SCPI nos EUA: funcionamento, rendimento e alternativas para investir nos Estados Unidos

O mercado imobiliário americano continua sendo o mais vasto do mundo e, há muito tempo, atrai investidores francófonos em busca de diversificação geográfica e descorrelação setorial. Em 2026, o cenário macroeconômico global, marcado pelas sucessivas orientações do Federal Reserve e pela relativa solidez do dólar americano em relação ao euro, leva muitos poupadores a olharem além das fronteiras da zona do euro. Para obter exposição a essa classe de ativos do outro lado do Atlântico, a Sociedade Civil de Investimento Imobiliário especializada costuma se impor como a primeira opção de investimento coletivo considerada.

O que realmente significa o termo “SCPI EUA”? Quais são os aspectos técnicos relacionados ao seu rendimento e à sua tributação internacional, e quais alternativas concretas estão disponíveis para investidores experientes? Este guia detalha o funcionamento, os indicadores de desempenho, os riscos e outras formas de acesso ao mercado imobiliário americano, incluindo o investimento imobiliário nos Estados Unidos.

O que é uma SCPI dos EUA e como ela funciona?

Uma SCPI dos EUA é um veículo de investimento coletivo de direito francês, administrado por uma gestora autorizada pelaAutoridade dos Mercados Financeiros (AMF), cuja estratégia de alocação consiste em investir o capital captado junto aos poupadores em ativos imobiliários localizados, em sua maioria ou exclusivamente, nos Estados Unidos.

SCPI de rendimento, SCPI europeia, SCPI dos EUA: as diferenças

Para situar a SCPI com investimentos nos Estados Unidos dentro de um patrimônio, é preciso compará-la a outras estruturas do mercado imobiliário financeiro.

A SCPI de rendimento clássico concentra seu patrimônio principalmente na França (escritórios, lojas, logística, saúde). Ela está sujeita à tributação francesa sobre rendimentos imobiliários, que costuma ser onerosa para os contribuintes com uma Alíquota Marginal de Imposição (TMI) elevada.

A SCPI europeia ou internacional ampliou seu âmbito de atuação para a zona do euro e o restante da Europa (Alemanha, Espanha, países nórdicos). Ela se beneficia dos acordos fiscais bilaterais que reduzem a carga tributária global dos sócios, neutralizando as contribuições sociais francesas sobre os rendimentos de origem estrangeira.

A SCPI 100% americana dá mais um passo ao cruzar o Atlântico. Essa escolha traz novos parâmetros: uma moeda de referência distinta (o dólar americano), ciclos imobiliários descorrelacionados das dinâmicas europeias, um marco jurídico anglo-saxão e uma exposição ao risco cambial.

A mecânica operacional

O funcionamento se baseia em um processo simples. O poupador francês faz sua subscrição em euros e adquire cotas. A gestora converte os capitais, seleciona os ativos, negocia os contratos de locação (notadamente os contratos comerciais do tipo Triple Net Lease, nos quais o locatário arca com a quase totalidade das despesas, impostos imobiliários e seguros), recebe os aluguéis em dólares, realiza a conversão e distribui os dividendos potenciais em euros, líquidos de despesas. A autorização da AMF garante a transparência das informações e a validação do Documento de Informações Essenciais (DIC), sem, no entanto, constituir uma garantia sobre o capital ou sobre os rendimentos divulgados.

Por que o mercado das SCPIs 100% americanas continua sendo muito restrito

Apesar da longa tradição do mercado americano, a oferta de SCPIs totalmente voltadas para os Estados Unidos continua muito limitada em 2026. Essa situação se deve a barreiras operacionais, jurídicas e regulatórias.

A gestão remota de um parque imobiliário do setor terciário exige equipes locais de gestão de ativos capazes de dominar as especificidades de cada estado federal. As leis imobiliárias e tributárias diferem significativamente entre Nova York, o Texas e a Flórida. Obter as autorizações regulatórias para estruturar fluxos financeiros transatlânticos, respeitando ao mesmo tempo as exigências de avaliação anual da AMF, continua sendo um desafio técnico que poucas empresas de gestão decidiram enfrentar.

