Oportunidades imobiliárias fora do mercado nos Estados Unidos: nossa abordagem em relação às alternativas
Por que os investidores internacionais buscam alternativas às plataformas tradicionais
Há anos que investidores internacionais de alto patrimônio se voltam para os Estados Unidos a fim de diversificar suas carteiras em dólares americanos e obter retornos mais elevados. No entanto, os canais de investimento tradicionais raramente oferecem o que eles realmente buscam: oportunidades genuínas com retornos de dois dígitos, estruturas passivas verdadeiras e acesso direto às transações que os grandes fundos costumam captar.
As razões por trás dessa busca por alternativas são simples. Em primeiro lugar, as plataformas voltadas para o público em geral oferecem retornos moderados, geralmente entre 6% e 12% ao ano, pois financiam projetos já em andamento ou em fase operacional. As margens são estreitas e o custo do capital investido é elevado. Além disso, muitas dessas estruturas envolvem exposição às taxas de juros ou à gestão operacional imobiliária, dois fatores que os investidores passivos preferem evitar.
Para um investidor com sede na Europa, no Oriente Médio ou na América Latina, lidar com o sistema fundiário americano também envolve desafios regulatórios e administrativos significativos. Como identificar terrenos viáveis? Como entender as regulamentações locais de zoneamento? Como estruturar juridicamente um investimento sem infraestrutura local? Esses obstáculos tornam o acesso às melhores oportunidades praticamente impossível sem um parceiro especializado no local.
Foi essa lacuna que identificamos na LandQuire: os investidores experientes mereciam mais do que as opções tradicionais e buscavam um caminho diferente para a geração de valor imobiliário.
As limitações das soluções convencionais, como o RealtyMogul
As plataformas de financiamento colaborativo imobiliário, como a RealtyMogul, a Fundrise e outras, oferecem acessibilidade, mas apresentam limitações estruturais significativas para o investidor sério em busca de retornos institucionais.
Em primeiro lugar, essas plataformas geralmente financiam projetos cuja estrutura de valor já é captada em outro lugar. Você investe em um imóvel para aluguel em construção ou em um imóvel já consolidado. Os rendimentos são distribuídos somente depois que o incorporador, a construtora e os demais participantes já tenham retido suas margens. Você raramente tem acesso à camada mais lucrativa da geração de valor.
Em segundo lugar, os prazos de investimento costumam ser indeterminados ou depender de um refinanciamento futuro. Um projeto que deveria durar dois anos pode se prolongar se as condições de mercado se deteriorarem. Para um investidor internacional que busca uma visibilidade clara quanto à saída do investimento, essa imprevisibilidade representa um problema.
Em terceiro lugar, os retornos divulgados costumam incluir um custo de endividamento significativo. Se um projeto anuncia um retorno de 12%, mas é financiado em 60% por dívida a 7%, seu retorno real sobre o capital próprio fica diluído e sua exposição ao risco de taxa de juros é indireta, mas real.
Por fim, o acesso às melhores oportunidades continua sendo limitado. Transações estruturadas e aprovadas por analistas renomados são extremamente raras nessas plataformas, pois os melhores projetos são reservados a fundos e investidores institucionais que mantêm relações de longa data.
Na LandQuire, criamos um modelo radicalmente diferente que contorna cada uma dessas limitações.
Nosso modelo de acesso a oportunidades fora do mercado
Ao contrário das plataformas que recorrem a transações no mercado público, adquirimos terrenos diretamente fora do mercado oficial. Isso significa que proprietários de terras, herdeiros, gestores de carteiras agrícolas e outros detentores de terras nos vendem seus ativos antes que ocorra uma ampla oferta no mercado.
Nossa vantagem começa com um sistema próprio de identificação de alvos. Analisamos os mercados de alto potencial (principalmente no Texas e na Flórida) utilizando dados demográficos, de zoneamento e de infraestrutura. Identificamos terrenos localizados em trajetórias de crescimento garantidas, muitas vezes ainda classificados como agrícolas ou residenciais de baixa densidade, mas posicionados para se beneficiarem de uma futura densificação.
Assim que um alvo é identificado, nossas equipes estabelecem contato direto com os proprietários. Apresentamos a eles uma proposta clara: adquirimos o terreno por um preço justo, cuidamos integralmente do processo de aprovação regulatória (licenças) e o vendemos a uma incorporadora imobiliária. O proprietário recebe o pagamento sem complicações; nós ficamos com o valor agregado.
