Invertir en EE. UU. en 2026: guía completa para inversores franceses

Por Thibaut Guéant, cofundador de LandQuire · Actualizado el 13 de octubre de 2026 · 17 minutos de lectura

Es posible invertir en EE. UU. desde Francia sin necesidad de visado ni residencia en el país. Puedes comprar acciones y ETF, invertir tu capital en el sector inmobiliario o en terrenos, o suscribir participaciones en SCPI con exposición a Estados Unidos.

Esta guía está dirigida a inversores franceses que dispongan de al menos 100 000 € para invertir y deseen diversificar su patrimonio fuera de la zona del euro. En ella se comparan las cinco principales opciones de inversión en Estados Unidos en 2026, incluyendo los trámites, la fiscalidad, la transmisión y los riesgos. Cada cifra remite a su fuente oficial.

En resumen

• El PIB estadounidense creció un 2,2 % en tasa anualizada en el segundo trimestre de 2026 (BEA), y la tasa de desempleo se situó en el 4,2 % en septiembre de 2026 (BLS).
• El mercado de valores tiene un valor de 68,9 billones de dólares, lo que representa el 43,7 % de la capitalización bursátil mundial en 2025 (SIFMA).
• Cinco opciones principales: la bolsa, el mercado inmobiliario de alquiler, los SCPI, los terrenos y el crowdfunding o el capital riesgo. Las diferencias en cuanto a volatilidad, liquidez y inversión mínima son considerables.
• Texas ganó 391 243 habitantes entre julio de 2024 y julio de 2025, más que cualquier otro estado (Oficina del Censo de EE. UU.).
• El convenio fiscal del 31 de agosto de 1994 entre París y Washington evita la doble imposición y limita al 15 % la retención sobre los dividendos.
• Si los activos en EE. UU. superan los 60 000 dólares, la sucesión de un no residente debe declararse ante el IRS; el convenio de 1978 sobre sucesiones evita la doble imposición.
• El tipo de cambio entre el euro y el dólar influye tanto en la rentabilidad de tus inversiones como en el rendimiento del propio activo.

¿Por qué invertir en EE. UU. en 2026?

Invertir una parte del patrimonio al otro lado del Atlántico supone una verdadera diversificación fuera de la zona del euro. Estados Unidos, la primera economía del mundo, reúne una profundidad de mercado, una demografía dinámica y una capacidad de innovación que pocos países combinan, con oportunidades en sectores muy variados. Para los inversores cuyo patrimonio ya está invertido en Europa, esta exposición evita la dependencia de una sola economía, una sola moneda y un solo mercado inmobiliario.

El mercado de valores estadounidense alcanzaba los 68,9 billones de dólares en 2025, lo que representaba el 43,7 % de la capitalización bursátil mundial, según el Capital Markets Fact Book 2026 de la SIFMA.

El PIB de EE. UU. en 2026: crecimiento, inflación y política de la Fed

La economía de Estados Unidos sigue creciendo. El PIB real aumentó un 2,2 % en tasa anualizada en el segundo trimestre de 2026, según la tercera estimación de la Oficina de Análisis Económico (BEA) publicada el 30 de septiembre de 2026. La tasa de desempleo se situó en el 4,2 % en septiembre de 2026, según el informe sobre el empleo de la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS) del 2 de octubre de 2026.

En cuanto a la inflación, la subida interanual alcanzó el 3,4 % en agosto de 2026, segúnel índice de precios al consumo publicado por la Oficina de Estadísticas Laborales (BLS). Seguimos muy lejos del máximo registrado en junio de 2022, cuando la inflación alcanzó el 9,1 % interanual, su mayor subida desde noviembre de 1981, según el comunicado de la BLS de julio de 2022.

Este nivel es importante para el inversor: orienta la política monetaria de la Reserva Federal (Fed) y, por lo tanto, el coste del crédito y la valoración de los activos. La política comercial también influye: los aranceles aumentados por la Administración Trump desde 2025 encarecen parte de las importaciones y mantienen la incertidumbre sobre la actividad económica.

Indicador	Valor	Período	Fuente
Crecimiento del PIB real (tasa anualizada)	2,2%	2.º trimestre de 2026	BEA, 30 de septiembre de 2026
Desempleo	4,2%	Septiembre de 2026	BLS, 2 de octubre de 2026
Inflación interanual	3,4%	Agosto de 2026	BLS, 11 de septiembre de 2026
Peso en la capitalización bursátil mundial	43,7%	2025	SIFMA, 2026

Las ventajas de invertir en Estados Unidos

Las tres ventajas que se mencionan con más frecuencia son:

• la diversificación de tus inversiones fuera de la zona del euro, con activos en dólares;
• el acceso a sectores prometedores (tecnología, salud, energía) y a algunas de las empresas más grandes del mundo, como Apple, Microsoft o Nvidia;
• Un mercado inmobiliario estadounidense impulsado por el crecimiento demográfico de los estados del sur, donde muchas ciudades, como Atlanta o Houston, siguen siendo asequibles, lejos de los precios de Nueva York o Los Ángeles.

El dólar, un factor por derecho propio

Un inversor con sede en Europa que invierte en dólares se expone automáticamente al tipo de cambio entre el euro y el dólar. Si el dólar se aprecia, aumentan los rendimientos convertidos a euros; si el dólar se deprecia, estos se reducen. Por lo tanto, el tipo de cambio se tiene en cuenta desde el principio, al igual que la rentabilidad del activo.

¿Cómo invertir en EE. UU.? Los 5 tipos de inversión

El mercado estadounidense no se limita a la bolsa. Existen cinco grandes vías, desde la más líquida hasta la que requiere mayor compromiso.

1. La bolsa: acciones y ETF

En el caso de un patrimonio ya invertido en seguros de vida o en cuentas de valores, la bolsa suele ser la primera vía de exposición a los mercados financieros estadounidenses. Esto se hace a través de ETF —fondos indexados cotizados que replican el S&P 500, el Nasdaq-100 o el MSCI World— o mediante acciones de empresas estadounidenses compradas directamente. El PEA no admite estos valores directamente: es necesario hacerlo a través de una cuenta de valores ordinaria (CTO), un contrato de seguro de vida en unidades de cuenta o determinados ETF sintéticos admisibles en el PEA. Los dividendos están sujetos a una retención en origen, que se detalla más adelante.

2. El mercado inmobiliario de alquiler

La inversión inmobiliaria para alquiler consiste en comprar viviendas o un edificio de inversión con el fin de percibir alquileres en dólares. Hay que tener en cuenta el impuesto sobre la propiedad, que recauda cada año la administración del condado, los gastos de compra y la gestión a distancia, encargada a un administrador inmobiliario. La rentabilidad neta depende de los alquileres, los gastos y la tasa de desocupación.

El mercado inmobiliario estadounidense no funciona como el nuestro. Las propiedades en venta se publican en el MLS (Multiple Listing Service), tanto el comprador como el vendedor cuentan con su propio agente y, en muchos estados, la venta se formaliza en una «title company» en lugar de ante un notario. Nuestro dossier sobrela inversión inmobiliaria en EE. UU. detalla las estrategias, los tipos de inmuebles y los errores que hay que evitar.

Para invertir en el sector inmobiliario sin comprar directamente, existen los fondos de inversión inmobiliaria (REIT), que son sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa. Según Nareit, la asociación profesional de los REIT, estas sociedades deben repartir al menos el 90 % de sus beneficios imponibles entre sus accionistas.

3. Las SCPI con exposición a Estados Unidos

Las SCPI, o sociedades civiles de inversión inmobiliaria, adquieren inmuebles y reparten los alquileres entre sus socios. Algunas invierten parte de su cartera en Estados Unidos, sobre todo en inmuebles comerciales (locales comerciales, centros sanitarios, oficinas), y la oferta especializada sigue siendo limitada: Corum USA, lanzada a finales de 2024, se presenta como la primera SCPI dedicada a este mercado. La tasa de distribución media de todo el sector se situó en el 4,92 % en 2025, según los indicadores anuales publicados por la ASPIM. Esta cifra se aplica al conjunto de los fondos, no solo a los orientados hacia Estados Unidos, y la rentabilidad pasada no garantiza la futura. Sus ventajas: una inversión inicial reducida y una gestión totalmente delegada a una empresa especializada. Nuestro artículo sobre las SCPI de EE. UU. detalla su funcionamiento, sus rendimientos y sus limitaciones.

4. La propiedad inmobiliaria en Estados Unidos y el derecho a la tierra

La inversión inmobiliaria consiste en comprar terrenos sin urbanizar, superar los trámites reglamentarios (zonificación, plan de parcelación, urbanización) y, a continuación, revender los terrenos listos para construir a promotores. Esta fase de valorización se denomina «land entitlement». El ciclo suele durar entre 24 y 36 meses, y el capital permanece inmovilizado hasta la reventa: esta inversión tiene como objetivo la plusvalía, no los alquileres. Este es el modelo de LandQuire, que se detalla en nuestro dossier sobrela inversión inmobiliaria en Estados Unidos.

5. La financiación colectiva inmobiliaria y el capital riesgo

Las plataformas de financiación colectiva abren sus operaciones a inversores extranjeros, durante un plazo fijado de antemano para cada proyecto. El capital riesgo financia empresas no cotizadas de todos los sectores, con un horizonte temporal más amplio. La rentabilidad anunciada nunca está garantizada: el riesgo de impago y la escasa liquidez forman parte de estas inversiones.

Tabla comparativa: las diferencias entre las 5 opciones

La tabla resume las diferencias en cuanto a remuneración, riesgo, liquidez y importe mínimo de inversión.

Inversión	Lo que da dinero	Riesgo	Liquidez	Entrada	¿Para quién?
Acciones y ETF	Dividendos y plusvalías	Aumento a corto plazo	Bona (cotización diaria)	Bajo	Parte líquida de un patrimonio, con perspectiva a largo plazo
Inmobiliaria en directo	Alquileres netos de impuestos y gastos de gestión, plusvalía en la reventa	Medio	Bajo	Alto	Propietario dispuesto a gestionar una propiedad a distancia o a delegar su gestión
SCPI	Repartos (4,92 % de media en 2025)	Moderado	Bajo	Accesible	Perfil de quien busca alquileres sin tener que ocuparse de la gestión
Propiedad inmobiliaria	Plusvalía por la reventa del terreno	Alto	Sin valor antes de la reventa	A partir de 100 000 USD en LandQuire	Inversor con experiencia, dispuesto a mantener su capital inmovilizado durante 2 o 3 años
Financiación colectiva y capital riesgo	Rentabilidad indicada por la plataforma, no garantizada	Alto	Muy bajo	Variable	Perfil dispuesto a asumir pérdidas y a repartirlas entre varios proyectos

Fuentes: ASPIM (distribución 2025), LandQuire (importe mínimo de inversión). La rentabilidad pasada no es indicativa de la rentabilidad futura.

¿Qué estrategia de inversión se adapta a tu perfil?

Con 100 000 € o más, la cuestión no es elegir una única opción, sino distribuir el capital entre varias carteras, en función de tu horizonte de inversión, tus necesidades de liquidez y tu tolerancia al riesgo. A menudo se distinguen tres perfiles de inversores:

• Perfil conservador: ETF de amplio espectro del mercado estadounidense y SCPI con exposición a Estados Unidos, para obtener ingresos regulares y una gestión delegada.
• Perfil equilibrado: una base de ETF, complementada con inmuebles de alquiler o SCPI, para combinar plusvalías y rentas.
• Perfil dinámico: un fondo inmobiliario o de capital riesgo que acepta mantener el capital inmovilizado durante 2 o 3 años a cambio de una mayor rentabilidad potencial.

Estas distribuciones son orientativas y no constituyen un asesoramiento personalizado: consúltalas con un asesor de gestión patrimonial.

¿Dónde invertir en Estados Unidos en 2026?

La elección del estado es tan importante como la de la inversión. La demografía, el empleo y los impuestos locales determinan cuáles son los mercados y las ciudades más demandados.

Texas, el estado con mayor crecimiento demográfico

Texas ganó 391 243 habitantes entre julio de 2024 y julio de 2025 (+1,2 %), más que cualquier otro estado, mientras que la población del país solo creció un 0,5 %, según las estimaciones de población para 2025 de la Oficina del Censo de EE. UU.

Las grandes ciudades de Texas impulsan esta dinámica, según las estimaciones de la Oficina del Censo por área metropolitana y por condado. El área de San Antonio-New Braunfels, donde se ubican la mayoría de los proyectos de LandQuire, cuenta con 2 813 140 habitantes a 1 de julio de 2025.

Área metropolitana	Habitantes ganados entre julio de 2024 y julio de 2025
Houston	+126 720
Dallas-Fort Worth	+123 557
Austin	+53 796
San Antonio–New Braunfels	+38 402

Fuente: Oficina del Censo de EE. UU., estimaciones para 2025 por área metropolitana.

Texas no recauda el impuesto sobre la renta a nivel estatal. Este atractivo impulsa el mercado inmobiliario y el de los terrenos edificables. Nuestro artículo sobre las razonespara invertir en Texas detalla estas ventajas.

Florida y otros mercados prometedores

Al igual que Texas, Florida —desde Miami hasta Tampa— no recauda el impuesto sobre la renta y atrae a nuevos residentes, pero el riesgo climático (huracanes, inundaciones) repercute en los seguros de las viviendas y en el valor de los inmuebles.

Nuestra comparativa sobre el mercado inmobiliario en Texas y Florida pone a ambos territorios en paralelo. Otras regiones del sureste y del oeste también ofrecen oportunidades de inversión, como Georgia, en los alrededores de Atlanta; Carolina del Norte, en los alrededores de Charlotte; Tennessee o Arizona, en los alrededores de Phoenix.

Los trámites desde Francia, en 5 pasos

1. Elegir el centro de detención

Para invertir en bolsa, basta con tener una cuenta de valores abierta en tu correduría. En el caso de los inmuebles o los terrenos, la titularidad suele realizarse a través de una LLC (Limited Liability Company), una sociedad de derecho estadounidense que separa el bien de tu patrimonio personal. Nuestro artículo sobre cómo crear una LLC en EE. UU. explica los pasos a seguir y los casos en los que resulta útil. Su tratamiento fiscal debe validarse caso por caso con un asesor.

2. Obtener los números de identificación fiscal

La empresa obtiene un número EIN (Employer Identification Number) del IRS, la agencia tributaria federal. Una persona física que percibe rentas por alquiler solicita un ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) y declara sus ingresos en el formulario 1040-NR, reservado a los no residentes.

3. Abrir una cuenta y transferir los fondos

Los fondos se transfieren mediante transferencia internacional: presta atención al tipo de cambio y a las comisiones bancarias. Sigue siendo difícil obtener crédito sin un historial crediticio local, y muchos inversores extranjeros realizan sus inversiones en efectivo. Nuestro dossier sobre la financiación inmobiliaria para inversores extranjeros repasa las distintas opciones.

4. Declarar sus cuentas y sus ingresos

Las cuentas en el extranjero deben declararse cada año (formulario 3916-3916 bis), y los ingresos procedentes de Estados Unidos deben incluirse en tu declaración anual.

5. Solicitar un visado únicamente para establecerse

No se necesita ningún visado para una simple inversión. El visado E-2 (inversor) está destinado a aquellas personas que deseen establecerse y dirigir una empresa en el país, con una aportación sustancial.

¿Qué régimen fiscal se aplica a un francés que invierte al otro lado del Atlántico?

Seguirás estando sujeto a impuestos en tu lugar de residencia fiscal, sobre la totalidad de tus ingresos. El convenio fiscal franco-estadounidense del 31 de agosto de 1994 reparte el derecho de imposición entre París y Washington y evita la doble imposición, por lo general mediante una deducción fiscal.

En lo que respecta a la bolsa, el IRS retiene, en principio, un 30 % sobre la mayoría de las cantidades abonadas a un no residente, según su página sobre la retención en origen de los no residentes. En tu caso, el convenio reduce esta retención al 15 % del importe bruto de los dividendos (artículo 10), siempre que cumplimentes el formulario W-8BEN ante tu agente de bolsa.

Cuando un no residente revende un inmueble, el comprador suele retener el 15 % del precio de venta en concepto de FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act), según la página del IRS dedicada a la retención FIRPTA. Esta retención es un pago a cuenta, que posteriormente se regulariza mediante la declaración federal. Nuestro artículo sobre la retención FIRPTA para no residentes explica cómo reducirla mediante el formulario 8288-B.

En el caso del IFI, el impuesto sobre el patrimonio inmobiliario, el umbral se sitúa en 1 300 000 € de patrimonio neto imponible a 1 de enero de 2026, incluidos los bienes situados en el extranjero, tal y como se indica en la ficha informativa sobre el IFI de Service-public.gouv.fr.

Transmitir un patrimonio invertido en Estados Unidos

En el caso de un patrimonio importante, la sucesión tiene tanta importancia como el impuesto sobre la renta. El IRS exige una declaración (formulario 706-NA) para la sucesión de un no residente siempre que sus activos en EE. UU. superen los 60 000 dólares: inmuebles y terrenos situados en el país, así como acciones de sociedades estadounidenses. Así lo indica la página del IRS sobre sucesiones de no residentes.

El convenio franco-estadounidense de 24 de noviembre de 1978 sobre sucesiones y donaciones modifica este régimen en el caso de un difunto domiciliado en Francia:

• Los inmuebles están sujetos a impuestos en el lugar donde se encuentran, incluidas las participaciones en sociedades cuyo activo esté compuesto, al menos en un 50 %, por inmuebles (artículo 5);
• las demás acciones y valores solo están sujetos a impuestos en el país de residencia o de nacionalidad del fallecido (artículo 8);
• El IRS concede una deducción fiscal calculada de forma proporcional a los bienes situados en el lugar dentro del patrimonio total (artículo 12);
• Francia grava la totalidad de la herencia y deduce el impuesto ya pagado al IRS sobre los mismos bienes, hasta el límite del impuesto adeudado por dichos bienes (artículo 12).

La estructura de tenencia (directa, a través de una sociedad de responsabilidad limitada o de una sociedad dedicada) influye en el tratamiento fiscal: haz que la revise un notario o un abogado fiscalista antes de invertir.

Regla	Cifra	Qué significa esto	Fuente
Retención sobre los dividendos	15 % en lugar de 30 %	Retención prevista en el convenio de 1994, mediante el formulario W-8BEN	Convenio de 31 de agosto de 1994, IRS
Retención del impuesto FIRPTA en la reventa	El 15 % del precio de venta	Retenerla por parte del comprador cuando el vendedor sea no residente, para luego regularizarla	IRS
Declaración de sucesión de un no residente	60 000 dólares	Importe de los activos situados en el lugar a partir del cual es obligatorio presentar el formulario 706-NA	IRS
Umbral del IFI	1 300 000€	Patrimonio neto imponible a 1 de enero de 2026, incluidos los bienes que se posean fuera del país	Service-public.gouv.fr

Información actualizada a la fecha de publicación del artículo, sujeta a cambios. Consulte su situación con un abogado especializado en derecho fiscal o un contable.

¿Cuáles son los riesgos de invertir en EE. UU.?

Como cualquier inversión, esta inversión conlleva riesgos específicos:

• El tipo de cambio: una apreciación del euro frente al dólar reduce las ganancias convertidas.
• La liquidez: las inversiones inmobiliarias, los terrenos, el crowdfunding y el capital riesgo inmovilizan el capital durante varios años.
• Aspectos jurídicos: antes de adquirir un terreno, es necesario comprobar el título de propiedad, las servidumbres, la clasificación urbanística, los derechos mineros y las restricciones normativas.
• El clima: zonas propensas a las inundaciones y huracanes, especialmente en el sureste y en la costa del Golfo de México.
• El ámbito político: las decisiones de la administración (aranceles, fiscalidad) pueden modificar el contexto de las inversiones.
• Las ofertas demasiado buenas para ser verdad: rentabilidad garantizada, falta de documentación, presión para firmar rápidamente.

Nuestra lista de señales de alerta que hay que tener en cuenta antes de comprar un terreno en Estados Unidos ayuda a detectar estas señales.

Invertir en Estados Unidos con LandQuire

LandQuire, fundada en 2021 por Romain Daniellou y Thibaut Guéant y con sede en Miami, permite a los inversores participar en operaciones inmobiliarias en Estados Unidos, principalmente en Texas, con el objetivo de realizar inversiones inmobiliarias a corto plazo. Cada terreno es propiedad a pleno título de una sociedad dedicada al proyecto (SPV), de la que los inversores son socios.

El modelo consta de cinco pasos:

1. Identificar: un algoritmo propio analiza más de 120 criterios por terreno para detectar oportunidades fuera del mercado.
2. Compra: el equipo adquiere los terrenos sin urbanizar seleccionados.
3. Valorizar: se encarga, junto con los ayuntamientos, de obtener las autorizaciones reglamentarias (zonificación, plan de parcelación, urbanización).
4. Reventa: los terrenos listos para construir se ceden a promotores inmobiliarios.
5. Compartir: el valor añadido se reparte entre los socios del proyecto.

Cada proyecto cuenta con un seguro, y se puede acceder a los informes trimestrales a través de un portal específico.

• Más de 400 inversores privados.
• 50 proyectos inmobiliarios, de los cuales 37 se han vendido.
• Un plazo medio de entre 24 y 36 meses, a partir de 100 000 USD.

Los proyectos que se están financiando actualmente se presentan en la página de ofertas inmobiliarias disponibles en Estados Unidos.

Preguntas frecuentes

Este artículo tiene carácter informativo y no constituye un asesoramiento de inversión personalizado. Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros. Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital.