Invertir en EE. UU. en 2026: guía completa para inversores franceses
Actualización: junio de 2026, por Thibaut Guéant, cofundador de Landquire.
Invertir en EE. UU. atrae a un número cada vez mayor de inversores franceses que buscan diversificar sus inversiones fuera de la zona del euro. Primera potencia económica mundial, primer mercado bursátil del mundo, economía impulsada por la innovación: Estados Unidos reúne factores de rendimiento que pocos mercados ofrecen. Esta guía repasa las formas concretas de invertir en Estados Unidos en 2026, desde acciones cotizadas hasta el sector inmobiliario, con sus rendimientos, sus restricciones legales y su fiscalidad para un residente francés.
¿Por qué invertir en EE. UU. en 2026?
Estados Unidos sigue siendo la primera potencia económica mundial y el primer mercado bursátil del mundo. El mercado bursátil estadounidense representa por sí solo casi la mitad de la capitalización bursátil mundial, impulsado por gigantes tecnológicos como Apple, Microsoft, Amazon, Alphabet (Google), Meta y Nvidia. La rentabilidad del capital invertido en Estados Unidos depende de la relación riesgo/rentabilidad de la clase de activos elegida, pero la profundidad del mercado estadounidense ofrece un terreno excepcional para la diversificación patrimonial.
El contexto macroeconómico de 2026 sigue siendo sólido. Tras un crecimiento del 2,8 % en 2024, según la Oficina de Análisis Económico, la economía estadounidense registró en algunos trimestres de 2025 un ritmo anualizado superior al 4 %. La tasa de desempleo se situaba en torno al 4,4 % a finales de 2025 y la inflación en el 2,7 % interanual en esa misma fecha, según la Oficina de Estadísticas Laborales. Estos indicadores reflejan una economía que crece más rápido que la de la zona del euro, impulsada por sectores prometedores como la tecnología, la sanidad y la energía.
El peso del dólar y la paridad euro/dólar son tan importantes como la rentabilidad de los propios activos. Un inversor francés se ve expuesto automáticamente al tipo de cambio: si el dólar se aprecia, la rentabilidad convertida a euros aumenta; si se deprecia, esta se reduce. Los índices de referencia, el S&P 500 y el Nasdaq, sirven de barómetro de esta dinámica. En los últimos tiempos, el euro se ha apreciado notablemente frente al dólar a principios de 2026, lo que ha lastrado automáticamente las rentabilidades convertidas a euros: el tipo de cambio es un parámetro de pleno derecho en cualquier inversión en Estados Unidos.
El marco político también influye en la decisión. La administración Trump puso en marcha en 2025 y 2026 una política de reducción de la fiscalidad empresarial y de desregulación sectorial, favorable a las empresas con sede en territorio estadounidense, al tiempo que aumentaba los aranceles a varios socios comerciales, lo que está redefiniendo las cadenas de suministro y el entorno de la inversión extranjera. Hay que seguir de cerca estas tendencias sin convertirlas en una previsión. El reto, para un inversor francés, consiste en aprovechar este mercado sin perder de vista sus limitaciones.
Fuentes: Oficina de Análisis Económico (BEA); Oficina de Estadísticas Laborales (BLS).
Las clases de activos para invertir en Estados Unidos
Invertir en Estados Unidos no se limita al mercado de valores. Existen varias clases de activos, desde los más líquidos hasta los que requieren un mayor compromiso.
Bolsa estadounidense, acciones y ETF
La forma más sencilla sigue siendo invertir en la bolsa estadounidense a través de ETF indexados que replican el S&P 500, el Nasdaq, el Dow Jones o el MSCI World, o bien mediante acciones estadounidenses directamente. Los ETF UCITS cotizados en Europa suelen ser la solución más económica y accesible, como el iShares Core S&P 500, el BNP Paribas Easy S&P 500 o el Amundi MSCI World. A largo plazo, el mercado de valores estadounidense ha registrado una elevada rentabilidad real, a costa de una fuerte volatilidad y de un riesgo de pérdida de capital muy real a corto plazo.