Esse modelo permite duas coisas fundamentais. Em primeiro lugar, compramos a preços significativamente inferiores aos preços de mercado estabelecidos, pois o proprietário não recorre a intermediários na venda e se beneficia de uma transação rápida. Em segundo lugar, não enfrentamos a concorrência de outros compradores, pois a transação é confidencial e direta.
Para você, como investidor, isso significa que você tem acesso a oportunidades de aquisição que as ferramentas de pesquisa tradicionais nunca revelam. Você participa de transações pelo preço do proprietário original, antes que o mercado descubra a existência delas.
Como geramos valor antes da construção
O segredo dos altos retornos no setor imobiliário está no momento da intervenção. Quanto mais cedo você entrar no ciclo de criação de valor, maior será a sua margem.
A maioria dos investidores imobiliários espera até a fase de construção ou de estabilização operacional. Nessa fase, o valor do terreno bruto já representa apenas 15% a 25% do preço final de venda. Os 75% restantes provêm da construção, da licença de ocupação, da comercialização e dos custos financeiros. Essas etapas concentram o risco e distribuem os retornos.
Nossa abordagem identifica o valor antes disso: na fase de pré-qualificação e validação do projeto.
Este é o ciclo típico. Adquirimos um terreno baldio ou agrícola por um preço inicial (digamos, 2 milhões de dólares, para dar um exemplo concreto). Em seguida, investimos em um estudo de viabilidade completo: análise de mercado, avaliação do potencial de densificação e avaliação preliminar da viabilidade do licenciamento. Esse estudo geralmente custa entre 50 mil e 150 mil dólares, mas estabelece a prova de conceito.
Com base nessa validação, obtemos as aprovações regulatórias (as autorizações). Uma vez obtidas, o terreno muda de categoria: deixa de ser “terreno bruto não urbanizado” e passa a ser “terreno aprovado para empreendimentos residenciais com várias unidades” (ou equivalente, conforme a jurisdição). Essa transformação gera um aumento imediato de valor.
Em seguida, revendemos esse terreno totalmente aprovado a uma incorporadora residencial ou a um gestor de projetos. O preço de revenda reflete o valor do terreno aprovado, deduzida a comissão de saída que recebemos. A diferença entre o preço de compra inicial e o preço de revenda do terreno totalmente aprovado representa o seu retorno sobre o capital próprio.
Normalmente, esse terreno de 2 milhões de dólares é revendido por 4 a 6 milhões de dólares após a aprovação, dependendo do mercado e da densidade de construção aplicável. Seu retorno sobre o capital próprio depende da duração do projeto e da sua participação no capital investido, mas reflete o valor capturado antes — e não durante — a construção.
Nenhuma construtora está envolvida. Nenhum prédio é construído. Nenhum inquilino é administrado. Você recebe o bônus de aprovação e depois se retira.
Nosso processo de concessão e aprovação de licenças
A obtenção de direitos é a arte e a ciência que sustenta nosso modelo. É também a área em que a maioria dos investidores externos fracassa ou gasta fortunas desnecessariamente com consultores mal orientados.
Na LandQuire, desenvolvemos uma expertise interna em licenciamento imobiliário que abrange as principais jurisdições do Texas e da Flórida. Nossas equipes contam com planejadores urbanos, advogados especializados em direito imobiliário, engenheiros civis e especialistas em relações públicas com o governo local. Essa combinação não é mera coincidência: cada disciplina desempenha um papel fundamental.
O processo de obtenção de autorizações começa muito antes de qualquer solicitação formal. Primeiro, analisamos minuciosamente o plano de zoneamento existente, os planos diretores locais, os planos de infraestrutura (estradas, água, eletricidade) e os antecedentes de aprovações semelhantes na jurisdição. Elaboramos um roteiro regulatório que identifica exatamente quais aprovações são necessárias e em que ordem.
Em seguida, iniciamos discussões antecipadas com os funcionários municipais e as comissões de planejamento locais. Muito antes de apresentar uma solicitação, avaliamos a receptividade ao projeto. Apresentamos nossos planos, coletamos feedback implícito e ajustamos nossa abordagem.
Assim que o projeto estiver suficientemente detalhado, apresentamos os pedidos formais: reclassificação da área (se necessário), plano de loteamento, estudo de impacto ambiental, análises de transporte e outros relatórios exigidos pela jurisdição.
