Investir no mercado imobiliário dos EUA: o guia completo para investidores francófonos

O mercado imobiliário americano é o mais diversificado do mundo, e não existe um único modelo: Miami, Houston, Atlanta ou Detroit seguem lógicas de preços, tributação e demanda radicalmente diferentes. Para o investidor francófono, a verdadeira questão não é, portanto, “deve-se investir nos EUA?”, mas “onde, por qual caminho, com que estrutura e com quais riscos”.

Este guia é a porta de entrada para nossa seção sobre o mercado imobiliário americano. Ele aborda os motivos, os mercados promissores, as formas de investimento (aluguel direto, SCPI, crowdfunding, terrenos), o marco jurídico e tributário, o processo de compra e os riscos, e direciona cada assunto para sua página especializada. Os investidores internacionais não se enganam: entre abril de 2024 e março de 2025, eles adquiriram US$ 56 bilhões em imóveis residenciais nos Estados Unidos, o que equivale a cerca de 78.100 unidades (National Association of Realtors).

Por que investir no mercado imobiliário dos EUA?

Quatro princípios fundamentais constituem a base da tese americana.

Uma economia que impulsiona a demanda. Crescimento do PIB de 2,8% em 2024 (BEA), desemprego em torno de 4,4% (BLS, final de 2025): os locatários e compradores americanos têm emprego, e a dimensão do mercado oferece um volume de transações sem equivalente na Europa.

Um déficit estrutural de moradias. Os Estados Unidos têm um déficit de cerca de 3,7 milhões de moradias, segundo a Freddie Mac (as estimativas variam entre 4 e 7 milhões, dependendo dos métodos utilizados), um desequilíbrio alimentado por anos de construção insuficiente em relação ao crescimento demográfico. Essa escassez sustenta os aluguéis e as valorizações em áreas em crescimento, sem oferecer nenhuma garantia a nível local. Nossa análise das previsões imobiliárias nos EUA detalha esse contexto.

O Sun Belt como motor de crescimento. O Sun Belt como motor de crescimento. O crescimento concentra-se no sul: segundo as estimativas “Vintage 2025” do Census Bureau ( publicadas em janeiro de 2026), o Texas ganhou cerca de 391 mil habitantes entre julho de 2024 e julho de 2025 (+1,2%, o quarto maior ritmo do país) e a Flórida, quase 200 mil. Taxas bem superiores à média nacional, e isso em um ano em que o crescimento demográfico dos Estados Unidos, no entanto, desacelerou devido à queda na imigração líquida: a dinâmica do Sun Belt resiste mesmo quando o país desacelera. Onde a população e o emprego migram, a demanda imobiliária segue o mesmo caminho. 

Uma exposição ao dólar. Investir nos EUA diversifica a moeda de um patrimônio em euros. Trata-se de uma vantagem patrimonial e de um risco simétrico: o desempenho convertido em euros também depende da taxa de câmbio, tanto para mais quanto para menos.

A esses fundamentos somam-se características específicas apreciadas pelos investidores: uma legislação, em geral, favorável aos proprietários (procedimentos rápidos de despejo em muitos estados) e rendimentos potenciais com aluguéis superiores aos da maioria das grandes cidades francesas, a serem avaliados cidade por cidade e nunca garantidos.

A ser lembrado. O mercado mais profundo do mundo, déficit habitacional comprovado, demografia do Sun Belt e diversificação em dólares: a tese americana se baseia em fundamentos mensuráveis. No entanto, ela se desenrola em nível local: a média nacional não diz nada sobre a qualidade de uma operação específica.

Um francês pode investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos?

Sim, sem restrições gerais: não é necessário nenhum visto nem autorização especial para comprar um imóvel nos Estados Unidos como estrangeiro. A propriedade, no entanto, não confere nenhum direito de imigração: comprar uma casa não garante nem visto nem residência; ambas as questões se enquadram em âmbitos distintos.

Três aspectos práticos definem o status do investidor não residente:

• Identificação fiscal. Sem o Número de Seguro Social, o investidor obtém um ITIN (Número de Identificação Fiscal Individual) junto ao IRS para cumprir suas obrigações fiscais nos Estados Unidos: declaração de renda proveniente de aluguel e solicitação de redução da retenção na revenda. Trata-se de um identificador fiscal, nada mais.
• A forma de titularidade. A compra pode ser feita em nome próprio ou por meio de uma entidade jurídica, geralmente uma LLC, com implicações fiscais e sucessórias diferentes (detalhadas abaixo e em nosso guia sobre a LLC).
• As verificações locais. Alguns estados adotaram restrições específicas para certas aquisições estrangeiras (terras agrícolas, áreas sensíveis, determinadas nacionalidades): um ponto de conformidade a ser verificado no estado em questão, geralmente sem impacto para um investidor francês no mercado imobiliário convencional.

