Club deal imobiliário: definição, funcionamento, tributação e riscos

Por muito tempo restrito a family offices e investidores institucionais, o “club deal” imobiliário se impôs como a via de acesso do patrimônio privado a operações imobiliárias de grande porte: edifícios inteiros, hotéis, imóveis comerciais, operações de reestruturação. O princípio pode ser resumido em uma frase: um grupo restrito de investidores reúne seus capitais para financiar uma operação específica, identificada com antecedência, em parceria com um operador que conduz o projeto.

Este guia explica detalhadamente o que é um “club deal” imobiliário, como ele se estrutura juridicamente, quanto custa, como é tributado, quais são os ganhos potenciais e os riscos envolvidos, e ainda o que o diferencia de uma SCPI. A última seção mostra como essa lógica de coinvestimento se aplica ao mercado imobiliário americano, que é justamente o modelo no qual a Landquire atua.

O que é um “club deal” imobiliário?

Um “club deal” imobiliário consiste na união de capitais de um grupo restrito de investidores, geralmente entre 10 e 40, para financiar uma operação imobiliária específica. Ao contrário de um fundo diversificado, no qual o investidor delega todas as decisões, cada participante sabe exatamente em qual ativo está investindo: o imóvel é identificado antes da captação de recursos, a estratégia é definida e o horizonte é estabelecido.

Essa mutualização abre o acesso a ativos normalmente reservados a profissionais: edifícios inteiros de escritórios ou residenciais, hotéis, imóveis comerciais, ativos da área da saúde ou da logística, além de operações de reestruturação de grande porte. A maioria dessas operações, aliás, é negociada fora do mercado (off-market), entre profissionais, longe de anúncios públicos.

Em termos conceituais, o “club deal” aproxima o investidor privado de uma estratégia de negociação imobiliária ou de private equity imobiliário: não se trata de adquirir um rendimento de aluguel já existente, mas de financiar a geração de valor em um único ativo, com um objetivo de saída. É esse posicionamento, entre o investimento em nome próprio e o fundo coletivo, que define a especificidade do investimento coletivo.

É importante lembrar. Um “club deal” imobiliário reúne um pequeno grupo de investidores (geralmente de 10 a 40) em torno de um único ativo identificado, liderado por um operador. O investidor sabe o que está financiando, por quê, em que horizonte e com qual estratégia: essa é a grande diferença em relação aos fundos imobiliários diversificados.

Como funciona um clube de investimentos imobiliários?

O andamento de uma operação de “club deal” segue um ciclo bem definido, desde a identificação do ativo até a saída.

Esquema simplificado: como montar um “club deal” imobiliário

1. Um operador (o patrocinador) identifica um ativo e elabora o projeto: preço de aquisição, estratégia de geração de valor, orçamento e horizonte de saída.
2. Os investidores subscrevem o capital ou a dívida de um veículo específico criado para a operação.
3. A empresa adquire o ativo e o operador executa a estratégia: reforma, reestruturação, mudança de uso e otimização do aluguel.
4. Os eventuais rendimentos são distribuídos ao longo da vigência do plano ou capitalizados, dependendo do modelo escolhido.
5. Na saída (revenda do ativo), o capital e a eventual mais-valia são distribuídos entre os participantes.

Dependendo do objetivo, distinguem-se os clubes de negócios de distribuição (voltados para receitas regulares), de capitalização (voltados para mais-valia na revenda), fiscais (voltados para benefícios fiscais por meio de déficit imobiliário ou mecanismos específicos) e de exploração (hotéis, ativos da área da saúde, estabelecimentos comerciais em operação). As estratégias também se classificam por nível de risco, desde o “core” (ativos estabilizados, contratos de locação de longo prazo) até o “value-add” (reforma, criação de valor) e o “oportunista” (ativos subaproveitados, alto potencial, risco máximo).

