Plusvalía de un terreno: cómo aumenta su valor y cómo se grava
Por Thibaut Guéant, cofundador y director de inversiones de LandQuireActualizado el 11 minutos de lectura
Índice
- ¿En qué consiste la plusvalía de un terreno?
- ¿Qué factores hacen que un terreno se revalorice?
- ¿Cuánto se revaloriza un terreno en Estados Unidos?
- Ejemplo: la plusvalía de los terrenos adquiridos, valorados y posteriormente revendidos
- ¿Cómo se grava la venta de un terreno en Francia?
- ¿Y si el terreno está situado en Estados Unidos?
- Invertir en la revalorización inmobiliaria con LandQuire
- Preguntas frecuentes
La plusvalía de un terreno es la diferencia entre su precio de venta y su coste de adquisición, gastos incluidos.
En Francia, está sujeta a un 19 % de impuesto sobre la renta y a un 17,2 % de cotizaciones sociales, con una deducción que no se aplica hasta el sexto año de tenencia.
En Estados Unidos, una parcela gana valor sobre todo cuando cambia su situación: zonificación, plan de parcelación, redes de servicios.
En Texas, un acre de terreno agrícola valía 2.440 dólares en 2022, frente a los 373.800 dólares que valía, de media, el terreno donde se construía una vivienda unifamiliar.
En resumen
- La plusvalía inmobiliaria de un residente fiscal francés se grava al 36,2 % antes de la deducción: un 19 % en concepto de impuesto sobre la renta y un 17,2 % en concepto de cotizaciones sociales (service-public.fr, abril de 2026).
- La deducción por tiempo de tenencia comienza a partir del sexto año: exención del impuesto sobre la renta tras 22 años y exención total tras 30 años (service-public.fr, abril de 2026).
- La primera venta a título oneroso de terrenos sin edificar que hayan pasado a ser urbanizables está sujeta a un impuesto del 5 % o del 10 % si la plusvalía supera 10 veces su coste (service-public.fr, enero de 2024).
- En el caso de un inmueble situado en Estados Unidos, la plusvalía está sujeta a impuestos en ese país; Francia deduce el impuesto estadounidense de su propio impuesto, dentro de los límites establecidos (Finanzas Públicas, impots.gouv.fr).
- Las tierras agrícolas estadounidenses tendrán un valor medio de 4.500 dólares por acre en 2026, y de 3.100 dólares en Texas, lo que supone un aumento del 4,4 % respecto al año anterior (USDA, julio de 2026).
¿En qué consiste la plusvalía de un terreno?
La plusvalía de un terreno es la ganancia obtenida con su venta: el importe de la venta que figura en la escritura de compraventa, menos el precio de adquisición que figura en la escritura de compra.
Antes de la deducción, se habla de plusvalía bruta.
El precio de adquisición se incrementa con los gastos de compra, ya sean reales o mediante una tarifa fija del 7,5 %, según se especifica en la ficha de service-public.fr sobre la plusvalía inmobiliaria.
¿Plusvalía de mercado o de valoración?
Hay dos factores que determinan la revalorización de un terreno. La subida del mercado sigue la tendencia del sector inmobiliario de la región, con un aumento de unos pocos puntos porcentuales al año.
La revalorización se debe al trabajo realizado sobre el terreno: un terreno agrícola que pasa a ser urbanizable cambia de categoría y de valor.
¿Qué factores hacen que un terreno se revalorice?
Hay seis factores que determinan el valor de un terreno en Estados Unidos, cuatro de los cuales se pueden influir.
Nuestra guía sobrela inversión inmobiliaria en Estados Unidos las integra en un proyecto.
| Factor | Qué cambia | ¿Quién lo decide? |
|---|---|---|
| Situación | Distancia a los puestos de trabajo, a las carreteras y a los colegios | El mercado |
| Demanda de viviendas | Número de hogares que buscan una vivienda en la provincia | La demografía |
| Zonificación | Uso autorizado y densidad: terreno edificable para viviendas y locales comerciales | Comisión de Urbanismo y, a continuación, Ayuntamiento |
| Autorizaciones | Plan de parcelación aprobado, estudios validados | Ciudad o provincia |
| Urbanización | Vías públicas, agua, saneamiento, electricidad | Proveedores de redes y, posteriormente, promotor |
| División en lotes | Número de parcelas que podrá vender un promotor inmobiliario | Plano aprobado, topógrafo |
La situación y la demanda de viviendas
Texas ganó 391 243 habitantes entre julio de 2024 y julio de 2025, y Florida, 196 680, según el comunicado de la Oficina del Censo de enero de 2026.
