Inversión inmobiliaria en Estados Unidos: la guía completa
La inversión inmobiliaria en Estados Unidos consiste en comprar terrenos, normalmente sin urbanizar, para revenderlos a un precio más alto una vez que sean aptos para la construcción, o para conservarlos como reserva de valor.
Para un inversor francés que disponga de al menos 100 000 €, se trata de una inversión en dólares respaldada por un activo real, que permite diversificar el patrimonio sin necesidad de inquilinos ni de gestionar el alquiler, pero que permanece inmovilizada durante varios años. Esta guía explica qué factores hacen que suba el precio de un terreno en EE. UU., los indicadores del mercado, las formas de invertir, los pasos a seguir, la fiscalidad y los riesgos.
En resumen
- Las tierras agrícolas estadounidenses tendrán un valor medio de 4.500 dólares por acre en 2026, lo que supone un aumento del 3,4 % con respecto al año anterior (USDA).
- En Texas, los terrenos rurales se cotizan, de media, a 5.218 dólares por acre en el segundo trimestre de 2026, y a 8.040 dólares en la región de Austin–Waco–Hill Country (Texas A&M).
- En Francia, los terrenos y prados libres tienen un valor medio de 6.460 € por hectárea en 2025 (Safer). Una acre equivale a 0,405 hectáreas.
- El valor de un terreno en Estados Unidos aumenta sobre todo durante el proceso de «land entitlement»: zonificación, plan de parcelación y autorizaciones.
- Un terreno no genera renta: la ganancia proviene de la plusvalía que se obtiene al revenderlo, y el capital permanece inmovilizado hasta ese momento.
- Un extranjero puede comprar un terreno en Estados Unidos, pero debe declarar cualquier terreno agrícola ante el USDA en un plazo de 90 días.
¿Qué es la inversión inmobiliaria?
La inversión inmobiliaria consiste en invertir el capital en el propio terreno, el «terreno», en lugar de en un edificio. En Francia, esta expresión se refiere sobre todo a las tierras agrícolas, los bosques o los viñedos, a menudo a través de agrupaciones inmobiliarias (GFA, GFV), o a las participaciones en sociedades inmobiliarias que poseen activos inmobiliarios. Por su parte, el déficit inmobiliario no es una inversión inmobiliaria: se trata de un mecanismo fiscal que permite deducir las obras realizadas en una vivienda alquilada.
En Estados Unidos, la inversión inmobiliaria se centra sobre todo en terrenos situados en las afueras de las metrópolis en crecimiento, destinados a la construcción de viviendas. La ganancia no proviene del alquiler, sino de la transformación del terreno: un terreno sin urbanizar se convierte en un terreno edificable y, posteriormente, en una parcela lista para construir. Se trata de una lógica diferente a la de la inversión inmobiliaria clásica: no se compra una vivienda para alquilar, sino un terreno para transformar.
| Terrenos agrícolas en Francia | Mercado inmobiliario estadounidense | |
|---|---|---|
| Activos típicos | Tierras agrícolas, bosques, viñedos, a menudo a través de una GFA o una GFV | Terrenos sin urbanizar en las afueras de las grandes ciudades, tierras de cultivo, ranchos |
| Precio de referencia | 6.460 € por hectárea para tierras y prados libres (2025) | 4.500 dólares por acre para las tierras agrícolas (2026), 5.218 dólares por acre para los terrenos rurales de Texas (segundo trimestre de 2026) |
| Fuente de los ingresos | Renta agraria (alquileres agrícolas) y lenta revalorización | Plusvalía en la reventa, sobre todo tras la obtención de las autorizaciones |
| Acceso para extranjeros | Mercado regulado, con derecho de tanteo de las Safer | Abierto a los no residentes, previa declaración ante el USDA en el caso de las tierras agrícolas |
| Moneda | Euro | Dólar |
Fuentes: Safer (2025), USDA (Land Values 2026), Centro de Investigación Inmobiliaria de Texas A&M (2.º trimestre de 2026).
