Oportunidades inmobiliarias fuera del mercado en Estados Unidos: nuestro enfoque ante las alternativas

¿Por qué los inversores internacionales buscan alternativas a las plataformas tradicionales?

Los inversores internacionales con un elevado patrimonio llevan años recurriendo a Estados Unidos para diversificar sus carteras en dólares estadounidenses y acceder a rendimientos más elevados. Sin embargo, los canales de inversión tradicionales rara vez ofrecen lo que realmente buscan: auténticas oportunidades con rendimientos de dos dígitos, estructuras pasivas reales y acceso directo a las operaciones que suelen acaparar los grandes fondos.

Las razones que explican esta búsqueda de alternativas son sencillas. En primer lugar, las plataformas dirigidas al gran público ofrecen rentabilidades moderadas, a menudo entre el 6 % y el 12 % anual, ya que financian proyectos que ya están en marcha o en fase operativa. Los márgenes son estrechos y el coste del capital invertido es elevado. Por otra parte, muchas de estas estructuras conllevan una exposición a los tipos de interés o a la gestión inmobiliaria operativa, dos factores que los inversores pasivos prefieren evitar.

Para un inversor con sede en Europa, Oriente Medio o América Latina, desenvolverse en el sistema catastral estadounidense también plantea importantes retos normativos y administrativos. ¿Cómo identificar terrenos viables? ¿Cómo entender la normativa local de zonificación? ¿Cómo estructurar jurídicamente una inversión sin contar con una infraestructura local? Estos obstáculos hacen que el acceso a las mejores oportunidades sea prácticamente imposible sin un socio especializado sobre el terreno.

Esa es la carencia que detectamos en LandQuire: los inversores experimentados se merecían algo mejor que las opciones tradicionales y buscaban una vía diferente para generar valor inmobiliario.

Las limitaciones de las soluciones convencionales, como RealtyMogul

Las plataformas de financiación colaborativa inmobiliaria, como RealtyMogul, Fundrise y otras, ofrecen accesibilidad, pero presentan importantes limitaciones estructurales para el inversor serio que busca rentabilidades institucionales.

En primer lugar, estas plataformas suelen financiar proyectos cuya estructura de valor ya se ha captado en otros ámbitos. Se invierte en un inmueble de alquiler en construcción o en una propiedad ya consolidada. Los rendimientos se distribuyen una vez que el promotor, el constructor y el resto de intervinientes han deducido sus márgenes. Rara vez se accede a la capa más lucrativa de la creación de valor.

En segundo lugar, los plazos de inversión suelen ser indefinidos o dependen de una futura refinanciación. Un proyecto que se supone que durará dos años puede prolongarse si las condiciones del mercado se deterioran. Para un inversor internacional que busca una visibilidad clara sobre la salida de la inversión, esta imprevisibilidad supone un problema.

En tercer lugar, las rentabilidades anunciadas suelen incluir un coste de endeudamiento considerable. Si un proyecto anuncia una rentabilidad del 12 %, pero está financiado en un 60 % mediante deuda al 7 %, tu rentabilidad real sobre el capital propio se ve diluida y tu exposición al riesgo de tipos de interés es indirecta, pero real.

Por último, el acceso a las mejores oportunidades sigue siendo limitado. Las operaciones estructuradas y aprobadas por analistas de prestigio son muy escasas en estas plataformas, ya que los mejores proyectos están reservados a fondos e inversores institucionales que cuentan con relaciones de larga data.

En LandQuire, hemos creado un modelo radicalmente diferente que supera cada una de estas limitaciones.

Nuestro modelo de acceso a oportunidades fuera del mercado

A diferencia de las plataformas que recurren a transacciones en el mercado público, nosotros adquirimos terrenos directamente fuera del mercado oficial. Esto significa que los propietarios de terrenos, los herederos, los gestores de carteras agrícolas y otros titulares de terrenos nos venden sus activos antes de que se produzca una comercialización a gran escala.

Nuestra ventaja comienza con un sistema propio de identificación de objetivos. Analizamos los mercados con gran potencial (principalmente en Texas y Florida) utilizando datos demográficos, de ordenación territorial y de infraestructuras. Identificamos terrenos situados en zonas con perspectivas de crecimiento seguras, a menudo aún clasificados como agrícolas o residenciales de baja densidad, pero que están en condiciones de beneficiarse de una futura densificación.

Una vez identificado un objetivo, nuestros equipos se ponen en contacto directamente con los propietarios. Nos dirigimos a ellos con una propuesta clara: adquirimos el terreno a un precio justo, gestionamos íntegramente el proceso de aprobación reglamentaria (las autorizaciones) y lo vendemos a un promotor inmobiliario. El propietario recibe un pago sin complicaciones; nosotros captamos el valor intermedio.

Este modelo permite dos cosas fundamentales. En primer lugar, compramos a precios notablemente inferiores a los precios de mercado establecidos, ya que el propietario no recurre a ningún intermediario de venta y se beneficia de una transacción rápida. En segundo lugar, no tenemos que hacer frente a la competencia de otros compradores, ya que la transacción es confidencial y directa.

Para ti, como inversor, esto significa que tienes acceso a oportunidades de compra que las herramientas de búsqueda tradicionales nunca revelan. Participas en transacciones al precio que pide el propietario inicial, antes de que el mercado descubra su existencia.

Cómo capturamos el valor antes de la construcción

El secreto de la alta rentabilidad en el sector inmobiliario reside en el momento en que se interviene. Cuanto antes te incorpores al ciclo de creación de valor, mayor será tu margen.

La mayoría de los inversores inmobiliarios esperan hasta la fase de construcción o de estabilización operativa. En ese momento, el valor del terreno sin urbanizar ya solo representa entre el 15 % y el 25 % del precio de venta final. El 75 % restante proviene de la construcción, la licencia de ocupación, la comercialización y los gastos financieros. Estas etapas concentran el riesgo y distribuyen los rendimientos.

Nuestro enfoque capta el valor antes de llegar a esa fase: en la etapa previa a la concesión de la autorización y a la validación del proyecto.

Este es el ciclo típico. Compramos un terreno baldío o agrícola a un precio inicial (digamos 2 millones de dólares, a modo de ejemplo concreto). A continuación, invertimos en un estudio de viabilidad completo: análisis de mercado, evaluación del potencial de densificación y evaluación preliminar de la viabilidad de la concesión de permisos. Este estudio suele costar entre 50 000 y 150 000 dólares, pero establece la prueba de concepto.

Sobre la base de esta validación, obtenemos las autorizaciones reglamentarias (los permisos). Una vez obtenidas, el terreno cambia de categoría: ya no es «terreno sin urbanizar», sino «terreno aprobado para viviendas plurifamiliares» (o su equivalente según la jurisdicción). Esta transformación genera un aumento inmediato del valor.

A continuación, revendemos ese terreno, que ya cuenta con todos los permisos, a un promotor inmobiliario o a un gestor de proyectos. El precio de reventa refleja el valor del terreno con todos los permisos, menos la comisión de salida que nos quedamos. La diferencia entre el precio de compra inicial y el precio de reventa con todos los permisos concedidos representa tu rentabilidad sobre el capital invertido.

Por lo general, este terreno de 2 millones de dólares se revende por entre 4 y 6 millones de dólares una vez aprobado, dependiendo del mercado y de la densidad de construcción aplicable. Tu rentabilidad sobre el capital propio depende de la duración del proyecto y de tu participación en el capital invertido, pero refleja el valor obtenido antes de la construcción, no durante la misma.

No interviene ningún constructor. No se construye ningún edificio. No se gestiona a ningún inquilino. Cobras la prima por la aprobación y te retiras.

Nuestro proceso de concesión y aprobación de permisos

La obtención de derechos es el arte y la ciencia que sustenta nuestro modelo. También es el ámbito en el que la mayoría de los inversores externos fracasan o gastan fortunas innecesariamente en consultores poco acertados.

En LandQuire, hemos desarrollado una experiencia interna en tramitación de permisos inmobiliarios que abarca las principales jurisdicciones de Texas y Florida. Nuestros equipos están formados por urbanistas, abogados especializados en derecho inmobiliario, ingenieros civiles y especialistas en relaciones públicas con las administraciones locales. Esta combinación no es una coincidencia: cada disciplina desempeña un papel fundamental.

El proceso de obtención de autorizaciones comienza mucho antes de cualquier solicitud formal. En primer lugar, analizamos minuciosamente el plan de ordenación territorial (zonificación) vigente, los planes directores locales, los planes de infraestructuras (carreteras, agua, electricidad) y los antecedentes de aprobaciones similares en la jurisdicción. Elaboramos una hoja de ruta normativa que identifica exactamente qué autorizaciones son necesarias y en qué orden.

A continuación, entablamos conversaciones desde el principio con los funcionarios municipales y las comisiones de planificación locales. Mucho antes de presentar una solicitud, evaluamos la acogida que tiene el proyecto. Presentamos nuestros planes, recabamos las opiniones implícitas y ajustamos nuestro enfoque.

Una vez que el proyecto está lo suficientemente perfeccionado, presentamos las solicitudes formales: reclasificación de la zona (si es necesario), plan de parcelación, estudio de impacto ambiental, análisis de transporte y otros informes exigidos por la jurisdicción correspondiente.

El punto clave aquí es la gestión proactiva de las objeciones. Casi todos los proyectos se enfrentan a alguna oposición: vecinos afectados por la densidad, ecologistas que plantean preocupaciones medioambientales o representantes locales en una situación política delicada. Superamos estas objeciones colaborando con las partes interesadas, adaptando los planes cuando es necesario y justificando los cambios de uso con datos económicos y demográficos sólidos.

Gracias a este enfoque, mantenemos una tasa de éxito del 100 % en la obtención de autorizaciones desde 2021 en más de 130 proyectos finalizados. No es una coincidencia; es el resultado de una rigurosa selección previa y de una ejecución sin concesiones.

Para ti, esto significa que, cuando inviertes en uno de nuestros proyectos, cuentas con un equipo especializado que se encarga por completo de gestionar la complejidad normativa. No es necesario que comprendas las sutilezas de la ordenación urbanística del condado de Harris, en Texas, ni la legislación inmobiliaria de Florida. Nosotros nos encargamos de ello.

Nuestras estrategias de salida y de maximización de la rentabilidad

La clave está en la salida. Una rentabilidad excelente sigue siendo teórica mientras no se haya materializado.

Nuestra estrategia de salida es multidimensional. En primer lugar, comercializamos el proyecto, ya totalmente aprobado, a través de una base de datos propia de promotores inmobiliarios, fondos de desarrollo y sociedades de gestión inmobiliaria que operan en cada mercado. Estos posibles compradores nunca encuentran estas oportunidades a través de los canales públicos.

En segundo lugar, estructuramos cada venta para maximizar el precio de reventa. Esto significa que no solo presentamos el terreno y las autorizaciones, sino también un estudio de mercado comercial detallado, un plan de descontaminación del terreno (si procede) y una hoja de ruta para iniciar la construcción rápidamente. Un comprador que pueda iniciar su proyecto en 60 días, en lugar de en 18 meses, pagará una prima considerable.

En tercer lugar, nuestros equipos negocian directamente con los posibles compradores, en lugar de recurrir a intermediarios externos que cobrarían una comisión. Este enfoque directo reduce los costes y elimina los incentivos perversos que surgían cuando un intermediario se beneficiaba simplemente de cerrar la operación rápidamente.

Por último, en ocasiones recurrimos a estructuras alternativas de salida, como mantener una participación minoritaria en el proyecto durante la fase de construcción. Esto nos permite obtener una segunda fuente de rendimiento una vez que el proyecto se ha estabilizado y se ha vendido a un inversor institucional. Sin embargo, la mayoría de nuestras salidas siguen consistiendo al 100 % en ventas puras de terrenos aprobados.

Por lo general, nuestros proyectos se venden entre 18 y 36 meses después de la adquisición inicial. Este plazo previsible contrasta claramente con los ciclos de inversión inmobiliaria operativa, que pueden prolongarse entre 5 y 10 años.

Comparación de los rendimientos esperados y los plazos de inversión

Pasemos a las cifras concretas.

Un inversor tradicional en REIT (fondos de inversión inmobiliaria) o en inmuebles comerciales estabilizados suele esperar una rentabilidad anualizada de entre el 6 % y el 10 %. Las plataformas colaborativas anuncian rentabilidades de entre el 8 % y el 14 %, pero hay que recordar que estas cifras suelen incluir los gastos de la deuda.

En LandQuire, nuestros inversores se fijan como objetivo una TIR (tasa interna de rentabilidad) sobre el capital propio de entre el 20 % y el 35 %, o incluso superior, en función de la estructura del proyecto y de las condiciones del mercado en el momento de la salida. Este rango no es teórico, sino que refleja nuestros resultados históricos obtenidos en 130 proyectos desde 2021.

¿Cómo se traduce esto en términos de inversión real? Veamos un ejemplo típico.

Un inversor invierte 100 000 dólares en un proyecto de adquisición y titularización de terrenos en Texas. El proyecto tiene una duración prevista de 24 meses. Al final del mismo, suponiendo una TIR del 28 %, este inversor recibiría una distribución total de unos 156 000 dólares, lo que supone una ganancia neta de 56 000 dólares en 24 meses. Anualizado, esto representa una rentabilidad de aproximadamente el 28 % al año.

Si lo comparamos con el 6-10 % que ofrecen los REIT o con el 8-12 % de las plataformas tradicionales, la diferencia salta a la vista. Además, el perfil de riesgo es menor: no estás expuesto a los tipos de interés, a la gestión de alquileres ni a la desocupación. Eres propietario de terrenos aprobados cuyo valor ha sido validado por el mercado a través de la demanda de adquisición para la construcción.

Sin embargo, es importante señalar que esta rentabilidad se calcula sobre una base anualizada en un plazo corto (normalmente, de 18 a 36 meses). Una vez realizada la salida, el capital queda liberado y puede reinvertirse en un nuevo proyecto. Muchos inversores reinvierten inmediatamente, lo que genera un flujo de rentabilidades anuales compuestas.

¿Por qué nuestros inversores eligen nuestro enfoque en lugar de otros?

Actualmente trabajamos con más de 600 inversores repartidos por todo el mundo. Más del 70 % de ellos proceden de Europa, Oriente Medio o Latinoamérica. Lo que les atrae de nosotros no es un único factor, sino una combinación de varios.

En primer lugar, está el acceso. Nuestros inversores obtienen acceso a operaciones fuera de mercado a las que antes solo tenían acceso los fondos institucionales. Muchos nos cuentan que, antes de conocernos, invertían en estructuras disponibles al público, pero tenían la sensación de que siempre acababan quedándose con el valor residual. Con nosotros, se sitúan en el origen de la creación de valor.

En segundo lugar, está la previsibilidad. Los plazos de inversión están claros. Los calendarios de salida están planificados. No hay exposiciones inesperadas a los tipos de interés ni a la política de los inquilinos. Para un inversor internacional que ya tiene que lidiar con las complejidades de las divisas extranjeras y las diferencias fiscales, la sencillez de nuestra estructura resulta muy valiosa.

En tercer lugar, está la gestión de los riesgos normativos. Muchos de nuestros inversores reconocen que nunca habrían conseguido los permisos por sí mismos. No cuentan con las relaciones locales, los conocimientos sobre ordenación del territorio ni la capacidad para desenvolverse en los procesos de las comisiones de urbanismo. Al trabajar con nosotros, delegan por completo este riesgo en un equipo que lo domina a la perfección.

En cuarto lugar, está la transparencia cultural. Operamos con total transparencia. Cada inversor recibe informes periódicos, acceso a los planos del proyecto y comunicación directa con nuestros equipos. Para los inversores que se encuentran a 10 000 kilómetros de una parcela de tierra en Texas, esta transparencia elimina una de sus principales preocupaciones: ¿qué está pasando realmente con mi inversión?

Por último, está la estabilidad financiera. A diferencia de algunas startups fintech del sector inmobiliario, LandQuire cuenta con años de trayectoria y un historial sólido. Nuestros 130 proyectos finalizados desde 2021 constituyen una prueba de nuestra capacidad de ejecución que los recién llegados al sector no pueden igualar.

Nuestra estructura de inversión, basada íntegramente en capital propio y sin deuda

La estructura de nuestro capital es un factor diferenciador fundamental.

Casi todos los proyectos de inversión inmobiliaria tradicionales incluyen una carga de deuda. Un inmueble de renta se financia en un 60 % o un 70 % mediante deuda bancaria, y la rentabilidad indicada es la rentabilidad sobre el capital propio una vez deducido el coste de la financiación. Esto significa que una parte de tu rentabilidad es, en realidad, una «prima de apalancamiento»: pides un préstamo al 7 % y el proyecto genera un 12 %; la diferencia se refleja en el capital propio. Pero esto también genera fragilidad. Si los tipos suben al 8 % o al 8,5 %, el proyecto pasa a ser marginalmente viable y tu rentabilidad se reduce.

En LandQuire, estructuramos todos nuestros proyectos con un 100 % de capital propio. Sin deuda alguna.

¿Por qué? En primer lugar, elimina la volatilidad de los tipos de interés. No estás expuesto a una futura refinanciación ni a un encarecimiento del coste del capital. Tu rentabilidad (TIR) se basa exclusivamente en la revalorización del terreno y en la obtención del valor de los derechos. En segundo lugar, acelera los plazos de salida. Al no haber deuda que amortizar, podemos vender el proyecto a un comprador en cuanto esté listo, sin esperar a una refinanciación ni a que el proyecto alcance su madurez. En tercer lugar, simplifica la gestión de los riesgos normativos. Un proyecto sujeto a un contrato de préstamo debe cumplir una serie de condiciones que, en ocasiones, pueden entrar en contradicción con las decisiones operativas óptimas. Sin estas restricciones de financiación, disponemos de la flexibilidad necesaria para adaptar los planes en función de las respuestas de las autoridades de planificación.

Por supuesto, una estructura 100 % de capital propio significa que el coste del capital lo asumen íntegramente los inversores y, por lo tanto, debe remunerarse con rendimientos elevados. Precisamente por eso nuestros proyectos tienen como objetivo unas TIR de entre el 20 % y el 35 %: estos rendimientos compensan la ausencia de apalancamiento financiero y la duración de la inversión.

Para usted, esto significa que su capital invertido no está sujeto a los ciclos de los tipos de interés mundiales, y que su rentabilidad depende íntegramente de la creación de valor tangible, no de una ecuación matemática basada en el arbitraje de los tipos de interés.

Nuestra cartera diversificada de proyectos en Texas y Florida

Centramos nuestras actividades en dos estados: Texas y Florida. No es una elección arbitraria. Estos dos estados están experimentando un crecimiento demográfico y económico excepcional.

Texas recibe cada año a unos 600 000 nuevos residentes. Ciudades como Austin, Dallas, Houston y San Antonio están experimentando una densificación residencial masiva. La infraestructura está bien desarrollada, el marco normativo es estable y favorable al desarrollo, y los terrenos con derechos de construcción ya concedidos generan una prima elevada. En Texas, hemos seleccionado proyectos en condados situados en las afueras de estas ciudades en rápido crecimiento, donde el coste del terreno sin urbanizar sigue siendo moderado, pero el potencial de densificación es elevado.