En cuanto a la cartera, el PEA no admite la inversión directa en valores estadounidenses: la exposición se realiza a través de una cuenta de valores ordinaria (CTO), de un contrato de seguro de vida multisoporte en unidades de cuenta o de determinados ETF sintéticos admisibles en el PEA que replican el S&P 500 o el MSCI World mediante swaps.
Sector inmobiliario estadounidense (residencial y de alquiler)
La inversión inmobiliaria en EE. UU. permite adquirir viviendas unifamiliares o inmuebles de alquiler en mercados donde los precios siguen siendo inferiores a los de las grandes metrópolis europeas. La rentabilidad del alquiler puede resultar atractiva, pero hay que tener en cuenta los gastos de adquisición, la fiscalidad local (el «property tax», que recauda cada condado) y la gestión a distancia, lo que requiere contar con un gestor inmobiliario de confianza. Los anuncios se publican a través del Multiple Listing Service (MLS), lo que garantiza la transparencia, y una parte importante de los gastos de transacción suele correr a cargo del vendedor: los gastos de cierre (closing costs) suelen situarse entre el 2 % y el 5 % del precio, frente al 7 %-8 % en Francia, mientras que la gestión del alquiler suele representar entre el 8 % y el 12 % de los alquileres cobrados. Para invertir en el mercado inmobiliario estadounidense sin comprar directamente, también se puede recurrir a los REIT (Real Estate Investment Trusts) que cotizan a través de un ETF inmobiliario —estas sociedades redistribuyen al menos el 90 % de sus ingresos imponibles a sus accionistas— o a las SCPI con exposición a EE. UU.
SCPI con exposición en el mercado estadounidense
Para compartir el riesgo sin gestionar activos inmobiliarios, algunas SCPI invierten una parte de su cartera en Estados Unidos. La tasa de distribución media del mercado de las SCPI se situó en el 4,92 % en 2025, segúnla ASPIM, un rendimiento histórico que no garantiza los resultados futuros. La ventaja radica en la mutualización y la accesibilidad de la inversión, a cambio de una liquidez limitada y de una fiscalidad específica para los ingresos de origen extranjero.
Derechos sobre la propiedad inmobiliaria en Estados Unidos y derechos sobre la tierra
La adquisición directa de terrenos en Estados Unidos se enmarca en el arbitraje inmobiliario: comprar parcelas infravaloradas, revalorizarlas y, a continuación, revenderlas a promotores o constructoras. La creación de valor suele pasar por el proceso de «land entitlement», que engloba el cambio de zonificación, la subdivisión y la obtención de las autorizaciones urbanísticas. El ciclo es corto, de 18 a 36 meses, y la rentabilidad potencial es elevada, pero la inversión carece de liquidez durante la operación y está reservada a inversores experimentados. Este es el enfoque de Landquire, presente en 31 de los 50 estados de Estados Unidos. Esta inversión inmobiliaria en Estados Unidos constituye una vía de diversificación no correlacionada con los mercados financieros.
A modo de ejemplo, Landquire adquirió a principios de 2025 un terreno de 205 acres en las afueras de San Antonio, en Texas, una metrópolis de más de 1,7 millones de habitantes en pleno crecimiento. La operación tiene como objetivo la subdivisión del terreno en un centenar de parcelas edificables, con vistas a su reventa a constructoras o promotores institucionales como Terra Firma Capital Partners, y ya es objeto de un compromiso de compra, sujeto al cumplimiento de las condiciones previstas en el contrato y sin garantía de que se lleve a cabo. Este ejemplo ilustra el mecanismo de creación de valor inmobiliario, si bien cabe señalar que una operación en curso no prejuzga ningún resultado futuro. Los detalles de las operaciones cerradas figuran en la página de proyectos ya vendidos.
Financiación colectiva inmobiliaria y capital riesgo en EE. UU.
