgência. Você pode esperar de 24 a 36 meses para obter o retorno total.

Você compreende e aceita os riscos do mercado imobiliário. O setor imobiliário não está isento de riscos. Retornos mais elevados refletem um risco maior. Você deve se sentir à vontade com essa relação. No entanto, minimizamos os riscos por meio da diversificação, da expertise técnica e das estruturas de investimento.

Se você marcar a maioria dessas opções, investir em imóveis provavelmente é sua melhor opção a seguir.

Casos de uso: Quando o LandQuire é a escolha definitiva para você

Vamos ilustrar três perfis de investidores para os quais nossas soluções são definitivamente superiores às da Roofstock.

Caso 1: O investidor internacional desiludido com o mercado de aluguel

Sophie é uma investidora francesa com 800.000 dólares para aplicar. Ela já teve dois imóveis para aluguel na França e nos Estados Unidos. Os retornos nunca ultrapassaram 2,5% após os impostos. Ela dedicou inúmeras horas à gestão e à resolução de problemas.

Ela considera a Roofstock como uma opção para diversificar. Mas, após nossos cálculos, ela percebe que a Roofstock aumentaria a carga administrativa sem melhorar os retornos. Em vez disso, ela investe 800.000 dólares em três carteiras da LandQuire ao longo de 24 meses.

Resultado: Ela reinveste os lucros do primeiro projeto em seis meses, acelera os rendimentos compostos e recupera seu capital inicial 18 meses antes do que teria feito com o aluguel. Ela atinge sua meta de valorização do capital sem precisar administrar nenhum imóvel.

Caso 2: O investidor que busca reduzir a complexidade

Marcus é um médico americano com 500 mil dólares em imóveis para aluguel. Ele detesta isso. Cada ligação do administrador imobiliário causa estresse. Ele vende seus imóveis e realoca seus recursos no LandQuire Portfolios. Durante 30 meses, ele não faz nada além de receber os relatórios trimestrais.

No final, seu retorno é de 18% a 22%. Ele reinveste e deixa o capital se acumular. Em cinco anos, ele obteve muito mais do que teria ganho com dez anos de aluguel e recuperou sua vida pessoal.

Caso 3: O investidor de um “family office” em busca de rendimento e estabilidade

Um family office do Oriente Médio, com US$ 5 milhões, destina US$ 1 milhão ao mercado imobiliário americano. Primeiramente, eles testam a LandQuire Portfolios com duas carteiras de US$ 250.000 cada. Os projetos são bem-sucedidos. Taxa interna de retorno (TIR) realizada de 24% em 26 meses. Eles passam para o RiseQuire com mais 500.000 dólares, buscando um equilíbrio entre valorização e renda contínua.

Três anos depois, a RiseQuire gera 50.000 dólares em receita anual e registra um valor adicional de 200.000 dólares. A empresa encontrou um modelo eficaz para aplicar capital em grande escala sem aumentar o risco nem a complexidade operacional.

Esses três casos representam nossa base de investidores reais. Todos eles consideraram ou utilizaram a Roofstock e chegaram à conclusão de que a Roofstock era superior tanto em termos quantitativos quanto qualitativos.

—

Se você estiver na França ou residir na Europa e estiver procurando uma alternativa ao Roofstock, o modelo de aquisição imobiliária para iniciantes agora é tão acessível e transparente quanto os mercados de ações. Você só precisa de US$ 100.000 de capital, tolerância ao risco de curto prazo e disciplina para investir de maneira institucional.

A LandQuire Portfolios oferece exatamente isso. Mais de 130 projetos concluídos, 100% das autorizações obtidas, mais de 600 investidores em todo o mundo. Fomos criados para os investidores que estão cansados de esperar que o mercado imobiliário de aluguel, com seu ritmo lento, os torne ricos. Entre em contato conosco para saber mais ou começar com sua primeira carteira.