Florida está experimentando una migración similar procedente del noreste y de Centroamérica. Miami, Tampa, Orlando y Jacksonville son los principales polos de atracción. Además, Florida cuenta con unas características normativas específicas: ausencia de impuesto sobre la renta estatal, normativas urbanísticas generalmente predecibles y una red de promotores inmobiliarios consolidados dispuestos a adquirir terrenos preaprobados.

Nuestra cartera refleja esta distribución geográfica. No concentramos todos nuestros proyectos en una sola microrregión. En cambio, diversificamos entre Austin, Dallas, Houston, San Antonio, Miami, Tampa, Orlando y Jacksonville. Esta diversificación reduce el riesgo idiosincrásico asociado a los cambios políticos locales o a las crisis económicas regionales.

Cada proyecto de nuestra cartera se somete a un análisis idéntico: ¿existe un crecimiento demográfico sostenido? ¿Existe la infraestructura o se está desarrollando? ¿Existe una demanda latente de viviendas? ¿Cuáles son los costes de construcción en comparación con los precios de venta previstos? ¿Podemos obtener las autorizaciones en un plazo razonable?

Solo los proyectos que superan estos rigurosos criterios de selección acceden a nuestra cartera de inversores. Por eso nuestra tasa de éxito en la obtención de permisos sigue siendo del 100 %.

Transparencia y acceso institucional para los inversores internacionales

Para nosotros, la transparencia no es una palabra de moda, sino una obligación operativa.

Cada inversor de LandQuire recibe un documento de oferta detallado en el que se especifica exactamente en qué invierte, cómo se destinarán los fondos, cuál es la estructura jurídica (normalmente una sociedad de responsabilidad limitada, o LLC), cuáles son los riesgos significativos y cuál es el calendario previsto. No hay condiciones ocultas ni comisiones implícitas. Las comisiones de gestión y las estructuras de rentabilidad son claras y se negocian de antemano.

Más allá del papel, ofrecemos una visibilidad constante. Los inversores acceden a un portal propio que muestra el estado de cada proyecto en el que han invertido capital. Este estado incluye las últimas noticias normativas, los calendarios de aprobación, fotografías del terreno y las previsiones de salida actualizadas.

También organizamos reuniones periódicas con los inversores, tanto individuales como en grupo, para hablar de los proyectos, responder a sus preguntas y presentarles nuevas oportunidades de inversión. Para los inversores internacionales, ofrecemos asistencia multilingüe: inglés, francés, español, alemán y árabe. Ningún inversor tiene que enfrentarse a una barrera lingüística para comprender su inversión.

Este acceso institucional solía estar reservado a los fondos de capital riesgo inmobiliario que gestionaban decenas de millones de dólares. Nosotros lo hemos democratizado. Un inversor con 100.000 dólares recibe la misma calidad de documentación, asistencia y transparencia que alguien con una inversión de 1 millón de dólares.

Esto refleja nuestra convicción fundamental: los mejores inversores, independientemente de su ubicación geográfica, merecen un acceso institucional y una comunicación clara. A cambio, construimos relaciones duraderas basadas en la confianza, en lugar de en ciclos de una sola operación.

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Si eres un inversor internacional que busca oportunidades inmobiliarias fuera del mercado en Estados Unidos, te invitamos a explorar nuestros proyectos actuales. Consulta nuestra página sobre la búsqueda de terrenos fuera del mercado para comprender cómo identificamos estas operaciones, o infórmate sobre nuestra experiencia en la obtención de permisos urbanísticos para ver cómo conseguimos las autorizaciones reglamentarias que otros no logran obtener.

Ponte en contacto directamente con nuestro equipo. Analizaremos tu perfil como inversor, tus objetivos de rentabilidad y cómo nuestros proyectos se ajustan a tu estrategia.

Para más información: Derechos sobre la propiedad de la tierra en EE. UU.