Invertir en el sector inmobiliario en EE. UU.: la guía completa para inversores francófonos

El mercado inmobiliario estadounidense es el más amplio del mundo, y no existe en singular: Miami, Houston, Atlanta o Detroit se rigen por lógicas de precios, fiscalidad y demanda radicalmente diferentes. Para el inversor francófono, la verdadera pregunta no es, por tanto, «¿debería invertir en EE. UU.?», sino «¿dónde, de qué manera, con qué estructura y con qué riesgos?».

Esta guía es la puerta de entrada a nuestro dossier sobre el mercado inmobiliario estadounidense. Abarca los motivos, los mercados con mayor potencial, las vías de acceso (alquiler directo, SCPI, crowdfunding, inversión en suelo), el marco jurídico y fiscal, el proceso de compra y los riesgos, y remite cada tema a su página especializada. Los inversores internacionales no se equivocan: entre abril de 2024 y marzo de 2025, adquirieron viviendas estadounidenses por valor de 56 000 millones de dólares, lo que equivale a unas 78 100 propiedades (Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios).

¿Por qué invertir en el sector inmobiliario en EE. UU.?

Hay cuatro principios fundamentales que conforman la tesis estadounidense.

Una economía que impulsa la demanda. Crecimiento del PIB del 2,8 % en 2024 (BEA), tasa de desempleo en torno al 4,4 % (BLS, a finales de 2025): los inquilinos y compradores estadounidenses tienen empleo, y el tamaño del mercado ofrece un volumen de transacciones sin parangón en Europa.

Un déficit estructural de viviendas. Según Freddie Mac, en Estados Unidos faltan alrededor de 3,7 millones de viviendas (las estimaciones oscilan entre 4 y 7 millones, dependiendo de los métodos utilizados), un desequilibrio alimentado por años de construcción insuficiente frente al crecimiento demográfico. Esta escasez sustenta los alquileres y las valoraciones en las zonas en crecimiento, sin garantizar nada a nivel local. Nuestro análisis de las previsiones inmobiliarias en EE. UU. detalla este contexto.

El Sun Belt, a toda máquina. El Sun Belt, a toda máquina. El crecimiento se concentra en el sur: según las estimaciones «Vintage 2025» de la Oficina del Censo ( publicadas en enero de 2026), Texas ganó unos 391 000 habitantes entre julio de 2024 y julio de 2025 (+1,2 %, el cuarto ritmo de crecimiento del país) y Florida, cerca de 200 000. Se trata de tasas muy superiores a la media nacional, y ello en un año en el que el crecimiento demográfico estadounidense se ha ralentizado debido al descenso de la inmigración neta: el dinamismo del Sun Belt se mantiene incluso cuando el país frena. Allí donde la población y el empleo se desplazan, la demanda inmobiliaria les sigue. 

Una exposición al dólar. Invertir en EE. UU. permite diversificar la moneda de un patrimonio en euros. Se trata de una ventaja patrimonial y de un riesgo simétrico: la rentabilidad convertida a euros depende también del tipo de cambio, en ambos sentidos.

A estos aspectos fundamentales se suman unas características específicas muy valoradas por los inversores: una legislación que, en general, favorece a los propietarios (procedimientos de desahucio rápidos en muchos estados) y unas rentabilidades potenciales por alquiler superiores a las de la mayoría de las grandes ciudades francesas, que deben evaluarse ciudad por ciudad y que nunca están garantizadas.

A tener en cuenta. El mercado más profundo del mundo, un déficit de vivienda documentado, la demografía del Sun Belt y la diversificación en dólares: la tesis estadounidense se basa en fundamentos cuantificables. Sin embargo, se decide a escala local: la media nacional no dice nada sobre la calidad de una operación concreta.

¿Puede un francés invertir en el sector inmobiliario de Estados Unidos?

Sí, sin restricciones generales: no se requiere ningún visado ni autorización especial para comprar un inmueble en Estados Unidos como extranjero. Sin embargo, la propiedad no confiere ningún derecho en materia de inmigración: comprar una vivienda no da derecho a un visado ni a la residencia, ya que ambos aspectos se rigen por marcos normativos distintos.

Hay tres aspectos prácticos que definen la situación jurídica del inversor no residente:

• La identificación fiscal. Si no dispone de un número de la Seguridad Social, el inversor obtiene un ITIN (Número de Identificación Fiscal Individual) del IRS para cumplir con sus obligaciones fiscales en Estados Unidos: declaración de los ingresos por alquiler y solicitud de reducción de la retención en el momento de la reventa. Se trata de un identificador fiscal, nada más.
• La forma de titularidad. La compra puede realizarse a nombre propio o a través de una entidad, normalmente una LLC, lo que conlleva diferentes implicaciones fiscales y sucesorias (que se detallan más adelante y en nuestra guía sobre la LLC).
• Las comprobaciones locales. Algunos Estados han adoptado restricciones específicas para determinadas adquisiciones extranjeras (terrenos agrícolas, zonas sensibles, determinadas nacionalidades): un aspecto de cumplimiento que debe verificarse en el Estado en cuestión, lo que, por lo general, no tiene repercusiones para un inversor francés en el sector inmobiliario convencional.

A tener en cuenta. Un ciudadano francés puede comprar libremente en Estados Unidos, a título personal o a través de una LLC, con un ITIN a efectos fiscales. La compra de un inmueble no da derecho a la residencia, y conviene comprobar si existen restricciones locales específicas en función del estado y del tipo de activo.

Dónde invertir en EE. UU.: los mercados con mayor potencial

La elección del mercado tiene más peso que la elección del inmueble. Panorama de las principales zonas, cada una de las cuales remite a su análisis específico.

Florida: Orlando, Miami, Tampa

Florida, destino preferido de los compradores internacionales, combina crecimiento demográfico, turismo masivo, ausencia de impuesto estatal sobre la renta y un mercado muy amplio. Las dinámicas varían considerablemente: Miami apuesta por el patrimonio internacional con precios de entrada elevados; Orlando, por el alquiler vacacional impulsado por los parques de atracciones; y Tampa, por el equilibrio entre el crecimiento residencial y el empleo. Las desventajas son reales: fuerte aumento del coste de los seguros, exposición a los huracanes y gastos de comunidad. Nuestra guía de oportunidades inmobiliarias en Florida analiza este mercado en profundidad.

Texas

El mayor crecimiento demográfico absoluto del país, una economía diversificada (energía, tecnología, logística, sanidad), ausencia de impuesto estatal sobre la renta y cuatro metrópolis impulsoras: Dallas-Fort Worth, Houston, Austin y San Antonio. El PIB de Texas creció un 6,8 % en tasa anualizada en el segundo trimestre de 2025 (BEA), y más de la mitad de los inquilinos tejanos destinan más del 30 % de sus ingresos a la vivienda: la presión sobre la oferta es estructural. Los elevados impuestos sobre bienes inmuebles y las marcadas diferencias entre barrios exigen un análisis local. Nuestro análisis sobre por qué Texas es ideal para la inversión inmobiliaria desarrolla esta tesis.

Los demás mercados: flujo de caja y cautela

Atlanta y Georgia combinan crecimiento y precios de entrada intermedios. Las Carolinas siguen la misma dinámica del Sun Belt. En el otro extremo del espectro, los mercados denominados «cashflow» (Detroit, Cleveland, Birmingham, Memphis) ofrecen rentabilidades brutas atractivas con precios de entrada muy bajos; la contrapartida es una exigencia local máxima: el estado real de los inmuebles, los costes de rehabilitación, la desocupación, la solvencia de los inquilinos y la calidad del barrio marcan la diferencia entre una operación rentable y un pozo sin fondo. Una casa de 60 000 dólares no es, por principio, una buena inversión.

A tener en cuenta. Florida y Texas concentran la demanda internacional y el crecimiento del Sun Belt, cada uno con sus contras (seguros y huracanes, por un lado; impuestos sobre la propiedad, por otro). Los mercados con precios muy bajos exigen un conocimiento local del que carecen la mayoría de los inversores a distancia: el barrio siempre prima sobre la ciudad.

Las vías de acceso al mercado inmobiliario estadounidense

Hay cuatro vías principales que conducen al mercado estadounidense, con combinaciones de implicación, rentabilidad y liquidez muy diferentes.

Carretera	Entrada	Gestión	Liquidez	Motor de rendimiento	Riesgo principal
Alquiler directo	Elevado (a menudo 100 000 $ o más)	Gestor inmobiliario a cargo	Bajo	Alquileres + revalorización	Mercado local, gestión a distancia
SCPI internacional (p. ej., Corum USA)	Unos cientos de euros	Ninguna	Limitada	Alquileres repartidos	Comisiones, gestor, cambio de divisas
Financiación colectiva, fraccionada (p. ej., RealT)	Unas cuantas decenas de euros	Ninguna	Muy bajo	Según el tipo de operación (crédito, token)	Plataforma, impago, liquidez
Propiedad inmobiliaria directa	Elevado, colocación privada	Ninguna (operación controlada)	Nula durante el ciclo	Descuento en la compra, valoración, reventa	Ejecución, mercado inmobiliario local

La inversión directa en alquiler

Comprar una casa o un piso y alquilarlo: control máximo, exposición total. El éxito depende de la elección del mercado, de la calidad del administrador de la propiedad (hay que contar con un 8-10 % de los alquileres), de las obras y de la fiscalidad. A distancia, se trata de un proyecto exigente que hay que delegar en socios cuya fiabilidad determina el resultado.

La SCPI internacional

El fondo inmobiliario que cotiza en Estados Unidos agrupa inmuebles gestionados desde Francia: inversión mínima de unos cientos de euros, sin gestión, pero con comisiones de entrada significativas, liquidez limitada y exposición al tipo de cambio. Corum USA, pionera en su sector y lanzada en 2024, repartió un 7,7 % en 2025, con la advertencia de la propia sociedad: esta rentabilidad, influida por el periodo de disfrute, no es representativa de una distribución estabilizada. Nuestra comparativa entre las SCPI de EE. UU. y la inversión directa profundiza en este tema.

El crowdfunding y la inversión inmobiliaria fraccionada

Plataformas como RealT ofrecen una exposición fraccionada a activos inmobiliarios estadounidenses, en algunos casos tokenizada. Comprueba siempre la naturaleza jurídica real del instrumento: poseer un token o un título de deuda no equivale a poseer un inmueble, y la liquidez prometida depende totalmente de la plataforma.

La propiedad inmobiliaria directa: la carretera sin arrendatarios

Queda la vía que esta guía desarrolla más adelante: adquirir un terreno, revalorizarlo y revenderlo. Sin inquilinos, sin gestión de alquileres, con un motor de rentabilidad diferente: la creación de valor sobre el propio activo. Esa es la estrategia que sigue Landquire.

A tener en cuenta. Inversión directa en alquiler para mayor control, SCPI por su sencillez, inversión fraccionada para pequeñas aportaciones, inversión inmobiliaria directa para activos reales sin inquilino: cada opción tiene su propia relación entre rentabilidad y limitaciones. La elección depende del capital, del tiempo disponible y de la tolerancia a la iliquidez, no de una clasificación universal.

Marco jurídico y fiscal: LLC, ITIN, FIRPTA, convenio fiscal

Bastan cuatro conceptos para comprender la arquitectura; el resto lo encontrarás en nuestras guías especializadas y en tus consejos.

La LLC. La Limited Liability Company es la estructura de tenencia más utilizada: responsabilidad limitada a las aportaciones, flexibilidad en la gestión, cuenta bancaria específica y transparencia fiscal en Estados Unidos. Cuidado con la idea preconcebida de que «LLC = SCI»: la calificación fiscal de una LLC en Francia se analiza caso por caso, y la estructura óptima para los ingresos no siempre es la adecuada para la sucesión (los impuestos estadounidenses pueden alcanzar el 40 % tras una deducción de tan solo 60 000 dólares para un no residente con participación directa). Nuestra guía para la constitución de una LLC detalla este tema.

La tributación de los alquileres. Por defecto, los alquileres de un no residente están sujetos a una retención sobre los ingresos brutos; la opción por el régimen de ingresos efectivamente vinculados permite tributar sobre los ingresos netos, tras deducir los gastos y la amortización del inmueble (27,5 años en el caso de viviendas), un mecanismo que suele ser decisivo para la rentabilidad neta (IRS).

FIRPTA en la reventa. La Ley de Impuestos sobre la Inversión Extranjera en Bienes Inmuebles (FIRPTA) impone una retención en origen del 15 % del precio de venta (no de la plusvalía) en caso de venta por parte de un no residente: en una venta de 400 000 dólares, se retienen 60 000 dólares, que posteriormente se regularizan a través de la declaración de impuestos estadounidense, con devolución del excedente en su caso. Existen certificados de reducción bajo determinadas condiciones.

El convenio fiscal franco-estadounidense. Este convenio distribuye el derecho a gravar y elimina la doble imposición mediante un mecanismo de crédito fiscal: los ingresos estadounidenses siguen estando sujetos a declaración en Francia (formularios específicos, declaración de cuentas en el extranjero). Que exista un convenio no significa que se esté exento de la obligación de declarar. Nuestro dossier sobre fiscalidad internacional establece el marco general.

Todo este apartado es aplicable en la actualidad y debe ser validado por un abogado especializado en derecho fiscal franco-estadounidense antes de tomar cualquier decisión, especialmente en lo que respecta a la sucesión y la calificación de las estructuras.

Oficina fiscal	Orden de magnitud (hasta la fecha)
Gastos de cierre (compra)	Entre el 2 % y el 5 % del precio, según el Estado
Impuesto sobre bienes inmuebles anual	~Entre el 1 % y el 2,5 % del valor, según el estado y la provincia
Retención FIRPTA (reventa por parte de no residentes)	15 % del precio de venta, sujeta a regularización
Retención por defecto sobre los alquileres brutos	30 %, evitable optando por el régimen de ingresos netos
Seguro y comunidad de propietarios	Variables, con un fuerte aumento en las zonas costeras

A tener en cuenta. Una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) para estructurar, el ITIN para declarar, la elección del régimen neto para optimizar los alquileres, la ley FIRPTA que hay que tener en cuenta en la reventa, el convenio fiscal para evitar la doble imposición: la estructura está bien definida, pero es técnica. Se diseña con un asesor fiscal antes de la compra, nunca después.

Pasos, financiación y costes de la compra de una vivienda en EE. UU.

El proceso típico consta de seis etapas: definición del proyecto (presupuesto, estrategia, estructura), selección del mercado, formación del equipo local (agente miembro de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios, abogado, empresa de títulos de propiedad, inspector, administrador de la propiedad), oferta y negociación, diligencia debida (título de propiedad, inspección, servidumbres, impuestos, comunidad de propietarios, siniestros) y, por último, el cierre con seguro de título de propiedad. El proceso es más rápido y está más estandarizado que en Francia, siempre y cuando se conozcan bien las normas.

La financiación es el verdadero escollo para un no residente. Los bancos estadounidenses conceden préstamos a extranjeros con una aportación mínima del 25 al 30 %, tipos de interés más elevados (el tipo a 30 años en EE. UU. rondaba el 6 % a principios de 2026, y era aún mayor para un no residente) y sin un historial crediticio local que acreditar. Los bancos franceses solo conceden préstamos si se aportan garantías en Francia (hipoteca, pignoración). Resultado: casi la mitad de los compradores internacionales pagan al contado (el 47 % según la NAR, frente al 28 % del mercado en su conjunto). Nuestra guía sobre la financiación inmobiliaria en EE. UU. para inversores extranjeros detalla las soluciones disponibles.

Los costes totales superan el precio de venta: gastos de cierre (del 2 al 5 %), impuesto sobre bienes inmuebles anual, seguro (en fuerte aumento en Florida y en las costas), cuotas de la comunidad de propietarios, gestión de alquileres (del 8 al 10 % de los alquileres), obras y períodos de desocupación, contabilidad a ambos lados del Atlántico y gastos de constitución de la LLC. Una rentabilidad bruta atractiva puede reducirse a la mitad una vez que se tienen en cuenta todos estos factores: lo que realmente cuenta es la rentabilidad neta-neta.

A tener en cuenta. Seis pasos estandarizados, una financiación exigente que obliga a la mitad de los compradores extranjeros a pagar al contado, y un montón de gastos adicionales que separan la rentabilidad bruta de la rentabilidad real. El presupuesto se elabora al completo desde el principio, incluido el equipo local.

Riesgos y precauciones para el inversor extranjero

El equilibrio del análisis así lo exige: los fundamentos económicos estadounidenses no eliminan ninguno de los siguientes riesgos.

• El riesgo del mercado local: la media nacional puede ocultar un cambio de tendencia en la ciudad elegida; dos calles pueden separar un buen barrio de uno malo.
• La gestión a distancia: dependencia total del administrador de la propiedad y de los proveedores de servicios, con el riesgo de que se produzcan sobrefacturaciones o informes sesgados.
• Los riesgos climáticos: huracanes en Florida, inundaciones en Texas, incendios en el oeste; afectan tanto a las aseguradoras como a los activos.
• El riesgo de tipo de cambio: la rentabilidad en dólares puede verse mermada en euros.
• El riesgo fiscal: una estructura inadecuada o una declaración omitida sale cara a ambos lados del Atlántico.
• La falta de liquidez: se tarda varios meses en vender una vivienda y, a veces, incluso más en el caso de un terreno.
• Las promesas poco realistas —rendimientos elevados que se presentan como constantes y seguros— son el indicio de que hay que huir de esas ofertas. Un operador serio documenta sus operaciones anteriores, sus gastos, sus hipótesis y sus escenarios desfavorables, y te da tiempo para verificarlo todo.

La mejor precaución se resume en una palabra: el acompañamiento. Un inversor a distancia vale lo que valen sus socios locales, su trayectoria verificable y la coincidencia de intereses.

A tener en cuenta. Mercado local, gestión a distancia, clima, tipo de cambio, fiscalidad, liquidez: los riesgos son identificables y gestionables, siempre que se lleve a cabo una diligencia debida rigurosa y se cuente con socios cuyos resultados anteriores se puedan comprobar operación por operación.

La propiedad inmobiliaria directa en EE. UU.: el modelo Landquire

Entre las vías de acceso, la propiedad directa ocupa un lugar especial: elimina al inquilino en lugar de delegar en él. Adquirir un terreno supone poseer el activo que el déficit de viviendas en Estados Unidos necesita de forma automática, sin vacantes, sin impagos, sin gestión de alquileres, con un único motor de rentabilidad: comprar al precio adecuado, revalorizar y revender.

Este es el modelo que aplica Landquire desde Miami: adquisición de terrenos sin edificar con un descuento en la compra, documentado en base a transacciones comparables; revalorización a través de los derechos sobre el suelo (zonificación, parcelación, acceso a las redes); y posterior reventa a particulares, promotores o constructoras. Cada operación se integra en una estructura específica (una LLC en forma de empresa conjunta entre los inversores y Landquire), en la que el terreno sirve de garantía en un modelo prácticamente sin deuda, con un ciclo corto de entre 24 y 36 meses. Desde 2021, el equipo ha gestionado más de 130 proyectos inmobiliarios que suman más de 1 000 adquisiciones de parcelas: esta trayectoria observada en operaciones anteriores queda documentada en nuestra página de proyectos inmobiliarios ya vendidos.

A modo de ejemplo, una operación cerrada en Texas (condado de Bowie) generó una rentabilidad observada del 115 % en 913 días, es decir, unos 30 meses, situándose en el extremo superior del rango de ciclo anunciado. Este resultado, observado en una operación concreta en unas condiciones específicas, no es representativo: no es indicativo de lo que ocurrirá en el futuro y no puede extrapolarse.

Este testimonio recoge el resultado individual de un inversor en una operación concreta: se trata de un caso particular, no representativo del mercado inmobiliario estadounidense ni de las operaciones del modelo, que describe una rentabilidad pasada y no garantiza resultados futuros. Este tipo de inversión está reservada a inversores con experiencia.

Las condiciones habituales: los activos inmobiliarios de Landquire son una adquisición directa respaldada por un activo real, ni SCPI ni FIA, reservada a inversores experimentados, ilíquida durante el ciclo de cada operación, sin ingresos intermedios y con riesgo de pérdida de capital. Es una de las cuatro vías que se recogen en esta guía, no la solución universal: resulta adecuada para el inversor que busca activos reales y la creación de valor, no para quien desea obtener ingresos mensuales. El modelo completo se presenta en nuestra página de inversión inmobiliaria Landquire y su aplicación en la página dedicada a los inmuebles en Texas y Florida.

A tener en cuenta. La inversión inmobiliaria directa es una vía diferenciada del mercado estadounidense: sin inquilinos, con un ciclo corto de entre 24 y 36 meses, un capital respaldado por el terreno y una rentabilidad que proviene de la revalorización. Reservada a inversores experimentados y sin liquidez durante la operación, complementa las vías de alquiler y de inversión colectiva más que sustituirlas.

Preguntas frecuentes: invertir en el sector inmobiliario en EE. UU.

Acerca del autor

Thibaut Guéant es cofundador de LandQuire, una empresa estadounidense especializada en inversiones inmobiliarias de alto rendimiento. Empresario francés afincado en Miami desde hace más de 10 años, ha recaudado más de 40 millones de dólares desde 2021 y ha dirigido más de 130 operaciones inmobiliarias en todo Estados Unidos. Es agente inmobiliario colegiado en Florida.

Última actualización: 20 de julio de 2026.

Para más información: el mercado inmobiliario en Texas y Florida, la financiación para inversores extranjeros, la guía sobre las LLC y el dossier sobre fiscalidad internacional.

La información contenida en esta guía se ofrece con fines educativos y no constituye asesoramiento en materia de inversiones, ni asesoramiento fiscal o jurídico, ni una recomendación personalizada. Los datos fiscales están actualizados a la fecha de publicación y deben ser verificados con un profesional franco-estadounidense. Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital. Los resultados pasados no garantizan resultados futuros.

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Landquire acompaña a los inversores francófonos en la coinversión inmobiliaria en Estados Unidos, en varios estados del país, con un ciclo corto de entre 24 y 36 meses, sin gestión de alquileres. Una estrategia diferenciada en el mercado inmobiliario estadounidense: los activos inmobiliarios reales.

• Inversión gestionada al 100 %, respaldada por activos reales
• Ciclo corto (de 24 a 36 meses), sin gestión de alquiler ni inquilino
• Historial documentado de proyectos vendidos
• Fuera del mercado, accesible para inversores con experiencia

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