Investimento imobiliário nos Estados Unidos: o guia completo
O investimento imobiliário nos Estados Unidos consiste em comprar terrenos, na maioria das vezes não urbanizados, para revendê-los por um preço mais alto depois que estiverem aptos para construção, ou para mantê-los como reserva de valor.
Para um investidor francês que disponha de pelo menos 100.000 euros, trata-se de um investimento em dólares lastreado em um ativo real, que diversifica o patrimônio sem a necessidade de inquilinos nem de gestão locativa, mas que permanece imobilizado por vários anos. Este guia explica o que faz com que o valor de um terreno aumente nos EUA, os indicadores de mercado, as formas de investir, as etapas, a tributação e os riscos.
Em resumo
- As terras agrícolas americanas valerão, em média, 4.500 dólares por acre em 2026, o que representa um aumento de 3,4% em relação ao ano anterior (USDA).
- No Texas, os terrenos rurais foram negociados, em média, a 5.218 dólares por acre no 2º trimestre de 2026, e a 8.040 dólares na região de Austin–Waco–Hill Country (Texas A&M).
- Na França, os terrenos e pastos livres valem, em média, 6.460 euros por hectare em 2025 (Safer). Um acre equivale a 0,405 hectare.
- O valor de um terreno nos Estados Unidos aumenta principalmente durante o processo de “land entitlement”: zoneamento, plano de loteamento e autorizações.
- Um terreno não gera renda: o lucro vem da mais-valia na revenda, e o capital permanece imobilizado até lá.
- Um estrangeiro pode comprar um terreno nos Estados Unidos, mas deve declarar qualquer terreno agrícola ao USDA no prazo de 90 dias.
O que é investimento imobiliário?
O investimento imobiliário consiste em aplicar o capital no próprio terreno, o “imóvel”, em vez de em um edifício. Na França, a expressão se refere principalmente a terras agrícolas, florestas ou vinhedos, frequentemente por meio de consórcios imobiliários (GFA, GFV), ou a participações em sociedades imobiliárias que detêm ativos imobiliários. O déficit imobiliário, por sua vez, não é um investimento imobiliário: trata-se de um mecanismo tributário que permite deduzir as obras realizadas em uma moradia alugada.
Nos Estados Unidos, o investimento imobiliário visa principalmente terrenos localizados na periferia de metrópoles em crescimento, destinados à construção de moradias. O lucro não vem do aluguel, mas da transformação do terreno: um terreno bruto se torna um terreno passível de construção e, em seguida, um lote pronto para construção. Trata-se de uma lógica diferente do investimento imobiliário clássico: não se compra uma moradia para alugar, mas um terreno para ser transformado.
| Terras agrícolas na França | Mercado imobiliário americano | |
|---|---|---|
| Ativos típicos | Terras agrícolas, florestas, vinhedos, muitas vezes por meio de uma GFA ou de uma GFV | Terrenos não urbanizados na periferia das grandes cidades, terras agrícolas, fazendas |
| Preço de referência | 6.460 € por hectare para terras e pastagens livres (2025) | 4.500 dólares por acre para terras agrícolas (2026), 5.218 dólares por acre para terrenos rurais no Texas (2º trimestre de 2026) |
| Fonte do ganho | Renda agrária (aluguéis agrícolas) e valorização lenta | Mais-valia na revenda, especialmente após a obtenção das autorizações |
| Acesso para estrangeiros | Mercado regulamentado, com direito de preferência das Safer | Aberto a não residentes, mediante declaração ao USDA para terras agrícolas |
| Moeda | Euro | Dólar |
Fontes: Safer (2025), USDA (Valores Imobiliários 2026), Centro de Pesquisa Imobiliária da Texas A&M (2º trimestre de 2026).
Como um terreno se valoriza nos Estados Unidos
Um terreno passa por quatro etapas. A cada etapa, o risco diminui e o terreno é vendido por um preço mais alto, pois o próximo comprador enfrenta menos incertezas.
| Etapa | O que muda | Quem está comprando nesta fase |
|---|---|---|
| 1. Terreno não urbanizado | Terreno agrícola ou florestal, sem direito de construção definido | Investidores imobiliários, criadores de gado, agricultores |
| 2. Terreno com direito de construção (entitled) | Zoneamento obtido, plano de loteamento aprovado, conexões previstas | Promotores e construtoras de residências |
| 3. Terreno nivelado | Obras de via pública e redes em andamento; lotes demarcados no terreno | Fabricantes nacionais ou regionais |
| 4. Lote concluído | Terreno com infraestrutura, pronto para a construção de uma casa | Construtoras e, em seguida, pessoas físicas |
A etapa que mais gera valor é a transição do terreno bruto para o terreno com autorização. Trata-se do processo de regularização fundiária: alteração do zoneamento, se necessário, divisão em lotes, aprovação do plano de loteamento pela prefeitura ou pelo município, estudos de vias públicas e redes de serviços.
A etapa fundamental de validação é conhecida como “aprovação do lote”. Para entender o próprio processo de divisão, consulte nosso artigo sobre como subdividir um terreno.
As 4 maneiras de investir em imóveis nos EUA
1. Comprar um terreno diretamente
Você compra o terreno em seu nome ou por meio de uma LLC. Você mantém o controle, mas é o único responsável pela pesquisa, pelas verificações, pelos impostos e pela transação. Nosso artigo sobre como comprar um terreno nos EUA compara as duas opções: por conta própria ou com assessoria.
2. Land banking: comprar e esperar
O “land banking” consiste em comprar um terreno na área de expansão de uma cidade e, em seguida, aguardar que a urbanização chegue até lá. Não exige nenhuma obra, mas o prazo é longo e incerto, e o imposto predial (property tax) é cobrado anualmente sem que haja receitas em contrapartida.
3. A valorização por direito
O investidor adquire um terreno não urbanizado, obtém as autorizações necessárias e, em seguida, revende um terreno pronto para construção a uma incorporadora. O ciclo é mais curto do que o do “land banking”, geralmente de 24 a 36 meses, e o retorno depende da qualidade do projeto urbanístico. Esse é o modelo da LandQuire.
4. Veículos cotados e fundos
Os REITs, ou seja, fundos imobiliários listados na bolsa, detêm terras agrícolas ou florestas, e alguns fundos adquirem terrenos não listados. O valor mínimo de investimento é baixo e a liquidez é melhor, mas você não escolhe os terrenos, paga taxas de administração e o desempenho acompanha, em parte, a evolução do mercado de ações. Trata-se de uma abordagem semelhante à das SCPIs ou aos investimentos imobiliários listados.
| Abordagem | Horizonte | Receitas correntes | Envolvimento | Risco principal |
|---|---|---|---|---|
| Compra direta | Variável | Baixos ou nulos | Forte | Erro de seleção ou verificação |
| Reserva de terrenos | Longo, muitas vezes de vários anos | Nulos | Média | Urbanização mais lenta do que o previsto |
| Valorização por direito | Em média, de 24 a 36 meses na LandQuire | Empate, ganho na saída | Baixa, caso você utilize uma operadora | Recusa ou atraso na concessão de autorizações |
| REITs e fundos | Livre (lateral) ou fixo (fundo) | Possíveis dividendos | Baixa | Mercado de ações, taxas |
Terreno ou imóvel para aluguel: o que muda
Um terreno não tem inquilino, nem sofre desgaste, nem requer obras de manutenção: suas despesas se limitam principalmente ao imposto predial e ao seguro. Por outro lado, ele não gera renda de aluguel e sua venda depende da demanda dos incorporadores. Já o imóvel para aluguel gera aluguéis regulares, mas exige gestão locatícia e obras. A rentabilidade de um terreno é, portanto, avaliada no momento da venda, enquanto a do imóvel para aluguel é avaliada anualmente. Nossa comparação entre terreno e imóvel para aluguel detalha as duas lógicas.
Qual é o preço de um terreno nos Estados Unidos?
O preço de um terreno varia bastante de acordo com o uso e a localização. Em nível nacional, as terras agrícolas (terreno e edifícios) valerão, em média, 4.500 dólares por acre em 2026, um aumento de 150 dólares, ou 3,4%, em relação ao ano anterior, de acordo com o relatório Land Values 2026 do USDA. Isso representa cerca de 11.100 dólares por hectare.
No Texas, os terrenos rurais foram negociados, em média, a 5.218 dólares por acre no segundo trimestre de 2026, um aumento de 3,27% em relação ao mesmo período do ano anterior, de acordo com o relatório trimestral do Texas Real Estate Research Center (Texas A&M). A região de Austin–Waco–Hill Country atingiu 8.040 dólares por acre (+8,63%) e o sul do Texas, 6.225 dólares (+0,99%).
Na França, os terrenos e pastos livres não urbanizados valerão, em média, 6.460 euros por hectare em 2025 (+0,9%), e os terrenos arrendados, 5.350 euros (+2,5%), de acordo com os preços dos terrenos publicados pelas Safer.
| Referência | Preço médio | Variação em relação ao ano anterior | Período | Fonte |
|---|---|---|---|---|
| Terras agrícolas, Estados Unidos | 4.500 dólares por acre | +3,4% | 2026 | USDA |
| Terras rurais, Texas | 5.218 dólares por acre | +3,27% | T2 2026 | Texas A&M |
| Austin–Waco–Hill Country | 8.040 dólares por acre | +8,63% | T2 2026 | Texas A&M |
| Sul do Texas | 6.225 dólares por acre | +0,99% | T2 2026 | Texas A&M |
| Terras e prados abertos, França | 6.460 € por hectare | +0,9% | 2025 | Mais seguro |
Essas referências dizem respeito a terrenos rurais. Um terreno com permissão de construção, e posteriormente um lote pronto, são vendidos por um preço significativamente mais alto, pois já incluem o trabalho de planejamento urbano e de viabilização.
Onde investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos?
A demanda por terrenos acompanha o crescimento da população. O Texas registrou um aumento de 391.243 habitantes entre julho de 2024 e julho de 2025, mais do que qualquer outro estado, de acordo com as estimativas populacionais do U.S. Census Bureau.
As regiões metropolitanas de Houston, Dallas–Fort Worth, Austin e San Antonio concentram a demanda por terrenos para construção, e o Texas não cobra imposto de renda no âmbito estadual. Nosso artigo sobre os motivospara investir em imóveis no Texas detalha esse mercado.
A Flórida, de Miami a Tampa, segue uma lógica semelhante, com um risco climático (furacões, inundações) mais acentuado. Outros estados do Sul, como a Geórgia, a Carolina do Norte ou o Arizona, também atraem incorporadoras. Em todos os casos, tudo se resume a uma questão de poucos quilômetros: distância das estradas, das escolas e das redes de abastecimento de água e esgoto.
As etapas de um investimento imobiliário nos Estados Unidos
1. Definir o objetivo e o prazo
Ganho rápido por direito de propriedade, reserva de valor a longo prazo ou aluguéis agrícolas: cada objetivo exige um tipo diferente de terreno. Defina também a parcela do patrimônio que você está disposto a imobilizar por vários anos, além de seus outros investimentos.
2. Encontrar o terreno
As melhores oportunidades costumam ser negociadas fora do mercado, diretamente com o proprietário, antes de qualquer colocação à venda ao público. Nosso artigo sobre oportunidades imobiliárias fora do mercado explica como identificá-las.
3. Verificar o terreno antes de comprar
A verificação abrange o título de propriedade, as servidões, o zoneamento, os direitos minerários (no Texas, eles podem pertencer a um proprietário diferente daquele da superfície), o acesso, o abastecimento de água, o esgoto, o risco de inundação e o solo. Nossa lista de verificação de due diligence imobiliária detalha os 14 pontos a serem verificados.
4. Planejar e financiar a compra
A propriedade costuma ser mantida por meio de uma LLC ou de uma empresa criada especificamente para o projeto. É mais difícil obter um crédito bancário para um terreno vazio do que um crédito imobiliário convencional, especialmente para um não residente: muitas compras são feitas à vista, às vezes com um crédito concedido pelo vendedor (seller financing).
No caso de um terreno agrícola, um comprador estrangeiro deve apresentar o formulário FSA-153 ao USDA no prazo de 90 dias após a compra, de acordo com a nota do USDA sobre terras agrícolas pertencentes a estrangeiros. No final de 2022, os estrangeiros detinham 3,4% das terras agrícolas privadas do país, o que equivale a 43,4 milhões de acres.
5. Valorizar e, em seguida, revender
A operadora apresenta os pedidos de licenciamento urbanístico, acompanha os estudos e negocia com os incorporadores. A venda ocorre assim que as autorizações forem obtidas, ou posteriormente, se o mercado assim o justificar.
Como funciona a tributação de um terreno nos EUA?
A tributação de um terreno nos Estados Unidos ocorre em três momentos: durante a posse, na alienação e na transmissão.
- Imposto predial (property tax): deve ser pago anualmente ao condado, mesmo que o terreno não gere renda. No Texas, um terreno destinado à agricultura pode se beneficiar de uma avaliação agrícola que reduz a base tributável, com um reajuste em caso de mudança de uso: consulte nosso artigo sobrea isenção agrícola no Texas.
- Revenda: quando o vendedor é não residente, o comprador geralmente retém 15% do preço de venda a título do FIRPTA, de acordo com a página do IRS dedicada à retenção do FIRPTA. Essa retenção é um adiantamento, regularizado por meio da declaração de imposto de renda nos Estados Unidos. A mais-valia é, em seguida, declarada na França, e a convenção fiscal franco-americana de 1994 evita a dupla tributação, geralmente por meio de um mecanismo de crédito tributário.
- Adiamento da tributação: a troca 1031 permite, sob certas condições, adiar a tributação do ganho por meio do reinvestimento em um bem da mesma natureza.
- Sucessão: de acordo com o artigo 5º da convenção tributária de 24 de novembro de 1978 sobre sucessões, os bens imóveis são tributáveis no Estado em que estão localizados, incluindo as participações em sociedades cujo patrimônio seja composto, pelo menos em metade, por bens imóveis. Um terreno detido por meio de uma LLC ou de uma SPV continua, portanto, sujeito a tributação nos Estados Unidos, e a França leva em consideração o imposto pago nesse país (artigo 12).
Informações atualizadas na data da publicação deste artigo, sujeitas a alterações. Verifique sua situação com um advogado tributarista ou um tabelião.
Quais são os riscos do mercado imobiliário nos EUA?
- Liquidez: um terreno leva vários meses para ser vendido, e o capital fica imobilizado até a venda ser concretizada.
- O risco regulatório: uma prefeitura pode recusar um zoneamento ou adiar um plano de loteamento.
- O mercado: a demanda dos incorporadores depende das taxas de juros e das vendas de imóveis novos; um imóvel novo vende menos quando o crédito está caro.
- Os custos associados à propriedade — imposto predial, seguro e despesas com laudos — são incorridos durante todo o período de posse.
- O próprio terreno: área sujeita a inundações, solo instável, falta de acesso ou de infraestrutura.
- Câmbio: uma desvalorização do dólar reduz o ganho convertido em euros, de acordo com a taxa de câmbio no momento da retirada.
- A operadora: escolher um parceiro sem histórico verificável expõe a escolhas equivocadas e até mesmo a fraudes.
Investir em imóveis nos Estados Unidos com a LandQuire
A LandQuire, fundada em 2021 por Romain Daniellou e Thibaut Guéant e sediada em Miami, adquire terrenos não urbanizados fora do mercado, principalmente no Texas, obtém as licenças de urbanismo e, em seguida, revende os terrenos licenciados a incorporadoras.
A LandQuire atua exclusivamente entre a etapa 1 (terreno bruto) e a etapa 2 (terreno aprovado): ela não realiza obras. Cada terreno é de propriedade plena de uma empresa dedicada ao projeto (SPV), da qual os investidores são sócios. A LandQuire é responsável pela gestão da operação, incluindo o acompanhamento jurídico e contábil.
- Mais de 400 investidores privados.
- 50 projetos imobiliários, dos quais 37 foram vendidos.
- Um horizonte de 24 a 36 meses, em média, a partir de 100.000 dólares.
As seleções se baseiam em um algoritmo proprietário que analisa mais de 120 critérios por terreno. Os projetos em fase de financiamento são apresentados na página de ofertas de terrenos disponíveis nos Estados Unidos, e as operações concluídas, na página de projetos imobiliários vendidos.
Para situar o mercado imobiliário americano em relação a outros tipos de investimento (bolsa de valores, imóveis para aluguel, SCPI) e comparar sua rentabilidade, consulte nosso guia para investir nos EUA.
Perguntas frequentes
O que é investimento imobiliário?
Consiste em investir capital em terrenos, em vez de em edifícios. Na França, esse tipo de investimento visa principalmente terras agrícolas, florestas e vinhedos. Nos Estados Unidos, visa principalmente terrenos na periferia das grandes cidades, que são cedidos a incorporadoras assim que se tornam aptos para construção.
Qual é o preço de um terreno nos Estados Unidos?
De acordo com o USDA, os terrenos agrícolas valerão, em média, 4.500 dólares por acre em 2026, o que equivale a cerca de 11.100 dólares por hectare. No Texas, os terrenos rurais serão negociados, em média, a 5.218 dólares por acre no segundo trimestre de 2026, segundo a Texas A&M.
Um francês pode comprar um terreno nos Estados Unidos?
Sim. Um não residente pode comprar um terreno nos EUA, diretamente ou por meio de uma LLC. No caso de um terreno agrícola, ele deve declará-lo ao USDA (formulário FSA-153) no prazo de 90 dias.
Quanto tempo leva uma transação imobiliária nos EUA?
Tudo depende da estratégia. Uma valorização por direito de uso é, em geral, um investimento com prazo de 24 a 36 meses. O land banking, que consiste em aguardar a urbanização, costuma durar vários anos, sem prazo definido.
Um terreno gera renda?
Em geral, não: um terreno vazio não gera renda, exceto no caso de arrendamento agrícola. O retorno vem da mais-valia na revenda, que nunca é garantida.
Qual é a diferença entre investimento imobiliário e déficit imobiliário?
O investimento imobiliário consiste na compra de terrenos. O déficit imobiliário é um mecanismo tributário francês que permite deduzir as obras realizadas em uma moradia alugada. Os dois conceitos não têm relação entre si.
Quais são os principais riscos?
A falta de liquidez, a recusa ou o atraso nas autorizações urbanísticas, os custos de manutenção, as deficiências do terreno (inundações, acesso, solo) e a taxa de câmbio euro/dólar.
Este artigo tem caráter informativo e não constitui uma recomendação personalizada de investimento. O desempenho passado não é garantia de resultados futuros. Todo investimento envolve o risco de perda de capital.