A ser lembrado. Uma SCPI dos EUA permite o acesso indireto ao mercado imobiliário americano por meio de cotas de um fundo coletivo francês. Em 2026, esse mercado continua bastante concentrado, com uma oferta limitada e restrições específicas relacionadas ao dólar, à tributação e à gestão de ativos americanos.

Corum USA, a primeira SCPI com investimentos nos Estados Unidos

O segmento de SCPI de rendimento voltado para o mercado americano é representado hoje, de forma quase exclusiva, por um único veículo. Lançada no final de 2024 pela Corum Asset Management, subsidiária do grupo Corum L’Épargne (que também administra a Corum Origin e outros veículos históricos), a SCPI Corum USA posicionou-se como a primeira SCPI francesa a basear sua estratégia de aquisição, em sua grande maioria, nesse território, sob a liderança de seus executivos, entre os quais Philippe Cervesi.

Estratégia de investimento e áreas-alvo

Os estatutos e os documentos informativos da Corum USA estabelecem uma meta de alocação mínima de 90% dos recursos captados no mercado imobiliário americano. A estratégia de diversificação setorial visa o setor imobiliário comercial em sentido amplo: escritórios, lojas e ativos hoteleiros.

As primeiras aquisições documentadas pela gestora tiveram como alvo importantes centros econômicos, como o Estado de Nova York e o bairro de Manhattan. A equipe também concentra suas análises em áreas que apresentam dinâmicas demográficas positivas, frequentemente associadas ao Sun Belt (Texas, Flórida), buscando locatários corporativos capazes de se comprometer com contratos de locação de longo prazo.

Taxa de distribuição, taxa de ocupação, taxa interna de retorno

Para analisar o desempenho desse veículo, é necessário basear-se estritamente nos números oficiais publicados nos boletins trimestrais e nos documentos regulatórios.

No âmbito de seu exercício de 2025, a Corum USA divulgou uma taxa de distribuição de 7,70%, líquida de despesas de gestão, mas bruta de impostos. Esse resultado se deve à fase inicial de constituição do fundo, na qual os recursos captados foram alocados em oportunidades de mercado com alto rendimento inicial. O Documento de Informações Essenciais apresenta uma meta de Taxa Interna de Retorno (TIR) de 4,50% em um horizonte de detenção de 10 anos, sem garantia. A taxa de ocupação financeira divulgada é de 100%, refletindo a ausência de vacância locatícia nos poucos ativos então presentes na carteira.

O desempenho passado não é garantia de resultados futuros.

Subscrição, preço da cota, valor mínimo de investimento

O acesso ao mercado imobiliário comercial dos Estados Unidos por meio dessa solução foi configurado para atender a uma clientela de poupadores individuais. O preço da cota está fixado em 200 euros. A compra é possível a partir de uma única cota para novos sócios, o que permite uma entrada fracionada. O veículo também permite a configuração de pagamentos programados ou o mecanismo de reinvestimento automatizado de dividendos potenciais, facilitando a capitalização progressiva.

Exemplo ilustrativo: com 50.000 euros, um investidor poderia adquirir 250 cotas. Se a distribuição anual fosse de 5%, isso representaria 2.500 euros brutos, antes dos impostos. A 7%, isso representaria 3.500 euros brutos. Este exemplo não constitui uma projeção personalizada. A renda efetivamente recebida dependerá da taxa de distribuição efetiva, das taxas, da taxa de câmbio, da tributação aplicável e da evolução do preço da cota.

A ser lembrado. A Corum USA é o principal resultado da pesquisa “scpi corum usa”. Seu rendimento para 2025, de 7,70%, é superior à média do mercado, mas deve ser analisado como um desempenho histórico observado na fase de lançamento, sem garantia para os exercícios futuros.

Tributação de uma SCPI dos EUA para um investidor francês

A tributação de uma SCPI nos EUA é um dos argumentos frequentemente citados. No entanto, esse assunto deve ser abordado com cautela. Os rendimentos provenientes de imóveis localizados nos Estados Unidos estão sujeitos à convenção fiscal franco-americana, cujo objetivo é evitar a dupla tributação.

Como são tributados os rendimentos de uma SCPI dos EUA?