É importante lembrar: um cidadão francês pode comprar livremente nos Estados Unidos, em nome próprio ou por meio de uma LLC, utilizando um ITIN para fins fiscais. A compra de imóveis não confere nenhum direito de permanência, e algumas restrições locais específicas devem ser verificadas de acordo com o estado e o tipo de imóvel.

Onde investir nos EUA: os mercados promissores

A escolha do mercado tem mais peso do que a escolha do imóvel. Panorama das principais regiões, cada uma com um link para sua análise específica.

Flórida: Orlando, Miami, Tampa

Destino preferido dos compradores internacionais, a Flórida combina crescimento demográfico, turismo de massa, ausência de imposto estadual sobre a renda e profundidade de mercado. As dinâmicas variam significativamente: Miami aposta no patrimônio internacional com preços de entrada elevados; Orlando, no aluguel sazonal impulsionado pelos parques de diversões; e Tampa, no equilíbrio entre crescimento residencial e geração de empregos. As desvantagens são reais: custos de seguro em forte alta, exposição a furacões e despesas de condomínio. Nosso guia de oportunidades imobiliárias na Flórida analisa esse mercado em profundidade.

O Texas

Primeiro lugar em crescimento demográfico absoluto do país, economia diversificada (energia, tecnologia, logística, saúde), ausência de imposto estadual sobre a renda e quatro metrópoles impulsionadoras: Dallas-Fort Worth, Houston, Austin e San Antonio. O PIB do Texas cresceu 6,8% em ritmo anualizado no segundo trimestre de 2025 (BEA), e mais da metade dos locatários texanos destina mais de 30% de sua renda à moradia: a pressão sobre a oferta é estrutural. Os altos impostos sobre a propriedade e as diferenças acentuadas entre bairros exigem uma análise local. Nossa análise sobre por que o Texas é ideal para o mercado imobiliário desenvolve essa tese.

Os demais mercados: fluxo de caixa e cautela

Atlanta e a Geórgia combinam crescimento e preços de entrada intermediários. As Carolinas seguem a mesma dinâmica do Sun Belt. No outro extremo do espectro, os mercados chamados de “cashflow” (Detroit, Cleveland, Birmingham, Memphis) apresentam retornos brutos atraentes com preços de entrada muito baixos; a contrapartida é uma exigência local máxima: o estado real dos imóveis, os custos de reforma, a vacância, a solvência dos locatários e a qualidade do bairro fazem toda a diferença entre uma operação lucrativa e um poço sem fundo. Uma casa de 60 mil dólares não é, por princípio, um bom negócio.

É importante lembrar que a Flórida e o Texas concentram a demanda internacional e o crescimento do Sun Belt, cada um com suas particularidades (seguros e furacões, por um lado; impostos sobre a propriedade, por outro). Os mercados com preços baixíssimos exigem um conhecimento local que a maioria dos investidores à distância não possui: o bairro sempre é mais importante do que a cidade.

As formas de acesso ao mercado imobiliário americano

Existem quatro grandes caminhos que levam ao mercado americano, com combinações muito diferentes de risco, retorno e liquidez.

Estrada	Bilhete de admissão	Gerenciamento	Liquidez	Motor de rendimento	Risco predominante
Aluguel direto	Elevado (geralmente US$ 100.000 ou mais)	Gerente de imóveis a ser coordenado	Baixa	Aluguéis + valorização	Mercado local, gestão remota
SCPI internacional (por exemplo, Corum USA)	Algumas centenas de euros	Nenhuma	Limitada	Aluguéis distribuídos	Taxas, gestor, câmbio
Financiamento coletivo, fracionado (ex.: RealT)	Algumas dezenas de euros	Nenhuma	Muito baixo	Dependendo da estrutura (crédito, token)	Plataforma, inadimplência, liquidez
Propriedade direta	Criado em ambiente familiar, educação particular	Nenhuma (operação controlada)	Nulo durante o ciclo	Desconto na compra, valorização, revenda	Execução, mercado imobiliário local

O investimento imobiliário direto para aluguel

Comprar uma casa ou um apartamento e alugá-lo: controle total, exposição completa. O sucesso depende da escolha do mercado, da qualidade do administrador do imóvel (preveja de 8 a 10% dos aluguéis), das reformas e da tributação. À distância, trata-se de um projeto exigente que deve ser delegado a parceiros cuja confiabilidade é fundamental para o resultado.

A SCPI internacional

O fundo imobiliário cotado nos Estados Unidos reúne imóveis administrados a partir da França: investimento a partir de algumas centenas de euros, sem necessidade de gestão, mas com taxas de entrada significativas, liquidez limitada e exposição ao câmbio. A Corum USA, pioneira lançada em 2024, distribuiu 7,7% em 2025, com a advertência da própria empresa: esse desempenho, influenciado pelo período de direito a dividendos, não é representativo de uma distribuição estabilizada. Nossa comparação entre SCPI dos EUA e investimento direto aprofunda essa análise.

Financiamento coletivo e investimento imobiliário fracionado

Plataformas como a RealT oferecem exposição fracionada a imóveis nos Estados Unidos, às vezes tokenizada. Verifique sempre a natureza jurídica real do ativo: deter um token ou um título de crédito não é o mesmo que deter um imóvel, e a liquidez prometida depende inteiramente da plataforma.

A propriedade direta: a estrada sem locatário

Resta a estratégia que este guia aborda mais adiante: adquirir um terreno, valorizá-lo e revendê-lo. Sem inquilinos, sem gestão de aluguéis, um motor de desempenho diferente: a criação de valor no próprio ativo. É esse o caminho seguido pela Landquire.

É importante lembrar: aluguel direto para maior controle, SCPI para maior simplicidade, investimento fracionado para valores menores, investimento imobiliário direto para ativos reais sem inquilino — cada opção tem sua relação entre rendimento e restrições. A escolha depende do capital, do tempo disponível e da tolerância à iliquidez, e não de uma classificação universal.

Marco jurídico e tributário: LLC, ITIN, FIRPTA, convenção tributária

Bastam quatro conceitos para compreender a arquitetura; os detalhes mais aprofundados podem ser encontrados em nossos guias especializados e em suas orientações.

A LLC. A Limited Liability Company é a estrutura societária mais utilizada: responsabilidade limitada às contribuições, flexibilidade na governança, conta bancária exclusiva e transparência fiscal no lado americano. Cuidado com o equívoco de que “LLC = SCI”: a qualificação fiscal de uma LLC no lado francês é analisada caso a caso, e a estrutura ideal para os rendimentos nem sempre é a mais adequada para a sucessão (as alíquotas americanas podem chegar a 40% após uma dedução de apenas 60 mil dólares para um não residente com participação direta). Nosso guia para a constituição de uma LLC aborda o assunto em detalhes.

Tributação dos aluguéis. Por padrão, os aluguéis de um não residente estão sujeitos a uma retenção sobre a renda bruta; a opção pelo regime da renda efetivamente relacionada permite que a tributação seja feita sobre a renda líquida, após a dedução das despesas e da depreciação do imóvel (27,5 anos no caso de imóveis residenciais), um mecanismo frequentemente decisivo para a rentabilidade líquida (IRS).

FIRPTA na revenda. A Lei de Imposto sobre Investimentos Estrangeiros em Imóveis (FIRPTA) impõe uma retenção na fonte de 15% do preço de venda (e não do lucro) na alienação por um não residente: em uma venda de 400.000 dólares, 60.000 dólares são retidos e, posteriormente, regularizados por meio da declaração de imposto de renda nos Estados Unidos, com reembolso do excedente, se for o caso. Existem certificados de redução, sujeitos a determinadas condições.

A convenção tributária franco-americana. Ela distribui o direito de tributação e elimina a dupla tributação por meio de um mecanismo de crédito tributário: os rendimentos americanos continuam sujeitos à declaração na França (formulários específicos, declaração de contas no exterior). Convenção não significa isenção de declaração. Nosso dossiê sobre tributação internacional apresenta o quadro geral.

Todo esse aspecto está em vigor e deve ser validado por um advogado especializado em direito tributário franco-americano antes de qualquer decisão, especialmente no que diz respeito à sucessão e à qualificação das estruturas.

