Riesgos de la inversión inmobiliaria en Estados Unidos: qué hace LandQuire para mitigarlos
Un terreno en Estados Unidos puede venderse más tarde de lo previsto, el dólar puede bajar y su dinero permanecerá inmovilizado hasta que se vuelva a vender. Preferimos decírselo antes de que invierta.
A continuación, te presentamos los seis riesgos de una inversión inmobiliaria con LandQuire, sus ventajas frente al mercado inmobiliario de alquiler y, para cada riesgo, las medidas que tomamos para mitigarlo.
- 50 proyectos puestos en marcha desde 2021, de los cuales 37 se han vendido
- Una empresa por proyecto: las dificultades de una operación no afectan a las demás
- Un informe trimestral sobre cada operación y un formulario K-1 cada año
- Sin comisiones de gestión anuales: los gastos se incluyen en el presupuesto de cada operación
- 60 meses: transcurrido este plazo sin que se haya producido ninguna venta, el 100 % de los beneficios netos se destina a los inversores
Los riesgos de la inversión inmobiliaria, uno por uno
Cualquier inversión inmobiliaria conlleva un riesgo de pérdida de capital, y un terreno no es una excepción. Lo que varía de una inversión a otra es la forma en que se identifica, se distribuye y se supervisa el riesgo. A continuación te presentamos los nuestros y el mecanismo previsto para cada uno.
Mercado y reventa: el terreno puede venderse más tarde o a un precio más bajo
El precio de un terreno depende de la demanda de vivienda en la ciudad y en la provincia, así como de los promotores dispuestos a construir en él. Si el mercado inmobiliario local se ralentiza, la reventa puede tardar más tiempo en realizarse, o el precio por parcela puede ser inferior al previsto. La rentabilidad de la operación depende directamente de ello: solo se conoce en el momento de la venta.
Lo que hacemos: analizamos los 3.143 condados estadounidenses con un algoritmo que tiene en cuenta más de 120 criterios antes de elegir una ciudad y un terreno. Entramos con el terreno sin urbanizar y salimos con el terreno urbanizado, que se vende a promotores y constructores. No construimos: no hay obras ni trabajos de construcción que realizar. Cada sociedad dedicada tiene una duración prevista de 5 años, con posibilidad de prórroga de 1 año.
Autorizaciones y plazos: la ordenación territorial y las licencias no se imponen por decreto
El valor se genera cuando el terreno obtiene su clasificación urbanística, sus planos y sus permisos. Un ayuntamiento puede solicitar estudios adicionales, reducir el número de parcelas o denegar una solicitud; también puede faltar la red de agua o de alcantarillado.
Lo que hacemos: cada terreno se somete a una auditoría (due diligence) antes de la compra. Si la auditoría revela algún problema, renunciamos a la operación. Esto ha ocurrido cuatro veces: en una de esas operaciones, la capacidad hídrica era insuficiente, por lo que se devolvió el capital a los inversores.
Divisas: inviertes en dólares
Tu boleto, el valor del terreno y los repartos están expresados en dólares. Si el euro se aprecia frente al dólar entre el momento de tu transferencia y la venta, el importe reconvertido a euros disminuye, aunque la operación haya salido bien: es el efecto del tipo de cambio. Lo contrario también es cierto: un dólar más fuerte aumenta el importe recibido en euros.
Qué hacemos: la apertura de una cuenta en dólares forma parte de los pasos del proceso de inversión, para que seas tú quien elija el momento de la conversión. La empresa especializada no cubre el riesgo de cambio: eres tú quien decide si convertir y cuándo hacerlo. Recomendamos mantener los inmuebles estadounidenses como una parte menor de tu patrimonio, para diversificar sin exponerlo todo al dólar.
Liquidez: tu dinero queda inmovilizado hasta que se venda el terreno
Un terreno no es un seguro de vida ni una SCPI: no existe un mercado en el que puedas revender tus participaciones de la noche a la mañana, y no genera ingresos mientras lo mantienes en tu poder. Recuperas tu inversión cuando se vende el terreno.
Lo que hacemos: sus participaciones no se revenden hasta que se venda el terreno, y se lo comunicamos antes de la firma. El plazo figura en los documentos: 5 años, con posibilidad de prórroga de 1 año. Es posible transferir su participación a otra cartera de LandQuire bajo ciertas condiciones, que se evaluarán caso por caso, previa firma de los documentos correspondientes.
Aspectos jurídicos y fiscales: una inversión en el extranjero debe declararse en ambos países
Para un inversor francés, invertir en Estados Unidos implica una estructura específica, cumplimentar formularios estadounidenses y presentar una declaración ante la administración francesa. Un error puede costar más de lo que la operación reporta.
Qué hacemos: cada oferta se dirige a personas no residentes en EE. UU. al amparo de la Regulación S, con un PPM (el documento que detalla la operación, sus comisiones y sus riesgos) y un contrato de suscripción. Recibirás un formulario K-1 cada año. La gestión fiscal en EE. UU. de cada sociedad dedicada se confía a un contable público certificado (CPA) independiente. Para tu propia declaración de la renta en Francia, consulta con tu asesor.
Operador y uso de los fondos: ¿a quién le confías tu dinero?
El riesgo que más se suele pasar por alto es el relacionado con la empresa que gestiona la operación: cómo utiliza los fondos, cómo se le paga y qué te muestra.
Qué hacemos: sus fondos se ingresan en la cuenta de la sociedad dedicada a ello, no en la de LandQuire. Recibirá un informe trimestral. Los terrenos están cubiertos por un seguro de responsabilidad civil. Algunas adquisiciones se financian mediante un crédito del vendedor: el PPM lo especifica. Nuestra remuneración se basa en los resultados, no en el saldo pendiente, y nuestros honorarios se incluyen en el presupuesto de cada operación.
Ventajas y riesgos de la inversión en terrenos frente a la inversión inmobiliaria de alquiler
Un terreno no se gestiona como un piso de alquiler ni como una SCPI. No presenta algunos de los riesgos propios de la inversión inmobiliaria de alquiler, pero sí conlleva otros. A continuación, te ofrecemos una comparación punto por punto.
| Inversión inmobiliaria para alquiler directa | SCPI | Terreno con LandQuire | |
|---|---|---|---|
| Ingresos durante la detención | Alquileres mensuales | Ingresos que se perciben periódicamente | No se obtuvieron ingresos antes de la venta del terreno |
| Alquileres impagados y desocupación de la vivienda | Sí | Financiados por la SCPI | No hay inquilinos, por lo que no hay alquileres impagados |
| Inquilinos y obras | A cargo de ustedes o delegados | A cargo de la SCPI | Ni inquilino ni obras de construcción |
| Reventa antes del vencimiento | Es posible, vendiendo la propiedad | Es posible, en función de las solicitudes de rescate | No antes de que se venda el terreno |
| Divisa | Euro | El euro, en la mayoría de los casos | Dólar |
Por lo tanto, el tipo de inversión es tan importante como la elección del inmueble: un terreno es adecuado para una estrategia patrimonial a largo plazo, con una parte de tus ahorros que no vas a utilizar hasta dentro de varios años. A la larga, su rentabilidad depende del valor generado por las autorizaciones, no de un alquiler: la rentabilidad y el calendario se evalúan operación por operación, tras analizar el PPM.
Los riesgos de la inversión inmobiliaria según tu perfil
Un mismo terreno no plantea las mismas cuestiones a un particular, a un empresario o a una «family office». A continuación, te presentamos el principal riesgo de cada perfil de inversor y nuestra respuesta.
Particulares con 100 000 € o más para invertir
Su principal riesgo: concentrar una parte demasiado grande de su patrimonio en un solo terreno. La inversión mínima es de 100 000 $ por operación; le recomendamos que invierta en ello solo una parte minoritaria de su patrimonio, junto con sus inversiones inmobiliarias y financieras en Francia, y que elija cada terreno con conocimiento de causa, con el PPM en la mano.
Directivos tras una cesión
Su principal riesgo: las condiciones de reinversión. Si reinvierte el importe de la venta a través de un holding mediante una aportación-cesión, el aplazamiento del pago de impuestos depende de normas concretas sobre la naturaleza y el plazo de la reinversión. Consulte con su abogado fiscalista para que confirme que cumple los requisitos antes de suscribir: le enviaremos el memorándum de inversión (PPM) de la operación.
Oficinas familiares
Su principal riesgo: la falta de visibilidad en cada partida. Usted coinvierte operación a operación, en una estructura específica, con un informe trimestral y un K-1 anual por empresa: cada inversión se supervisa y controla por separado.
Asesores de gestión patrimonial y asesores de patrimonio
Su principal riesgo: recomendar una inversión que no pueda documentar. Le facilitamos los mismos documentos que a sus clientes (PPM, contrato de suscripción, informes trimestrales) para que pueda evaluar si se ajusta a cada perfil.
Los riesgos de la inversión inmobiliaria se comprueban en cada etapa
- Estructura: inviertes a título personal o a través de una LLC (a menudo en Wyoming), con un EIN si se trata de una LLC o un ITIN si se trata de una persona física.
- Cuenta en dólares: abres una cuenta en dólares, lo que te permite elegir cuándo realizar la conversión.
- Verificación de identidad (KYC): pasaporte, justificante de domicilio y origen de los fondos.
- Lectura y firma: debe firmar el PPM, en el que se detallan los gastos y los riesgos de la operación, y el contrato de suscripción.
- Transferencia bancaria: tus fondos se ingresan en la cuenta de la empresa dedicada a ello.
- Seguimiento: un informe cada trimestre, un K-1 cada año, hasta la venta del terreno.
En la página «Cómo invertir con LandQuire» encontrarás información detallada sobre cada paso.
Ejemplo típico: los riesgos de la inversión inmobiliaria con un capital de 100 000 $
Tomemos como ejemplo a un inversor que invierte 100 000 $, la inversión mínima, en un terreno en Texas. Esto es lo que ocurre en ambos casos: o bien el terreno se vende en el plazo previsto, o bien no se vende.
| Terreno vendido antes de los 60 meses | Terreno sin vender a los 60 meses | |
|---|---|---|
| Importe invertido | 100 000 $ | 100 000 $ |
| ¿Dónde están los fondos? | En la cuenta de la sociedad especializada | En la cuenta de la sociedad especializada |
| Seguimiento | Informe trimestral, K-1 cada año | Informe trimestral, K-1 cada año |
| En venta | Reembolso de la inversión, seguido de una rentabilidad preferencial y, posteriormente, reparto de la plusvalía con LandQuire | El 100 % de los beneficios netos se destina a los inversores |
| Duración de la sociedad | 5 años | 5 años + posibilidad de prórroga de 1 año |
El plazo de 60 meses hace que nuestros intereses coincidan con los suyos: una vez transcurrido ese plazo, LandQuire ya no se queda con su parte de la plusvalía.
Las subastas que se inician hoy tienen lugar en Atascosa (215 acres), Cibolo (94 acres) y Waco (58,91 acres), en Texas, con una puja mínima de 100 000 $.
Los riesgos de la inversión inmobiliaria, según nuestros 50 proyectos
La mejor forma de evaluar cómo gestionamos el riesgo es analizar lo que ya hemos hecho, incluyendo lo que no ha funcionado.
Se han vendido 37 de los 50 proyectos
Desde 2021, LandQuire ha puesto en marcha 50 proyectos: 37 se han vendido y 13 están en curso (en fase de captación de fondos, de revalorización o de venta). Se pueden consultar en la página de proyectos inmobiliarios vendidos.
4 operaciones abandonadas durante la auditoría
Durante la auditoría se abandonaron cuatro operaciones, antes de la compra del terreno; en el caso de los proyectos inmobiliarios en cuestión, el dinero ya recaudado se devolvió a los inversores. Renunciar a un terreno forma parte del trabajo.
No todas las reventas son rentables
De nuestras primeras operaciones de compra y reventa, dos se saldaron con una ligera pérdida: lo publicamos, al igual que el resto.
Un equipo sobre el terreno
LandQuire fue fundada en 2021 por Romain Daniellou y Thibaut Guéant, cofundador y director de inversiones. El equipo, con sede en Miami, gestiona cada operación de principio a fin: búsqueda de oportunidades, adquisición, autorizaciones, reventa y gestión jurídica y financiera de la sociedad dedicada a ello.
Preguntas frecuentes sobre los riesgos de la inversión inmobiliaria
¿Cuáles son los principales riesgos de una inversión inmobiliaria en Estados Unidos?
Los seis aspectos principales son la reventa (plazo y precio), las autorizaciones, el cambio de divisas, la liquidez, el marco jurídico y fiscal, y el operador que gestiona la operación. Un terreno también puede encontrarse en una zona inundable: este es uno de los aspectos que se comprueban durante la diligencia debida inmobiliaria. Para detectar una oferta dudosa, lee nuestra guía sobre señales de alerta en un proyecto inmobiliario.
¿Mi dinero pasa por una cuenta de garantía?
LandQuire no utiliza una cuenta de garantía propia. Tus fondos se destinan al proyecto que hayas elegido, a través de la sociedad especializada, y recibes un informe cada trimestre. En algunas rondas de financiación, la empresa de títulos de propiedad que gestiona la compra del terreno retiene las aportaciones hasta la firma: el PPM de cada proyecto especifica a dónde se destinan los fondos antes de la compra.
¿Puedo recuperar mi dinero antes de que se venda el terreno?
En principio, no: a diferencia de un seguro de vida, tu inversión equivale a la venta del terreno, en un plazo de 5 años, con la posibilidad de ampliarlo un año más. Es posible realizar una conversión a otra cartera de LandQuire bajo ciertas condiciones.
¿Qué gastos tendré que pagar?
Los gastos se incluyen en el presupuesto de cada operación (adquisición, suscripción) y no hay comisiones de gestión anuales. Los detalles figuran en el PPM. Para compararlo con otra inversión inmobiliaria, lee nuestro artículo sobre los riesgos del crowdfunding inmobiliario.
¿Cómo se gestiona la fiscalidad?
La gestión fiscal estadounidense de cada sociedad dedicada se confía a un contable público certificado (CPA) independiente, y usted recibe un formulario K-1 cada año. Aún debe presentar su declaración ante la administración tributaria francesa junto con su asesor, aplicando el tipo impositivo y las normas que se apliquen a su situación. Si va a reinvertir el importe de la venta de una empresa, lea nuestro artículo sobre la aportación-cesión y el artículo 150-0 B ter antes de suscribir el contrato.
¿Está cubierto el riesgo de tipo de cambio?
No: inviertes y recibes los dividendos en dólares, sin que la sociedad especializada te ofrezca cobertura de cambio. La cuenta en dólares te permite elegir cuándo convertir a euros o conservar tus dólares para otra inversión.
Afrontad los riesgos y luego decidid
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Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros; toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital.