Glosario inmobiliario estadounidense: términos que debes conocer para invertir en Estados Unidos
Comprar un terreno o una vivienda en Estados Unidos supone aprender nuevo vocabulario inmobiliario: zoning, plano, closing, escritura, K-1, FIRPTA.
Este glosario inmobiliario define, en dos o tres frases, los términos que encontrarás en un contrato, un expediente urbanístico, un contrato de alquiler o una declaración fiscal.
Para cada concepto, indicamos su equivalente en Francia, cuando existe: escritura pública, contrato de compraventa, plan urbanístico local, comunidad de propietarios, administrador de fincas.
Los términos están ordenados de la A a la Z. El enlace que aparece al final de cada definición lleva al artículo de nuestro blog sobre inversión inmobiliaria en el que se explica con más detalle.
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Glosario inmobiliario francés-estadounidense: los equivalentes
| En Francia | En Estados Unidos | Qué cambia |
|---|---|---|
| Compromiso de compraventa, promesa unilateral de compraventa | Contrato de compraventa | Escrito privado, sin intervención de un funcionario público |
| Condiciones suspensivas | Imprevistos | Plazo de la diligencia debida acordado en el contrato |
| Fianza | Depósito de garantía, en una cuenta de depósito en garantía | A cargo de una empresa de títulos de propiedad, un abogado o un banco |
| Escritura pública de compraventa, escritura notarial, ante notario | Escritura, firmada en el momento del cierre | Registrado en la junta de la provincia; el notario público se limita a certificar las firmas |
| Verificación del origen de la propiedad | Búsqueda de títulos de propiedad y seguro de títulos de propiedad | Una póliza cubre los defectos del título de propiedad |
| Plan Local de Urbanismo (PLU), antiguo plan de ordenación del suelo | Zonificación | Aprobado por cada ciudad; algunas, como Houston, no lo tienen |
| Urbanización | Subdivisión, plano | El plan ha sido aprobado por el ayuntamiento o la provincia |
| Servidumbre del Código Civil | Servidumbre | Inscrita en el registro del condado |
| Comunidad de propietarios (copropietarios, administrador, junta de propietarios) | Comunidad de propietarios, comunidad de propietarios (HOA), empresa de gestión | Normas de la asociación (CC&R) |
| Contrato de alquiler de vivienda, contrato de alquiler comercial | Arrendamiento | Normas establecidas a nivel local, sin contrato de alquiler tipo a nivel nacional |
| Inspecciones inmobiliarias, incluida la inspección de eficiencia energética | Información del vendedor | Declaración del vendedor sobre los defectos conocidos |
| Derecho de tanteo urbanístico, ejercido por el ayuntamiento | Derecho de tanteo | Derecho otorgado por contrato, no por el ayuntamiento |
| Impuestos sobre transmisiones patrimoniales | Impuesto sobre transmisiones patrimoniales | No está presente en Texas; no hay IVA en Estados Unidos |
| Impuesto sobre bienes inmuebles | Impuesto sobre bienes inmuebles | Condado, ciudad, distrito escolar y, en su caso, MUD |
| Préstamo hipotecario | Hipoteca | El tipo fijo a 30 años más habitual |
| Venta sobre plano (VEFA) | Preconstrucción | Garantías negociadas con el promotor |
| Número de identificación fiscal de una persona física o jurídica | ITIN (persona física), EIN (persona jurídica) | Emitidos por el IRS |
0-9
Intercambio 1031 (1031 exchange)
El «1031 exchange» permite aplazar el pago del impuesto sobre la plusvalía derivada de la venta de un inmueble o un terreno que se posea con fines comerciales o de inversión, siempre que el producto de la venta se reinvierta en un bien similar.
Desde el 1 de enero de 2018, solo los bienes inmuebles cumplen los requisitos, según la ficha del IRS sobre transacciones inmobiliarias.
El impuesto se aplaza, no se exime: en nuestro artículo sobre el intercambio 1031 aplicado a los terrenos se detallan las condiciones.
A
Inversor acreditado (investisseur accrédité)
El «inversor acreditado» es una categoría definida por la SEC, el organismo regulador del mercado de valores estadounidense, para los inversores autorizados a suscribir determinadas ofertas privadas en Estados Unidos.
En el caso de una persona física, se basa en unos umbrales de ingresos o patrimonio, o en determinadas cualificaciones profesionales.
Las ofertas dirigidas a inversores que se encuentren fuera de Estados Unidos pueden estar sujetas a otro marco normativo, la Regulación S.