Cómo se revaloriza un terreno en Estados Unidos
Un terreno pasa por cuatro etapas. En cada una de ellas, el riesgo disminuye y el terreno se vende a un precio más alto, ya que el siguiente comprador tiene menos incertidumbres que asumir.
| Etapa | Qué cambia | ¿Quién compra en esta fase? |
|---|---|---|
| 1. Terreno sin urbanizar | Parcela agrícola o forestal, sin derecho de construcción definido | Inversores inmobiliarios, ganaderos, agricultores |
| 2. Terreno con derecho de propiedad (entitled) | Se ha obtenido la calificación urbanística, se ha aprobado el plan de parcelación y se han previsto las conexiones | Promotores y constructores de viviendas |
| 3. Terreno nivelado | Obras de vialidad y redes en curso; parcelas delimitadas sobre el terreno | Fabricantes nacionales o regionales |
| 4. Lote terminado | Parcela urbanizada, lista para construir una vivienda | Constructoras y, a continuación, particulares |
La etapa que más valor genera es la transición de un terreno sin urbanizar a un terreno con los permisos necesarios. Se trata del proceso de «land entitlement »: cambio de calificación urbanística si es necesario, parcelación, aprobación del plan de parcelación por parte del ayuntamiento o la provincia, y estudios de vías públicas y redes de servicios.
La fase clave de validación se denomina «plat approval». Para comprender el proceso de parcelación en sí, consulta nuestro artículo sobre cómo subdividir un terreno.
Las 4 formas de invertir en el sector inmobiliario en EE. UU.
1. Comprar un terreno directamente
Compras la parcela, a tu nombre o a través de una LLC. Mantienes el control, pero te encargas tú solo de la búsqueda, las comprobaciones, los impuestos y la formalización de la compra. Nuestro artículo sobre cómo comprar un terreno en EE. UU. compara las dos opciones: por tu cuenta o con ayuda.
2. El «land banking»: comprar y esperar
El «land banking» consiste en comprar un terreno en la zona de expansión de una ciudad y esperar a que la urbanización llegue hasta allí. No requiere ninguna obra, pero el plazo es largo e incierto, y el impuesto sobre bienes inmuebles (property tax) se paga cada año sin que haya ingresos a cambio.
3. La valoración por derecho
El inversor compra un terreno sin urbanizar, obtiene los permisos y, a continuación, revende un terreno urbanizable a un promotor. El ciclo es más corto que el del «land banking», por lo general de 24 a 36 meses, y la rentabilidad depende de la calidad del expediente urbanístico. Este es el modelo de LandQuire.
4. Los vehículos que cotizan en bolsa y los fondos
Los REIT, es decir, las sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa, poseen terrenos agrícolas o bosques, y algunos fondos adquieren terrenos que no cotizan en bolsa. La inversión mínima es baja y la liquidez es mayor, pero no puedes elegir los terrenos, pagas comisiones de gestión y la rentabilidad depende en parte de la evolución de la bolsa. Se trata de un enfoque similar al de las SCPI o a las inversiones inmobiliarias cotizadas.
| Enfoque | Horizonte | Ingresos corrientes | Implicación | Riesgo principal |
|---|---|---|---|---|
| Compra directa | Variable | Bajos o nulos | Fuerte | Error de selección o de verificación |
| Reserva de terrenos | Largo, a menudo varios años | Nulos | Media | Urbanización más lenta de lo previsto |
| Valoración por derecho | Entre 24 y 36 meses de media en LandQuire | Empate, se gana al salir | Baja si contratas a través de un operador | Denegación o retraso en la concesión de autorizaciones |
| REIT y fondos | Libre (en los laterales) o fijo (en el fondo) | Posibles dividendos | Bajo | Mercado de valores, comisiones |
Terrenos o inmuebles de alquiler: qué cambia
Un terreno no tiene inquilinos, ni desgaste, ni obras de mantenimiento: sus gastos se limitan principalmente al impuesto sobre bienes inmuebles y al seguro. A cambio, no genera ingresos por alquiler y su venta depende de la demanda de los promotores. Por su parte, los inmuebles de alquiler generan alquileres periódicos, pero requieren una gestión del alquiler y obras. La rentabilidad de un terreno se mide, por tanto, en el momento de la venta, mientras que la de los inmuebles de alquiler se mide cada año. Nuestra comparativa entre terrenos e inmuebles de alquiler detalla ambas lógicas.
