Glossário imobiliário americano: os termos que você precisa conhecer para investir nos Estados Unidos

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Dicionário imobiliário francês-americano: os equivalentes

Na França	Nos Estados Unidos	O que muda
Compromisso de venda, promessa unilateral de venda	Contrato de compra e venda	Escritura particular, sem autoridade pública
Condições precedentes	Imprevistos	Prazo para a due diligence negociado no contrato
Caução	Depósito de garantia, em uma conta de custódia	Administrado por uma empresa de títulos, um advogado ou um banco
Escritura pública de venda, escritura notarial, no cartório	Escritura, assinada no fechamento do negócio	Registrado no cartório; o tabelião apenas autentica as assinaturas
Verificação da origem da propriedade	Pesquisa de título e seguro de título	Uma apólice cobre as falhas do título
Plano Local de Urbanismo (PLU), antigo plano de ocupação do solo	Zoneamento	Adotado por cada cidade; algumas, como Houston, não o adotaram
Conjunto habitacional	Loteamento, planta baixa	O plano é aprovado pela prefeitura ou pelo município
Servidão prevista no Código Civil	Servidão	Inscrita no registro do condado
Condomínio (coproprietários, administrador, conselho do condomínio)	Condomínio, Associação de Proprietários (HOA), empresa de administração	Regulamento da associação (CC&R)
Contrato de locação residencial, contrato de locação comercial	Lease	Regras estabelecidas localmente, sem contrato de locação padrão nacional
Diagnósticos imobiliários, incluindo o diagnóstico de desempenho energético	Informações fornecidas pelo vendedor	Declaração do vendedor sobre defeitos conhecidos
Direito de preferência urbano, exercido pelo município	Direito de preferência	Direito concedido por contrato, e não pelo município
Imposto de transferência	Imposto de transferência	Isenção no Texas; não há IVA nos Estados Unidos
Imposto predial	Imposto sobre a propriedade	Condado, cidade, distrito escolar e, se houver, MUD
Empréstimo imobiliário	Hipoteca	Taxa fixa de 30 anos mais comum
Venda de imóvel em fase de construção (VEFA)	Pré-construção	Garantias negociadas com o incorporador
Número de identificação fiscal de uma pessoa física ou jurídica	ITIN (pessoa física), EIN (pessoa jurídica)	Emitidos pelo IRS

0-9

Troca 1031 (1031 exchange)

A troca 1031 permite adiar o imposto sobre o ganho de capital decorrente da alienação de um imóvel ou terreno detido para fins comerciais ou de investimento, desde que o valor recebido seja reinvestido em um bem semelhante.

Desde 1º de janeiro de 2018, apenas os imóveis são elegíveis para esse programa, de acordo com o informativo da Receita Federal dos Estados Unidos (IRS) sobre transações imobiliárias.

O imposto é diferido, não anulado: nosso artigo sobre a troca 1031 aplicada a terrenos detalha as condições.

A

Investidor credenciado (investidor credenciado)

O “investidor credenciado” é um status definido pela SEC, o órgão regulador do mercado de capitais dos Estados Unidos, para os investidores autorizados a participar de determinadas ofertas privadas nos Estados Unidos.

No caso de uma pessoa física, ele se baseia em limites de renda ou patrimônio, ou em determinadas qualificações profissionais.

As ofertas feitas a investidores localizados fora dos Estados Unidos podem estar sujeitas a um outro regime, a Regulamentação S.

Acre

O acre é a unidade de área dos terrenos nos Estados Unidos: 1 acre equivale a aproximadamente 4.047 m², ou seja, pouco mais de 0,4 hectare.

Um terreno de 94 acres, como o do projeto LandQuire em Cibolo, no Texas, abrange, portanto, cerca de 38 hectares.

Isenção Ag (avaliação agrícola)

No Texas, a “isenção agrícola” não é uma isenção, mas sim uma avaliação especial: o terreno é tributado com base em seu valor de produção agrícola, e não em seu valor de mercado.

De acordo com o Controlador de Contas do Texas, ele deve ter se dedicado à agricultura ou à silvicultura por pelo menos 5 dos últimos 7 anos.

Nosso guia sobrea isenção agrícola no Texas explica como obtê-la e mantê-la.

Arrendamento agrícola (bail agricole)

Um terreno que ainda não foi urbanizado costuma ser alugado a um criador de gado ou a um agricultor por meio de um contrato de arrendamento agrícola, o que ajuda a manter a avaliação agrícola no Texas.

Esse contrato de curta duração, que geralmente prevê a rescisão em caso de revenda, se assemelha mais a um acordo de ocupação precária do que a um contrato de arrendamento rural.

Levantamento ALTA (levantamento topográfico ALTA)

O levantamento ALTA é um levantamento topográfico realizado de acordo com as normas da American Land Title Association e da National Society of Professional Surveyors.

Ele delimita os limites do terreno, as construções, os acessos e as servidões registradas, e serve de base para o seguro de título. Veja nosso artigo sobreo levantamento topográfico ALTA.

Avaliação (perícia imobiliária)

A avaliação é a estimativa do valor de um bem realizada por um profissional credenciado, o avaliador. O banco exige essa avaliação antes de conceder um crédito.

Se a avaliação for inferior ao preço acordado, o comprador renegocia ou complementa sua contrapartida.

B

Licença de construção (permis de construire)

A “building permit” é a licença de construção nos Estados Unidos, solicitada pelo proprietário do imóvel e emitida pela prefeitura ou pelo condado antes do início das obras.

No caso de um novo loteamento, isso geralmente é solicitado lote a lote, após a aprovação da planta.

Corretor e agente imobiliário

Nos Estados Unidos, o corretor imobiliário é um profissional que exerce a atividade com uma licença emitida pelo Estado, sob a responsabilidade de um corretor-chefe.

O título de “Realtor” é reservado aos membros da National Association of Realtors: ele indica uma filiação, não um diploma.

Assim como o cartão profissional de um corretor imobiliário na França, a licença deve ser verificada junto à comissão que a emitiu; no Texas, trata-se da Texas Real Estate Commission.

C

Taxa de capitalização (cap rate)

A taxa de capitalização (cap rate) representa a relação entre a receita líquida anual de um imóvel e seu preço: um imóvel comprado por 1.000.000 $ que gera 60.000 $ de receita líquida tem uma taxa de capitalização de 6%.

Ele serve para comparar imóveis de renda em um investimento imobiliário para aluguel, com base nos aluguéis e nos contratos de locação em vigor.

Um terreno vazio, que não gera renda de aluguel, não é avaliado dessa forma.

Certificado de ocupação (certificat d’occupation)

O certificado de ocupação é emitido pela autoridade local ao proprietário da obra ao término das obras.

Ele atesta que o imóvel está em conformidade com as normas de construção e pode ser ocupado, seja como residência ou como local de atividade.

Sua função é semelhante à declaração de conclusão e conformidade das obras na França.

Fechamento (assinatura definitiva)

O fechamento da transação é a assinatura definitiva do negócio: o comprador efetua o pagamento e assina os documentos de financiamento, enquanto o vendedor assina a escritura (deed), que é posteriormente registrada no cartório do condado.

No Texas, isso geralmente ocorre em uma empresa de títulos; em outros lugares, às vezes, no escritório de um advogado.

Não há escritura pública nem notário no sentido francês: o notário público americano limita-se a autenticar as assinaturas.

Custos de fechamento (custos de aquisição)

Os custos de fechamento incluem as despesas pagas no momento da assinatura: seguro de título, honorários da empresa de títulos, registro da escritura e taxas de processamento do empréstimo.

Elas funcionam como as “taxas de cartório”, já que não há imposto de transferência de propriedade no Texas.

Acordo entre clubes

Um “club deal” reúne um pequeno grupo de investidores que, em conjunto, financiam uma única operação (um imóvel, um hotel, um terreno), por meio de uma empresa criada especificamente para esse fim.

Um operador coordena o projeto e presta contas aos sócios. Consulte nosso guia sobre club deals imobiliários.

Contrato de locação comercial (bail commercial)

O “commercial lease” é o contrato de locação comercial americano, firmado para um escritório, um estabelecimento comercial ou um depósito.

Ele não oferece um regime de proteção comparável ao dos contratos de locação comercial na França (direito à renovação, direito à locação): tudo depende de suas cláusulas.

Comps (vendas comparáveis)

As comparações de mercado, ou “comps”, são transações recentes de imóveis comparáveis (elementos comparados: área, zoneamento, acesso, infraestrutura) que servem para estimar o valor de um imóvel.

No caso de um terreno, compara-se principalmente o preço por acre ou por lote. Nosso método para avaliar um terreno com base em comparações de mercado detalha o cálculo.

Condomínio (copropriedade)

O condomínio, ou “condo”, é um imóvel em copropriedade: cada coproprietário possui seu próprio apartamento e uma quota-parte das áreas comuns.

Os coproprietários se reúnem em assembleia e aprovam o orçamento, seguindo um regulamento semelhante ao regulamento de condomínio francês.

Na Flórida, as normas de segurança para condomínios foram reforçadas, e os condôminos arcam com os custos: consulte nosso guiaimobiliário da Flórida.

Contingência (condição suspensiva)

Uma contingência é uma condição prevista no contrato de compra: obtenção do empréstimo, laudo técnico, inspeção do imóvel ou resultado da due diligence.

Se não for cumprida dentro do prazo previsto, o comprador geralmente pode desistir da compra e recuperar seu sinal. Isso equivale às condições suspensivas de um contrato de compra e venda preliminar.

Condado

O condado é o nível administrativo entre o município e o estado. Fora das cidades, geralmente é ele que aprova os planos de loteamento e mantém o registro de imóveis.

A LandQuire analisa 3.143 condados dos Estados Unidos por meio de um algoritmo com mais de 120 critérios para selecionar seus terrenos.

CPA (contador)

O CPA (Certified Public Accountant) é o contador certificado e credenciado nos Estados Unidos. Ele elabora as declarações fiscais de empresas e investidores.

Na LandQuire, a gestão tributária de cada empresa de projeto é confiada a um contador independente.

D

Deed (escritura de propriedade)

A escritura é o documento que transfere um imóvel de um proprietário para outro: uma vez registrada no cartório do condado, ela funciona como a escritura pública de venda.

A escritura de garantia protege o comprador contra qualquer vício no título de propriedade, independentemente de sua origem.

A escritura de garantia especial limita essa proteção ao período em que o vendedor foi proprietário do imóvel.

Restrições de uso (restrições de uso)

As restrições de escritura são regras privadas estabelecidas nas escrituras de um loteamento: tipo de construção, área mínima, atividades comerciais proibidas.

Elas são válidas para os sucessivos proprietários.

Em Houston, a cidade mais populosa do Texas, que não possui um sistema de zoneamento, elas regulamentam o uso dos terrenos, conforme lembra a prefeitura de Houston.

Desenvolvedor e construtora (promotora e construtora)

O incorporador, ou promotor, adquire um terreno com licença de construção e realiza as obras de urbanização (viação, redes de serviços públicos, drenagem) na qualidade de empreiteiro.

A construtora, ou empreiteira, fica então responsável pela construção das moradias.

É a esses profissionais que a LandQuire revende seus terrenos, uma vez que tenham sido aprovados.

Due diligence (auditoria pré-aquisição)

A due diligence é o período de auditoria entre a assinatura do contrato e o fechamento da transação: título de propriedade, laudo de agrimensor, zoneamento, áreas sujeitas a inundações, redes de serviços públicos e meio ambiente.

O contrato geralmente prevê que o comprador pode desistir da compra caso descubra algum problema durante esse prazo. Nossa lista de verificação para a due diligence imobiliária enumera os itens a serem verificados.

E

Earnest money (depósito de garantia)

O “earnest money” é a quantia paga pelo comprador na assinatura do contrato de compra, mantida em uma conta de garantia (escrow) até o fechamento do negócio.

Ela é deduzida do valor devido no dia da assinatura definitiva, assim como o depósito de garantia de um contrato de compra e venda provisório.

Se o comprador desistir da compra sem um motivo válido, o vendedor poderá ficar com o valor.

Servidão

Uma servidão é um direito de uso concedido a terceiros sobre um terreno: passagem, linha elétrica, tubulação.