A estrutura jurídica e o papel do operador

A estrutura se baseia em uma forma jurídica específica para a operação, na maioria das vezes uma SAS ou uma SCI, e, às vezes, um veículo regulamentado para operações institucionais. A escolha não é aleatória: a SAS limita a responsabilidade dos acionistas ao valor de suas participações, enquanto os sócios de uma SCI respondem ilimitadamente pelas dívidas da sociedade, na proporção de suas participações. Ao subscrever, o investidor torna-se sócio ou acionista dessa sociedade: ele recebe os rendimentos distribuídos e vota nas decisões importantes na assembleia. Algumas estruturas envolvem títulos emitidos pela entidade: o investidor passa então a ser credor, com um cupom contratual, tendo prioridade sobre os acionistas em caso de dificuldades, mas sem participação na mais-valia.

As relações entre os coinvestidores são regidas por um acordo de sócios: estratégia, governança, modalidades de alienação de participações, condições de saída e resolução de divergências. A qualidade desse acordo determina o bom funcionamento do clube, especialmente em estruturas nas quais os investidores participam das decisões. O operador, por sua vez, conduz a operação no dia a dia e é remunerado por meio de honorários (estruturação, gestão) e, frequentemente, por uma comissão de desempenho que alinha seus interesses aos dos investidores.

Club deal e regulamentação da FIA: a fronteira da AMF

Nem todos os clubes de investimento estão sujeitos à mesma regulamentação. Um círculo privado de investidores que se conhecem e coinvestem em uma empresa que controlam permanece fora do âmbito da gestão coletiva. Por outro lado, assim que uma estrutura capta recursos junto a um determinado número de investidores para aplicá-los de acordo com uma política definida, no interesse desses investidores, ela pode ser qualificada como FIA (fundo de investimento alternativo) nos termos da regulamentação europeia: a gestão deve, então, ser assegurada ou delegada a uma sociedade gestora autorizada pela AMF, com as obrigações daí decorrentes.

Essa distinção não é um mero detalhe: ela determina o nível de supervisão, informação e proteção de que o investidor desfruta. A qualificação, aliás, não depende nem do nome comercial da estrutura nem apenas do número de participantes, mas dos critérios de fundo estabelecidos pela regulamentação. E a doutrina está em evolução: em junho de 2026, a AMF esclareceu o regime aplicável aos gestores de certos “Outros FIA”, que podem estar sujeitos a um simples registro, em vez de uma autorização completa, quando os ativos sob gestão permanecem abaixo dos limites regulamentares (de 100 a 500 milhões de euros, dependendo da alavancagem) e os investidores são exclusivamente profissionais.

Antes de aderir, é, portanto, legítimo perguntar à operadora como sua estrutura se enquadra em relação à qualificação de FIA e qual entidade assume a responsabilidade regulatória. Um quadro regulatório mais flexível oferece maior flexibilidade, mas menos salvaguardas do que uma SCPI ou um OPCI regulamentados.

É importante lembrar. Um “club deal” funciona por meio de uma entidade dedicada (geralmente uma SAS ou uma SCI), de um operador que o coordena e de um acordo entre os sócios que organiza o funcionamento do projeto. Dependendo de seu porte e de seu modo de comercialização, a estrutura pode estar sujeita à regulamentação dos FIA e exigir uma sociedade de gestão autorizada pela AMF: um ponto a ser esclarecido antes de qualquer subscrição.

Qual é o valor necessário para investir em um club deal imobiliário?

Historicamente, o valor mínimo para participar de um “club deal” é da ordem de dezenas, ou até centenas de milhares de euros. Um limite de 100 mil euros é comum entre os gestores de patrimônio, e algumas operações institucionais começam bem acima disso. Essa barreira se explica: um grupo de 10 a 40 investidores que financia um imóvel inteiro pressupõe contribuições individuais significativas.

Esse nível de comprometimento define o público-alvo natural do “club deal”: investidores experientes, executivos, profissionais liberais, family offices e investidores habituais no setor de private equity imobiliário. No entanto, plataformas recentes estão democratizando o acesso com investimentos a partir de alguns milhares de euros — às vezes já a partir de 1.000 euros —, ao reunir um número maior de participantes em cada operação. O formato perde, assim, parte de seu caráter de “clube” (círculo restrito, influência real na governança), mas ganha em acessibilidade.

Seja qual for o valor do investimento, uma regra permanece: o capital fica comprometido durante todo o período da operação, geralmente de 3 a 7 anos no caso de um “club deal” clássico. O montante investido deve, portanto, poder ser imobilizado de forma duradoura, sem comprometer o restante do patrimônio.

