Comprar um terreno nos EUA: por conta própria ou com acompanhamento?
A compra de terras nos Estados Unidos em grupo pode ser uma oportunidade estratégica, mas cuidado com as armadilhas fiscais. Este artigo fornece um guia para você estruturar sua compra com amigos ou familiares, com total segurança, com a experiência da LandQuire.
Por Thibaut Guéant, cofundador e diretor de investimentos da LandQuireAtualizado em 14 minutos de leitura
Índice
Um francês pode adquirir um terreno nos EUA, em seu próprio nome ou por meio de uma LLC americana. Ele tem duas opções: comprar diretamente ou investir com assessoria.
Em tempo real, você escolhe o lote, verifica-o, assina o contrato de compra e o administra remotamente.
Com o apoio de uma empresa especializada, você investe em uma estrutura dedicada que adquire o terreno, obtém as licenças de urbanização e o revende.
As terras agrícolas valem, em média, 4.500 dólares por acre nos Estados Unidos em 2026 e 3.100 dólares no Texas, segundo o USDA. A seguir, apresentamos as etapas de cada opção e o que as diferencia.
Em resumo
- As terras agrícolas valem, em média, 4.500 dólares por acre nos Estados Unidos, 3.100 dólares no Texas e 9.150 dólares na Flórida (USDA, julho de 2026).
- Um estrangeiro que adquirir um terreno agrícola deve declará-lo ao USDA no prazo de 90 dias, sob pena de multa de até 25% do seu valor (USDA, 2024).
- Uma área de alto risco de inundação (zonas A e V dos mapas federais) apresenta 1% de risco de enchente a cada ano (FEMA).
- Todas as seguradoras do Texas aplicam a mesma taxa de seguro de título, e o prêmio é pago uma única vez, no fechamento do negócio (Departamento de Seguros do Texas, 2025).
- O imposto predial do Texas é de âmbito local: o valor é determinado em 1º de janeiro e o imposto deve ser pago, em geral, até 31 de janeiro do ano seguinte (Texas Comptroller, 2026).
- Na revenda por um vendedor estrangeiro, o comprador geralmente retém 15% do preço e repassa esse valor à Receita Federal dos Estados Unidos (IRS, julho de 2026).
É possível comprar um terreno nos EUA sendo francês?
Sim. Assim como qualquer investidor internacional, um não residente na França pode adquirir um terreno nos EUA em seu próprio nome ou por meio de uma LLC (limited liability company).
Os sócios de uma LLC são chamados de membros. Ela isola esse patrimônio de seus demais ativos; seu regime tributário difere na França e nos EUA: leia nosso guia para abrir uma LLC nos EUA.
Um terreno agrícola está sujeito a uma regra específica para estrangeiros. Conforme o aviso do USDA aos investidores estrangeiros, é necessário declará-lo no prazo de 90 dias após a compra.
Quais terrenos devem ser declarados ao USDA?
A declaração (formulário FSA-153) se aplica a terrenos com 10 acres ou mais destinados à agricultura, pecuária ou silvicultura, bem como a contratos de arrendamento agrícola com duração de 10 anos ou mais.
Uma declaração ausente, atrasada ou incorreta pode custar até 25% do valor do imóvel.
Se sua residência fiscal for na França, a convenção tributária entre a França e os EUA divide a tributação entre os dois países e evita a dupla tributação.
Como comprar um terreno nos EUA diretamente, passo a passo?
De forma independente, você conduz sozinho nove etapas, desde a escolha do município até a oferta e, posteriormente, a revenda. Nossa lista de verificação para a due diligence imobiliária reúne 14 pontos a serem verificados.
1. Escolher o estado e o condado
As regras variam de um estado para outro, assim como o preço dos terrenos de uma cidade para outra. O relatório “Land Values 2026” do USDA apresenta o valor médio das terras agrícolas:
| Estado | Valor por acre (2026) | Valor por hectare | Variação em relação ao ano anterior |
|---|---|---|---|
| Texas | 3 100 $ | 7 660 $ | +4,4% |
| Flórida | 9 150 $ | 22 610 $ | +5,2% |
| Alabama | 4 250 $ | 10 500 $ | +2,4% |
| Arizona | 4 300 $ | 10 630 $ | +2,9% |
| Oregon | 3 880 $ | 9 590 $ | +2,6% |
| Ohio | 9 650 $ | 23 850 $ | +3,2% |
| Estados Unidos (exceto Alasca e Havaí) | 4 500 $ | 11 120 $ | +3,4% |
Fonte: USDA NASS, Resumo dos Valores Fundiários de 2026 (31 de julho de 2026). Terras agrícolas, incluindo edifícios; 1 acre = 0,405 hectare. Estados onde a LandQuire realizou projetos.
Com base nisso, 10 acres (4 hectares) de terras agrícolas valem, em média, US$ 31.000 no Texas e US$ 91.500 na Flórida, o que representa um aumento de 5,2% em relação ao ano anterior.
Essas médias se aplicam a terrenos agrícolas. Perto de uma cidade com um mercado imobiliário ativo, um terreno para construção vale muito mais: compare vendas reais, os “market comps”.
O condado tem a mesma importância que o estado: mantém o cadastro de imóveis e arrecada uma parte do imposto predial. No Texas, ele também regula a divisão territorial fora das cidades.
2. Verificar o zoneamento e o ETJ
O zoneamento determina o que você pode construir: uma casa, lotes, um estabelecimento comercial.
No Texas, a decisão é tomada no âmbito municipal; em torno da cidade, a ETJ (zona de jurisdição extraterritorial) define os limites da divisão administrativa.
Nosso artigo sobreo ETJ no Texas explica seus efeitos sobre as licenças. Para dividir um terreno em lotes, veja como subdividir um terreno e o processo de aprovação do plano de loteamento.
3. Controlar o acesso e as redes
Um terreno sem acesso legal a uma via pública é difícil de vender. Verifique se ele dá para uma via pública ou se há uma servidão de passagem registrada que o conecte à via pública.
Em seguida, pergunte onde passam as redes de água, eletricidade e esgoto, e quanto custa a conexão. Se estiver longe de uma cidade e não houver rede de água, planeje construir um poço.
Nosso artigo sobreo acesso e a frente de um terreno mostra como esses fatores influenciam o preço de um terreno no Texas.
4. Verificar os direitos minerários e as servidões
No Texas, os direitos de exploração de recursos minerais (petróleo, gás) podem pertencer a um proprietário diferente daquele que detém a propriedade da superfície. Nosso guia sobre direitos de exploração de recursos minerais no Texas mostra como verificá-los.
As servidões (direito de passagem, linhas elétricas, tubulações de água, drenagem) limitam o uso de uma parte do terreno: consulte nosso guia sobre servidões no Texas.
5. Verificar a área sujeita a inundações
No âmbito federal, a FEMA, agência de gestão de situações de emergência, publica mapas das áreas sujeitas a inundações.
De acordo com seu glossário de áreas sujeitas a inundações, as áreas de alto risco apresentam 1% de risco de inundação a cada ano. Elas são identificadas pelas letras A ou V.
As zonas B, C e X apresentam risco moderado ou baixo. Nosso artigo sobre as zonas de inundação da FEMA explica como interpretar esses mapas.
6. Ler o compromisso de título e contratar o seguro de título
A empresa de títulos verifica o título de propriedade. Seu compromisso de título lista os ônus (servidões, restrições, HOA): veja como ler um compromisso de título no Texas.
O seguro de título protege, portanto, seu imóvel contra qualquer irregularidade descoberta após a compra: impostos não pagos, fraude, herdeiro desconhecido.
De acordo com o Departamento de Seguros do Texas, todas as seguradoras do Texas aplicam a mesma tarifa, e o prêmio é pago uma única vez, no fechamento do negócio.
7. Passar pelo processo de custódia e pelo fechamento do negócio
Uma vez aceita a sua oferta, o sinal do comprador é depositado na empresa de registro de imóveis ou com um agente de custódia até o fechamento do negócio. Nosso guia sobre a custódia nos Estados Unidos explica detalhadamente esse processo.
No momento da conclusão da transação, o valor é pago e a escritura (deed) é registrada no cartório de registro de imóveis do condado: consulte os documentos jurídicos relativos à compra de um terreno.
As transações imobiliárias são alvo de fraudes envolvendo transferências bancárias, alerta o órgão regulador de seguros do Texas: verifique as instruções de pagamento com seu agente de títulos antes de efetuar qualquer transferência.
8. Registrar o terreno e pagar o imposto predial
No caso de um terreno agrícola, apresente a declaração ao USDA no prazo de 90 dias. A cada ano, o imposto predial (property tax) deve ser pago, independentemente de o terreno gerar renda ou não.
De acordo com o guia sobre o imposto predial do Controlador do Texas, o Estado do Texas não cobra imposto predial: mais de 4.796 entidades locais (condados, cidades, distritos escolares ou distritos de abastecimento de água) é que o fazem.
O valor é fixado em 1º de janeiro, no âmbito do condado; o imposto é geralmente pago até 31 de janeiro do ano seguinte. Um distrito MUD pode ser adicionado a isso: consulte as seções sobre MUD e PUD.
9. Gerenciar remotamente e, em seguida, revender
Quando está longe, um investidor francês ou internacional precisa de alguém que cuide das coisas no local: manutenção, cercas, visitas, seguro de responsabilidade civil e pagamento do imposto anual.
Na revenda, o comprador geralmente retém 15% do preço quando o vendedor é estrangeiro, de acordo com a página do IRS sobre a retenção FIRPTA.
Essa retenção é um adiantamento, regularizado por meio da declaração fiscal dos Estados Unidos: consulte nossos guias sobre a FIRPTA para não residentes e sobre o ganho de capital de um terreno.
Como investir com acompanhamento em um terreno nos EUA?
Investir com acompanhamento significa adquirir participações em uma empresa dedicada a um terreno, geralmente uma LLC. Um operador compra a empresa, obtém as autorizações necessárias e, em seguida, a revende.
Você não é o proprietário do terreno em si: você é um dos sócios da LLC que o detém. As verificações das etapas 1 a 7 são realizadas pelo operador, antes da compra.
Seu trabalho está mudando: você escolhe a operadora e o projeto, lê os documentos que estabelecem o marco jurídico (memorando informativo, contrato de assinatura) e, em seguida, acompanha os relatórios da operadora.
O que a compra acompanhada muda para você
Na LandQuire, por exemplo, cuja página “Como investir ” detalha o processo:
- Sem trabalho administrativo: impostos, manutenção, autorizações e revenda ficam a cargo da operadora.
- Um valor mínimo fixado: 100.000 dólares por projeto, em nome próprio ou por meio de sua holding.
- Recursos bloqueados: a empresa não realiza o resgate das cotas. A alienação continua sendo possível com o consentimento do administrador, sujeita aos direitos de oferta prioritária e de preferência.
- Prazo sem garantia: prazo previsto: aproximadamente 36 meses para as captações em andamento, sem garantia. Preveja 5 anos ou mais. Após 60 meses, a LandQuire renuncia à sua parcela da mais-valia.
- Acompanhamento por escrito: um relatório a cada trimestre e um formulário K-1 anualmente, após o encerramento do exercício. A tributação de cada empresa de projeto é confiada a um contador público independente.
- Uma possível retenção: pode ser aplicada uma retenção na fonte na revenda; sua alíquota depende da situação do investidor.
- Quem pode investir: não residentes nos Estados Unidos (Regulamento S) e investidores americanos credenciados (Regulamento D, regra 506(c)).
Os riscos continuam sendo reais: perda de capital, taxa de câmbio euro-dólar, atrasos ou recusa de autorizações. Nossa página sobre os riscos do investimento imobiliário os detalha.
