Sourcing et entitlement foncier : la méthode LandQuire
Nous trouvons des terrains bruts hors marché aux États-Unis, nous obtenons les autorisations qui leur donnent de la valeur, puis nous les revendons aux promoteurs et constructeurs. Vous investissez dans un terrain précis, nous gérons tout le reste.
- 50 projets lancés depuis 2021
- 37 projets vendus aux promoteurs et constructeurs
- 3 143 comtés américains analysés
- Plus de 120 critères pour noter chaque terrain
- 1 société de projet par terrain
- Rapport trimestriel et K-1 chaque année
Le sourcing et l’entitlement foncier en 4 temps
La valorisation foncière se joue entre le terrain brut et le terrain autorisé. LandQuire entre au début et sort une fois les autorisations obtenues.
- Sourcing par la donnée : notre algorithme passe au crible les 3 143 comtés américains selon plus de 120 critères : croissance de la population, rythme des ventes, délai de revente, accès aux routes et aux réseaux, relief, risques naturels, statut du terrain. L’équipe n’étudie que les parcelles qui passent ce filtre, avec une évaluation de leur valeur avant toute offre.
- Acquisition hors marché : nous contactons directement les propriétaires, avant que le terrain ne soit mis en vente. Décider vite permet d’acheter avec une décote. Chaque terrain passe un audit avant l’achat, puis il est acquis par une société de projet créée pour lui. Quatre projets ont été abandonnés à ce stade, et le capital rendu aux investisseurs.
- Entitlement : avec des ingénieurs, la ville et le comté, nous faisons autoriser le projet : relevé topographique, plan conceptuel, zonage, plan de lotissement, révisions techniques, enregistrement du plan. C’est l’étape de valorisation foncière : elle transforme un champ en terrain constructible, conforme aux règles d’urbanisme locales.
- Revente aux promoteurs et constructeurs : le terrain autorisé est vendu à des promoteurs, qui le viabilisent, puis à des constructeurs, qui bâtissent les maisons. Après la vente, vous récupérez d’abord votre capital, puis le rendement préférentiel, puis votre part de la plus-value.
Une gestion juridique et financière intégrée au sourcing et à l’entitlement foncier
Un terrain bien choisi ne suffit pas : il faut aussi une structure claire autour de lui. LandQuire s’en occupe pour chaque projet, de la création de la société à la distribution après la vente.
- Une société de projet par terrain : prévue pour 5 ans, avec 1 an d’extension possible. Les risques d’un projet ne touchent pas les autres.
- Vos fonds sur le compte de la société de projet : ils servent au terrain que vous avez choisi.
- Un suivi régulier : un rapport trimestriel par projet et un formulaire fiscal K-1 chaque année.
- Une fiscalité confiée à un CPA indépendant : l’expert-comptable américain prépare les déclarations de la société.
- Une assurance responsabilité civile sur chaque terrain.
- Un engagement de délai : si le terrain n’est pas vendu sous 60 mois, 100% des profits nets reviennent aux investisseurs.
Les démarches pour souscrire (structure, numéro fiscal, KYC, signature) sont détaillées sur la page comment investir dans un projet foncier.
Ce que le sourcing et l’entitlement foncier vous apportent
Vous profitez de la phase où la valeur du terrain change le plus, sans gérer vous-même le terrain, les permis ni la revente.
Un prix d’achat négocié en direct
Les terrains sont achetés hors marché, auprès des propriétaires, avant toute mise en vente publique.
Une valorisation foncière par les autorisations
Un terrain autorisé se vend plus cher qu’un terrain brut : c’est cet écart que nous allons chercher.
Des acheteurs connus dès le départ
Promoteurs et constructeurs cherchent des terrains prêts à aménager. Nous préparons la revente pendant que les permis avancent.
Une rémunération alignée sur la vôtre
LandQuire est rémunérée à la performance, pas sur l’encours. Les frais sont intégrés au budget de chaque projet, sans frais de gestion annuels.
Le sourcing et l’entitlement foncier sur un vrai terrain : Elmendorf, Texas
Ce terrain de 49 acres (19,83 ha) au sud-est de San Antonio, dans le comté de Bexar, a été acheté brut. Il illustre chaque étape de la méthode.
Le plan prévoit 360 emplacements pour un parc résidentiel de logements modulaires.
Les jalons ci-dessous sont ceux du suivi du projet au 19 octobre 2026.
| Jalon | Date |
|---|---|
| Achat du terrain par la société de projet | 22 juillet 2024 |
| Plan conceptuel | août 2024 |
| Réunions avec la ville de San Antonio et le comté de Bexar | septembre à novembre 2024 |
| Relevé topographique et plan de subdivision | octobre 2024 |
| Dossier eau et assainissement avec SAWS | février 2025 |
| Révisions techniques de la ville | mars 2025 |
| Lancement de la commercialisation auprès des promoteurs et constructeurs | mai 2026 |
| Lettres de certification | octobre 2026 |
| Enregistrement du plan (prévu) | janvier 2027 |
| Fenêtre de revente estimée | 2e au 4e trimestre 2027 |
La commercialisation démarre avant la fin des permis : brochure, courtier, liste d’acheteurs prioritaires. L’objectif : vendre peu après l’enregistrement du plan.
Le sourcing et l’entitlement foncier pour votre profil
Chaque projet se souscrit à partir de 100 000 $. Le foncier américain reste une poche minoritaire de votre patrimoine.
Particuliers avec 100 000€ et plus à placer
Vous choisissez un terrain précis, vous suivez son avancement chaque trimestre, et vous ne gérez ni les permis ni la revente.
Chefs d’entreprise après une cession
Vous réinvestissez une partie du prix de cession dans un actif réel, sans lien avec votre ancien secteur. Vous pouvez souscrire en nom propre ou via votre holding.
Family offices
Vous co-investissez projet par projet, chaque terrain dans sa structure dédiée, avec un reporting trimestriel et un K-1 par société.
CGP et conseillers en patrimoine
Vous proposez à vos clients une diversification en dollars, adossée à des terrains et à une méthode documentée de bout en bout.
Le sourcing et l’entitlement foncier en résultats
Depuis 2021, la méthode a été appliquée à 50 projets.
37 projets vendus
Retrouvez les terrains déjà revendus aux promoteurs et constructeurs sur la page projets fonciers vendus.
Des levées bouclées
Consultez les projets dont la levée est bouclée sur la page des offres financées par LandQuire.
Trois terrains ouverts à l’investissement
Atascosa (215 acres), Cibolo (94 acres) et Waco (58,91 acres), au Texas, sont en levée au 20 octobre 2026.
Une équipe sur le terrain
Rencontrez l’équipe LandQuire d’investissement foncier aux États-Unis.
Questions fréquentes sur le sourcing et l’entitlement foncier
Comment LandQuire trouve-t-il des terrains hors marché ?
L’algorithme note les terrains de 3 143 comtés selon plus de 120 critères, puis l’équipe contacte directement les propriétaires des meilleures parcelles. Le détail est dans notre article sur les opportunités foncières off market aux États-Unis. Pour comparer avec d’autres acteurs, lisez comment évaluer un partenaire de sourcing et d’entitlement foncier.
Que se passe-t-il si les permis prennent du retard ?
Le calendrier peut glisser : la ville ou le comté peut demander des révisions. Si le terrain n’est pas vendu sous 60 mois, 100% des profits nets reviennent aux investisseurs. Les étapes sont décrites dans notre guide sur les étapes et délais du land entitlement et sur l’approbation du plan de lotissement.
Pourquoi revendre au stade du terrain autorisé ?
C’est l’étape où l’écart de valeur est le plus net, sans le coût ni le délai des travaux d’aménagement. Garder un terrain brut en attendant qu’il prenne de la valeur est une autre stratégie, comparée dans land banking ou entitlement.
Quels sont les frais ?
Les frais sont intégrés au budget de chaque projet : acquisition, levée. Il n’y a pas de frais de gestion annuels. Le détail figure dans le PPM, le mémorandum remis avant la souscription.
Comment la fiscalité est-elle gérée ?
La société de projet est suivie par un CPA indépendant, qui vous envoie un K-1 chaque année. Votre déclaration en France reste à faire avec votre conseiller. Si vous réinvestissez le prix de cession de votre entreprise, lisez notre article sur l’apport-cession et l’article 150-0 B ter.
Quel est le ticket minimum, et en quelle devise ?
Le ticket minimum est de 100 000 $ par projet. Votre investissement est en dollars : le taux de change joue à l’entrée et à la sortie. Les offres aux non-résidents américains sont proposées sous Regulation S.
Investissez dans le prochain terrain autorisé
Choisissez un terrain, suivez chaque jalon de son entitlement, et récupérez votre capital et votre part de la plus-value à la revente.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; tout investissement comporte un risque de perte en capital.