Acre
El acre es la unidad de superficie de los terrenos estadounidenses: 1 acre equivale aproximadamente a 4 047 m², es decir, algo más de 0,4 hectáreas.
Un terreno de 94 acres, como el del proyecto LandQuire de Cibolo, en Texas, abarca, por lo tanto, unas 38 hectáreas.
Exención Ag (evaluación agrícola)
En Texas, la «exención agrícola» no es una exención, sino una valoración especial: el terreno se grava en función de su valor de producción agrícola, y no de su valor de mercado.
Según el Contralor de Cuentas de Texas, debe haber se dedicado a la agricultura o a la silvicultura durante al menos 5 de los últimos 7 años.
Nuestra guía sobrela exención agrícola en Texas explica cómo obtenerla y mantenerla.
Arrendamiento agrícola (bail agricole)
Un terreno pendiente de urbanización suele alquilarse a un ganadero o a un agricultor mediante un contrato de arrendamiento agrícola, lo que contribuye a mantener la valoración agrícola en Texas.
Este contrato de corta duración, que suele prever la rescisión en caso de reventa, se asemeja más a un acuerdo de ocupación precaria que a un contrato de arrendamiento rural.
Levantamiento ALTA (levantamiento topográfico ALTA)
El levantamiento ALTA es un levantamiento topográfico realizado según las normas de la American Land Title Association y de la National Society of Professional Surveyors.
En él se indican los límites de la parcela, las construcciones, los accesos y las servidumbres registradas, y sirve de base para el seguro de título de propiedad. Consulta nuestro artículo sobreel levantamiento topográfico ALTA.
Tasación (peritaje inmobiliario)
La tasación es la estimación del valor de un bien por parte de un profesional autorizado, el tasador. El banco la exige antes de conceder un crédito.
Si el valor de tasación es inferior al precio acordado, el comprador renegocia o completa su aportación.
B
Licencia de obras (permis de construire)
La «building permit» es la licencia de obras estadounidense, que solicita el promotor y expide el ayuntamiento o el condado antes de que comiencen las obras.
En el caso de una urbanización de nueva construcción, normalmente se solicita parcela por parcela, una vez aprobado el plano.
Corredor y agente inmobiliario
En Estados Unidos, el agente inmobiliario es un profesional que ejerce con una licencia expedida por el Estado, bajo la responsabilidad de un corredor.
El título de «Realtor» está reservado a los miembros de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors): indica que se es miembro, no que se posea un título académico.
Al igual que la tarjeta profesional de un agente inmobiliario en Francia, la licencia se puede comprobar ante la comisión que la ha expedido; en Texas, la Texas Real Estate Commission.
C
Tasa de capitalización (cap rate)
La tasa de capitalización relaciona los ingresos netos anuales de un inmueble con su precio: un inmueble adquirido por 1 000 000 $ que genera 60 000 $ de ingresos netos tiene una tasa de capitalización del 6 %.
Sirve para comparar inmuebles de inversión en el ámbito de la inversión inmobiliaria de alquiler, en función de los alquileres y los contratos de arrendamiento vigentes.
Un terreno sin edificar, que no genera ingresos por alquiler, no se valora de esa manera.
Certificado de ocupación (certificat d’occupation)
La autoridad local expide el certificado de ocupación al promotor una vez finalizadas las obras.
Certifica que el edificio cumple con la normativa de construcción y que puede ser ocupado, ya sea como vivienda o como local comercial.
Su función es similar a la de la declaración de finalización y conformidad de las obras en Francia.
Cierre (firma definitiva)
El «closing» es la firma definitiva de la transacción: el comprador abona el importe y firma los documentos de financiación, y el vendedor firma la escritura (deed), que posteriormente se inscribe en el registro del condado.
En Texas, suele celebrarse en una empresa de títulos de propiedad; en otros lugares, a veces en el despacho de un abogado.
No existe ningún acta notarial ni notario en el sentido francés: el notario público estadounidense se limita a certificar las firmas.
Gastos de cierre (gastos de adquisición)
Los gastos de cierre incluyen los gastos que se abonan en el momento de la firma: seguro de título, honorarios de la empresa de títulos, inscripción de la escritura y gastos de tramitación del préstamo.
Equivalen a los «gastos notariales», ya que en Texas no existen los impuestos sobre transmisiones patrimoniales.
Acuerdo de club
Un «club deal» reúne a un pequeño grupo de inversores que financian conjuntamente una única operación (un edificio, un hotel, un terreno) a través de una sociedad creada expresamente para ello.
Un operador se encarga de dirigir el proyecto y rinde cuentas a los socios. Consulta nuestra guía sobre las operaciones inmobiliarias entre socios.
Contrato de arrendamiento comercial (bail commercial)
El «commercial lease» es el contrato de arrendamiento comercial estadounidense que se firma para una oficina, un local comercial o un almacén.
No ofrece un régimen de protección comparable al de los contratos de arrendamiento comercial en Francia (derecho a la renovación, derecho de arrendamiento): todo depende de sus cláusulas.
Comps (ventas comparables)
Las comparativas, o «market comps», son transacciones recientes de inmuebles comparables (elementos comparados: superficie, zonificación, acceso, redes) que sirven para estimar el valor de un inmueble.
En el caso de un terreno, se suele comparar sobre todo el precio por acre o por parcela. Nuestro método para valorar un terreno mediante comparativas de mercado detalla el cálculo.
Comunidad de propietarios
El condominio, o «condo», es una vivienda en régimen de copropiedad: cada copropietario es propietario de su piso y de una parte proporcional de las zonas comunes.
Los copropietarios se reúnen en junta y aprueban el presupuesto, con un reglamento similar al reglamento de la comunidad de propietarios francés.
En Florida se han reforzado las normas de seguridad de los edificios de viviendas, y son los copropietarios quienes asumen el coste: consulta nuestra guíainmobiliaria de Florida.
Condición suspensiva
Una condición suspensiva es una condición prevista en el contrato de compraventa: la concesión del préstamo, el peritaje, la inspección de la vivienda o el resultado de la diligencia debida.
Si no se cumple en el plazo previsto, el comprador suele poder desistir de la compraventa y recuperar su señal. Es el equivalente a las condiciones suspensivas de un contrato de compraventa preliminar.
Condado
El condado es el nivel administrativo situado entre el municipio y el Estado. Fuera de los municipios, suele ser el encargado de aprobar los planes de parcelación y de llevar el registro de la propiedad.
LandQuire analiza 3.143 condados estadounidenses mediante un algoritmo que tiene en cuenta más de 120 criterios para seleccionar sus terrenos.
CPA (contable colegiado)
El CPA (Certified Public Accountant) es el contable público titulado y colegiado en Estados Unidos. Se encarga de elaborar las declaraciones fiscales de las empresas y los inversores.
En LandQuire, la gestión fiscal de cada sociedad de proyecto se confía a un contable público certificado independiente.
D
Escritura (documento de propiedad)
La escritura es el documento que transfiere un bien de un propietario a otro: una vez inscrita en el registro del condado, actúa como escritura pública de compraventa.
La escritura de garantía protege al comprador frente a cualquier vicio en el título de propiedad, sea cual sea su origen.
La escritura de garantía especial limita esta protección al período durante el cual el vendedor ha sido propietario del inmueble.
Restricciones en la escritura de propiedad (restricciones de uso)
Las restricciones de la escritura son normas privadas recogidas en las escrituras de una urbanización: tipo de construcción, superficie mínima, actividades comerciales prohibidas.
Son vinculantes para los sucesivos propietarios.
En Houston, la ciudad más poblada de Texas, que carece de normativa urbanística, estas normas regulan el uso de las parcelas, tal y como recuerda el Ayuntamiento de Houston.
Promotor y constructor
El promotor inmobiliario compra un terreno con licencia y lleva a cabo las obras de urbanización (vías públicas, redes de servicios, drenaje) en calidad de promotor.
A continuación, la empresa constructora se encarga de la construcción de las viviendas.
LandQuire revende sus terrenos a estos profesionales una vez que se han concedido las autorizaciones.
Due diligence (auditoría previa a la compra)
La diligencia debida es el periodo de auditoría que transcurre entre la firma del acuerdo y el cierre de la operación: titularidad, plano topográfico, zonificación, zonas inundables, redes de servicios públicos y medio ambiente.
El contrato suele estipular que el comprador puede rescindir la compraventa si descubre algún problema durante ese plazo. Nuestra lista de comprobación para la diligencia debida inmobiliaria enumera los aspectos que hay que verificar.
E
Earnest money (depósito de garantía)
El «earnest money» es la cantidad que abona el comprador al firmar el contrato de compraventa y que se deposita en una cuenta de garantía bloqueada (escrow) hasta el cierre de la operación.
Se deduce del importe adeudado el día de la firma definitiva, al igual que el depósito de garantía de un compromiso de compraventa.
Si el comprador se retira sin un motivo justificado, el vendedor podrá quedársela.
Servidumbre
Una servidumbre es un derecho de uso concedido a un tercero sobre un terreno: paso, línea eléctrica, tubería.
Inscrito en el registro del condado, suele seguir vinculado al terreno tras la cesión, como una servidumbre en el sentido de lo dispuesto en el Código Civil francés.
Consulta nuestros artículos sobre las servidumbres en Texas y las servidumbres de oleoductos.
EIN (número de identificación fiscal de una empresa)
El EIN (Employer Identification Number) es el número de identificación fiscal federal que el IRS asigna a las empresas y otras entidades.
Es el identificador de una persona jurídica, mientras que el ITIN es el de una persona física.
Una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) que invierte en un proyecto estadounidense la necesita, yel IRS la expide de forma gratuita.
Derechos (autorizaciones de urbanización)
El «entitlement» engloba las autorizaciones públicas que establecen qué se puede construir en un terreno y en qué medida: zonificación, plan de parcelación y acceso a las redes.
Es durante esta fase cuando se genera el valor de un terreno sin urbanizar: LandQuire lo compra sin urbanizar y lo revende una vez que se ha obtenido la autorización. Consulta nuestra guía sobre la habilitación de terrenos.
Depósito en garantía (cuenta de depósito en garantía)
La cuenta de depósito en garantía es una cuenta gestionada por un tercero neutral (una empresa de títulos de propiedad, un abogado o un banco), que retiene los fondos de una transacción inmobiliaria hasta el cierre de la operación.
Protege tanto al comprador como al vendedor durante el proceso de diligencia debida. Nuestra guía sobreel servicio de depósito en garantía en Estados Unidos explica detalladamente cómo funciona.
ETJ (área de influencia de una ciudad tejana)
La ETJ (jurisdicción extraterritorial) es la zona situada alrededor de una ciudad tejana, fuera de sus límites, en la que la ciudad aplica sus normas urbanísticas sin recaudar impuestos municipales.
Su extensión depende de la población de la ciudad (Código de Gobierno Local de Texas, capítulo 42). En nuestro artículo sobreel ETJ en Texas se detallan sus efectos sobre las licencias.
Desalojo (expulsión)
El desahucio es el procedimiento que permite al arrendador recuperar su vivienda tras el impago del alquiler o el incumplimiento del contrato de alquiler.
Se tramita ante un tribunal local y se rige por la legislación local; no existe una tregua invernal a nivel nacional como en Francia.
F
Zona de inundación de la FEMA (zona inundable)
Las zonas inundables son aquellas que la FEMA, la Agencia Federal para la Gestión de Emergencias, ha cartografiado en sus mapas FIRM (Flood Insurance Rate Map).
Las zonas A y V conforman la «Special Flood Hazard Area» (Zona de riesgo especial de inundación), que, según el glosario de la FEMA, tiene un 1 % de riesgo de sufrir una inundación cada año.
Consulta nuestro artículo sobre las zonas inundables de la FEMA en Texas.
FIRPTA (retención sobre la venta por parte de un no residente)
La FIRPTA (Ley de 1980 sobre el impuesto a la inversión extranjera en bienes inmuebles) permite a Estados Unidos gravar a los extranjeros que vendan un inmueble situado en su territorio.
Por lo general, el comprador retiene el 15 % del importe de la transacción y lo ingresa al IRS, según la página sobre la ley FIRPTA del IRS.
Esta retención es un anticipo del impuesto adeudado: consulta nuestro artículo sobre la FIRPTA para no residentes.
Pie de calle y fachada (fachada a la calle)
El frente es la longitud de la fachada de un terreno a lo largo de una carretera. El «front foot» es la unidad de medida correspondiente: el pie lineal de fachada, es decir, 30,48 cm.
Un terreno destinado a un local comercial a veces se valora en «front foot» en lugar de en acres, ya que la fachada determina el acceso y la visibilidad.
Consulta nuestro artículo sobre el acceso y la fachada.
H
HOA (asociación de propietarios)
La HOA (Homeowners Association) es la asociación de propietarios de una urbanización o un edificio, financiada mediante cuotas que se aprueban cada año en la junta general.
Se encarga del mantenimiento de las zonas comunes y aplica sus normas (las CC&R, similares a un reglamento de comunidad de propietarios); su junta directiva, elegida en asamblea por los copropietarios, desempeña la función de consejo de la comunidad.
La gestión diaria suele encomendarse a una sociedad gestora, el equivalente a la comunidad de propietarios.
Inspección de la vivienda
La inspección de la vivienda consiste en la visita de un inspector profesional, cuyo coste corre a cargo del comprador durante el proceso de diligencia debida: estructura, tejado, fontanería, instalación eléctrica y obras previstas.
Su informe sirve para renegociar o rescindir el contrato, si este así lo prevé. En el caso de un terreno sin edificar, da paso a los estudios del suelo y al levantamiento topográfico.
Vivienda habitual (residencia principal)
El término «homestead» se refiere a la residencia principal, la vivienda de su propietario: tanto en Texas como en Florida, da derecho a una reducción del valor imponible a efectos del impuesto sobre bienes inmuebles.
La vivienda habitual debe declararse ante el servicio de valoración del condado.
La reducción no se aplica a una vivienda alquilada a un inquilino, a una segunda residencia ni a un terreno sin edificar que se posea como inversión.
I
ITIN (número de identificación fiscal de una persona física)
El ITIN (Número de Identificación Fiscal Individual) es un número fiscal de 9 dígitos que el IRS asigna a las personas físicas que tienen obligaciones fiscales en Estados Unidos.
Se refiere a aquellas personas que no pueden obtener un número de la Seguridad Social, como un francés que invierte a título personal en un proyecto estadounidense.
Segúnel IRS, la solicitud se presenta mediante el formulario W-7.
K
K-1 (Anexo K-1)
El K-1 es el documento anual que una sociedad colectiva (partnership) entrega a cada socio: en él se indica su parte de los ingresos, las deducciones y los créditos fiscales.
Segúnel IRS, el socio debe incluir estas cantidades en su propia declaración. Los inversores de LandQuire reciben un formulario K-1 cada año.
L
Land banking (reserva de terrenos)
El «land banking» consiste en comprar un terreno y conservarlo sin transformarlo, a la espera de que la ciudad se expanda hasta él.
Se diferencia del «entitlement», en el que se obtienen los permisos para revender un terreno listo para urbanizar.
Parcela sin salida al mar (terreno sin salida al mar)
Un terreno sin salida no tiene acceso directo a una vía pública. Sin una servidumbre de paso, resulta difícil financiarlo, construir en él y revenderlo.
Consulta nuestro artículo sobre los terrenos sin salida.
Arrendamiento (contrato de alquiler)
El «lease» es el contrato de alquiler estadounidense: en él se establecen el alquiler, la duración, la fianza y el reparto de los gastos entre el arrendador (landlord) y el inquilino (tenant).
Los contratos de alquiler de viviendas se rigen por la legislación local: la fianza, el plazo de preaviso y el desahucio no están regulados por un código nacional, como ocurre en Francia.
Contrato de venta (mandato de venta)
El «listing agreement» es el contrato que firman un propietario y su agente inmobiliario para poner una vivienda a la venta: duración, precio de venta y comisión.
El mandato exclusivo es la opción más habitual, y el anuncio se distribuye posteriormente entre los agentes a través del MLS (Multiple Listing Service).
LLC (Sociedad de Responsabilidad Limitada)
Una LLC es una persona jurídica prevista por la legislación de cada estado, inscrita en el Secretary of State (el equivalente al Registro Mercantil), que limita la responsabilidad de sus socios a sus aportaciones.
Por defecto, el IRS no la grava como tal: sus resultados los declaran su socio único o sus socios, como en una sociedad colectiva, segúnel IRS.
Los inversores de LandQuire que optan por una LLC suelen constituirla en Wyoming: véase «Cómo constituir una LLC en EE. UU.».
Lote
Una parcela es una porción resultante de la subdivisión de un terreno, inscrita en una escritura registrada en la provincia.
El número de parcelas autorizadas suele servir de base para calcular el valor de un terreno cedido a un promotor inmobiliario.
M
Casa prefabricada
Una «manufactured home» es una vivienda construida en una fábrica y que, posteriormente, se transporta y se instala en un terreno o en un parque específico.
Se destina sobre todo a la vivienda asequible, un mercado privado distinto de las viviendas de alquiler moderado (HLM) francesas.
LandQuire ha adquirido en Florida terrenos destinados a estas viviendas, en Bunnell y en Okeechobee.
Derechos mineros
En Estados Unidos, el subsuelo (petróleo, gas, minerales) puede separarse de la propiedad del suelo y cederse por separado.
Por lo tanto, el comprador de un terreno debe comprobar en el título qué es lo que se incluye en la cesión. Consulta nuestro artículo sobre los derechos mineros en Texas.
Hipoteca (préstamo hipotecario)
La hipoteca es el préstamo estadounidense destinado a la compra de una vivienda, garantizado por el propio inmueble financiado; la modalidad más habitual es la de tipo fijo a 30 años.
Un no residente puede solicitar un préstamo, pero los bancos suelen exigirle una aportación inicial más elevada. Consulta nuestra guía sobre la financiación inmobiliaria en EE. UU. para inversores extranjeros.
MUD (Distrito Municipal de Servicios Públicos)
Un MUD es un distrito público creado para financiar el suministro de agua, el saneamiento y el drenaje de un barrio situado fuera de las redes de una ciudad.
Se financia mediante bonos, cuyo reembolso se sufraga con un impuesto que se añade al impuesto sobre bienes inmuebles de los propietarios del distrito.
En Texas, la TCEQ, la agencia medioambiental de Texas, examina la emisión de algunos de estos bonos; véanse también MUD y PUD.
Multifamiliar (edificio de inversión)
El término «multifamily» se refiere a un edificio con varias viviendas en alquiler, el equivalente a un edificio de inversión.
Cuando se trata de más de cuatro viviendas, suele financiarse como un activo de renta, en función de los alquileres que genera.
O
Fuera del mercado
Un terreno «off-market» se vende al margen de los anuncios públicos, de forma privada entre el propietario y el comprador.
LandQuire adquiere sus terrenos fuera del mercado, directamente de los propietarios, basándose en el análisis de 3.143 condados. Consulta nuestro artículo sobre los terrenos fuera del mercado en Estados Unidos.
P
Plano (plan de parcelación)
El plano de parcelación es el plano de distribución de un terreno: división en parcelas, calles, servidumbres y redes.
En Texas, este término se refiere al plan preliminar, al plan definitivo y al plan modificado (Código de Gobierno Local de Texas, art. 212.001).
Una vez que el plano definitivo ha sido aprobado y registrado en la administración del condado, las parcelas adquieren personalidad jurídica: véase el proceso de aprobación de planos.
PPM (Memorándum de colocación privada)
El PPM es el documento informativo de una ronda de financiación privada. En él se recogen los elementos clave: descripción del proyecto, estructura jurídica, costes, riesgos y condiciones de salida.
En LandQuire, cada proyecto cuenta con su propio PPM, en el que se detallan los gastos incluidos en su presupuesto; el inversor lo firma junto con el contrato de suscripción.
Los pasos se describen en la página «Cómo invertir en un proyecto inmobiliario».
Preconstrucción (compra sobre plano)
Comprar una vivienda en fase de preconstrucción consiste en reservar una vivienda sobre plano, antes o durante su construcción: es similar a la VEFA (venta en estado futuro de finalización) en Francia.
Las garantías del comprador frente al promotor, promotor de la obra (depósito, plazos, garantía de finalización de las obras), dependen sobre todo del contrato y de la legislación local.
Rendimiento preferente
El «preferred return» es el rendimiento que se abona de forma prioritaria a los inversores de un proyecto, antes de cualquier reparto de beneficios con el gestor.
Se expresa como un porcentaje anual objetivo y no está garantizado: depende del resultado de la reventa.
Administrador de fincas (gestor de alquileres)
El gestor inmobiliario es el profesional que se encarga de la gestión de una vivienda o un edificio en alquiler por cuenta del arrendador: búsqueda de inquilinos, cobro de los alquileres y trabajos de mantenimiento.
Redacta los contratos de alquiler y los contratos de arrendamiento comercial, y se encarga de los impagos: una función similar a la de un administrador de fincas o un síndico en Francia.
Un terreno sin edificar no se alquila: no tiene inquilinos ni mantenimiento que gestionar.
Impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière)
El «property tax» es el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, que se calcula cada año sobre el valor estimado de los inmuebles y terrenos por parte de un servicio de tasación local.
Su tasa es la suma de las partes correspondientes al condado, la ciudad, el distrito escolar y, en su caso, una MUD.
En el caso de un terreno agrícola, la valoración especial (exención agrícola en Texas) puede reducir su valor.
PUD (Desarrollo urbanístico planificado)
Una PUD es una urbanización diseñada como un todo, con sus propias normas urbanísticas: densidad, zonas verdes y equipamientos comunes.