Inscrito no registro do condado, ele geralmente permanece vinculado ao terreno após a alienação, como uma servidão nos termos das disposições do Código Civil da França.

Veja nossos artigos sobre servidões no Texas e servidões de dutos.

EIN (número de identificação fiscal de uma empresa)

O EIN (Employer Identification Number) é o número de identificação fiscal federal que o IRS atribui às empresas e a outras entidades.

É o número de identificação de uma pessoa jurídica, enquanto o ITIN é o de uma pessoa física.

Uma LLC que investe em um projeto nos Estados Unidos precisa disso, eo IRS o emite gratuitamente.

Autorizações de urbanização

O “entitlement” abrange as autorizações públicas que determinam o que pode ser construído em um terreno e em que quantidade: zoneamento, plano de loteamento e acesso às redes de serviços.

É nessa etapa que se gera o valor de um terreno não urbanizado: a LandQuire o compra no estado bruto e o revende assim que obtém a autorização. Consulte nosso guia sobre land entitlement.

Escrow (conta de garantia)

A conta de garantia é uma conta mantida por um terceiro neutro (empresa de registro de imóveis, advogado ou banco), que retém os recursos de uma transação imobiliária até o fechamento do negócio.

Ele protege o comprador e o vendedor durante a due diligence. Nosso guia sobreo serviço de custódia nos Estados Unidos explica em detalhes como ele funciona.

ETJ (área de influência de uma cidade do Texas)

A ETJ (jurisdição extraterritorial) é a área localizada ao redor de uma cidade do Texas, fora de seus limites, onde a cidade aplica suas normas de zoneamento sem cobrar impostos municipais nessa área.

Sua largura depende da população da cidade (Código de Governo Local do Texas, capítulo 42). Nosso artigo sobrea ETJ no Texas detalha seus efeitos sobre as licenças.

Despejo (expulsão)

O despejo é o procedimento que permite ao locador recuperar seu imóvel em caso de falta de pagamento do aluguel ou violação do contrato de locação.

O processo é conduzido por um tribunal local e segue a legislação local; não existe uma trégua de inverno nacional como na França.

F

Zona de inundação da FEMA (zona sujeita a inundações)

As zonas de inundação são as áreas mapeadas pela FEMA, a agência federal de gestão de emergências, em seus mapas FIRM (Flood Insurance Rate Map).

As zonas A e V compõem a Área de Risco Especial de Inundação (Special Flood Hazard Area), que apresenta 1% de risco de inundação a cada ano, de acordo com o glossário da FEMA.

Veja nosso artigo sobre as áreas de risco de inundação da FEMA no Texas.

FIRPTA (retenção na alienação por um não residente)

A Lei FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980) permite que os Estados Unidos tributem estrangeiros que alienem um imóvel localizado em seu território.

O comprador geralmente retém 15% do valor da transação e repassa esse montante ao IRS, de acordo com a página sobre a FIRPTA do IRS.

Essa retenção é um adiantamento do imposto devido: consulte nosso artigo sobre a FIRPTA para não residentes.

Pé de rua e frente (fachada para a rua)

A frente é o comprimento da fachada de um terreno ao longo de uma via. O “front foot” é a unidade de medida correspondente: o pé linear de fachada, ou seja, 30,48 cm.

Um terreno destinado a um estabelecimento comercial às vezes é avaliado em “front foot” em vez de em acre, pois a frente do imóvel determina o acesso e a visibilidade.

Veja nosso artigo sobre acesso e frente de terreno.

H

HOA (associação de proprietários)

A HOA (Homeowners Association) é a associação dos proprietários de um condomínio ou prédio, financiada por contribuições aprovadas anualmente em assembleia.

Ela cuida da manutenção das áreas comuns e aplica suas regras (os CC&R, semelhantes a um regulamento de condomínio); sua diretoria, eleita em assembleia pelos coproprietários, desempenha a função de conselho sindical.

A administração cotidiana é frequentemente confiada a uma empresa de gestão, o equivalente a um administrador de imóveis.

Inspeção residencial (inspeção da casa)

A inspeção imobiliária é a visita de um inspetor profissional, paga pelo comprador durante a due diligence: estrutura, telhado, encanamento, instalação elétrica e obras a serem realizadas.