O ponto-chave aqui é o gerenciamento proativo das objeções. Quase todo projeto enfrenta alguma oposição: moradores locais preocupados com a densidade populacional, ambientalistas que levantam questões relacionadas ao meio ambiente ou autoridades locais em situação de risco político. Lidamos com essas objeções trabalhando em conjunto com as partes interessadas, adaptando os planos quando necessário e justificando as mudanças no uso do solo com base em dados econômicos e demográficos sólidos.
Graças a essa abordagem, mantemos uma taxa de sucesso de 100% na obtenção de autorizações desde 2021, em mais de 130 projetos concluídos. Isso não é coincidência; é o resultado de uma seleção rigorosa na fase inicial e de uma execução sem concessões.
Para você, isso significa que, ao investir em um de nossos projetos, conta com uma equipe dedicada que cuida de toda a complexidade regulatória. Você não precisa entender as sutilezas do zoneamento do condado de Harris, no Texas, nem da legislação imobiliária da Flórida. Nós cuidamos disso.
Nossas estratégias de saída e de maximização dos retornos
A saída é o segredo. Um excelente rendimento permanece teórico enquanto não for concretizado.
Nossa estratégia de saída é multidimensional. Em primeiro lugar, comercializamos o projeto, já totalmente aprovado, por meio de um banco de dados próprio de incorporadoras residenciais, fundos de desenvolvimento e empresas de gestão imobiliária que atuam em cada mercado. Esses potenciais compradores nunca encontram essas oportunidades por meio de canais públicos.
Em segundo lugar, estruturamos cada venda para maximizar o preço de revenda. Isso significa que apresentamos não apenas o terreno e as autorizações, mas também um estudo de mercado comercial detalhado, um plano de saneamento do terreno (se for o caso) e um roteiro para iniciar a construção rapidamente. Um comprador que possa iniciar seu projeto em 60 dias, em vez de 18 meses, pagará um prêmio substancial.
Em terceiro lugar, nossas equipes negociam diretamente com os potenciais compradores, em vez de recorrer a corretores externos que cobrariam comissão. Essa abordagem direta reduz os custos e elimina os incentivos indesejáveis que surgiam quando um corretor tinha interesse apenas em fechar o negócio rapidamente.
Por fim, às vezes utilizamos estruturas alternativas de saída, como a manutenção de uma participação minoritária no projeto durante a fase de construção. Isso nos permite obter uma segunda fonte de retorno assim que o projeto se estabiliza e é vendido a um investidor institucional. No entanto, a maioria das nossas saídas continua sendo 100% composta por vendas puras de terrenos aprovados.
Normalmente, nossos projetos são vendidos entre 18 e 36 meses após a aquisição inicial. Esse prazo previsível contrasta nitidamente com os ciclos de investimento imobiliário operacional, que podem se estender por 5 a 10 anos.
Comparação entre os retornos esperados e os prazos de investimento
Vamos passar aos números concretos.
Um investidor tradicional em REITs (Fundos de Investimento Imobiliário) ou em imóveis comerciais estabilizados espera, normalmente, um retorno anualizado entre 6% e 10%. As plataformas colaborativas anunciam retornos entre 8% e 14%, mas vale lembrar que esses números geralmente incluem os custos da dívida.
Na LandQuire, nossos investidores buscam uma taxa interna de retorno (TIR) sobre o capital próprio entre 20% e 35% ou mais, dependendo da estrutura do projeto e das condições de mercado no momento da saída. Essa faixa não é teórica; ela reflete nossos resultados históricos em 130 projetos concluídos desde 2021.
Como isso se traduz em termos de investimento real? Vejamos um exemplo típico.
Um investidor aplica 100.000 dólares em um projeto de aquisição e regularização fundiária no Texas. O projeto tem duração prevista de 24 meses. Ao final do prazo, supondo uma taxa interna de retorno (TIR) de 28%, esse investidor receberia uma distribuição total de aproximadamente 156.000 dólares, o que representa um lucro líquido de 56.000 dólares em 24 meses. Anualizado, isso representa um retorno de aproximadamente 28% ao ano.
Compare isso com os 6% a 10% oferecidos pelos REITs ou com os 8% a 12% das plataformas tradicionais, e a diferença fica evidente. Além disso, o perfil de risco é menor: você não tem exposição às taxas de juros, à gestão de aluguéis nem à vacância. Você detém terrenos aprovados cujo valor foi validado pelo mercado por meio da demanda por sua aquisição para construção.