En los alrededores de las grandes metrópolis, los condados situados en las afueras son los que crecen más rápidamente, sobre todo en Texas, según señala el comunicado de la Oficina del Censo sobre los condados.
La zonificación y las autorizaciones
Un terreno clasificado como agrícola no es edificable.
La calificación como zona residencial y, posteriormente, la aprobación del plan de parcelación, lo convierten en terreno edificable y establecen lo que un constructor podrá construir.
Es la fase que genera más valor, antes incluso de que comience la construcción: elimina la incertidumbre del próximo comprador.
En nuestro artículo sobre el derecho de propiedad de la tierra se detallan los pasos y los plazos.
La urbanización y la división en parcelas
Una vez conectada al suministro de agua, al alcantarillado y a la red eléctrica, y con acceso a la red viaria, la parcela se convierte en una parcela lista para la construcción.
Nuestra guía para subdividir un terreno detalla esta división.
¿Cuánto se revaloriza un terreno en Estados Unidos?
Las tierras agrícolas estadounidenses tenían un valor medio de 4.500 dólares por acre en 2026 (+3,4 % respecto al año anterior), según el informe «Land Values 2026» del Departamento de Agricultura de Estados Unidos (USDA).
En Texas, la media alcanza los 3.100 dólares por acre (+4,4 %). Un acre equivale aproximadamente a 0,4 hectáreas.
La FHFA, agencia federal encargada de la supervisión de la financiación de la vivienda, calcula el valor del terreno sobre el que se asientan las viviendas unifamiliares.
Sus datos sobre el precio del suelo residencial corresponden a 2022, el último año del que se dispone de datos:
| Valor de un acre en Texas en 2022 | Media | Relación con la tierra agrícola |
|---|---|---|
| Tierra agrícola, media de Texas | 2 440 $ | – |
| Solar residencial, condado de McLennan (Waco) | 103 500 $ | × 42 |
| Terreno residencial, condado de Guadalupe (Seguin) | 158 800 $ | × 65 |
| Terreno residencial, media de Texas | 373 800 $ | × 153 |
Fuentes: USDA (julio de 2026); FHFA, Documento de trabajo 19-01 (junio de 2024). Valor del suelo por sí solo, bajo viviendas ya existentes.
¿Por qué esta diferencia no supone un valor añadido neto?
A diferencia de un terreno sin urbanizar, el de una vivienda ya cuenta con los permisos necesarios, la red viaria y las redes de servicios, y una parte de la superficie corresponde a las calles.
El margen cubre esos gastos, los plazos y los riesgos: la rentabilidad de una operación es mucho menor.
El peso del terreno en el precio de las viviendas va en aumento: el 29,5 % del valor de una vivienda unifamiliar en Texas en 2022, frente al 26,2 % en 2012, según la FHFA.
LandQuire solo se encarga de una parte de este proceso: revende sus parcelas una vez obtenida la autorización, antes de que comiencen las obras y la construcción.
Ejemplo: la plusvalía de los terrenos adquiridos, valorados y posteriormente revendidos
LandQuire ha llevado a cabo 50 proyectos, de los cuales se han vendido 37. Cinco carteras abiertas a los inversores han completado todo el proceso: compra, revalorización y reventa.
Su ROI como inversores mide la rentabilidad de las plusvalías obtenidas: el beneficio obtenido en relación con el capital, tras el reparto de beneficios con LandQuire.
| Portafolio | Duración de la detención | Rentabilidad de la inversión (ROI) |
|---|---|---|
| Abbott, Texas (condado de Hill) | 12 meses | 12% |
| Deschutes, Oregón | 19 meses | 13% |
| Yuma, Arizona | 29 meses | 28,38% |
| Wake Village, condado de Bowie, Texas | 31 meses | 34,55% |
| Montgomery, Ohio (condado de Hamilton) | 41 meses | 9,93% |
Fuente: registro de proyectos vendidos de LandQuire.
No todos los proyectos generan plusvalía: LandQuire ha abandonado cuatro de ellos durante la fase de auditoría y ha vendido otros dos con una ligera pérdida. Consulta nuestros proyectos inmobiliarios vendidos.
¿Cómo se grava la venta de un terreno en Francia?
Las plusvalías obtenidas por un particular residente en Francia por la venta de terrenos se rigen por el régimen de plusvalías inmobiliarias: un tipo impositivo del 19 % del impuesto sobre la renta (IR).
Las cotizaciones sociales (PS) se mantienen en el 17,2 %, frente al 18,6 % que se aplica en general, según la ficha de service-public.fr sobre las cotizaciones sociales.
La aplicación de las deducciones por tiempo de tenencia no comienza hasta el sexto año, con un porcentaje específico para cada ejercicio fiscal:
| Duración de la detención | Desgravación anual, IR | Desgravación anual, PS |
|---|---|---|
| Hasta 5 años | 0% | 0% |
| De 6 a 21 años de prisión | 6% | 1,65% |
| 22.º año de reclusión | 4% | 1,6% |
| Del año 23 al año 30 de reclusión | Exención | 9% |
| Más de 30 años | Exención | Exención |
Fuente: service-public.fr, ficha F10864, consultada el 15 de abril de 2026.
Se aplica un recargo del 2 % al 6 % a las plusvalías inmobiliarias imponibles superiores a 50 000 €, salvo en el caso de las enajenaciones de terrenos edificables.
Ejemplo de cálculo: la venta de un terreno edificable al cabo de 10 años
Un terreno edificable adquirido por 50 000 €, gastos incluidos, se vende por 150 000 € tras 10 años de tenencia:
| Etapa | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Plusvalía bruta | 150 000 € – 50 000 € | 100 000€ |
| Desgravación aplicable en el Impuesto sobre la Renta | 6 % × 5 años (desde 6.º hasta 10.º curso) = 30 % | -30 000€ |
| IR sobre la base imponible | 70 000 € × 19 % | 13 300€ |
| Descuento aplicable en concepto de PS | 1,65 % × 5 años = 8,25 % | -8 250€ |
| Nota sobre la base imponible | 91 750 € × 17,2 % | 15 781€ |
| Importe total a pagar | 13 300 € + 15 781 € | 29 081€ |
Sin deducciones, antes del sexto año, la cuota tributaria ascendería a 36 200 €.
El caso de los terrenos sin edificar que pasan a ser urbanizables
Un terreno sin edificar que haya pasado a ser urbanizable tras una modificación del plan urbanístico local (PLU) está sujeto a un impuesto en el momento de su primera enajenación a título oneroso.
Para que se aplique esta norma, la venta debe superar los 15 000 € y la plusvalía, 10 veces el precio de adquisición ajustado a la inflación entre la fecha de compra y la fecha de venta.
El tipo impositivo es del 5 % sobre la parte de la plusvalía comprendida entre 10 y 30 veces dicho precio, y del 10 % a partir de ahí. Las transmisiones a título gratuito (donación, sucesión) quedan exentas.
El notario la declara y la abona antes de la inscripción de la escritura de compraventa, según se indica en la ficha de service-public.fr sobre los terrenos sin edificar que se han convertido en edificables.
No se aplica a los terrenos que ya eran aptos para la construcción antes del 13 de enero de 2010, ni a las enajenaciones realizadas más de 18 años después de la fecha de su clasificación.
Este impuesto está vinculado al PLU, un documento de planificación urbanística francés.
¿Y si el terreno está situado en Estados Unidos?
Cuando existe un convenio, las plusvalías obtenidas en el extranjero son, en principio, imponibles en el Estado en el que se encuentra el bien.
Así lo recuerda la página web de la Dirección General de Finanzas Públicas sobre la venta de un inmueble situado fuera de Francia.
En el caso de Estados Unidos, también se aplica el régimen francés, incluida la deducción por tiempo de tenencia.
La plusvalía por enajenación debe declararse en el formulario 2048-IMM en el mes siguiente a la venta.
El impuesto estadounidense se deduce posteriormente del impuesto francés, dentro de los límites de este último.
Nuestro artículo sobre el convenio fiscal entre Francia y Estados Unidos detalla este cálculo con arreglo al convenio, incluso a través de una sociedad de proyecto.
En Estados Unidos: la retención FIRPTA
En la venta de un inmueble propiedad de un extranjero, el comprador suele retener el 15 % del precio en concepto de FIRPTA, según la página del IRS dedicada a esta retención.
Se trata únicamente de un anticipo del impuesto federal: consulta nuestro artículo sobre la retención FIRPTA y nuestra guía sobre la fiscalidad federal de los inversores extranjeros.
Invertir en la revalorización inmobiliaria con LandQuire
LandQuire, fundada en 2021 por Romain Daniellou y Thibaut Guéant, analiza los 3.143 condados estadounidenses mediante un algoritmo que tiene en cuenta más de 120 criterios.
El equipo compra parcelas en las afueras de ciudades en expansión, obtiene las licencias urbanísticas y, a continuación, organiza su venta a promotores y constructores.
Multas, duración y riesgos
Invertirás 100 000 $ por proyecto en una sociedad de proyecto cuya duración prevista es de unos 36 meses, sin garantías (calcula 5 años o más), sin obras ni inquilinos que gestionar.
Los gastos se incluyen en el presupuesto del proyecto; cada trimestre se le envía un informe.
No se garantiza la rentabilidad: retrasos o denegación de autorizaciones, reventa tardía, fluctuaciones del tipo de cambio, pérdida de capital.
En nuestra página sobre los riesgos de la inversión inmobiliaria se detallan estos riesgos. Estos inmuebles siguen representando una parte minoritaria del patrimonio.
Preguntas frecuentes
¿Es deducible una pérdida por la venta de un terreno?
En principio, no. En el régimen de las plusvalías inmobiliarias, una pérdida solo se deduce de las plusvalías obtenidas por otros bienes en casos excepcionales.
¿Los gastos de urbanización reducen la plusvalía?
Sí. En este régimen, los gastos de vía pública, redes y distribución se suman al precio de adquisición, previa presentación de los justificantes correspondientes, y reducen la plusvalía bruta.
¿Está sujeta a impuestos la venta de un pequeño terreno edificable?
No, si el importe indicado en la escritura no supera los 15 000 €: estas enajenaciones están exentas, sin que se apliquen deducciones, independientemente del tiempo de tenencia.
¿Cuánto tiempo se tarda en que un terreno se revalorice?
No hay un plazo estándar: según sus autorizaciones, las cinco carteras revendidas por LandQuire se mantuvieron en cartera entre 12 y 41 meses.
¿Una parcela comprada fuera del mercado se revaloriza más?
Puede estar más cerca de su valor agrícola, lo que aumenta la plusvalía. En nuestro artículo sobre terrenos fuera del mercado explicamos cómo encontrarlos.
¿Es mejor invertir en un terreno o en una vivienda para alquilar?
Los terrenos no generan alquiler: su plusvalía proviene de la reventa. Nuestra comparativa entre terrenos e inmuebles de alquiler compara ambos modelos.
¿Quieres invertir en la revalorización de un terreno en Estados Unidos sin tener que ocuparte tú mismo de los trámites?
Descubre nuestras ofertas inmobiliarias en Estados Unidos o ponte en contacto con el equipo de LandQuire para saber si alguna de ellas se ajusta a tu situación.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye un asesoramiento fiscal, jurídico ni de inversión personalizado. Normativa fiscal vigente en la fecha de actualización.
Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros. Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye un asesoramiento de inversión personalizado. Los resultados anteriores no garantizan resultados futuros. Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital.
Acerca del autor
Thibaut Guéant, cofundador y director de inversiones (CIO) de LandQuire, fundó la empresa en 2021 junto con Romain Daniellou. Como especialista en derechos sobre terrenos, se encarga de identificar terrenos sin urbanizar que no se encuentran en el mercado, principalmente en Texas, y gestiona la obtención de las autorizaciones urbanísticas necesarias para que puedan edificarse antes de su reventa a promotores inmobiliarios.