Posto fiscal	Ordem de grandeza (até o momento)
Custos de fechamento (compra)	2% a 5% do preço, dependendo do estado
Imposto predial anual	~1 a 2,5% do valor, dependendo do estado e do condado
Retenção do FIRPTA (revenda por não-residente)	15% do preço de venda, a ser regularizado
Retenção automática sobre os aluguéis brutos	30%, evitável ao optar pelo regime de remuneração líquida
Seguro e HOA	Variáveis, em forte aumento nas regiões costeiras

É importante lembrar: LLC para a estruturação, ITIN para a declaração, opção pelo regime líquido para otimizar os aluguéis, FIRPTA a ser considerada na revenda, convenção tributária para evitar a dupla tributação: a estrutura está bem definida, mas é técnica. Ela deve ser elaborada com um especialista em tributação antes da compra, nunca depois.

Etapas, financiamento e custos da compra de um imóvel nos EUA

O processo típico conta com seis etapas: definição do projeto (orçamento, estratégia, estrutura), seleção do mercado, formação da equipe local (corretor imobiliário membro da National Association of Realtors, advogado, empresa de títulos de propriedade, inspetor, administrador do imóvel), oferta e negociação, due diligence (título de propriedade, inspeção, servidões, impostos, HOA, sinistros) e, por fim, fechamento do negócio com seguro de título de propriedade. O processo é mais rápido e mais padronizado do que na França, desde que se conheça bem as regras.

O financiamento é o verdadeiro gargalo para um não-residente. Os bancos americanos concedem empréstimos a estrangeiros exigindo uma entrada mínima de 25% a 30%, com taxas mais altas (a taxa de 30 anos nos EUA girava em torno de 6% no início de 2026, sendo ainda mais alta para um não-residente) e sem um histórico de crédito local a ser apresentado. Os bancos franceses só aceitam com garantias na França (hipoteca, penhor). Resultado: quase metade dos compradores internacionais paga à vista (47%, segundo a NAR, contra 28% para o mercado como um todo). Nosso guia de financiamento imobiliário nos EUA para investidores estrangeiros detalha as soluções.

Os custos totais ultrapassam o preço anunciado: custos de fechamento (2 a 5%), imposto predial anual, seguro (em forte alta na Flórida e nas regiões litorâneas), despesas de condomínio (HOA), administração de aluguéis (8 a 10% dos aluguéis), reformas e períodos de vacância, contabilidade nos dois lados do Atlântico e despesas de manutenção da LLC. Um rendimento bruto atraente pode cair pela metade quando todos esses custos são considerados: o que realmente importa é o rendimento líquido-líquido.

É importante lembrar: seis etapas padronizadas, um financiamento exigente que leva metade dos compradores estrangeiros a pagar à vista e uma série de custos adicionais que separam o retorno bruto do retorno real. O orçamento é elaborado na íntegra desde o início, incluindo a equipe local.

Riscos e precauções para o investidor estrangeiro

Para manter o equilíbrio da análise, é preciso ressaltar que os fundamentos econômicos dos Estados Unidos não eliminam nenhum dos riscos a seguir.

• O risco do mercado local: a média nacional pode ocultar uma reviravolta na cidade escolhida; duas ruas podem separar um bairro bom de um ruim.
• A gestão remota: dependência total do administrador do imóvel e dos prestadores de serviços, com riscos de cobrança excessiva ou relatórios tendenciosos.
• Os riscos climáticos: furacões na Flórida, inundações no Texas, incêndios no oeste; eles afetam tanto o setor de seguros quanto os ativos.
• O risco cambial: o desempenho em dólares pode ser reduzido quando convertido em euros.
• O risco fiscal: uma estrutura inadequada ou uma declaração não apresentada sai cara dos dois lados do Atlântico.
• A falta de liquidez: leva vários meses para vender um imóvel e, às vezes, ainda mais tempo no caso de um terreno.
• Promessas irrealistas: rendimentos elevados apresentados como regulares e garantidos são um sinal de que se deve evitar essas ofertas. Um operador sério documenta suas operações anteriores, suas despesas, suas premissas e seus cenários adversos, e lhe dá tempo para verificar.

A melhor precaução resume-se a uma palavra: acompanhamento. O valor de um investidor à distância depende do valor de seus parceiros locais, de seu histórico comprovável e da convergência de interesses entre eles.

A ser lembrado. Mercado local, gestão remota, clima, câmbio, tributação, liquidez: os riscos são identificáveis e gerenciáveis, desde que haja uma due diligence rigorosa e parceiros cujos resultados anteriores sejam comprovados operação por operação.

A propriedade direta nos EUA: o modelo Landquire

Entre as formas de investimento, o mercado imobiliário direto ocupa um lugar à parte: ele elimina o locatário, em vez de delegar essa função. Adquirir um terreno significa deter o ativo de que o déficit habitacional americano precisa naturalmente, sem imóveis vagos, sem inadimplência, sem gestão de locação, com um único fator de desempenho: comprar pelo preço certo, valorizar e revender.

Esse é o modelo que a Landquire aplica a partir de Miami: aquisição de terrenos não urbanizados com um desconto na compra comprovado por transações comparáveis, valorização por meio dos direitos sobre o solo (zoneamento, loteamento, acesso às redes de serviços) e, em seguida, revenda a particulares, incorporadoras ou construtoras. Cada operação é estruturada em uma entidade dedicada (LLC em joint venture entre os investidores e a Landquire), na qual o terreno serve como garantia em um modelo praticamente sem dívida, com um ciclo curto de 24 a 36 meses. Desde 2021, a equipe conduziu mais de 130 projetos imobiliários, totalizando mais de 1.000 aquisições de lotes: esse histórico observado nas operações anteriores está documentado em nossa página “nossos projetos imobiliários já vendidos”.

A título de ilustração, uma operação concluída no Texas (condado de Bowie) gerou um retorno sobre o investimento observado de 115% em 913 dias, ou seja, cerca de 30 meses, na faixa superior do ciclo anunciado. Esse resultado, observado em uma operação específica sob determinadas condições, não é representativo: não constitui garantia para o futuro e não pode ser extrapolado.

Este depoimento relata o resultado individual de um investidor em uma operação específica: trata-se de um caso particular, não representativo do mercado imobiliário americano nem das operações do modelo, que descreve um desempenho passado e não constitui garantia para o futuro. Esse tipo de investimento é destinado exclusivamente a investidores experientes.

As advertências de praxe: o investimento imobiliário Landquire é uma aquisição direta lastreada em um ativo real, não se tratando nem de SCPI nem de FIA, reservada a investidores experientes, ilíquida durante o ciclo de cada operação, sem renda intermediária e com risco de perda de capital. Esta é uma das quatro opções apresentadas neste guia, não a resposta universal: ela é adequada para o investidor que busca ativos reais e a geração de valor, não para aquele que deseja uma renda mensal. O modelo completo é apresentado em nossa página de investimento imobiliário Landquire e sua aplicação na página de imóveis no Texas e na Flórida.

A ser lembrado. O mercado imobiliário direto segue um caminho diferenciado do mercado americano: sem locatários, um ciclo curto de 24 a 36 meses, capital lastreado no terreno e um retorno proveniente da valorização. Reservado a investidores experientes e ilíquido durante a operação, ele complementa os modelos de locação e de investimento coletivo, mais do que os substitui.

Perguntas frequentes: investir em imóveis nos EUA

Sobre o autor

Thibaut Guéant é cofundador da LandQuire, uma empresa norte-americana especializada em investimentos imobiliários de alto rendimento. Empreendedor francês radicado em Miami há mais de 10 anos, ele levantou mais de 40 milhões de dólares desde 2021 e conduziu mais de 130 operações imobiliárias em todo o território dos Estados Unidos. Ele é corretor imobiliário licenciado na Flórida.

Última atualização: 20 de julho de 2026.

Para saber mais: o mercado imobiliário no Texas e na Flórida, financiamento para investidores estrangeiros, o guia sobre LLCs e o dossiê sobre tributação internacional.

As informações contidas neste guia são fornecidas a título informativo e não constituem aconselhamento de investimento, aconselhamento tributário ou jurídico, nem recomendação personalizada. Os dados tributários estão atualizados na data de publicação e devem ser confirmados com um profissional especializado em assuntos franco-americanos. Todo investimento envolve risco de perda de capital. O desempenho passado não é garantia de desempenho futuro.

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• Investimento 100% administrado, lastreado em ativos reais
• Ciclo curto (24 a 36 meses), sem gestão locatícia nem inquilino
• Histórico comprovado de projetos vendidos
• Fora do mercado, acessível a investidores experientes

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