Seu laudo serve para renegociar ou rescindir o contrato, caso este preveja tal possibilidade. No caso de um terreno sem edificações, ele dá lugar aos estudos do solo e ao levantamento topográfico.

Residência principal

O termo “homestead” refere-se à residência principal, a moradia do proprietário: tanto no Texas quanto na Flórida, ele dá direito a uma redução do valor tributável do imposto predial.

A residência principal deve ser declarada junto ao departamento de avaliação do condado.

A redução não se aplica a um imóvel alugado a um inquilino, a uma residência secundária nem a um terreno sem construção mantido como investimento.

I

ITIN (número de identificação fiscal de pessoa física)

O ITIN (Número de Identificação Fiscal Individual) é um número fiscal de 9 dígitos que o IRS atribui a pessoas físicas com obrigações fiscais nos Estados Unidos.

Isso se aplica àqueles que não podem obter um número de previdência social, como um francês que investe em nome próprio em um projeto nos Estados Unidos.

O pedido deve ser feito por meio do formulário W-7, de acordo como IRS.

K

K-1 (Anexo K-1)

O K-1 é o documento anual que uma sociedade de pessoas (partnership) entrega a cada sócio: ele indica a participação de cada um nas receitas, deduções e créditos fiscais.

O sócio declara esses valores em sua própria declaração de imposto de renda, de acordo como IRS. Os investidores da LandQuire recebem um formulário K-1 anualmente.

L

Land banking (reserva fundiária)

O “land banking” consiste em comprar um terreno e mantê-lo sem alterá-lo, enquanto se aguarda que a cidade se expanda até ele.

Ele se diferencia do “entitlement”, em que se obtêm as autorizações para revender um terreno pronto para urbanização.

Terreno sem saída para o exterior (terreno isolado)

Um terreno sem saída para a via pública não possui acesso direto a uma via pública. Sem uma servidão de passagem, é difícil financiá-lo, construí-lo e revendê-lo.

Veja nosso artigo sobre terrenos isolados.

Lease (contrato de locação)

O “lease” é o contrato de locação americano: ele estabelece o valor do aluguel, a duração, o depósito caução e a divisão das despesas entre o locador (landlord) e o locatário (tenant).

Os contratos de locação residencial seguem a legislação local: o depósito, o prazo de aviso prévio e o despejo não são regulamentados por um código nacional, como na França.

Contrato de listagem (mandato de venda)

O contrato de listagem é o acordo assinado entre um proprietário e seu corretor imobiliário para colocar um imóvel no mercado: prazo, preço anunciado e comissão.

O mandato exclusivo é a opção mais comum, e o anúncio é então compartilhado entre os corretores por meio do MLS (Multiple Listing Service).

LLC (Sociedade de Responsabilidade Limitada)

Uma LLC é uma pessoa jurídica prevista na legislação de cada estado, registrada junto ao Secretary of State (o equivalente ao Registro de Pessoas Jurídicas), que limita a responsabilidade de seus sócios ao valor de suas participações.

Por padrão, o IRS não a tributa como tal: seus resultados são declarados por seu único sócio ou por seus sócios, como em uma parceria, de acordo como IRS.

Os investidores da LandQuire que optam por uma LLC costumam constituí-la no Wyoming: veja como constituir uma LLC nos EUA.

Lote

O lote é uma parcela resultante da divisão de um terreno, registrada em uma planta cadastrada no condado.

O número de lotes autorizados costuma servir de base para o valor de um terreno cedido a uma construtora.

M

Casa pré-fabricada

A casa pré-fabricada é uma residência construída em fábrica e, posteriormente, transportada e instalada em um terreno ou em um parque específico.

Ela se destina principalmente à habitação acessível, um mercado privado diferente das moradias de aluguel moderado (HLM) francesas.

A LandQuire adquiriu, na Flórida, terrenos destinados à construção dessas casas, em Bunnell e em Okeechobee.

Direitos minerais (direitos de exploração de minerais)

Nos Estados Unidos, o subsolo (petróleo, gás, minérios) pode ser separado da propriedade do solo e alienado separadamente.