É importante lembrar. Normalmente, um “club deal” patrimonial envolve valores que variam de dezenas a centenas de milhares de euros (100.000 euros é um valor comum), enquanto nas plataformas que democratizam esse formato, os valores giram em torno de alguns milhares de euros. Em todos os casos, o capital permanece imobilizado até o encerramento da operação.

Tributação do “club deal” imobiliário

A tributação de um “club deal” depende inteiramente da estrutura jurídica adotada e da natureza das receitas distribuídas. As regras abaixo se aplicam na data desta publicação e devem ser sempre confirmadas por um profissional.

Depende da estrutura do veículo. Em uma SCI tributada pelo IR (translúcida do ponto de vista fiscal), os rendimentos de aluguel são declarados na declaração de cada sócio como rendimentos imobiliários: tributação pela alíquota marginal (TMI), mais 17,2% de contribuições sociais (os rendimentos imobiliários não são afetados pelo aumento da CSG em 2026). Em uma SAS ou em uma SCI sujeita ao IS, a empresa paga primeiro o imposto sobre as sociedades (15% até 42.500 euros de lucro, 25% acima desse valor), e, em seguida, os dividendos distribuídos estão sujeitos à retenção única fixa de 31,4% (12,8% de imposto de renda e 18,6% de contribuições sociais, alíquotas em vigor desde 1º de janeiro de 2026). Os cupons das estruturas de títulos de dívida também estão sujeitos à PFU.

Os planos. Em casos raros, as ações da empresa podem ser investidas em um PEA ou em um PEA-PME: é necessário que a empresa seja uma SAS ou uma SARL (nunca uma SCI) e que o limite máximo acumulado de depósitos dos dois planos (225.000 euros) não seja ultrapassado. Após cinco anos, os ganhos ficam isentos do imposto de renda, restando a pagar apenas as contribuições sociais (18,6% atualmente). As subscrições de títulos de dívida, por natureza, não são elegíveis para o PEA. E a elegibilidade nunca é presumida: ela é verificada título por título, e a instituição administradora do plano deve aceitar listar títulos não cotados.

O IFI. As cotas de um “club deal” são, em princípio, incluídas na base de cálculo do imposto sobre o patrimônio imobiliário quando o veículo detém ativos imobiliários diretamente, na proporção do valor tributável. Os contribuintes em questão devem levar isso em consideração em sua declaração.

Acordo de clube e cessão de participação (150-0 B ter)

O “club deal” costuma surgir no caminho dos empresários em situações de aportação e alienação. O mecanismo previsto no artigo 150-0 B ter do Código Geral Tributário (CGI) permite, sob certas condições, adiar a tributação da mais-valia quando um dirigente transfere as ações de sua empresa para uma holding antes da alienação; quando a holding aliena as ações no prazo de três anos a partir da transferência, o adiamento só é mantido se ela reinvestir uma fração mínima do produto da alienação em uma atividade econômica elegível. A Lei Orçamentária de 2026 tornou mais rigorosas as regras para as alienações realizadas a partir de 21 de fevereiro de 2026: a cota de reinvestimento foi aumentada de 60% para 70%, o prazo para reinvestimento foi estendido de dois para três anos e o período de manutenção dos ativos reinvestidos foi prolongado para cinco anos.

Essa mesma reforma ampliou, sobretudo, a exclusão das atividades imobiliárias do âmbito do reemprego elegível, incluindo atividades como a comercialização de imóveis ou a construção para venda, que antes podiam ser objeto de controvérsia. Um “club deal” imobiliário não deve, portanto, ser mais considerado elegível para a cota de reinvestimento: a distinção é técnica, os impactos fiscais são consideráveis, e a elegibilidade de uma estrutura específica nos termos do artigo 150-0 B ter deve ser obrigatoriamente validada por um advogado tributarista antes de qualquer decisão. A parcela do produto da alienação não sujeita à obrigação de reinvestimento (30%) continua, por sua vez, livre para investimento. Quanto à dimensão internacional, nosso dossiê sobre tributação internacional de investimentos estabelece o quadro geral.

A ser lembrado. A tributação do “club deal” segue sua estrutura: rendimentos imobiliários (TMI + 17,2%) em uma SCI sujeita ao IR, IS e, posteriormente, PFU de 31,4% em uma sociedade sujeita ao IS; o PEA-PME é possível em raros casos de estruturação em SAS. O IFI pode ser aplicável, e a reutilização do 150-0 B ter (quota elevada para 70% em 2026) exige a validação por um especialista em tributação, caso a caso.

Rendimento, riscos e como escolher um “club deal” confiável

O rendimento. As operações de club deal geralmente apresentam TIRs alvo na faixa de 8% a 12% ao ano, dependendo do tipo de ativo, da estratégia (core, value-add, oportunista) e da alavancagem utilizada. Os club deals de distribuição voltados para renda visam, em geral, 5% a 7% brutos anuais; as operações de capitalização apostam na mais-valia na revenda. Esses números são metas, não promessas: eles se baseiam em premissas relacionadas a obras, comercialização e mercado que podem não se concretizar. Além disso, a TIR é muito sensível ao cronograma: uma operação que gere a mais-valia prevista, mas seja concluída dois anos depois do anunciado, apresenta uma TIR significativamente inferior à sua meta. O desempenho passado de um operador não é garantia de desempenho futuro.

O rendimento é sempre avaliado líquido de despesas. A estrutura de custos típica de um “club deal” inclui despesas de aquisição (geralmente de 2% a 5% do valor investido), taxas de administração anuais (de 1% a 2%) e, frequentemente, uma comissão de desempenho adicional cobrada pelo operador acima de um limite de rendimento acordado. Essa comissão alinha os interesses, desde que o limite seja realista. Antes de comparar duas operações, verifique sistematicamente o que o valor anunciado abrange: bruto ou líquido de despesas, antes ou depois da comissão de desempenho adicional, com ou sem o efeito da alavancagem bancária.

Os riscos. Eles refletem o rendimento almejado:

• Perda de capital: parcial ou total, caso a operação fracasse (obras, comercialização, reviravolta no mercado local). O capital nunca é coberto por um mecanismo do mercado.
• Concentração: um “club deal” geralmente envolve um ativo, um mercado ou uma estratégia. Tudo depende do sucesso de uma única operação, ao contrário de um fundo diversificado.
• Ilíquidez: a menos que haja uma cláusula de resgate antecipado, não é possível recuperar o valor investido antes do vencimento, que geralmente varia de 3 a 7 anos.
• Alavancagem: quando a operação envolve dívida bancária, o endividamento amplifica tanto os ganhos quanto as perdas; um aumento nas taxas de juros ou o descumprimento de uma cláusula bancária pode bloquear as distribuições ou até mesmo forçar uma venda em condições desfavoráveis.
• Dependência do operador: o desempenho depende quase inteiramente da qualidade da execução do patrocinador, de sua seleção de fornecedores e de seu rigor.
• Estrutura menos protetora: fora do âmbito da certificação da FIA, a governança e a transparência são regidas pelo contrato, e não por uma regulamentação de gestão coletiva.

Como escolher. Cinco critérios resumem o essencial da análise: o histórico do operador (operações efetivamente concluídas e reembolsadas, não apenas projetos em andamento), o alinhamento de interesses (um patrocinador que invista seus próprios recursos na operação), a transparência da estrutura e dos relatórios, a solidez jurídica (acordo de sócios, eventuais garantias, como uma hipoteca de primeiro grau) e o realismo das premissas do plano de negócios em relação aos preços do mercado local. Um operador que divulgue poucas informações sobre suas operações passadas, ou apenas sobre os casos de sucesso, deve ser motivo de preocupação.

A ser lembrado. Os “club deals” visam taxas de retorno interno (TRI) alvo na faixa de 8% a 12% ao ano, em troca de um foco em um único ativo, de uma iliquidez de vários anos e de uma forte dependência do operador. A escolha se baseia no histórico comprovado, no alinhamento de interesses e no realismo das premissas, nunca apenas na promessa de retorno.

Club deal ou SCPI: quais são as diferenças?

Essa questão surge constantemente, pois ambos os veículos permitem investir no mercado imobiliário sem precisar comprar nem administrar os imóveis por conta própria. No entanto, eles se baseiam em duas lógicas opostas.

A SCPI opera em grande escala: dezenas ou centenas de imóveis, milhares de sócios, uma gestão totalmente delegada e regulamentada, com o objetivo de gerar renda locatícia regular. A taxa média de distribuição das SCPI situou-se em 4,91% em 2025 (fonte: ASPIM, fevereiro de 2026), média que encobre grandes disparidades. O investidor não escolhe os ativos: ele adquire a gestão de um patrimônio já existente, com um investimento inicial de algumas centenas de euros e uma liquidez organizada, embora não imediata.

O “club deal” reúne: um ativo identificado, um grupo restrito de participantes, uma gestão ativa, um horizonte definido e uma meta de valorização. A transparência da operação é total, a diversificação é nula, o valor mínimo de investimento é elevado e a liquidez é inexistente até a saída. A relação risco-retorno situa-se um nível acima do investimento imobiliário tradicional.

Critérios	Negociação imobiliária em grupo	SCPI
Compartilhamento	Grupo restrito (geralmente de 10 a 40 investidores)	Grande (milhares de associados)
Ativos	Um ativo único, identificado antes da captação de recursos	Carteira diversificada administrada pela gestora
Motor de rendimento	Criação de valor e valor agregado na saída	Renda de aluguel distribuída
Rendimento estimativo	A TRI tem como meta de 8% a 12%, dependendo das operações (não adquirido)	4,91% de distribuição média em 2025 (ASPIM)
Liquidez	Sem valor até a saída (3 a 7 anos)	Limitada, mas organizada
Bilhete de admissão	Dezenas a centenas de milhares de euros (menos por meio de plataformas)	Algumas centenas de euros
Envolvimento	Possíveis formas de governança (assembleias, pacto)	Nenhuma, gestão delegada
Marco regulatório	Contratual, FIA, dependendo das configurações	Gestão coletiva regulamentada pela AMF
Perfil	Investidor experiente, horizonte definido	Poupador de longo prazo, em busca de rendimentos

Nenhuma das duas opções é “melhor”: a SCPI atende a um objetivo de renda diversificada e acessível, enquanto o club deal visa um retorno concentrado e gerenciado. A escolha depende do patrimônio, do horizonte de investimento, da necessidade de liquidez e da tolerância ao risco.

É importante lembrar. SCPI = ampla mutualização, renda, gestão delegada, investimento mínimo baixo. Club deal = concentração seletiva, valorização, possível envolvimento, investimento mínimo alto. Duas respostas para duas questões patrimoniais diferentes, que podem ser complementares dentro de um mesmo patrimônio.

O “club deal” aplicado ao mercado imobiliário americano: o modelo Landquire

Tudo o que foi descrito acima reflete, quase à risca, a forma como a Landquire estrutura suas operações imobiliárias nos Estados Unidos. Cada operação reúne um grupo restrito de investidores experientes que, juntamente com a Landquire, cofinanciam a aquisição e a valorização de um ativo imobiliário específico, por meio de uma estrutura dedicada: uma LLC em joint venture entre os investidores e a operadora. Trata-se, em sua essência, de um “club deal” aplicado ao setor imobiliário.

As particularidades em relação a um “club deal” imobiliário francês estão relacionadas ao ativo e ao ciclo. O ativo é um terreno não urbanizado adquirido diretamente nos Estados Unidos, com um desconto na compra obtido por meio de uma negociação direta com o proprietário; o terreno serve como garantia, em um modelo praticamente sem dívida. A geração de valor não ocorre nem por meio de obras nem de locatários, mas sim pela valorização imobiliária: consolidação dos direitos sobre o terreno (entitlement), mudança de zoneamento e subdivisão em lotes. O ciclo é curto para essa classe de ativos, variando de 24 a 36 meses por operação, sem gestão locatícia em nenhum momento. Desde 2021, a equipe conduziu mais de 130 projetos imobiliários, totalizando mais de 1.000 aquisições de parcelas: esse histórico observado nas operações anteriores está documentado em nossa página de projetos imobiliários já vendidos, e os resultados passados não garantem resultados futuros.

A título de ilustração desse formato, uma operação recente na região metropolitana de San Antonio, no Texas: 97 acres, captação total de 3,9 milhões de dólares, investimento mínimo de 100 mil dólares e prazo de 18 meses. Essa operação, em andamento no momento da redação deste artigo, é citada para ilustrar a estrutura típica de um “club deal” imobiliário (valor de entrada, prazo, ativo único), sem antecipar seu resultado.

Os números apresentados neste vídeo (operações realizadas, valores captados, ausência de perda de capital nas operações encerradas) descrevem desempenhos passados observados, com base em casos específicos não representativos, que não constituem garantia de resultados futuros. Esse tipo de investimento é destinado exclusivamente a investidores experientes.

Observação essencial: o investimento imobiliário Landquire é uma aquisição direta lastreada em um ativo real, por meio de uma LLC em joint venture regida pela legislação dos Estados Unidos. Não se trata nem de uma SCPI, nem de um FIA de direito francês, nem de um produto coletivo regulamentado pela AMF. O acesso é restrito a investidores experientes; o investimento é ilíquido durante o ciclo de cada operação e envolve risco de perda de capital. Esse formato interessa, em especial, a family offices em busca de imóveis nos Estados Unidos e a investidores credenciados que atuam por meio de plataformas especializadas.

Critérios	Negócio imobiliário em regime de club deal na França (valor agregado)	Acordo imobiliário nos EUA (modelo Landquire)
Ativo	Edifício construído (escritórios, residencial, lojas)	Terreno não construído adquirido em declive
Criação de valor	Obras, reestruturação, gestão de aluguéis	Direito de propriedade, zoneamento, loteamento (sem edificações)
Alavanca	Endividamento bancário recorrente	Modelo praticamente sem dívidas, com o terreno como garantia
Ciclo	3 a 7 anos	24 a 36 meses
Gestão de aluguéis	Frequentemente presente	Nenhuma (sem inquilino)
Veículo	SAS ou SCI de direito francês	LLC em joint venture regida pela legislação dos Estados Unidos
Tributação	IR/IS de acordo com a estrutura; IFI possível	Tributação internacional: um tema a ser analisado com um consultor
Perfil	Investidor experiente	Apenas para investidores experientes

Os detalhes do modelo estão apresentados em nossa página de investimentos imobiliários Landquire, e sua aplicação geográfica, na página sobre imóveis no Texas e na Flórida.

A ser lembrado. A Landquire aplica a lógica do “club deal” ao mercado imobiliário americano: grupo restrito, veículo específico para cada operação, ativo único identificado e horizonte de curto prazo. As diferenças fundamentais: um terreno com valor reduzido em vez de um imóvel, a geração de valor por meio dos direitos sobre o solo em vez de obras, e um modelo praticamente sem dívida, no qual o terreno serve como garantia.

Sobre o autor

Thibaut Guéant é cofundador da LandQuire, uma empresa americana especializada em investimentos imobiliários de alto rendimento. Empreendedor francês radicado em Miami há mais de 10 anos, ele levantou mais de 40 milhões de dólares desde 2021 e conduziu mais de 130 operações imobiliárias em todo o território dos Estados Unidos.

Para saber mais: nossa página sobre investimentos imobiliários Landquire, a página dedicada aos family offices e o dossiê sobre tributação internacional.

As informações contidas neste artigo são fornecidas com fins educacionais e não constituem nem um conselho de investimento nem uma recomendação personalizada. Todo investimento envolve o risco de perda de capital. O desempenho passado não é garantia de desempenho futuro. Antes de tomar qualquer decisão, recomenda-se consultar seus consultores habituais (patrimonial, tributário, jurídico), especialmente no que diz respeito a estruturas de aportação e cessão.

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A Landquire é uma empresa que acompanha investidores francófonos na aquisição e valorização de terrenos nos Estados Unidos, em vários estados americanos, em um ciclo curto de 24 a 36 meses, sem gestão de aluguéis. O modelo se baseia em um coinvestimento do tipo “club deal”, em parceria com a Landquire, por meio de uma estrutura dedicada.

• Coinvestimento lastreado em um ativo real (o terreno serve como garantia)
• Ciclo curto (24 a 36 meses), sem gestão de aluguéis
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