LandQuire, uma opção entre outras
A LandQuire, fundada em 2021 em Miami e sediada em Hollywood, na Flórida, seleciona terrenos nos Estados Unidos, obtém as respectivas autorizações e, em seguida, os revende a incorporadoras e construtoras.
Desde 2021, a empresa lançou 50 projetos imobiliários, dos quais 37 foram vendidos, e levantou US$ 42,3 milhões junto a 292 investidores, principalmente franceses.
Cada terreno é selecionado entre 3.143 condados, com base em mais de 120 critérios. Quatro projetos foram abandonados durante a auditoria e dois terrenos foram revendidos com um pequeno prejuízo.
Ao vivo ou com acompanhamento: qual opção escolher?
Essas duas formas de investimento não exigem nem o mesmo tempo, nem o mesmo capital, nem o mesmo marco jurídico. A tributação de cada uma delas também difere.
| Critérios | Ao vivo | Acompanhado |
|---|---|---|
| O que você possui | A propriedade do terreno, em nome próprio ou por meio de sua LLC | Participações na LLC que detém o terreno |
| Ingresso | Preço do terreno, mais despesas de fechamento do negócio, estudos e impostos | Mínimo de US$ 100.000 por projeto na LandQuire |
| Seleção e verificações | Graças a vocês e às orientações de vocês (título, zoneamento, acesso, inundação) | Pela operadora, antes da compra |
| Autorizações de urbanização | A solicitar por conta própria, ou parcela mantida como está | Obtidas pelo operador |
| Gerenciamento remoto | Impostos, manutenção, seguro de responsabilidade civil, assistência no local | Nenhuma |
| Declarações | USDA para terras agrícolas, tributação nos Estados Unidos e na França | Preencha o formulário K-1 anualmente e, em seguida, suas declarações de acordo com a sua situação |
| Revenda | Você decide a data e o preço | Conduzida pela operadora; sem resgate de cotas |
| Duração | Livre | O prazo previsto para as captações em andamento é de aproximadamente 36 meses, sem garantia |
| Retenção na revenda | 15% do preço, em geral (FIRPTA) | É possível; a taxa varia de acordo com a sua situação |
| Acesso para um investidor internacional | Em funcionamento, com registro junto ao USDA como terreno agrícola | Não-residentes (Regulamento S) e investidores americanos credenciados |
| Risco principal | Erro na verificação; imóvel difícil de revender | Atraso ou recusa na concessão de autorizações, perda de capital |
Fontes: USDA (2024), IRS (2026), LandQuire (2026). As regras para um investimento assistido variam de acordo com o operador: leia os documentos fornecidos por ele.
Em vez disso, escolha:
- a compra direta, caso você queira um terreno específico, seja para construir uma casa ou uma casa de veraneio, ou para mantê-lo, com tempo e alguém para cuidar do local;
- o investimento assistido, caso deseje exposição ao mercado imobiliário americano sem necessidade de gestão, para uma parcela menor de seu patrimônio: consulte nosso estudo de caso sobre Wake Village (Texas).
Ao contrário de um investimento imobiliário para aluguel, um terreno vazio gera pouca ou nenhuma renda: seu retorno depende principalmente da revenda.
Você é incorporador ou construtor e está procurando um terreno com todas as licenças necessárias? Confira nossa oferta de terrenos à venda nos Estados Unidos.
Nosso guia sobreinvestimentos imobiliários nos EUA apresenta outras formas de investir no mercado imobiliário americano e compara essa opção com o mercado de imóveis para aluguel.
Perguntas frequentes
É possível comprar um terreno nos EUA em grupo?
Sim, em condomínio ou por meio de uma LLC na qual cada membro do grupo (família, amigos) detém participações.
Um contrato entre os sócios (operating agreement) estabelece o marco jurídico: aportações, decisões e saída.
Um investimento acompanhado equivale também a uma compra em grupo: cada investidor detém participações na sociedade do projeto.
É necessário constituir uma LLC para comprar um terreno nos EUA?
Não, isso não é obrigatório: o terreno pode ser comprado em seu próprio nome, com um título de propriedade em seu nome.
Para um comprador francês, a LLC serve principalmente para isolar esse imóvel e organizar uma compra em conjunto. Seu regime jurídico e tributário deve ser definido com um advogado.
Para investir com a LandQuire, não é necessário constituir uma LLC: você pode investir em seu próprio nome ou por meio de sua holding.
Quais são os custos a serem considerados na compra de um terreno nos EUA, além do preço?
Na compra: o prêmio do seguro de título, o agrimensor (levantamento topográfico), as taxas da empresa de títulos e de registro da escritura, os laudos de solo ou ambientais e os honorários do advogado.
A partir daí, a cada ano: o imposto predial, as contribuições para uma eventual associação de proprietários, o seguro de responsabilidade civil e a manutenção.
O que é uma HOA nos EUA?
Uma HOA (associação de proprietários) é a associação dos proprietários de um condomínio. Ela estabelece regras de uso (CC&R) e cobra contribuições.
Um lote localizado em um condomínio pode estar sujeito a uma HOA: suas regras constam no compromisso de título, que deve ser lido antes de assinar.
Antes da compra, pergunte qual é o valor das contribuições para a HOA: elas se somam aos impostos.
O que verificar em um anúncio de terreno à venda nos EUA?
A área em acres, o acesso, as redes de serviços, a área sujeita a inundações e os direitos de mineração vendidos junto com o terreno. Uma oportunidade anunciada não substitui o compromisso de título.
Nosso artigo sobre os sinais de alerta antes de comprar um terreno lista os sinais de alerta mais comuns.
É possível conseguir um empréstimo para comprar um terreno nos EUA?
É mais difícil conseguir um empréstimo bancário para um terreno vazio do que um financiamento imobiliário para uma casa, especialmente para quem não é residente na França: muitas compras são feitas à vista.
Às vezes, o vendedor aceita um financiamento pelo próprio vendedor (seller financing), a ser negociado no contrato.
Um terreno nos EUA é considerado para fins do IFI?
Sim, se sua residência fiscal for na França.O imposto sobre o patrimônio imobiliário incide sobre imóveis na França e no exterior, incluindo terrenos nos Estados Unidos.
Ele se aplica a patrimônios imobiliários líquidos superiores a 1.300.000 € em 1º de janeiro (service-public.fr, março de 2026). Consulte um consultor tributário para verificar a situação das participações societárias.
É possível adiar o pagamento do imposto sobre a mais-valia de um terreno nos EUA?
Nos Estados Unidos, a troca 1031 permite, sob certas condições, adiar a tributação do ganho ao reinvestir o valor da venda em outro imóvel nos Estados Unidos.
Seu impacto sobre a tributação francesa deve ser avaliado por um especialista em direito tributário.
Você quer investir uma pequena parte de seu patrimônio no mercado imobiliário americano sem ter que administrar um imóvel?
Conheça nossas ofertas imobiliárias nos Estados Unidos ou entre em contato com a equipe da LandQuire para saber se alguma oferta se encaixa na sua situação.
Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento tributário, jurídico ou de investimento personalizado.
Os preços e regras mencionados são os vigentes na data da atualização.
O desempenho passado não é garantia de resultados futuros. Todo investimento imobiliário envolve o risco de perda de capital.
Este artigo tem caráter informativo e não constitui uma recomendação personalizada de investimento. O desempenho passado não é garantia de resultados futuros. Todo investimento envolve o risco de perda de capital.
Sobre o autor
Co-fundador e diretor de investimentos (CIO) da LandQuire, Thibaut Guéant fundou a empresa em 2021 junto com Romain Daniellou. Especialista em land entitlement, ele identifica terrenos não urbanizados fora do mercado, principalmente no Texas, e coordena a obtenção das licenças de urbanismo que os tornam aptos para construção antes de sua revenda a incorporadoras.