O comprador de um terreno deve, portanto, verificar no título o que está incluído na cessão. Consulte nosso artigo sobre direitos minerários no Texas.

Hipoteca (empréstimo imobiliário)

A hipoteca é o empréstimo americano para a compra de um imóvel, garantido pelo próprio imóvel financiado; a opção mais comum é a taxa fixa por 30 anos.

Um não-residente pode obter um empréstimo, mas os bancos geralmente exigem que ele tenha um valor de entrada mais alto. Consulte nosso guia sobre financiamento imobiliário nos EUA para investidores estrangeiros.

MUD (Distrito de Utilidade Pública Municipal)

Um MUD é um distrito público criado para financiar o abastecimento de água, o saneamento e a drenagem de um bairro localizado fora das redes de uma cidade.

Ele obtém recursos por meio de títulos, que são pagos com uma taxa adicionada ao imposto predial cobrado dos proprietários do distrito.

No Texas, a TCEQ, a agência ambiental do estado, analisa a emissão de algumas dessas obrigações; veja também MUD e PUD.

Multifamiliar (imóvel para aluguel)

O termo “multifamily” refere-se a um prédio com várias unidades habitacionais alugadas, o equivalente a um imóvel para aluguel.

Quando se trata de mais de quatro imóveis residenciais, ele é geralmente financiado como um ativo de renda, com base nos aluguéis.

O

Fora do mercado

Um terreno “off-market” é vendido fora dos anúncios públicos, por acordo direto entre o proprietário e o comprador.

A LandQuire adquire seus terrenos fora do mercado, diretamente dos proprietários, com base na análise de 3.143 condados. Veja nosso artigo sobre terrenos fora do mercado nos Estados Unidos.

P

Planta (plano de loteamento)

A planta é o plano de loteamento de um terreno: divisão em lotes, ruas, servidões e redes de serviços públicos.

No Texas, o termo se refere ao plano preliminar, ao plano definitivo e ao plano modificado (Código de Governo Local do Texas, art. 212.001).

Assim que a planta final for aprovada e registrada no condado, os lotes passam a existir legalmente: consulte o processo de aprovação da planta.

PPM (Memorando de Colocação Privada)

O PPM é o documento informativo de uma captação de recursos privada. Ele reúne os principais elementos: descrição do projeto, estrutura jurídica, custos, riscos e condições de saída.

Na LandQuire, cada projeto tem seu PPM, que detalha as despesas incluídas em seu orçamento; o investidor o assina juntamente com o contrato de subscrição.

As etapas estão descritas na página “Como investir em um projeto imobiliário”.

Pré-construção (compra na planta)

Comprar na fase de pré-construção significa reservar um imóvel na planta, antes ou durante a construção: é semelhante ao VEFA (venda em estado futuro de conclusão) na França.

As proteções do comprador em relação ao incorporador, responsável pela obra (depósito, prazos, garantia de conclusão das obras), dependem principalmente do contrato e da legislação local.

Retorno preferencial

O “preferred return” é o rendimento pago prioritariamente aos investidores de um projeto, antes de qualquer repartição de lucros com o gestor.

É expresso como uma meta percentual anual e não é garantido: depende do resultado da revenda.

Gerente imobiliário (gerente de aluguéis)

O administrador imobiliário é o profissional que administra um imóvel ou prédio alugado em nome do locador: busca de inquilinos, cobrança dos aluguéis e obras de manutenção.

Ele redige os contratos de locação e os contratos de aluguel comercial e acompanha os pagamentos em atraso: uma função semelhante à de um administrador de imóveis ou de um síndico na França.

Um terreno vazio não é alugado: não tem inquilino nem manutenção para cuidar.

Imposto predial (taxe foncière)

O property tax é o imposto predial local, calculado anualmente com base no valor estimado dos imóveis e terrenos por um órgão de avaliação local.

Sua taxa soma as parcelas do condado, da cidade, do distrito escolar e, quando for o caso, de um MUD.

No caso de um terreno agrícola, a avaliação especial (isenção agrícola no Texas) pode reduzir o valor.

PUD (Desenvolvimento de Unidade Planejada)

Um PUD é um conjunto habitacional projetado como um todo único, com suas próprias normas urbanísticas: densidade, áreas verdes e instalações comuns.

Ele pode se eximir do zoneamento convencional mediante a apresentação de um plano geral aprovado pela prefeitura, e suas áreas comuns costumam ser administradas por uma HOA. Veja MUD e PUD.

Contrato de compra (contrat d’achat)

O contrato de compra e venda é o contrato assinado pelo comprador e pelo vendedor antes do fechamento do negócio: valor, sinal, prazo para a due diligence, condições suspensivas e data da assinatura definitiva.

Trata-se de um documento particular, assinado sem a presença de autoridade pública: ele desempenha a função de contrato preliminar de venda ou de promessa unilateral de venda.

R

REIT (Fundo de Investimento Imobiliário)

Um REIT é uma empresa imobiliária norte-americana que detém ou financia imóveis de renda e distribui quase todo o seu lucro aos acionistas.

A maioria está listada na bolsa: basta uma única ação para investir. Consulte nosso guia sobre REITs.

Regulamento S

A Regulamentação S, adotada em 1990 pela SEC, permite a oferta de títulos a investidores localizados fora dos Estados Unidos sem a necessidade de registrar a oferta junto à SEC, conforme lembra o comunicado da SEC de 1998.

A oferta deve ser realizada fora dos Estados Unidos, sem qualquer ação de prospecção voltada para o mercado americano.

As ofertas recentes da LandQuire a não residentes nos Estados Unidos são realizadas nos termos da Regulamentação S.

Rezoneamento (mudança de zoneamento)

O rezoneamento é o pedido de alteração do zoneamento de um terreno, por exemplo, de agrícola para residencial.

No Texas, o processo passa por uma audiência pública: os proprietários localizados a menos de 200 pés (cerca de 60 m) são notificados por escrito com pelo menos 10 dias de antecedência (Código de Governo Local do Texas, art. 211.007).

Direito de preferência (right of first refusal)

O direito de preferência é um direito contratual: seu titular pode adquirir o bem nas condições propostas por outro comprador, antes que a venda seja concretizada.

Não deve ser confundido com o direito de preferência urbano francês, exercido por um município sobre bens localizados em determinadas áreas.

S

Depósito de segurança (depósito de garantia do locatário)

O depósito de segurança é a quantia paga pelo locatário ao locador na assinatura do contrato de locação, para cobrir eventuais pagamentos em atraso e danos à propriedade.

Na França, esse valor de caução é limitado por lei no caso de contratos de locação residencial; nos Estados Unidos, o valor máximo e o prazo para devolução são determinados pela legislação local.

Financiamento pelo vendedor (crédito do vendedor)

O “seller financing” é um crédito concedido pelo vendedor ao comprador: uma parte do valor é paga no fechamento do negócio, e o restante em parcelas, com o terreno como garantia.

Alguns projetos LandQuire utilizam um financiamento pelo vendedor para a aquisição do terreno. Consulte nosso guia sobre financiamento pelo vendedor nos EUA.

Divulgação do vendedor (declaração do vendedor)

No Texas, o vendedor de uma casa entrega ao comprador uma declaração por escrito sobre as características conhecidas do imóvel: telhado, inundações anteriores, obras realizadas e equipamentos.

Ela desempenha a função dos diagnósticos obrigatórios na França, como o diagnóstico de eficiência energética, sem seguir o formato nacional.

Sistema séptico (sistema de saneamento individual)

Um terreno que não esteja conectado ao sistema de esgoto (sewer) deve tratar suas águas residuais no local, por meio de uma fossa séptica autorizada.

A natureza do solo e o tamanho dos lotes determinam essa autorização e, portanto, o número de lotes possíveis. Consulte nossa comparação entre fossa séptica e rede de esgoto.

Aluguel de curta duração (location de courte durée)

O aluguel de curta duração, que pode variar de algumas noites a algumas semanas, é regulamentado por cada município: alguns o proíbem em bairros residenciais ou exigem uma licença e uma taxa de hospedagem.

É o equivalente ao aluguel de imóveis mobiliados para turismo na França.

O registro fiscal como locador de imóveis mobiliados, seja profissional ou não, não substitui essas autorizações locais.

Casa unifamiliar (casa individual)

A “single-family home” é uma casa unifamiliar construída em seu próprio terreno: é o tipo de moradia mais comum nos Estados Unidos.

É esse tipo de casa que as construtoras erguem nos lotes de novos conjuntos habitacionais, na periferia das cidades que estão ganhando moradores.

Empresa de projeto (SPV)

A empresa de projeto, ou SPV (special purpose vehicle), é a empresa criada para um único terreno: ela o adquire, detém as respectivas autorizações e o revende.

Na LandQuire, cada projeto tem o seu próprio contrato, com duração prevista de 5 anos e possibilidade de prorrogação por 1 ano, e o capital dos investidores é depositado na conta do projeto.

Loteamento

A subdivisão é a divisão de um terreno em vários lotes edificáveis, aprovada pela prefeitura ou pelo município por meio de uma planta. É o equivalente a um loteamento.

Consulte nosso artigo sobre como subdividir um terreno.

T

Título (título de propriedade)

O título de propriedade indica o direito de propriedade sobre um imóvel e seu histórico: proprietários sucessivos, hipotecas, servidões e privilégios.

Antes de cada transação, uma empresa de registro de imóveis verifica esses dados nos registros do condado, tarefa que, na França, é realizada pelo notário.

Compromisso de título (compromisso da seguradora de títulos)

O “title commitment” é o compromisso prévio da seguradora: esse documento lista os itens a serem resolvidos antes do fechamento do negócio e as exceções (servidões, subsolo) que a apólice não cobrirá.

O comprador analisa o documento durante a due diligence para esclarecer essas questões antes de assinar. Consulte nosso artigo sobre o “title commitment” no Texas.

Seguro de título (assurance titre)

O seguro de título protege o proprietário (apólice do proprietário) ou o credor (apólice do credor) contra irregularidades no título anteriores à compra, como, por exemplo, impostos não pagos por um antigo proprietário.

É o que explica o CFPB, a agência federal de proteção ao consumidor. Consulte nosso guia sobre seguro de título nos EUA.

Imposto de transferência (taxa de mutação)

O imposto sobre transferência é um imposto cobrado na venda de imóveis, em nível local ou regional: é o equivalente aos direitos de transferência na França.

Na Flórida, ela assume a forma do imposto sobre documentos (documentary stamp tax); o Texas não cobra esse imposto.

Os Estados Unidos não têm IVA: portanto, a compra de um imóvel não está sujeita a esse imposto.

Contrato de locação triplo líquido (triple net lease)

Em um contrato de locação triplo líquido (NNN), o locatário paga, além do aluguel, o imposto predial, o seguro e a manutenção do imóvel.

Comum em lojas e escritórios, essa fórmula proporciona ao proprietário uma renda praticamente líquida de despesas.

U

Serviços públicos (redes)

Os serviços públicos são as redes necessárias para a construção: água, esgoto, eletricidade e gás.

A proximidade desses serviços ou o custo de sua ampliação estão entre os primeiros aspectos analisados antes da compra de um terreno a ser urbanizado.

W

Direitos à água

De acordo com a legislação do Texas, a água superficial pertence ao Estado e seu uso está sujeito a uma licença, enquanto a água subterrânea pertence ao proprietário do terreno, sob o controle dos distritos de gestão dos lençóis freáticos.

Um terreno sem rede pública de água depende, portanto, de um poço e das normas do distrito local. Consulte nosso artigo sobre os direitos à água no Texas.

Gestão da vida selvagem

No Texas, um terreno que se beneficia da avaliação agrícola pode manter essa classificação ao ser destinado ao manejo da vida selvagem, de acordo com um plano.

Esse plano (habitat, pontos de água, monitoramento da fauna) deve ser apresentado ao departamento de avaliação do condado. Consulte nosso artigo sobre o plano de manejo da vida selvagem.

Z

Zonamento

O zoneamento é o regulamento urbanístico que define, zona por zona, o uso dos terrenos, a densidade e a altura das construções.

É o equivalente ao plano local de urbanismo (PLU) na França. Ele é aprovado pelas prefeituras; Houston, a cidade mais populosa do Texas, não possui um.

Consulte nosso guia sobre direitos fundiários.