Comprar un terreno en EE. UU.: ¿por tu cuenta o con ayuda?
Comprar un terreno en Estados Unidos en grupo puede ser una oportunidad estratégica, pero hay que tener cuidado con las trampas fiscales. Este artículo le orienta para estructurar su compra con amigos o familiares de forma segura, con la ayuda de los expertos de LandQuire.
Por Thibaut Guéant, cofundador y director de inversiones de LandQuireActualizado el 14 minutos de lectura
Índice
Un ciudadano francés puede adquirir un terreno en EE. UU., a su nombre o a través de una LLC estadounidense. Tiene dos opciones: comprar directamente o invertir con asesoramiento.
En tiempo real, eliges la parcela, la compruebas, firmas la compra y la gestionas a distancia.
Con nuestro apoyo, inviertes en una entidad especializada que compra la parcela, obtiene las autorizaciones urbanísticas y la revende.
Según el Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA), en 2026 las tierras agrícolas tendrán un valor medio de 4.500 dólares por acre en Estados Unidos y de 3.100 dólares en Texas. A continuación se detallan los pasos de cada vía y en qué se diferencian.
En resumen
- Las tierras agrícolas tienen un valor medio de 4.500 dólares por acre en Estados Unidos, 3.100 dólares en Texas y 9.150 dólares en Florida (USDA, julio de 2026).
- Un extranjero que adquiera un terreno agrícola debe declararlo ante el USDA en un plazo de 90 días, so pena de una multa de hasta el 25 % de su valor (USDA, 2024).
- Una zona inundable de alto riesgo (zonas A y V de los mapas federales) tiene un 1 % de riesgo de inundación cada año (FEMA).
- Todas las compañías de Texas aplican la misma tarifa de seguro de título, y la prima se paga una sola vez, en el momento del cierre (Departamento de Seguros de Texas, 2025).
- El impuesto sobre bienes inmuebles de Texas es de carácter local: el valor se fija a 1 de enero y el impuesto se paga, por lo general, antes del 31 de enero siguiente (Contraloría de Texas, 2026).
- En caso de reventa por parte de un vendedor extranjero, el comprador suele retener el 15 % del precio y abonarlo a la Agencia Tributaria de Estados Unidos (IRS, julio de 2026).
¿Se puede comprar un terreno en EE. UU. siendo francés?
Sí. Al igual que cualquier inversor internacional, un no residente en Francia puede adquirir un terreno en EE. UU. a su nombre o a través de una LLC (sociedad de responsabilidad limitada).
Los socios de una LLC se denominan «miembros». Esta sociedad aísla este bien del resto de tus activos; su régimen fiscal difiere entre Francia y EE. UU.: lee nuestra guía para constituir una LLC en EE. UU.
Los terrenos agrícolas se rigen por una normativa específica para los extranjeros. Según el aviso del USDA a los inversores extranjeros, deben declararse en un plazo de 90 días a partir de la fecha de compra.
¿Qué terrenos hay que declarar al USDA?
La declaración (formulario FSA-153) se refiere a terrenos de 10 acres o más dedicados al cultivo, la ganadería o la silvicultura, así como a los arrendamientos agrícolas de 10 años o más.
Una declaración omitida, tardía o inexacta puede suponer un coste de hasta el 25 % del valor del inmueble.
Si su residencia fiscal se encuentra en Francia, el convenio fiscal entre Francia y EE. UU. distribuye la tributación entre ambos países y evita la doble imposición.
¿Cómo comprar un terreno en EE. UU. directamente, paso a paso?
De forma autónoma, usted se encarga de nueve pasos, desde la elección de la provincia hasta la oferta y, posteriormente, la reventa. Nuestra lista de comprobación para la diligencia debida inmobiliaria recoge las verificaciones en 14 puntos.