Las plataformas de crowdfunding inmobiliario abren sus operaciones a los no residentes, con un horizonte de entre 12 y 36 meses, y con una rentabilidad objetivo que suele situarse entre el 8 % y el 10 %. El capital riesgo estadounidense financia a empresas que no cotizan en bolsa con un horizonte más largo, a veces junto a gestores de renombre como Starwood Capital Group o Investcorp. Estas dos categorías ofrecen un alto potencial a cambio de un riesgo de impago y una baja liquidez, y se enmarcan dentro de la inversión alternativa. Muchas de estas plataformas se dirigen a inversores acreditados, y su selección merece una comparación rigurosa.
| Clase de activos | Rendimiento de referencia | Riesgo | Liquidez | Entrada |
|---|---|---|---|---|
| ETF y acciones estadounidenses | ~7 % anualizado de media a largo plazo | Alto | Buena | Bajo |
| Inmobiliaria de alquiler en EE. UU. | rendimiento de alquiler variable | Medio | Bajo | Alto |
| SCPI con exposición a EE. UU. | 4,92 % (2025, ASPIM) | Moderado | Bajo | Accesible |
| Mercado inmobiliario estadounidense (para expertos) | objetivo de revalorización en un plazo de entre 18 y 36 meses | Alto | Sin derecho de devolución antes de la reventa | Alto |
| Financiación colectiva / capital riesgo | Objetivo: del 8 al 10 % | Alto | Muy bajo | Variable |
Los resultados observados en el pasado no son indicativos de la evolución futura; inversión reservada a inversores con experiencia en el sector inmobiliario.
Fuentes: ASPIM, tasa de distribución de las SCPI.
¿Dónde invertir en Estados Unidos? Las ciudades y los estados más interesantes
La elección geográfica tiene tanta importancia como la clase de activos. El crecimiento demográfico, el dinamismo del mercado laboral y el atractivo fiscal de cada estado determinan cuáles son las zonas más demandadas.
Texas concentra una parte importante de esta dinámica. Su población creció un 1,2 % entre julio de 2024 y julio de 2025, más del doble de la media nacional, según la Oficina del Censo, y su PIB creció un 6,8 % en tasa anualizada en el segundo trimestre de 2025. Austin, Houston, Dallas y San Antonio acaparan la mayor parte de los flujos migratorios, mientras que ciudades periféricas como Seguin o Abilene ofrecen oportunidades inmobiliarias a precios aún asequibles. Texas no recauda ningún impuesto sobre la renta a nivel estatal, lo que constituye un importante factor de atractivo.
Florida sigue la misma lógica: Miami, Orlando y Tampa se benefician de un fuerte crecimiento demográfico y de la ausencia de impuesto sobre la renta estatal, a cambio de un riesgo climático (huracanes) que hay que tener en cuenta. Nuestras oportunidades inmobiliarias en Florida detallan este mercado. Carolina del Norte, Tennessee yArizona completan la lista de mercados en expansión, impulsados por la llegada de empresas y nuevos residentes. Más allá de Texas y Florida, ciudades como Atlanta, Memphis, Tampa, Orlando o Cape Coral ofrecen condiciones de entrada más asequibles y rentabilidades brutas por alquiler a menudo elevadas, que deben sopesarse con el riesgo local, mientras que Nueva York y Miami se inscriben más bien en una lógica de revalorización a largo plazo. Los datos locales del Texas Real Estate Research Center ayudan a comparar las tasas de desocupación y el dinamismo de cada mercado.
Fuentes: Oficina del Censo de EE. UU.; Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas (TRERC).
Trámites para invertir en EE. UU. desde Francia
Invertir en Estados Unidos desde Francia implica seguir una serie de pasos fundamentales. Abrir una cuenta bancaria estadounidense facilita los movimientos de fondos y la gestión local. En el caso de los inmuebles y los terrenos, la titularidad suele pasar por la creación de una LLC (Limited Liability Company), una estructura flexible que protege el patrimonio personal; se recomienda contar con el asesoramiento de un abogado y, según el estado, de una «title company» o de un notario local.
