Riscos do investimento imobiliário nos Estados Unidos: o que a LandQuire faz para minimizá-los
Um terreno nos Estados Unidos pode ser vendido mais tarde do que o previsto, o dólar pode desvalorizar-se, e seu dinheiro fica imobilizado até a revenda. Preferimos avisá-lo disso antes de você investir.
Aqui estão os seis riscos de um investimento imobiliário com a LandQuire, suas vantagens em relação ao mercado imobiliário de aluguel e, para cada risco, as medidas que adotamos para minimizá-lo.
- 50 projetos lançados desde 2021, dos quais 37 foram vendidos
- Uma empresa por projeto: as dificuldades de uma operação não afetam as demais
- Um relatório trimestral sobre cada operação e um K-1 anualmente
- Sem taxas de administração anuais: as taxas estão incluídas no orçamento de cada operação
- 60 meses: caso não haja venda após esse prazo, 100% dos lucros líquidos revertem para os investidores
Os riscos do investimento imobiliário, um por um
Todo investimento imobiliário envolve um risco de perda de capital, e um terreno não é exceção. O que varia de um investimento para outro é a forma como o risco é identificado, distribuído e monitorado. A seguir, apresentamos os nossos riscos e as medidas previstas para cada um deles.
Mercado e revenda: o terreno pode ser vendido mais tarde ou por um preço menor
O preço de um terreno depende da demanda por moradia na cidade e no município, bem como dos incorporadores dispostos a construir ali. Se o mercado imobiliário local desacelerar, a revenda pode demorar mais tempo, ou o preço por lote pode ser menor do que o previsto. A rentabilidade do negócio depende diretamente disso: ela só é conhecida no momento da venda.
O que fazemos: analisamos os 3.143 condados dos Estados Unidos por meio de um algoritmo com mais de 120 critérios antes de escolher uma cidade e um terreno. Adquirimos o terreno em estado bruto e o entregamos já com todas as autorizações necessárias, vendido a incorporadoras e construtoras. Não construímos: não há canteiros de obras nem obras de construção a serem realizadas. Cada empresa dedicada tem duração prevista de 5 anos, com possibilidade de prorrogação por 1 ano.
Autorizações e prazos: o zoneamento e as licenças não se decretam
O valor é gerado quando o terreno recebe seu zoneamento, suas plantas e suas autorizações. Uma prefeitura pode solicitar estudos adicionais, reduzir o número de lotes ou indeferir um pedido; também pode faltar a rede de água ou de esgoto.
O que fazemos: cada terreno passa por uma auditoria (due diligence) antes da compra. Se a auditoria revelar algum problema, desistimos. Isso já aconteceu quatro vezes: em uma dessas operações, a capacidade hídrica era insuficiente, e o capital foi devolvido aos investidores.
Câmbio: você investe em dólares
Seu bilhete, o valor do terreno e os pagamentos são expressos em dólares. Se o euro se valorizar em relação ao dólar entre o momento da transferência e a venda, o valor reconvertido em euros diminuirá, mesmo que a operação tenha ocorrido sem problemas: esse é o efeito da taxa de câmbio. O inverso também é verdadeiro: um dólar mais forte aumenta o valor recebido em euros.
O que fazemos: a abertura de uma conta em dólares faz parte das etapas do investimento, para que você possa escolher o momento da conversão. A empresa especializada não cobre o risco cambial: cabe a você decidir se e quando converter. Recomendamos manter os imóveis nos Estados Unidos como uma parcela menor de seu patrimônio, para diversificar sem expor tudo ao dólar.
Liquidez: seu dinheiro fica retido até a venda do terreno
Um terreno não é um seguro de vida nem um fundo imobiliário (SCPI): não existe um mercado onde você possa revender suas cotas da noite para o dia, e ele não gera renda durante o período em que estiver em sua posse. Você recupera seu investimento quando o terreno for vendido.
O que fazemos: suas cotas não podem ser revendidas antes da venda do terreno, e informamos isso a você antes da assinatura. O prazo está definido nos documentos: 5 anos, com possibilidade de prorrogação de 1 ano. É possível transferir sua participação para outra carteira da LandQuire, sob certas condições, analisadas caso a caso, mediante a assinatura dos documentos correspondentes.
Aspectos jurídicos e tributários: um investimento no exterior deve ser declarado em ambos os países
Para um investidor francês, investir nos Estados Unidos implica uma estrutura específica, formulários americanos e uma declaração junto ao governo francês. Um erro pode custar mais do que a operação rende.
O que fazemos: cada oferta é feita a não residentes nos Estados Unidos de acordo com a Regulamentação S, acompanhada de um PPM (o documento que detalha a operação, suas taxas e riscos) e de um contrato de subscrição. Você recebe um K-1 anualmente. A tributação nos Estados Unidos de cada sociedade dedicada é administrada por um contador público certificado (CPA) independente. Para sua própria declaração de imposto de renda na França, consulte seu consultor.
Operador e uso dos recursos: a quem você confia seu dinheiro?
O risco mais frequentemente esquecido é o relacionado à empresa que administra a operação: como ela utiliza os recursos, como é remunerada e o que ela mostra a você.
O que fazemos: seus recursos são depositados na conta da empresa dedicada ao projeto, e não na conta da LandQuire. Você recebe um relatório trimestral. Os terrenos estão cobertos por um seguro de responsabilidade civil. Algumas aquisições contam com um crédito do vendedor: o PPM especifica isso. Somos remunerados com base no desempenho, e não no saldo em aberto, e nossas taxas estão incluídas no orçamento de cada operação.
Vantagens e riscos do investimento em terrenos em comparação com o mercado imobiliário de aluguel
Um terreno não é administrado da mesma forma que um apartamento alugado nem como um SCPI. Ele não apresenta alguns dos riscos do investimento imobiliário para aluguel, mas traz outros. Aqui está a comparação, ponto a ponto.
| Investimento imobiliário para aluguel direto | SCPI | Terreno com LandQuire | |
|---|---|---|---|
| Renda durante a detenção | Aluguéis mensais | Renda recebida regularmente | Nenhuma renda antes da venda do terreno |
| Aluguéis em atraso e imóveis vagos | Sim | Financiados pela SCPI | Não há inquilinos, portanto, não há aluguéis atrasados |
| Inquilinos e obras | Por sua conta ou por meio de representantes | Coberto pela SCPI | Nem inquilino nem obras de construção |
| Revenda antes do vencimento | É possível, vendendo o imóvel | É possível, dependendo dos pedidos de resgate | Não antes da venda do terreno |
| Moeda | Euro | Euro, na maioria das vezes | Dólar |
O tipo de investimento é, portanto, tão importante quanto a escolha do imóvel: um terreno é adequado para uma estratégia patrimonial de longo prazo, com uma parcela de suas economias que você não utilizará por vários anos. A longo prazo, seu rendimento depende do valor gerado pelas autorizações, e não de um aluguel: a rentabilidade e o cronograma são avaliados caso a caso, com base na análise do PPM.
Os riscos do investimento imobiliário de acordo com o seu perfil
O mesmo investimento não levanta as mesmas questões para um investidor particular, um empresário ou um family office. A seguir, apresentamos o principal risco para cada perfil de investidor e nossa resposta.
Pessoas físicas com 100.000 € ou mais para investir
Seu principal risco: concentrar uma parcela excessiva de seu patrimônio em um único terreno. O valor mínimo por transação é de US$ 100.000; recomendamos que você invista apenas uma parcela minoritária de seu patrimônio nessa opção, em complemento aos seus investimentos imobiliários e financeiros na França, e que escolha cada terreno com pleno conhecimento de causa, com o PPM em mãos.
Empresários após uma alienação
Seu principal risco: as condições de reinvestimento. Se você reinvestir o valor da cessão por meio de uma holding por meio de uma operação de aportação-cessão, o diferimento da tributação depende de regras específicas quanto à natureza e ao prazo do reinvestimento. Verifique a elegibilidade com seu advogado tributarista antes de subscrever: nós lhe enviaremos o PPM da operação.
Family offices
Seu principal risco: a falta de visibilidade em cada linha. Você coinveste operação por operação, em uma estrutura dedicada, com um relatório trimestral e um K-1 anual por empresa: cada investimento é acompanhado e controlado separadamente.
Consultores de gestão de patrimônio e consultores financeiros
Seu principal risco: recomendar um investimento que você não possa comprovar com documentos. Nós lhe fornecemos os mesmos documentos que você fornece aos seus clientes (PPM, contrato de subscrição, relatórios trimestrais) para que você avalie se ele é adequado a cada perfil.
Os riscos do investimento imobiliário são avaliados em cada etapa
- Estrutura: você investe em nome próprio ou por meio de uma LLC (geralmente no Wyoming), com um EIN para uma LLC ou um ITIN para uma pessoa física.
- Conta em dólares: você abre uma conta em dólares, o que permite que você escolha o momento da conversão.
- Verificação de identidade (KYC): passaporte, comprovante de endereço e origem dos recursos.
- Leitura e assinatura: você assina o PPM, que detalha os custos e os riscos da operação, e o contrato de subscrição.
- Transferência bancária: seus fundos serão depositados na conta da empresa específica.
- Acompanhamento: um relatório a cada trimestre, um K-1 a cada ano, até a venda do terreno.
Os detalhes de cada etapa estão na página “Como investir com a LandQuire”.
Exemplo típico: os riscos do investimento imobiliário com um valor de US$ 100.000
Vamos considerar um investidor que aplica US$ 100.000 — o valor mínimo — em um terreno no Texas. Eis o que acontece nos dois casos: o terreno é vendido dentro do prazo ou não é vendido.
| Terreno vendido antes de 60 meses | Terreno não vendido após 60 meses | |
|---|---|---|
| Valor investido | 100 000 $ | 100 000 $ |
| Onde estão os recursos? | Na conta da empresa especializada | Na conta da empresa especializada |
| Acompanhamento | Relatório trimestral, K-1 anualmente | Relatório trimestral, K-1 anualmente |
| À venda | Reembolso do investimento, seguido de rendimento preferencial e, em seguida, repartição do lucro com a LandQuire | 100% dos lucros líquidos revertem para os investidores |
| Duração da sociedade | 5 anos | 5 anos + possibilidade de prorrogação por 1 ano |
O prazo de 60 meses alinha nossos interesses aos seus: após esse prazo, a LandQuire não recebe mais sua parte do ganho de valor.
As leilões abertas hoje estão ocorrendo em Atascosa (215 acres), Cibolo (94 acres) e Waco (58,91 acres), no Texas, com um lance mínimo de US$ 100.000.
Os riscos do investimento imobiliário, analisados com base em nossos 50 projetos
A melhor maneira de avaliar como lidamos com o risco é analisar o que já fizemos, inclusive o que não deu certo.
37 projetos vendidos de um total de 50
Desde 2021, a LandQuire lançou 50 projetos: 37 já foram vendidos e 13 estão em andamento (em fase de captação de recursos, valorização ou alienação). Eles estão apresentados na página de projetos imobiliários vendidos.
4 operações canceladas durante a auditoria
Quatro operações foram canceladas durante a auditoria, antes da compra do terreno; nos projetos imobiliários em questão, o dinheiro já arrecadado foi devolvido aos investidores. Desistir de um terreno faz parte do trabalho.
Revendas que nem sempre dão lucro
Em nossas primeiras operações de compra e revenda, duas resultaram em um pequeno prejuízo: divulgamos isso, assim como o restante.
Uma equipe em campo
A LandQuire foi fundada em 2021 por Romain Daniellou e Thibaut Guéant, cofundador e diretor de investimentos (CIO). A equipe, sediada em Miami, gerencia cada operação do início ao fim: prospecção, aquisição, autorizações, revenda e gestão jurídica e financeira da empresa dedicada.
Perguntas frequentes sobre os riscos do investimento imobiliário
Quais são os principais riscos de um investimento imobiliário nos Estados Unidos?
Os seis principais são a revenda (prazo e preço), as autorizações, o câmbio, a liquidez, o marco jurídico e tributário e o operador responsável pela transação. Um terreno também pode estar localizado em uma área sujeita a inundações: esse é um dos pontos verificados durante a due diligence imobiliária. Para identificar uma oferta duvidosa, leia nosso guia sobre sinais de alerta em um projeto imobiliário.
Meu dinheiro passa por uma conta de garantia?
A LandQuire não utiliza uma conta de garantia própria. Seus recursos são destinados ao projeto que você escolheu, por meio da empresa especializada, e você recebe um relatório a cada trimestre. Em algumas campanhas de captação de recursos, a empresa de registro imobiliário que organiza a compra do terreno retém as contribuições até a assinatura: o PPM de cada projeto especifica para onde vão os recursos antes da compra.
Posso receber meu dinheiro de volta antes da venda do terreno?
Em princípio, não: ao contrário de um seguro de vida, seu investimento equivale à venda do terreno, em um prazo de 5 anos, com a possibilidade de prorrogação por mais 1 ano. A conversão para outra carteira da LandQuire é possível sob certas condições.
Quais despesas terei que pagar?
As taxas estão incluídas no orçamento de cada operação (aquisição, captação) e não há taxas de administração anuais. Os detalhes constam no PPM. Para comparar com outro tipo de investimento imobiliário, leia nosso artigo sobre os riscos do financiamento coletivo imobiliário.
Como é feita a gestão tributária?
A tributação nos Estados Unidos de cada empresa dedicada é administrada por um contador público certificado (CPA) independente, e você recebe um formulário K-1 anualmente. Sua declaração junto à administração tributária francesa ainda precisa ser feita com seu consultor, de acordo com a alíquota e as regras aplicáveis à sua situação. Se você for reinvestir o valor da alienação de uma empresa, leia nosso artigo sobre a “aporte-cessão” e o artigo 150-0 B ter antes de aderir.
O risco cambial está coberto?
Não: você investe e recebe os rendimentos em dólares, sem cobertura cambial por parte da empresa especializada. A conta em dólares permite que você escolha o momento da conversão para euros ou que mantenha seus dólares para outro investimento.
Encare os riscos de frente e, então, decida
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O desempenho passado não é garantia de resultados futuros; todo investimento envolve o risco de perda de capital.