1. Seleccionar el estado y la provincia
Las normas varían de un estado a otro, y el precio de un terreno, de una ciudad a otra. El informe «Land Values 2026» del USDA ofrece el valor medio de las tierras agrícolas:
| Estado | Valor por acre (2026) | Valor por hectárea | Evolución interanual |
|---|---|---|---|
| Texas | 3 100 $ | 7 660 $ | +4,4% |
| Florida | 9 150 $ | 22 610 $ | +5,2% |
| Alabama | 4 250 $ | 10 500 $ | +2,4% |
| Arizona | 4 300 $ | 10 630 $ | +2,9% |
| Oregón | 3 880 $ | 9 590 $ | +2,6% |
| Ohio | 9 650 $ | 23 850 $ | +3,2% |
| Estados Unidos (excepto Alaska y Hawái) | 4 500 $ | 11 120 $ | +3,4% |
Fuente: USDA NASS, Resumen de valores de terrenos 2026 (31 de julio de 2026). Terrenos agrícolas, incluidas las construcciones; 1 acre = 0,405 hectáreas. Estados en los que LandQuire ha llevado a cabo proyectos.
Partiendo de esta base, 10 acres (4 hectáreas) de terreno agrícola tienen un valor medio de 31 000 dólares en Texas y de 91 500 dólares en Florida, lo que supone un aumento del 5,2 % con respecto al año anterior.
Estas medias se refieren a terrenos agrícolas. Cerca de una ciudad con un mercado inmobiliario activo, un terreno edificable vale mucho más: compara las ventas reales, las «market comps».
El condado tiene tanta importancia como el Estado: lleva el registro de la propiedad y recauda una parte del impuesto sobre bienes inmuebles. En Texas, también regula la división territorial fuera de las ciudades.
2. Comprobar la zonificación y el ETJ
La clasificación urbanística determina lo que se puede construir: una vivienda, parcelas o un local comercial.
En Texas, la decisión se toma a nivel municipal; en torno a este, la ETJ (zona de jurisdicción extraterritorial) delimita la división territorial.
Nuestro artículo sobreel ETJ en Texas explica sus efectos sobre las licencias. Para dividir un terreno en parcelas, consulta cómo subdividir un terreno y el proceso de aprobación del plano.
3. Controlar el acceso y las redes
Un terreno sin acceso legal a una carretera es difícil de vender. Comprueba que dé a una vía pública o que exista una servidumbre de paso registrada que lo conecte con la carretera.
A continuación, pregunta por el trazado de las redes de agua, electricidad y alcantarillado, y cuánto cuesta la conexión. Si estás lejos de una ciudad y no hay red de agua, piensa en construir un pozo.
Nuestro artículo sobreel acceso y la fachada de un terreno explica cómo estos factores influyen en el precio de un terreno en Texas.
4. Comprobar los derechos mineros y las servidumbres
En Texas, los derechos mineros (petróleo, gas) pueden pertenecer a un propietario distinto del de la superficie. Nuestra guía sobre los derechos mineros en Texas explica cómo comprobarlos.
Las servidumbres (derecho de paso, líneas eléctricas, tuberías de agua, drenaje) limitan el uso de una parte de la parcela: consulta nuestra guía sobre servidumbres en Texas.
5. Fíjate en la zona inundable
A nivel federal, la FEMA, la agencia de gestión de emergencias, publica los mapas de las zonas inundables.
Según su glosario de zonas inundables, las zonas de alto riesgo tienen un 1 % de probabilidad de sufrir una crecida cada año. Se identifican con las letras A o V.
Las zonas B, C y X presentan un riesgo moderado o bajo. En nuestro artículo sobre las zonas de inundación de la FEMA se explica cómo interpretar estos mapas.
6. Leer el compromiso de título y contratar el seguro de título
La empresa de títulos de propiedad verifica el título de propiedad. En su compromiso de título se enumeran las cargas (servidumbres, restricciones, HOA): consulta cómo leer un compromiso de título en Texas.
El seguro de título protege tu propiedad frente a cualquier irregularidad que se detecte tras la compra: impuestos impagados, fraude o herederos desconocidos.
Según el Departamento de Seguros de Texas, todas las compañías tejanas aplican la misma tarifa, y la prima se paga una sola vez, en el momento del cierre.
7. Pasar por el depósito en garantía y el cierre de la operación
Una vez aceptada tu oferta, el anticipo del comprador se deposita en la empresa de títulos de propiedad o en un agente de depósito en garantía hasta el cierre de la operación. Nuestra guía sobre el depósito en garantía en Estados Unidos detalla este proceso.
En el momento del cierre, se abona el precio y se inscribe la escritura de propiedad (deed) en el registro de la propiedad del condado: consulta los documentos legales de la compra de un terreno.
Las transacciones inmobiliarias son un objetivo del fraude en las transferencias bancarias, advierte el organismo regulador de seguros de Texas: comprueba las instrucciones de pago con tu agente de títulos antes de realizar cualquier transferencia.
8. Dar de alta el terreno y pagar el impuesto sobre bienes inmuebles
En el caso de un terreno agrícola, presenta la declaración ante el USDA en un plazo de 90 días. Cada año hay que pagar el impuesto sobre bienes inmuebles (property tax), independientemente de si el terreno genera ingresos o no.
Según la guía sobre el impuesto sobre bienes inmuebles de la Contraloría de Texas, el Estado de Texas no recauda el impuesto sobre bienes inmuebles: son más de 4.796 entidades locales las que lo hacen (condados, municipios, distritos escolares o de abastecimiento de agua).
El valor se fija el 1 de enero, a nivel de condado; el impuesto se paga, por lo general, antes del 31 de enero siguiente. Se le puede añadir un distrito MUD: consulta los apartados sobre MUD y PUD.
9. Gestionar a distancia y, posteriormente, revender
A distancia, un inversor francés o internacional necesita a alguien que le represente in situ: mantenimiento, vallas, visitas, responsabilidad civil y pago del impuesto anual.
En la reventa, el comprador suele retener el 15 % del precio cuando el vendedor es extranjero, según la página del IRS sobre la retención FIRPTA.
Esta retención es un anticipo que se regulariza mediante la declaración fiscal estadounidense: consulta nuestras guías sobre la ley FIRPTA para no residentes y sobre la plusvalía de un terreno.
¿Cómo invertir con asesoramiento en un terreno en EE. UU.?
Invertir con asesoramiento consiste en comprar participaciones de una sociedad dedicada a un terreno, a menudo una LLC. Un operador la compra, obtiene los permisos necesarios y luego la revende.
Usted no es el propietario del terreno en sí: es uno de los socios de la LLC que lo posee. Las comprobaciones de los pasos 1 a 7 las lleva a cabo el operador, antes de la compra.
Tu trabajo cambia: tú eliges el operador y el proyecto, lees los documentos que establecen el marco jurídico (memoria informativa, contrato de suscripción) y, a continuación, sigues sus informes.
Qué supone para ti la compra asistida
En LandQuire, por ejemplo, cuya página «Cómo invertir » detalla el proceso:
- Sin gestión: el operador se encarga de los impuestos, el mantenimiento, los permisos y la reventa.
- Una aportación mínima: 100 000 $ por proyecto, a título personal o a través de tu sociedad de cartera.
- Fondos bloqueados: la sociedad no recompra las participaciones. La cesión sigue siendo posible con el consentimiento del gestor, sin perjuicio de los derechos de oferta preferente y de tanteo.
- Plazo sin garantía: plazo previsto: unos 36 meses para las operaciones de captación de fondos en curso, sin garantía. Calcula 5 años o más. Transcurridos 60 meses, LandQuire renuncia a su parte de la plusvalía.
- Seguimiento por escrito: un informe cada trimestre y un formulario K-1 cada año, tras el cierre del ejercicio. La gestión fiscal de cada sociedad de proyecto se confía a un contable público certificado independiente.
- Una posible retención: puede aplicarse una retención en origen en el momento de la reventa; su tipo depende de la situación del inversor.
- Quién puede invertir: los no residentes en Estados Unidos (Regulación S) y los inversores estadounidenses acreditados (Regulación D, norma 506(c)).
Los riesgos siguen siendo reales: pérdida de capital, tipo de cambio entre el euro y el dólar, retrasos o denegación de autorizaciones. En nuestra página sobre los riesgos de la inversión inmobiliaria se detallan estos riesgos.