Os rendimentos gerados pela exploração de ativos imobiliários localizados em território americano têm a natureza jurídica de rendimentos imobiliários de fonte estrangeira. De acordo com os termos da convenção tributária franco-americana, esses rendimentos são, em princípio, tributáveis em primeiro lugar nos Estados Unidos, de acordo com as normas tributárias federais (IRS) e estaduais e municipais. A administradora da SCPI geralmente paga esse imposto na fonte em nome dos investidores associados.

Ao apresentar a declaração de imposto de renda na França, o residente fiscal francês deve declarar esses rendimentos de origem estrangeira nos formulários 2047 e 2042. Os documentos de auxílio à declaração enviados anualmente pela empresa gestora reúnem as informações necessárias.

O mecanismo do crédito tributário e o acordo entre a França e os EUA

Para evitar a dupla tributação econômica, a convenção prevê a aplicação do método do crédito tributário. Os rendimentos estrangeiros são incorporados à base de cálculo do imposto na França, a fim de determinar a alíquota efetiva global aplicável aos demais rendimentos do domicílio, o que pode influenciar a Faixa Marginal de Tributação. O investidor passa então a se beneficiar de um crédito tributário, geralmente igual ao imposto francês correspondente à proporção desses rendimentos estrangeiros.

Um dos efeitos notáveis desse tratamento reside no fato de que os rendimentos imobiliários de origem norte-americana não estão, até o momento, sujeitos às contribuições sociais francesas à alíquota vigente de 17,2% (CSG/CRDS). É preciso evitar generalizações simplistas. O efeito real desse mecanismo depende da situação fiscal específica de cada contribuinte, de seu nível de alíquota marginal de imposto (TMI), da estrutura de seus demais rendimentos e das modalidades de declaração aplicáveis.

A tributação é apresentada aqui de acordo com a legislação vigente em 2026. É imprescindível obter aconselhamento tributário personalizado junto a um advogado especializado ou a um gestor de patrimônio antes de tomar qualquer decisão de alocação.

A ser lembrado. A tributação de uma SCPI que invista nos Estados Unidos se beneficia, até o momento, da isenção das contribuições sociais de 17,2% sobre os rendimentos imobiliários no exterior. No entanto, o imposto é cobrado nos Estados Unidos, e o impacto real do crédito tributário na França depende da situação pessoal de cada família fiscal.

Rendimento e desempenho esperados de uma SCPI dos EUA

A avaliação do desempenho de uma SCPI 100% americana exige a comparação dos objetivos declarados com os dados de referência do mercado imobiliário e do setor de investimentos imobiliários coletivos.

Metas de rendimento anunciadas e boletins trimestrais

Os documentos a serem lidos com prioridade são o DIC, a nota informativa e os boletins trimestrais. Eles permitem acompanhar as aquisições, as taxas de ocupação, as distribuições, as despesas, a capitalização e os comentários da administração. Os rendimentos iniciais mais elevados observados no setor imobiliário comercial dos Estados Unidos (especialmente em certos tipos de imóveis comerciais na periferia ou em parques de escritórios da segunda circunscrição) permitem que os gestores estabeleçam metas de distribuição bruta superiores às médias europeias. Esses objetivos, no entanto, incluem custos operacionais locais, despesas de estrutura transatlânticas e eventuais custos relacionados a coberturas cambiais, que afetam o rendimento líquido redistribuído.

Análise comparativa do mercado de SCPI

Para contextualizar o desempenho, é útil analisar os dados consolidados pelaAssociação Francesa de Sociedades de Investimento Imobiliário (ASPIM) epelo Instituto de Poupança Imobiliária e Fundiária (IEIF).

A taxa média de distribuição de todas as SCPIs do mercado situou-se em 4,91% no exercício de 2025, contra 7,70% para a Corum USA. Essa diferença, embora significativa, deve ser interpretada com cautela. Como o fundo americano se encontra em sua fase inicial de capitalização, seu rendimento reflete a rápida aplicação dos primeiros milhões de euros captados em um pequeno número de oportunidades específicas. Isso não prejudica a regularidade do desempenho em um horizonte de 8, 10 ou 15 anos, período durante o qual o fundo deverá enfrentar os ciclos de renovação dos contratos de locação e eventuais fases de vacância.

Como interpretar o desempenho de uma SCPI 100% americana

O investidor deve levar em conta um fator técnico específico dessa classe de ativos: a influência da paridade euro/dólar. Os aluguéis e o valor dos imóveis são expressos em dólares. A contabilidade e a distribuição são realizadas em euros. Uma valorização do dólar em relação ao euro sustenta automaticamente o desempenho percebido pelo sócio francês. Por outro lado, uma desvalorização do dólar reduz o valor dos aluguéis convertidos e pode acarretar uma queda na taxa de distribuição e no valor de avaliação da cota, independentemente da qualidade intrínseca dos imóveis.

O desempenho de uma SCPI dos EUA deve, portanto, ser analisado em três níveis: desempenho imobiliário dos ativos, desempenho locativo e taxa de ocupação, e desempenho cambial euro/dólar.

A ser lembrado. O rendimento em 2025 de uma SCPI dos EUA apresenta um diferencial positivo em relação à média do mercado (7,70% contra 4,91%, segundo dados da ASPIM/IEIF). Esse desempenho bruto vem acompanhado de uma exposição direta ao risco cambial dólar/euro, o que pode ampliar ou prejudicar os resultados a longo prazo.

Riscos e limites da SCPI dos EUA

A subscrição de uma SCPI que investe nos Estados Unidos envolve condições e riscos específicos. Todo subscritor deve verificar esses pontos lendo o Documento de Informações Essenciais aprovado pela AMF.

Risco cambial, risco de mercado, risco de gestão

O risco cambial é estrutural. O fundo não realiza sistematicamente uma cobertura global, uma estratégia onerosa que reduziria o rendimento. O investidor está, portanto, sujeito às flutuações diárias do par EUR/USD, tanto no fluxo de receitas quanto no valor de liquidação das cotas.

O risco do mercado imobiliário americano também deve ser levado a sério. O mercado de serviços nos Estados Unidos é muito reativo e cíclico. As correções de valor no segmento de escritórios obsoletos ou em centros urbanos afetados pelo desenvolvimento estrutural do teletrabalho foram mais rápidas e, em alguns casos, mais acentuadas do que na Europa. O risco de vacância ou de renegociação dos contratos de locação para valores mais baixos é real.

O risco de concentração e de gestão também é significativo. Como a oferta de SCPIs 100% americanas é extremamente limitada, o investidor fica, de fato, exposto a um risco de concentração em uma única empresa de gestão e nas decisões de arbitragem de sua equipe de gestão de ativos.

Liquidez, custos e horizonte de investimento

A SCPI é um investimento de longo prazo, característica que se torna ainda mais evidente quando se trata de um mercado distante. O horizonte de manutenção recomendado é geralmente de 10 anos. Esse prazo é determinado pela existência de taxas de subscrição e aquisição significativas, incluídas no preço da cota, que exigem vários anos de exploração para serem amortizadas.

A liquidez das cotas nunca é garantida pela AMF nem pela gestora. Ela depende do equilíbrio entre os pedidos de resgate e as novas subscrições. Em caso de bloqueio da captação, o investidor pode enfrentar uma impossibilidade temporária ou prolongada de recuperar seu capital.A AMF lembra regularmente que as SCPI apresentam risco de perda de capital, rendimento não garantido e liquidez limitada.

A ser lembrado. A regulamentação da AMF oferece um quadro de informações transparente, mas não elimina os riscos inerentes aos fundos imobiliários internacionais: perda de capital, risco cambial não coberto, iliquidez das cotas e variabilidade dos dividendos.

Além da SCPI dos EUA: outras formas de investir no mercado imobiliário americano

A SCPI EUA representa uma solução coletiva, centralizada e regulamentada, adequada a uma lógica de geração de renda passiva a longo prazo. Outras estruturas e classes de ativos, no entanto, atendem a objetivos patrimoniais distintos para obter exposição ao mercado imobiliário americano.

REITs, ETFs imobiliários cotados e SCPIs dos EUA: três opções muito diferentes

Os Real Estate Investment Trusts (REIT) são os equivalentes americanos das Sociedades de Investimento Imobiliário Cotadas francesas. Acessíveis por meio de uma conta de títulos comum, eles oferecem liquidez diária no mercado e permitem investir em setores altamente específicos: centros de dados, armazéns logísticos automatizados, infraestruturas de telecomunicações e residências com cuidados médicos.

Essa elevada liquidez implica uma exposição direta à volatilidade dos mercados acionários. As cotações dos REITs reagem instantaneamente aos anúncios do Federal Reserve, gerando variações diárias sem relação imediata com o valor intrínseco dos imóveis físicos detidos. Os ETFs imobiliários diversificam esse risco em uma cesta composta por dezenas de REITs, mantendo, ao mesmo tempo, sua característica de negociação em bolsa. A SCPI USA, por outro lado, posiciona-se como um produto não cotado, cujo valor por cota está desvinculado da volatilidade diária do mercado de ações, em troca de uma liquidez limitada.

Investimento imobiliário direto nos Estados Unidos por meio de uma LLC

Uma alternativa distinta consiste em afastar-se do mercado imobiliário de aluguel com rendimento para se posicionar em outra classe de ativos: os terrenos brutos, ou seja, terrenos com alto potencial de desenvolvimento. É nesse segmento específico que se concentra o investimento imobiliário nos Estados Unidos.

Operadoras especializadas, entre as quais a Landquire, estruturam operações de aquisição direta de parcelas localizadas em corredores de crescimento demográfico, notadamente no Texas e na Flórida. A oferta da Landquire não é uma SCPI. Não é um Fundo de Investimento Alternativo. Não é comercializada como um produto coletivo regulamentado. O modelo baseia-se na aquisição direta de um ativo imobiliário por meio de uma estrutura jurídica específica do direito americano, uma Limited Liability Company (LLC), na qual o investidor detém uma participação. Essa abordagem é reservada a investidores experientes.

A estratégia econômica gira em torno do processo de aquisição de terrenos: identificação de um terreno em uma área de forte crescimento, aquisição fora do mercado por meio da LLC, fase de planejamento urbano (alteração das normas, viabilização) e, em seguida, revenda a uma incorporadora residencial ou comercial americana. O prazo previsto é de 24 a 36 meses.

As características comparativas desse modelo são estruturalmente diferentes das de uma SCPI. Não há gestão locatícia, uma vez que o ativo subjacente é um terreno. Não há distribuição regular de aluguéis. O ciclo é mais curto, variando entre 24 e 36 meses. A iliquidez durante a operação é total. O objetivo é uma mais-valia potencial na saída, sujeita aos riscos de execução relacionados ao mercado local, às autorizações administrativas e às condições de revenda.

A Landquire documenta seu histórico de projetos concluídos. O vídeo de resumo abaixo apresenta esse histórico de atividades.

Os dados apresentados neste resumo institucional (operações concluídas, recursos captados, histórico de capital) constituem uma observação factual da trajetória histórica do operador. Esses resultados passados foram obtidos em condições macroeconômicas específicas e não prejudicam o desempenho futuro dos projetos em andamento ou futuros. Esse tipo de estruturação direta por meio de LLC envolve risco de perda de capital e iliquidez total durante a vigência do projeto, sendo reservado exclusivamente a investidores experientes.

Para analisar os detalhes das transações realizadas sem se concentrar em exemplos isolados de rentabilidade, consulte os projetos imobiliários já concluídos e a página da equipe da Landquire.

A ser lembrado. SCPI nos EUA, REIT e investimento imobiliário direto constituem três abordagens distintas do mercado imobiliário americano. Enquanto a SCPI oferece um quadro de rendimento passivo e coletivo de longo prazo, o modelo de investimento imobiliário direto por meio de LLC é voltado para um perfil de investidores experientes que buscam um posicionamento oportunista em um ciclo curto, sem foco no aluguel.

SCPI nos EUA ou investimento direto nos Estados Unidos: como escolher?

A escolha entre um fundo coletivo de imóveis e uma aquisição direta estruturada deve ser feita com base no perfil do investidor, em sua capacidade financeira e em sua tolerância aos diversos riscos.

Ingresso e acessibilidade

A acessibilidade financeira é o ponto forte da SCPI USA. Com um preço por cota de 200 euros, ela permite que qualquer investidor construa, de forma gradual, uma alocação imobiliária internacional. Por outro lado, o investimento direto ou o coinvestimento em uma LLC de projeto imobiliário exige recursos financeiros significativamente maiores. Essas oportunidades, frequentemente administradas fora do mercado, envolvem altos valores mínimos de investimento, o que restringe essas operações a pessoas físicas com alto patrimônio líquido, estruturas do tipo family office ou investidores experientes.

Horizonte, liquidez e rendimento alvo

A dimensão temporal é um fator determinante. A SCPI segue uma lógica de manutenção de longo prazo (mínimo de 8 a 10 anos) para amortizar suas despesas iniciais e suavizar os ciclos imobiliários. A liquidez é organizada pelo fundo, mas continua dependente da dinâmica da captação de recursos. O modelo imobiliário direto se desenvolve em um horizonte mais curto (em média, de 24 a 36 meses), mas impõe total iliquidez durante a operação. O rendimento almejado concentra-se exclusivamente na mais-valia na revenda, que não é garantida.

Tabela comparativa resumida

Critérios	SCPI EUA (antiga Corum EUA)	Investimento imobiliário direto por meio de LLC (por exemplo, Landquire)	REIT / ETF imobiliário americano
Natureza jurídica	Produto de investimento coletivo regulamentado	Aquisição direta estruturada por meio de uma LLC	Ações de empresas imobiliárias de capital aberto
Subjacente	Imóveis para locação no setor terciário (escritórios, lojas)	Terrenos, direito à posse de terras	Portfólios imobiliários setoriais de capital aberto
Preço estimativo do ingresso	Baixo (a partir de 200 €)	Alto (investidores experientes)	Baixo (preço por ação)
Liquidez	Limitada, depende da arrecadação	Muito limitada durante a operação	Forte, cotação diária
Horizonte	A longo prazo; recomenda-se 10 anos	Prazo previsto: 24 a 36 meses	Flexível
Natureza dos fluxos	Possível distribuição de dividendos	Ganho potencial na revenda	Dividendos e variações nas cotações
Avaliação	Sem cotação, valor de avaliação	Sem cotação, depende da execução	Volatilidade diária do mercado de ações
Gerenciamento	Totalmente delegada à empresa de gestão	Administrada pela operadora, excluindo a gestão de aluguéis	Representante das equipes das empresas imobiliárias
Tributação	Renda imobiliária de origem estrangeira, crédito tributário	Relacionada à estrutura e à operação	Títulos mobiliários

A escolha final não consiste em opor essas soluções, mas em compreender o papel específico de cada uma delas em uma alocação global. Um poupador em fase de constituição de capital dará prioridade à acessibilidade da SCPI ou à liquidez dos REITs. Um investidor qualificado poderá integrar uma carteira de imóveis diretos por meio de uma LLC para dinamizar seu patrimônio em ciclos curtos, descorrelacionados dos mercados de ações e do setor imobiliário comercial tradicional.

Para saber mais, você pode consultar nosso guia sobre investimento imobiliário nos Estados Unidos, nossa análise do mercado imobiliário americano, nosso especial sobre investir nos EUA em 2025 e nossas oportunidades imobiliárias atuais.

É importante lembrar que, em princípio, a SCPI nos EUA não é nem melhor nem pior do que um investimento direto. Ela atende a uma finalidade diferente. A escolha depende do perfil, do horizonte de investimento e da tolerância ao risco.

Perguntas frequentes: SCPI EUA

Informações sobre a publicação

Autor: Thibaut Guéant, cofundador da Landquire. Corretor imobiliário licenciado na Flórida, com mais de 12 anos de atuação no mercado imobiliário dos Estados Unidos. Participou da estruturação e gestão de cerca de 73 milhões de dólares em ativos imobiliários e fundiários. Homenageado pela revista Challenges em 2024.

Última revisão: 23 de junho de 2026.

Para saber mais sobre a equipe, consulte a página “Equipe de Investimento Imobiliário nos Estados Unidos ” e as Perguntas Frequentes sobre Investimento Imobiliário.

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