Puede hacer una excepción a la zonificación convencional a cambio de un plan general aprobado por el ayuntamiento, y sus zonas comunes suelen estar gestionadas por una comunidad de propietarios (HOA). Véase MUD y PUD.
Contrato de compraventa (contrat d’achat)
El «purchase agreement» es el contrato que firman el comprador y el vendedor antes del cierre de la operación: importe, depósito, plazo para la diligencia debida, condiciones suspensivas y fecha de la firma definitiva.
Se trata de un documento privado, firmado sin la presencia de un funcionario público: cumple la función de un acuerdo de compraventa o de una promesa unilateral de compraventa.
R
REIT (Fondo de inversión inmobiliaria)
Un REIT es una sociedad inmobiliaria estadounidense que posee o financia inmuebles de inversión y distribuye casi la totalidad de sus beneficios entre sus accionistas.
La mayoría cotiza en bolsa: basta con una sola acción para invertir. Consulta nuestra guía sobre los REIT.
Regulación S
La Regulación S, aprobada en 1990 por la SEC, permite ofrecer valores a inversores situados fuera de Estados Unidos sin necesidad de registrar la oferta ante dicha comisión, tal y como se recuerda en el comunicado de la SEC de 1998.
La oferta debe realizarse fuera de Estados Unidos, sin que se dirija a el mercado estadounidense.
Las ofertas recientes de LandQuire dirigidas a personas que no son residentes en Estados Unidos se realizan al amparo de la Regulación S.
Rezonificación (cambio de zonificación)
La recalificación urbanística es la solicitud de cambio de la calificación urbanística de un terreno, por ejemplo, de agrícola a residencial.
En Texas, se celebra una audiencia pública: se notifica por escrito a los propietarios que se encuentren a menos de 200 pies (unos 60 m) con al menos 10 días de antelación (Código de Gobierno Local de Texas, art. 211.007).
Derecho de tanteo (derecho de preferencia)
El derecho de tanteo es un derecho contractual: su titular puede adquirir el bien en las condiciones propuestas por otro comprador, antes de que se lleve a cabo la venta.
No debe confundirse con el derecho de tanteo urbano francés, que ejerce un ayuntamiento sobre los bienes situados en determinadas zonas.
S
Fianza (depósito de garantía del inquilino)
El depósito de garantía es la cantidad que el inquilino abona al arrendador al firmar el contrato de alquiler, para cubrir posibles impagos y daños.
En Francia, la ley establece un límite máximo para esta fianza en el caso de los contratos de alquiler de viviendas; en Estados Unidos, tanto el límite máximo como el plazo de devolución se rigen por la legislación local.
Financiación por parte del vendedor (crédito del vendedor)
La financiación por parte del vendedor es un crédito que el vendedor concede al comprador: una parte del importe se abona en el momento del cierre de la operación y el resto, en cuotas, con el terreno como garantía.
Algunos proyectos de LandQuire recurren a la financiación por parte del vendedor para la adquisición del terreno. Consulta nuestra guía sobre la financiación por parte del vendedor en EE. UU.
Declaración del vendedor (Seller’s disclosure)
En Texas, el vendedor de una vivienda entrega al comprador una declaración por escrito sobre los aspectos conocidos de la vivienda: tejado, inundaciones anteriores, obras realizadas y equipamiento.
Desempeña la función de los diagnósticos obligatorios en Francia, como el diagnóstico de eficiencia energética, aunque no sigue el formato nacional.
Sistema séptico (sistema de saneamiento individual)
Un terreno que no esté conectado a la red de alcantarillado (sewer) debe tratar sus aguas residuales in situ, mediante una fosa séptica autorizada.
La naturaleza del suelo y el tamaño de las parcelas condicionan esta autorización y, por lo tanto, el número de parcelas posibles. Consulta nuestra comparativa entre fosas sépticas y alcantarillado.
Alquiler a corto plazo (location de courte durée)
El alquiler a corto plazo, desde unas pocas noches hasta unas semanas, está regulado por cada ciudad: algunas lo prohíben en los barrios residenciales u obligan a obtener una licencia y a pagar una tasa de alojamiento.
Es el equivalente al alquiler turístico amueblado en Francia.
La condición fiscal de arrendador de viviendas amuebladas, ya sea profesional o no profesional, no sustituye a estas autorizaciones locales.
Vivienda unifamiliar (casa individual)
Una «single-family home» es una vivienda unifamiliar construida en su propia parcela: es el tipo de vivienda más habitual en Estados Unidos.
Es la que construyen las promotoras inmobiliarias en las parcelas de las nuevas urbanizaciones, en las afueras de las ciudades que están creciendo en población.
Sociedad de proyecto (SPV)
La sociedad de proyecto, o SPV (special purpose vehicle), es una sociedad creada con el único fin de gestionar un terreno concreto: lo compra, gestiona sus permisos y lo revende.
En LandQuire, cada proyecto cuenta con su propio contrato, con una duración prevista de 5 años y la posibilidad de prorrogarlo un año, y el capital de los inversores se ingresa en su cuenta.
Subdivisión (urbanización)
La subdivisión es la división de un terreno en varias parcelas edificables, aprobada por el ayuntamiento o la provincia mediante un plano de parcelación. Es el equivalente a una urbanización.
Consulta nuestro artículo sobre cómo subdividir un terreno.
T
Título (título de propiedad)
El título de propiedad hace referencia al derecho de propiedad sobre un bien y a su historial: propietarios sucesivos, hipotecas, servidumbres y privilegios.
Antes de cada transacción, una empresa de títulos de propiedad comprueba estos datos en los registros del condado, una labor que en Francia lleva a cabo el notario.
Compromiso de título (compromiso de la aseguradora de títulos)
El «title commitment» es el compromiso previo de la aseguradora: este documento enumera los aspectos que deben resolverse antes del cierre de la operación y las excepciones (servidumbres, subsuelo) que la póliza no cubrirá.
El comprador lo revisa durante el proceso de diligencia debida para resolver estas cuestiones antes de firmar. Consulta nuestro artículo sobre el «title commitment» en Texas.
Seguro de título de propiedad
El seguro de título protege al propietario (póliza del propietario) o al prestamista (póliza del prestamista) frente a vicios en el título anteriores a la compra, como, por ejemplo, impuestos impagados por un antiguo propietario.
Así lo explica la CFPB, la agencia federal de protección al consumidor. Consulta nuestra guía sobre el seguro de título en EE. UU.
Impuesto de transmisiones patrimoniales (taxe de mutation)
El impuesto de transmisiones patrimoniales es un impuesto que se aplica en el momento de la venta de un inmueble, a nivel local o regional: es el equivalente a los derechos de transmisión en Francia.
En Florida, se aplica en forma de impuesto sobre el timbre documental; en Texas no se recauda.
En Estados Unidos no existe el IVA, por lo que la compra de un inmueble no está sujeta a este impuesto.
Contrato de arrendamiento «triple net» (arrendamiento triple net)
En un contrato de alquiler «triple net» (NNN), el inquilino paga, además del alquiler, el impuesto sobre bienes inmuebles, el seguro y el mantenimiento del edificio.
Esta fórmula, muy habitual en locales comerciales y oficinas, permite al propietario obtener unos ingresos prácticamente libres de gastos.
U
Servicios públicos (redes)
Los servicios públicos son las redes necesarias para la construcción: agua, alcantarillado, electricidad y gas.
Su proximidad o el coste de su ampliación son algunos de los primeros aspectos que se tienen en cuenta antes de comprar un terreno para urbanizar.
W
Derechos sobre el agua (droits à l’eau)
Según la legislación de Texas, las aguas superficiales son propiedad del Estado y su uso requiere una autorización, mientras que las aguas subterráneas son propiedad del propietario del terreno, bajo el control de los distritos de gestión de acuíferos.
Por lo tanto, un terreno que no cuente con red pública de agua depende de un pozo y de la normativa del distrito local. Consulta nuestro artículo sobre los derechos sobre el agua en Texas.
Gestión de la fauna silvestre
En Texas, un terreno que se beneficia de la valoración agrícola puede conservar dicha valoración si se destina a la gestión de la fauna silvestre, siempre que se ajuste a un plan.
Este plan (hábitat, puntos de agua, seguimiento de la fauna) se presenta ante el servicio de evaluación del condado. Consulta nuestro artículo sobre el plan de gestión de la fauna silvestre.
Z
Zonificación
La planificación urbanística es la normativa que establece, zona por zona, el uso del suelo, la densidad y la altura de las construcciones.
Es el equivalente al plan urbanístico local (PLU) de Francia. Lo aprueban los ayuntamientos; Houston, la ciudad más poblada de Texas, no cuenta con uno.
Consulta nuestra guía sobre el derecho a la propiedad de la tierra.
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