LandQuire, una opción entre otras
LandQuire, fundada en 2021 en Miami y con sede en Hollywood (Florida), selecciona terrenos en Estados Unidos, tramita los permisos correspondientes y los revende a promotores y constructoras.
Desde 2021, ha puesto en marcha 50 proyectos inmobiliarios, de los cuales se han vendido 37, y ha recaudado 42,3 millones de dólares de 292 inversores, en su mayoría franceses.
Cada terreno se selecciona entre 3.143 condados, teniendo en cuenta más de 120 criterios. Durante la auditoría se abandonaron cuatro proyectos y se revendieron dos terrenos con una ligera pérdida.
¿En directo o con acompañamiento? ¿Qué opción elegir?
Estas dos formas de inversión no requieren ni el mismo tiempo, ni el mismo capital, ni el mismo marco jurídico. Su régimen fiscal también difiere.
| Criterio | En directo | Acompañado |
|---|---|---|
| Lo que tienes | La propiedad del terreno, a título personal o a través de tu sociedad de responsabilidad limitada (LLC) | Participaciones de la sociedad de responsabilidad limitada (LLC) propietaria del terreno |
| Entrada | Precio del terreno, más gastos de formalización, estudios e impuestos | Un mínimo de 100 000 $ por proyecto en LandQuire |
| Selección y comprobaciones | Gracias a vosotros y a vuestros consejos (título, zonificación, accesos, inundaciones) | Por parte del operador, antes de la compra |
| Permisos de urbanismo | Lo puedes solicitar tú mismo, o dejar la parcela tal y como está | Obtenidas por el operador |
| Gestión remota | Impuestos, mantenimiento, responsabilidad civil, servicio de asistencia in situ | Ninguna |
| Declaraciones | USDA para terrenos agrícolas, fiscalidad estadounidense y francesa | El formulario K-1 cada año y, a continuación, tus declaraciones según tu situación |
| Reventa | Tú decides cuándo y a qué precio | Dirigida por el operador; no hay recompra de participaciones |
| Duración | Libre | Se prevé un plazo aproximado de 36 meses para las suscripciones en curso, sin garantía |
| Retención en la reventa | El 15 % del precio, por lo general (FIRPTA) | Es posible; el tipo de interés dependerá de tu situación |
| Acceso para un inversor internacional | Abierto, con declaración ante el USDA como terreno agrícola | No residentes (Regulación S) e inversores estadounidenses acreditados |
| Riesgo principal | Error de verificación, propiedad difícil de revender | Retrasos o denegación de autorizaciones, pérdida de capital |
Fuentes: USDA (2024), IRS (2026), LandQuire (2026). Las normas de una inversión asesorada varían según el operador: consulta su documentación.
Elige mejor:
- la compra directa, si quieres un terreno concreto, ya sea para construir una casa o una segunda residencia, o para conservarlo, con tiempo y alguien que se encargue de su mantenimiento in situ;
- La inversión con asesoramiento, si deseas una exposición al mercado inmobiliario estadounidense sin necesidad de gestión, para una parte menor de tu patrimonio: consulta nuestro caso práctico de Wake Village (Texas).
A diferencia de una inversión inmobiliaria destinada al alquiler, un terreno sin edificar genera pocos ingresos o ninguno: su rentabilidad depende sobre todo de la reventa.
¿Eres promotor o constructor y buscas un terreno que ya cuente con los permisos necesarios? Echa un vistazo a nuestra oferta de terrenos en venta en Estados Unidos.
Nuestra guía sobrela inversión inmobiliaria en EE. UU. presenta otras formas de invertir en el mercado inmobiliario estadounidense y las compara con la inversión en inmuebles de alquiler.
Preguntas frecuentes
¿Se puede comprar un terreno en EE. UU. entre varios?
Sí, en régimen de propiedad horizontal o a través de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) en la que cada miembro del grupo (familia, amigos) posea participaciones.
Un contrato entre socios (operating agreement) establece el marco jurídico: aportaciones, decisiones y salida.
Una inversión asistida equivale también a una compra colectiva: cada inversor posee participaciones en la sociedad del proyecto.
¿Es necesario constituir una LLC para comprar un terreno en EE. UU.?
No, no es obligatorio: el terreno se puede comprar a nombre propio, con un título de propiedad a tu nombre.
Para un comprador francés, la LLC sirve sobre todo para separar ese inmueble y organizar una compra conjunta. Su marco jurídico y fiscal se determina con la ayuda de un abogado.
Para invertir con LandQuire, no es necesario constituir una LLC: puedes suscribirte a título personal o a través de tu sociedad de cartera.
¿Qué gastos hay que tener en cuenta al comprar un terreno en EE. UU., además del precio?
En la compra: la prima del seguro de título, el topógrafo (levantamiento topográfico), los gastos de la empresa de títulos y de inscripción de la escritura, los estudios del suelo o medioambientales y los honorarios del abogado.
A partir de ahí, cada año: el impuesto sobre bienes inmuebles, las cuotas de una posible comunidad de propietarios, el seguro de responsabilidad civil y el mantenimiento.
¿Qué es una HOA en EE. UU.?
Una HOA (asociación de propietarios) es la asociación de propietarios de una urbanización. Establece las normas de uso (CC&R) y recauda las cuotas.
Una parcela situada en una urbanización puede estar sujeta a una comunidad de propietarios: sus normas figuran en el compromiso de título, que hay que leer antes de firmar.
Antes de la compra, pregunta cuál es el importe de las cuotas de la comunidad de propietarios: se suman a los impuestos.
¿Qué hay que comprobar en un anuncio de venta de terrenos en EE. UU.?
La superficie en acres, el acceso, las redes de servicios, la zona inundable y los derechos mineros que se venden junto con el terreno. Una oportunidad anunciada no sustituye al compromiso de título.
Nuestro artículo sobre las señales de alerta antes de comprar un terreno enumera las señales de alerta más frecuentes.
¿Se puede conseguir un préstamo para comprar un terreno en EE. UU.?
Es más difícil conseguir un préstamo bancario para un terreno sin edificar que un préstamo hipotecario para una vivienda, sobre todo si no se es residente en Francia: muchas compras se realizan al contado.
En ocasiones, el vendedor acepta una financiación por parte del vendedor (seller financing), que se negociará en el contrato.
¿Se tiene en cuenta un terreno en EE. UU. a efectos del IFI?
Sí, si su residencia fiscal se encuentra en Francia.El impuesto sobre el patrimonio inmobiliario se aplica a los bienes inmuebles situados tanto en Francia como en el extranjero, incluidos los terrenos en Estados Unidos.
Se aplica a patrimonios inmobiliarios netos superiores a 1 300 000 € a 1 de enero (service-public.fr, marzo de 2026). Consulte con un asesor fiscal para que le confirme la situación de las participaciones en sociedades.
¿Se puede aplazar el pago del impuesto sobre la plusvalía de un terreno en EE. UU.?
En Estados Unidos, el «1031 exchange» permite, bajo ciertas condiciones, aplazar la tributación de la plusvalía al reinvertir el importe de la venta en otro inmueble situado en Estados Unidos.
Su repercusión en la fiscalidad francesa debe ser validada por un especialista en fiscalidad.
¿Quieres invertir una pequeña parte de tu patrimonio en el mercado inmobiliario estadounidense sin tener que gestionar ningún terreno?
Descubre nuestras ofertas inmobiliarias en Estados Unidos o ponte en contacto con el equipo de LandQuire para saber si alguna de ellas se ajusta a tu situación.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye un asesoramiento fiscal, jurídico ni de inversión personalizado.
Los precios y las normas indicados son los vigentes en la fecha de actualización.
Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros. Toda inversión inmobiliaria conlleva un riesgo de pérdida de capital.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye un asesoramiento de inversión personalizado. Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros. Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital.
Acerca del autor
Thibaut Guéant, cofundador y director de inversiones (CIO) de LandQuire, fundó la empresa en 2021 junto con Romain Daniellou. Como especialista en derechos sobre terrenos, se encarga de identificar terrenos sin urbanizar que no se encuentran en el mercado, principalmente en Texas, y gestiona la obtención de las autorizaciones urbanísticas necesarias para que puedan edificarse antes de su reventa a promotores inmobiliarios.