No entanto, é importante observar que esse rendimento é anualizado em um período curto (normalmente de 18 a 36 meses). Após a realização da saída, o capital é liberado e pode ser realocado em um novo projeto. Muitos investidores reinvestem imediatamente, gerando um fluxo de rendimentos anuais compostos.
Por que nossos investidores optam pela nossa abordagem em vez de outras
Atualmente, trabalhamos com mais de 600 investidores espalhados pelo mundo. Mais de 70% deles são da Europa, do Oriente Médio ou da América Latina. O que os atrai à nossa empresa não é um único fator, mas sim uma combinação de fatores.
Em primeiro lugar, é o acesso. Nossos investidores obtêm acesso a transações fora do mercado que, antigamente, só os fundos institucionais conseguiam captar. Muitos nos relatam que, antes de nos encontrarem, investiam em estruturas disponíveis ao público, mas sentiam que sempre estavam acessando apenas o resíduo de valor. Conosco, eles estão na origem da criação de valor.
Em segundo lugar, está a previsibilidade. Os prazos de investimento são claros. Os cronogramas de saída são planejados. Não há exposição inesperada às taxas de juros ou à política dos locatários. Para um investidor internacional que já lida com as complexidades das moedas estrangeiras e das diferenças tributárias, a simplicidade da nossa estrutura é inestimável.
Em terceiro lugar, está a gestão dos riscos regulatórios. Muitos de nossos investidores admitem que nunca teriam conseguido obter as autorizações por conta própria. Eles não têm as conexões locais, o conhecimento especializado em zoneamento nem a capacidade de lidar com os processos das comissões de planejamento urbano. Ao trabalharem conosco, eles delegam inteiramente esse risco a uma equipe que domina o assunto.
Em quarto lugar, está a visibilidade cultural. Atuamos com total transparência. Cada investidor recebe relatórios regulares, acesso às plantas do projeto e comunicação direta com nossas equipes. Para os investidores que estão a 10.000 quilômetros de distância de um terreno no Texas, essa visibilidade elimina uma grande preocupação: o que realmente está acontecendo com meu investimento?
Por fim, há a estabilidade financeira. Ao contrário de algumas startups de fintech imobiliário, a LandQuire conta com anos de trajetória e um histórico sólido. Nossos 130 projetos concluídos desde 2021 constituem uma prova de capacidade de execução que os recém-chegados ao setor não conseguem igualar.
Nossa estrutura de investimento, inteiramente composta por capital próprio, sem dívida
A estrutura de nosso capital é um ponto de diferenciação fundamental.
Quase todos os projetos tradicionais de investimento imobiliário incluem um custo de endividamento. Um imóvel de renda é financiado em 60% ou 70% por meio de dívida bancária, e o retorno apresentado é o retorno sobre o capital próprio após o custo do financiamento. Isso significa que uma parte do seu retorno é, na verdade, um “prêmio de alavancagem”: você toma um empréstimo a 7% e o projeto gera 12%; a diferença é capturada no patrimônio líquido. Mas isso também cria uma fragilidade. Se as taxas subirem para 8% ou 8,5%, o projeto se torna marginalmente viável, e seu retorno diminui.
Na LandQuire, estruturamos todos os nossos projetos com 100% de capital próprio. Sem dívida.
Por quê? Em primeiro lugar, isso elimina a volatilidade das taxas de juros. Você não fica exposto a um refinanciamento futuro ou a um aumento no custo de capital. Sua taxa de retorno interna (IRR) se baseia exclusivamente na valorização do terreno e na captura do valor de direito. Em segundo lugar, isso acelera os prazos de retorno. Sem dívida a ser quitada, podemos vender o projeto a um comprador assim que ele estiver pronto, sem esperar por um refinanciamento ou pelo amadurecimento do projeto. Em terceiro lugar, isso simplifica a gestão dos riscos regulatórios. Um projeto vinculado a um contrato de empréstimo deve respeitar cláusulas que, por vezes, podem contrariar as decisões operacionais mais adequadas. Sem essas restrições de financiamento, temos a flexibilidade de adaptar os planos de acordo com o parecer das autoridades de planejamento.
É claro que uma estrutura 100% de capital próprio significa que o custo do capital é arcado inteiramente pelos investidores e, portanto, deve ser remunerado por retornos elevados. É exatamente por isso que nossos projetos visam uma TIR de 20% a 35%: esses retornos compensam a ausência de alavancagem financeira e o prazo do investimento.
Para você, isso significa que seu capital investido não está sujeito aos ciclos das taxas de juros globais e que seu retorno depende inteiramente da criação de valor tangível, e não de uma equação matemática que envolva a arbitragem das taxas de empréstimo.
Nosso portfólio diversificado de projetos no Texas e na Flórida
Concentramos nossas atividades em dois estados: o Texas e a Flórida. Isso não é aleatório. Esses dois estados vêm registrando um crescimento demográfico e econômico excepcional.
O Texas recebe cerca de 600 mil novos residentes por ano. Cidades como Austin, Dallas, Houston e San Antonio estão passando por um processo de densificação residencial em grande escala. A infraestrutura na região é bem desenvolvida, o ambiente regulatório é estável e favorável ao desenvolvimento, e os terrenos com permissão de construção geram um alto valor agregado. No Texas, identificamos projetos em condados na periferia dessas cidades em rápido crescimento, onde o custo do terreno bruto permanece moderado, mas o potencial de densificação é elevado.
A Flórida está passando por um fenômeno semelhante de migração proveniente do Nordeste e da América Central. Miami, Tampa, Orlando e Jacksonville são os principais polos de atração. Além disso, a Flórida conta com características regulatórias específicas: ausência de imposto de renda estadual, regimes de zoneamento geralmente previsíveis e um grupo de incorporadoras imobiliárias experientes, prontas para adquirir terrenos pré-aprovados.
Nosso portfólio reflete essa distribuição geográfica. Não concentramos todos os nossos projetos em uma única microrregião. Em vez disso, diversificamos entre Austin, Dallas, Houston, San Antonio, Miami, Tampa, Orlando e Jacksonville. Essa diversificação reduz o risco idiossincrático associado a mudanças políticas locais ou a choques econômicos regionais.
Cada projeto em nosso portfólio passa por uma análise idêntica: há um crescimento demográfico sustentado? A infraestrutura já existe ou está em fase de implantação? Existe uma demanda latente por moradias residenciais? Quais são os custos de construção em comparação com os preços de venda esperados? Estamos em condições de obter as autorizações necessárias em prazos razoáveis?
Somente os projetos que passam por esses filtros rigorosos entram em nosso pipeline de investidores. É por isso que nossa taxa de sucesso na obtenção de autorizações continua sendo de 100%.
Transparência e acesso institucional para investidores globais
Para nós, transparência não é apenas uma palavra da moda; é uma obrigação operacional.
Cada investidor da LandQuire recebe um documento de oferta detalhado que especifica exatamente no que está investindo, como os recursos serão aplicados, qual é a estrutura jurídica (geralmente uma LLC), quais são os riscos significativos e qual é o cronograma previsto. Não há cláusulas ocultas nem taxas implícitas. As taxas de administração e as estruturas de retorno são explícitas e negociadas antecipadamente.
Além da documentação, oferecemos visibilidade constante. Os investidores têm acesso a um portal exclusivo que exibe o status de cada projeto no qual investiram capital. Esse status inclui as últimas notícias regulatórias, cronogramas de aprovação, fotos do terreno e previsões atualizadas de retorno.
Também organizamos chamadas regulares com os investidores, tanto individuais quanto em grupo, para discutir os projetos, responder a perguntas e apresentar novos negócios. Para os investidores internacionais, oferecemos suporte multilíngue: inglês, francês, espanhol, alemão e árabe. Nenhum investidor precisa enfrentar uma barreira linguística para entender seu investimento.
Esse acesso institucional costumava ser reservado a fundos de capital de risco imobiliário que administravam dezenas de milhões de dólares. Nós o democratizamos. Um investidor com 100 mil dólares recebe a mesma qualidade de documentação, suporte e transparência que um investidor com um investimento de 1 milhão de dólares.
Isso reflete nossa convicção fundamental: os melhores investidores, independentemente de sua localização geográfica, merecem acesso institucional e uma comunicação clara. Em troca, construímos relações duradouras baseadas na confiança, em vez de ciclos de transações pontuais.
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Se você é um investidor internacional em busca de oportunidades imobiliárias fora do mercado nos Estados Unidos, convidamos você a conhecer nossos projetos atuais. Acesse nossa página sobre a prospecção de terrenos fora do mercado para entender como identificamos essas transações, ou saiba mais sobre nossa expertise em licenciamento imobiliário para ver como garantimos as aprovações regulatórias que outros não conseguem obter.
Entre em contato diretamente com nossa equipe. Discutiremos seu perfil de investidor, suas metas de retorno e como nossos projetos se alinham à sua estratégia.
Para mais informações: Direitos fundiários nos EUA.