La financiación y la transferencia de fondos se realizan mediante transferencia internacional (SWIFT), prestando especial atención al tipo de cambio entre el euro y el dólar y a las comisiones bancarias. El acceso al crédito sigue siendo complicado para los no residentes: los bancos estadounidenses suelen exigir entre un 25 % y un 30 % de aportación propia, aplican un tipo de interés superior al de los residentes y la falta de historial crediticio (credit score) complica la obtención de un préstamo. Por ello, muchos inversores extranjeros prefieren la compra al contado, a menudo a través de una LLC. En el ámbito fiscal, la LLC obtiene un número de identificación del empleador (EIN) del IRS, imprescindible para abrir la cuenta bancaria, mientras que el inversor particular obtiene un número de identificación fiscal (ITIN) para declarar sus ingresos por alquiler mediante el formulario 1040-NR, reservado a los no residentes. Estos ingresos se declaran posteriormente en Francia, donde se debe informar cada año de la existencia de cuentas en el extranjero (formulario 3916). Los inversores que deseen establecerse y desarrollar una actividad pueden solicitar el visado E-2, reservado a los nacionales de países vinculados por un tratado comercial con Estados Unidos y condicionado a una inversión sustancial. Para una simple inversión financiera o una inversión gestionada, no se necesita ningún visado: se invierte sin dejar de ser residente francés.
Fiscalidad de una inversión en Estados Unidos para un ciudadano francés
La fiscalidad influye en la rentabilidad neta. Datos actualizados a 2026, sujetos a cambios: es recomendable consultar a un abogado fiscalista o a un contable antes de tomar cualquier decisión.
El convenio fiscal entre Francia y Estados Unidos (convenio del 31 de agosto de 1994) tiene por objeto eliminar la doble imposición: los ingresos de origen estadounidense que se gravan en Estados Unidos suelen dar derecho, en Francia, a una deducción fiscal que evita que se graven dos veces. Las rentas y las plusvalías pueden estar sujetas al impuesto federal y, según el estado, a un impuesto estatal (que no existe en Texas ni en Florida).
En lo que respecta a la bolsa, los dividendos pagados por empresas estadounidenses están sujetos a una retención en origen del IRS, que se ha reducido del 30 % al 15 % para los residentes franceses gracias al formulario W-8BEN y al convenio, y Francia concede posteriormente un crédito fiscal. Las plusvalías sobre acciones estadounidenses, por el contrario, no están sujetas a impuestos en Estados Unidos para los no residentes: solo están sujetas a la fiscalidad francesa. En el caso de los inmuebles, un mecanismo como el «1031 Exchange» permite, bajo ciertas condiciones, aplazar la tributación de la plusvalía mediante la reinversión en un bien de la misma naturaleza.
En el ámbito inmobiliario, la ley FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act) establece una retención en origen en el momento de la venta de un inmueble por parte de un no residente, que posteriormente se regulariza mediante la declaración ante el IRS. En Francia, los bienes inmuebles situados en el extranjero deben declararse, y el patrimonio inmobiliario neto mundial puede formar parte de la base imponible del IFI a partir de 1,3 millones de euros, siendo las deudas de adquisición deducibles según las normas del derecho común. La fiscalidad de una LLC propiedad de un residente francés merece un análisis caso por caso, ya que su calificación puede variar. El mecanismo FIRPTA merece un análisis preciso caso por caso con un asesor fiscal.
Fuentes: service-public.fr, fiscalidad e internacional; IRS, FIRPTA y declaraciones de no residentes; convenio fiscal franco-estadounidense de 31 de agosto de 1994.
Riesgos y aspectos a tener en cuenta
Invertir en Estados Unidos conlleva riesgos que hay que sopesar. El riesgo cambiario entre el euro y el dólar puede mermar una rentabilidad que, sin embargo, es positiva en dólares. El riesgo de mercado afecta a la bolsa, expuesta a la volatilidad. El riesgo inmobiliario abarca la desocupación de las viviendas en alquiler, los siniestros y, en Florida, la exposición a los huracanes. A ello se suman un riesgo jurídico local, un marcado riesgo de liquidez en el sector inmobiliario y el capital riesgo, y un riesgo político y regulatorio vinculado a las decisiones del gobierno de turno. Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital, ya sea parcial o total.
Estrategias de inversión en EE. UU. según el perfil
Ninguna distribución de activos es válida en términos absolutos: depende del perfil y del horizonte temporal. A continuación se presentan tres distribuciones orientativas, que deben adaptarse con la ayuda de un profesional y que no constituyen una recomendación personalizada.
| Perfil | ETF y acciones estadounidenses | SCPI de EE. UU. e inmobiliaria | Inmobiliario y activos alternativos de EE. UU. |
|---|---|---|---|
| Prudente | 30 % | 60 % | 10 % |
| Equilibrado | 40 % | 35 % | 25 % |
| Dinámico | 50 % | 20 % | 30 % |
El perfil prudente da prioridad a la regularidad de los ingresos inmobiliarios y a una exposición moderada a los mercados. El perfil equilibrado combina factores que impulsan el rendimiento con activos que generan rentabilidad. El perfil dinámico acepta un mayor nivel de volatilidad e iliquidez con el fin de obtener una rentabilidad potencial superior, incorporando una cartera inmobiliaria.
Si quieres saber más, consulta nuestra página sobre la inversión inmobiliaria en Estados Unidos y las ofertas inmobiliarias actuales.
Preguntas frecuentes sobre cómo invertir en EE. UU.
¿Se puede invertir en EE. UU. sin ser residente estadounidense?
Sí. Un no residente puede invertir en la bolsa estadounidense a través de una cuenta de valores, adquirir inmuebles o terrenos —normalmente a través de una LLC— sin necesidad de tener un visado. Solo para ejercer una actividad empresarial en el país es necesario contar con un estatus adecuado.
¿Cuáles son las mejores regiones para invertir en Estados Unidos en 2026?
Texas (Austin, Houston, Dallas, San Antonio), Florida (Miami, Orlando, Tampa), Carolina del Norte, Tennessee y Arizona figuran entre los mercados más dinámicos, impulsados por el crecimiento demográfico y, en el caso de Texas y Florida, por la ausencia de impuesto sobre la renta estatal.
¿Cómo se consigue un visado E-2 para invertir en EE. UU.?
El visado E-2 está destinado a los ciudadanos de países que tienen un tratado comercial con Estados Unidos y que realizan una inversión sustancial en una empresa en activo de la que son directores. Requiere un expediente sólido y el asesoramiento de un abogado especializado en inmigración.
¿Cuáles son los gastos asociados a una inversión inmobiliaria en EE. UU.?
Al precio de compra hay que añadir los gastos de cierre (closing costs), el impuesto sobre bienes inmuebles anual, el seguro, los gastos de gestión del alquiler y, en caso de reventa, la retención FIRPTA para los no residentes.
¿Cuáles son los riesgos de invertir en la bolsa estadounidense desde Francia?
La volatilidad de los mercados y el riesgo de tipo de cambio entre el euro y el dólar son los dos principales. Se controlan mediante la diversificación, un horizonte a largo plazo y una ponderación de la cartera de acciones acorde con el perfil.
¿Es necesario constituir una LLC para invertir en EE. UU.?
No es obligatorio para una inversión financiera, pero es la estructura más habitual en el sector inmobiliario y de terrenos, ya que protege el patrimonio personal y facilita la gestión. En el caso de los residentes en Francia, es necesario consultar con un asesor para conocer las implicaciones fiscales.
¿Cuál es el régimen fiscal de una inversión inmobiliaria en EE. UU. para un ciudadano francés?
Los ingresos están sujetos a impuestos en Estados Unidos, pero el convenio franco-estadounidense evita la doble imposición por parte de Francia. La venta está sujeta al régimen FIRPTA, y el inmueble puede incluirse en la base imponible del IFI.
¿Cuánto se necesita para empezar a invertir en Estados Unidos?
Unos pocos cientos de euros bastan para invertir en un ETF estadounidense. El sector inmobiliario, los terrenos y el capital riesgo requieren inversiones más elevadas, de varias decenas de miles de euros, dependiendo de la operación.
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Artículo redactado y actualizado en junio de 2026 por Thibaut Guéant, cofundador de Landquire y agente inmobiliario colegiado en Florida, con más de 12 años de experiencia en el mercado inmobiliario estadounidense. Conoce al equipo, nuestro proceso de valoración inmobiliaria y los proyectos ya vendidos.