¿Cuánto cuesta un terreno en Estados Unidos?
El precio de un terreno varía considerablemente en función del uso y la ubicación. A escala nacional, los terrenos agrícolas (terreno y edificios) valdrán una media de 4 500 dólares por acre en 2026, lo que supone un aumento de 150 dólares, es decir, un 3,4 %, con respecto al año anterior, según el informe Land Values 2026 del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA). Esto equivale a unos 11 100 dólares por hectárea.
En Texas, los terrenos rurales se cotizan, de media, a 5.218 dólares por acre en el segundo trimestre de 2026, lo que supone un aumento del 3,27 % respecto al año anterior, según el informe trimestral del Texas Real Estate Research Center (Texas A&M). La región de Austin–Waco–Hill Country alcanza los 8.040 dólares por acre (+8,63 %) y el sur de Texas, los 6.225 dólares (+0,99 %).
En Francia, los terrenos y prados libres sin edificar tienen un valor medio de 6.460 € por hectárea en 2025 (+0,9 %), y los terrenos arrendados, de 5.350 € (+2,5 %), según los precios de los terrenos publicados por las Safer.
| Referencia | Precio medio | Evolución interanual | Período | Fuente |
|---|---|---|---|---|
| Tierras agrícolas, Estados Unidos | 4.500 dólares por acre | +3,4% | 2026 | USDA |
| Terrenos rurales, Texas | 5.218 dólares por acre | +3,27% | T2 2026 | Texas A&M |
| Austin–Waco–Hill Country | 8.040 dólares por acre | +8,63% | T2 2026 | Texas A&M |
| Sur de Texas | 6 225 dólares por acre | +0,99% | T2 2026 | Texas A&M |
| Campos y prados abiertos, Francia | 6.460 € por hectárea | +0,9% | 2025 | Más seguro |
Estas referencias se refieren a terrenos rurales. Un terreno con permiso de construcción, y posteriormente una parcela urbanizada, se venden a un precio considerablemente más alto, ya que incluyen los trabajos de urbanización y de conexión a los servicios públicos.
¿Dónde invertir en el mercado inmobiliario estadounidense?
La demanda de terrenos sigue el ritmo del crecimiento demográfico. Texas ganó 391 243 habitantes entre julio de 2024 y julio de 2025, más que cualquier otro estado, según las estimaciones demográficas de la Oficina del Censo de EE. UU.
Las áreas metropolitanas de Houston, Dallas-Fort Worth, Austin y San Antonio concentran la demanda de terrenos edificables, y Texas no recauda el impuesto sobre la renta a nivel estatal. Nuestro artículo sobre las razonespara invertir en el sector inmobiliario en Texas analiza este mercado en detalle.
Florida, desde Miami hasta Tampa, sigue una lógica similar, con un riesgo climático (huracanes, inundaciones) más acusado. Otros estados del sur, como Georgia, Carolina del Norte o Arizona, también atraen a los promotores inmobiliarios. En todos los casos, todo depende de unos pocos kilómetros: la distancia a las carreteras, a los colegios y a las redes de agua y saneamiento.
Las etapas de una inversión inmobiliaria en Estados Unidos
1. Definir el objetivo y el plazo
Ya sea para obtener una revalorización rápida por derecho de propiedad, una reserva de valor a largo plazo o rentas agrícolas: cada objetivo requiere un tipo de terreno diferente. Establece también la parte de tu patrimonio que estás dispuesto a inmovilizar durante varios años, además de tus otras inversiones.
2. Encontrar el terreno
Las mejores oportunidades suelen negociarse fuera del mercado, directamente con el propietario, antes de que salgan a la venta pública. Nuestro artículo sobre las oportunidades inmobiliarias fuera del mercado explica cómo se identifican.
3. Comprobar el terreno antes de comprarlo
La verificación abarca el título de propiedad, las servidumbres, la clasificación urbanística, los derechos mineros (en Texas, pueden pertenecer a un propietario distinto del de la superficie), el acceso, el agua, el saneamiento, el riesgo de inundaciones y el suelo. Nuestra lista de comprobación de diligencia debida inmobiliaria detalla los 14 puntos que hay que comprobar.
4. Organizar y financiar la compra
La propiedad suele estar a nombre de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC) o de una sociedad creada específicamente para el proyecto. Es más difícil conseguir un crédito bancario para un terreno sin edificar que un crédito hipotecario convencional, sobre todo para un no residente: muchas compras se realizan al contado, a veces con un crédito concedido por el vendedor (seller financing).
En el caso de un terreno agrícola, un comprador extranjero debe presentar el formulario FSA-153 ante el USDA en un plazo de 90 días a partir de la fecha de compra, según la nota del USDA sobre las tierras agrícolas en manos de extranjeros. A finales de 2022, los extranjeros poseían el 3,4 % de las tierras agrícolas privadas del país, lo que equivale a 43,4 millones de acres.
5. Aprovechar y luego revender
El operador presenta las solicitudes de licencia urbanística, supervisa los estudios y negocia con los promotores. La venta se lleva a cabo una vez obtenidas las autorizaciones, o más tarde si el mercado lo justifica.
¿Qué régimen fiscal se aplica a un terreno en EE. UU.?
La fiscalidad de un terreno en Estados Unidos se aplica en tres momentos: durante la tenencia, en el momento de la enajenación y en el momento de la transmisión.
- Impuesto sobre bienes inmuebles (property tax): debe pagarse cada año al condado, aunque el terreno no genere ingresos. En Texas, un terreno destinado a la agricultura puede acogerse a una valoración agrícola que reduce la base imponible, con un ajuste en caso de cambio de uso: consulta nuestro artículo sobrela exención agrícola en Texas.
- Reventa: cuando el vendedor es no residente, el comprador suele retener el 15 % del precio de venta en concepto de FIRPTA, según la página del IRS dedicada a la retención FIRPTA. Esta retención es un pago a cuenta, que se regulariza mediante la declaración de impuestos estadounidense. A continuación, la plusvalía se declara en Francia, y el convenio fiscal franco-estadounidense de 1994 evita la doble imposición, por lo general mediante un mecanismo de crédito fiscal.
- Aplazamiento de la tributación: el intercambio 1031 permite, bajo ciertas condiciones, aplazar la tributación de la plusvalía mediante la reinversión en un bien de la misma naturaleza.
- Sucesiones: según el artículo 5 del convenio fiscal de 24 de noviembre de 1978 sobre sucesiones, los bienes inmuebles están sujetos a tributación en el Estado en el que se encuentran, incluidas las participaciones en sociedades cuyo activo esté compuesto, al menos en un 50 %, por bienes inmuebles. Por lo tanto, un terreno que se posea a través de una LLC o una SPV sigue estando sujeto a impuestos en Estados Unidos, y Francia tiene en cuenta el impuesto pagado allí (artículo 12).
Información actualizada a la fecha de publicación del artículo, sujeta a cambios. Consulte su situación con un abogado especializado en derecho fiscal o un notario.
¿Cuáles son los riesgos del mercado inmobiliario en EE. UU.?
- La liquidez: un terreno tarda varios meses en venderse y el capital queda inmovilizado hasta que se realiza la venta.
- El riesgo normativo: un ayuntamiento puede denegar una calificación urbanística o retrasar un plan de parcelación.
- El mercado: la demanda de los promotores depende de los tipos de interés y de las ventas de viviendas nuevas; una vivienda nueva se vende peor cuando el crédito es caro.
- Los gastos de mantenimiento —impuesto sobre bienes inmuebles, seguro y estudios— se acumulan durante todo el tiempo que se mantenga la propiedad.
- El terreno en sí: zona inundable, suelo inestable, falta de accesos o de redes de servicios.
- El tipo de cambio: una caída del dólar reduce la ganancia convertida a euros, según el tipo de cambio vigente en el momento de la salida.
- El operador: elegir un socio sin un historial verificable conlleva el riesgo de tomar decisiones erróneas o incluso de sufrir fraudes.
Invertir en el mercado inmobiliario estadounidense con LandQuire
LandQuire, fundada en 2021 por Romain Daniellou y Thibaut Guéant y con sede en Miami, compra terrenos sin urbanizar fuera del mercado, principalmente en Texas, obtiene las licencias urbanísticas y, a continuación, revende los terrenos urbanizados a promotores inmobiliarios.
LandQuire interviene únicamente entre la fase 1 (terreno sin urbanizar) y la fase 2 (terreno con licencia): no se dedica a la construcción. Cada terreno es propiedad plena de una sociedad dedicada al proyecto (SPV), en la que participan los inversores como socios. LandQuire se encarga de la gestión de la operación, incluido el seguimiento jurídico y contable.
- Más de 400 inversores privados.
- 50 proyectos inmobiliarios, de los cuales 37 se han vendido.
- Un plazo medio de entre 24 y 36 meses, a partir de 100 000 USD.
La selección se basa en un algoritmo propio que analiza más de 120 criterios por terreno. Los proyectos en proceso de financiación se presentan en la página de ofertas inmobiliarias disponibles en Estados Unidos, y las operaciones finalizadas, en la de proyectos inmobiliarios vendidos.
Para situar la inversión inmobiliaria en Estados Unidos en el contexto de otras formas de inversión (bolsa, inmuebles de alquiler, SCPI) y comparar su rentabilidad, consulta nuestra guía para invertir en EE. UU.
Preguntas frecuentes
¿Qué es la inversión inmobiliaria?
Consiste en invertir el capital en terrenos en lugar de en edificios. En Francia, se centra sobre todo en las tierras agrícolas, los bosques y los viñedos. En Estados Unidos, se centra principalmente en terrenos situados en las afueras de las grandes ciudades, que se ceden a los promotores inmobiliarios una vez que son aptos para la construcción.
¿Cuánto cuesta un terreno en Estados Unidos?
Según el USDA, los terrenos agrícolas tendrán un valor medio de 4.500 dólares por acre en 2026, lo que equivale a unos 11.100 dólares por hectárea. En Texas, los terrenos rurales se cotizan a una media de 5.218 dólares por acre en el segundo trimestre de 2026, según Texas A&M.
¿Puede un francés comprar un terreno en Estados Unidos?
Sí. Un no residente puede comprar un terreno en EE. UU., ya sea directamente o a través de una LLC. En el caso de un terreno agrícola, debe declararlo ante el USDA (formulario FSA-153) en un plazo de 90 días.
¿Cuánto tiempo dura una transacción inmobiliaria en EE. UU.?
Todo depende de la estrategia. Una inversión mediante «entitlement» suele tener una duración de entre 24 y 36 meses. El «land banking», que consiste en esperar a que se lleve a cabo la urbanización, suele durar varios años, sin un plazo fijo.
¿Genera ingresos un terreno?
En general, no: un terreno sin edificar no genera ingresos por alquiler, salvo en el caso de los arrendamientos agrícolas. La rentabilidad proviene de la plusvalía que se obtiene al revenderlo, lo cual nunca está garantizado.
¿Cuál es la diferencia entre inversión inmobiliaria y déficit inmobiliario?
La inversión inmobiliaria consiste en comprar terrenos. El déficit inmobiliario es un mecanismo fiscal francés que permite deducir las obras realizadas en una vivienda alquilada. Ambos conceptos no guardan relación alguna.
¿Cuáles son los principales riesgos?
La falta de liquidez, la denegación o el retraso en la concesión de las licencias urbanísticas, los costes de mantenimiento, los defectos del terreno (inundaciones, acceso, suelo) y el tipo de cambio entre el euro y el dólar.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye un asesoramiento de inversión personalizado. La rentabilidad pasada no garantiza la rentabilidad futura. Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital.