Aquisição e regularização fundiária: o método LandQuire
Encontramos terrenos não urbanizados fora do mercado nos Estados Unidos, obtemos as licenças que lhes conferem valor e, em seguida, os revendemos a incorporadoras e construtoras. Você investe em um terreno específico, e nós cuidamos de todo o resto.
- 50 projetos lançados desde 2021
- 37 projetos vendidos a incorporadoras e construtoras
- 3.143 condados americanos analisados
- Mais de 120 critérios para avaliar cada terreno
- 1 empresa de projeto por terreno
- Relatório trimestral e formulário K-1 anualmente
A obtenção e a regularização fundiária em quatro etapas
A valorização imobiliária ocorre entre o terreno bruto e o terreno com autorização. A LandQuire entra no início do processo e sai assim que as autorizações são obtidas.
- Sourcing baseado em dados: nosso algoritmo analisa minuciosamente os 3.143 condados dos Estados Unidos com base em mais de 120 critérios: crescimento populacional, ritmo de vendas, tempo de revenda, acesso a rodovias e redes de infraestrutura, relevo, riscos naturais e situação legal do terreno. A equipe analisa apenas os lotes que passam por esse filtro, com uma avaliação de seu valor antes de qualquer oferta.
- Aquisição fora do mercado: entramos em contato diretamente com os proprietários, antes que o terreno seja colocado à venda. Tomar uma decisão rápida permite comprar com um desconto. Cada terreno passa por uma auditoria antes da compra e, em seguida, é adquirido por uma empresa de projeto criada especificamente para ele. Quatro projetos foram abandonados nessa fase, e o capital foi devolvido aos investidores.
- Autorização: em parceria com engenheiros, a prefeitura e o município, cuidamos da aprovação do projeto: levantamento topográfico, planta conceitual, zoneamento, planta de loteamento, revisões técnicas e registro da planta. Essa é a etapa de valorização imobiliária: ela transforma um campo em terreno edificável, em conformidade com as normas urbanísticas locais.
- Revenda a incorporadoras e construtoras: o terreno aprovado é vendido a incorporadoras, que o preparam para a construção, e depois a construtoras, que erguem as casas. Após a venda, você recebe primeiro seu capital, depois o rendimento preferencial e, por fim, sua parte na mais-valia.
Uma gestão jurídica e financeira integrada à aquisição e ao regime de propriedade fundiária
Não basta escolher um terreno adequado: é preciso também uma estrutura bem definida em torno dele. A LandQuire cuida disso em cada projeto, desde a constituição da empresa até o atendimento pós-venda.
- Uma empresa de projeto por terreno: com duração prevista de 5 anos, com possibilidade de prorrogação por 1 ano. Os riscos de um projeto não afetam os demais.
- Seus recursos na conta da empresa do projeto: eles são destinados ao terreno que você escolheu.
- Acompanhamento regular: um relatório trimestral por projeto e um formulário fiscal K-1 a cada ano.
- A contabilidade tributária a cargo de um contador independente: o contador americano prepara as declarações fiscais da empresa.
- Um seguro de responsabilidade civil para cada terreno.
- Um compromisso de prazo: se o terreno não for vendido em até 60 meses, 100% dos lucros líquidos serão repassados aos investidores.
Os passos para se inscrever (estrutura, número de identificação fiscal, KYC, assinatura) estão detalhados na página “Como investir em um projeto imobiliário”.
O que a prospecção e a regularização fundiária oferecem a você
Você aproveita a fase em que o valor do terreno sofre a maior variação, sem precisar cuidar pessoalmente do terreno, das licenças nem da revenda.
Um preço de compra negociado diretamente
Os terrenos são adquiridos fora do mercado, diretamente dos proprietários, antes de qualquer leilão público.
Valorização imobiliária por meio de autorizações
Um terreno com permissão de construção é vendido por um preço mais alto do que um terreno não urbanizado: é essa diferença que vamos buscar.
Compradores conhecidos desde o início
Promotores e construtoras buscam terrenos prontos para serem urbanizados. Nós preparamos a revenda enquanto os processos de licenciamento avançam.
Uma remuneração compatível com a sua
A LandQuire é remunerada com base no desempenho, e não no valor dos ativos sob gestão. As taxas são incorporadas ao orçamento de cada projeto, sem taxas de administração anuais.
Identificação de terrenos e regularização fundiária em um terreno real: Elmendorf, Texas
Este terreno de 49 acres (19,83 ha), localizado a sudeste de San Antonio, no condado de Bexar, foi adquirido em estado bruto. Ele ilustra cada etapa do método.
O plano prevê 360 lotes para um parque residencial de moradias modulares.
Os marcos abaixo correspondem ao acompanhamento do projeto em 19 de outubro de 2026.
| Marco | Data |
|---|---|
| Compra do terreno pela empresa responsável pelo projeto | 22 de julho de 2024 |
| Plano conceitual | agosto de 2024 |
| Reuniões com a cidade de San Antonio e o condado de Bexar | setembro a novembro de 2024 |
| Levantamento topográfico e planta de loteamento | outubro de 2024 |
| Dossiê sobre água e saneamento com a SAWS | fevereiro de 2025 |
| Revisões técnicas da cidade | março de 2025 |
| Lançamento da comercialização para incorporadoras e construtoras | maio de 2026 |
| Cartas de certificação | outubro de 2026 |
| Registro do plano (previsto) | janeiro de 2027 |
| Janela de revenda estimada | 2º ao 4º trimestre de 2027 |
A comercialização começa antes do término das licenças: folheto, corretor, lista de compradores prioritários. O objetivo: vender logo após o registro da planta.
Identificação de fontes e direitos fundiários para o seu perfil
Cada projeto exige um investimento mínimo de 100.000 dólares. Os imóveis nos Estados Unidos continuam representando uma parcela minoritária do seu patrimônio.
Pessoas físicas com 100.000 € ou mais para investir
Você escolhe um terreno específico, acompanha o andamento da obra a cada trimestre e não precisa se preocupar com as licenças nem com a revenda.
Empresários após uma alienação
Você reinveste uma parte do valor da venda em um ativo real, sem qualquer vínculo com seu antigo setor. Você pode adquirir o ativo em seu próprio nome ou por meio de sua holding.
Family offices
Vocês realizam coinvestimentos projeto a projeto, com cada terreno em sua estrutura específica, com relatórios trimestrais e um K-1 por empresa.
Consultores de gestão de patrimônio e consultores financeiros
Vocês oferecem aos seus clientes uma diversificação em dólares, respaldada por terrenos e por um método documentado de ponta a ponta.
A aquisição e a regularização fundiária em resultados
Desde 2021, o método foi aplicado a 50 projetos.
37 projetos vendidos
Confira os terrenos já vendidos a incorporadoras e construtoras na página “Projetos imobiliários vendidos”.
Recrutamentos em massa
Confira os projetos cuja captação de recursos já foi concluída na página de projetos financiados pela LandQuire.
Três áreas abertas ao investimento
Atascosa (215 acres), Cibolo (94 acres) e Waco (58,91 acres), no Texas, estão em fase de colheita em 20 de outubro de 2026.
Uma equipe em campo
Conheça a equipe da LandQuire especializada em investimentos imobiliários nos Estados Unidos.
Perguntas frequentes sobre sourcing e direitos fundiários
Como a LandQuire encontra terrenos que não estão à venda?
O algoritmo avalia os terrenos de 3.143 condados com base em mais de 120 critérios; em seguida, a equipe entra em contato diretamente com os proprietários das melhores parcelas. Veja mais detalhes em nosso artigo sobre oportunidades imobiliárias fora do mercado nos Estados Unidos. Para comparar com outros participantes do mercado, leia sobre como avaliar um parceiro de sourcing e regularização fundiária.
O que acontece se houver atrasos na emissão das licenças?
O cronograma pode sofrer alterações: a cidade ou o município podem solicitar revisões. Se o terreno não for vendido em até 60 meses, 100% dos lucros líquidos revertem para os investidores. As etapas estão descritas em nosso guia sobre as etapas e prazos do processo de obtenção de direitos sobre o terreno e sobre a aprovação do plano de loteamento.
Por que revender na fase de aprovação do terreno?
Essa é a etapa em que a diferença de valor é mais evidente, sem os custos nem o tempo de espera das obras de urbanização. Manter um terreno em estado bruto enquanto se aguarda que ele valorize é outra estratégia, conhecida como “land banking” ou “entitlement”.
Quais são as taxas?
As despesas estão incluídas no orçamento de cada projeto: aquisição, captação. Não há taxas de administração anuais. Os detalhes constam no PPM, o memorando entregue antes da subscrição.
Como é feita a gestão tributária?
A sociedade de projeto é acompanhada por um contador independente, que lhe envia um formulário K-1 anualmente. Sua declaração de imposto de renda na França deve ser feita com seu consultor. Caso você reinvista o valor da alienação da sua empresa, leia nosso artigo sobre a “apport-cession” e o artigo 150-0 B ter.
Qual é o valor mínimo da aposta e em que moeda?
O valor mínimo de investimento é de US$ 100.000 por projeto. Seu investimento é em dólares: a taxa de câmbio é aplicada tanto na entrada quanto na saída. As ofertas a não residentes nos Estados Unidos são feitas de acordo com a Regulamentação S.
Invista no próximo terreno aprovado
Escolha um terreno, acompanhe cada etapa do processo de licenciamento e recupere seu capital e sua parte do lucro na revenda.
O desempenho passado não é garantia de resultados futuros; todo investimento envolve o risco de perda de capital.