Plus-value d’un terrain : comment il prend de la valeur et comment elle est imposée
Par Thibaut Guéant, co-fondateur et CIO de LandQuireMis à jour le 11 min de lecture
Sommaire
- Qu’est-ce que la plus-value d’un terrain ?
- Qu’est-ce qui fait prendre de la valeur à un terrain ?
- De combien un terrain prend-il de la valeur aux États-Unis ?
- Exemple : la plus-value de terrains achetés, valorisés puis revendus
- Comment la vente d’un terrain est-elle imposée en France ?
- Et si le terrain est situé aux États-Unis ?
- Investir dans la valorisation foncière avec LandQuire
- Questions fréquentes
La plus-value d’un terrain est l’écart entre son prix de vente et son coût d’acquisition, frais compris.
En France, elle est taxée à 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, avec un abattement qui ne démarre qu’à la 6e année de détention.
Aux États-Unis, une parcelle prend surtout de la valeur quand son statut change : zonage, plan de lotissement, réseaux.
Au Texas, un acre de terre agricole valait 2 440 $ en 2022, contre 373 800 $ en moyenne sous une maison individuelle.
En bref
- La plus-value immobilière d’un résident fiscal français est taxée à 36,2% avant abattement : 19% d’impôt sur le revenu, 17,2% de prélèvements sociaux (service-public.fr, avril 2026).
- L’abattement pour durée de détention démarre à la 6e année : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, exonération totale après 30 ans (service-public.fr, avril 2026).
- La première vente à titre onéreux de terrains nus devenus constructibles supporte une taxe de 5% ou 10% si la plus-value dépasse 10 fois leur coût (service-public.fr, janvier 2024).
- Pour un bien situé aux États-Unis, la plus-value est imposable là-bas ; la France impute l’impôt américain sur le sien, dans sa limite (Finances publiques, impots.gouv.fr).
- Les terres agricoles américaines valent 4 500 $ l’acre en moyenne en 2026, et 3 100 $ au Texas, en hausse de 4,4% sur un an (USDA, juillet 2026).
Qu’est-ce que la plus-value d’un terrain ?
La plus-value d’un terrain est le gain réalisé à sa vente : montant de cession inscrit dans l’acte de vente, moins prix d’acquisition inscrit dans l’acte d’achat.
Avant abattement, on parle de plus-value brute.
Le prix d’acquisition s’augmente des frais d’achat, au réel ou par un forfait de 7,5%, précise la fiche de service-public.fr sur la plus-value immobilière.
Plus-value de marché ou de valorisation ?
Deux mécanismes créent la plus-value d’un terrain. La hausse du marché suit l’immobilier de la région, à quelques pourcents par an.
La valorisation vient du travail fait sur le terrain : un champ à l’état agricole qui devient constructible change de catégorie, et de valeur.
Qu’est-ce qui fait prendre de la valeur à un terrain ?
Six facteurs fixent la valeur d’un terrain américain, dont quatre se travaillent.
Notre guide de l’investissement foncier aux États-Unis les replace dans un projet.
| Facteur | Ce qui change | Qui en décide |
|---|---|---|
| Situation | Distance aux emplois, aux routes et aux écoles | Le marché |
| Demande en logements | Nombre de ménages qui cherchent une maison dans le comté | La démographie |
| Zonage | Usage autorisé et densité : terrain constructible pour des maisons, des commerces | Commission de zonage, puis conseil municipal |
| Autorisations | Plan de lotissement approuvé, études validées | Ville ou comté |
| Viabilisation | Voirie, eau, assainissement, électricité | Fournisseurs de réseaux, puis promoteur |
| Découpage en lots | Nombre de lots qu’un constructeur pourra vendre | Plan approuvé, géomètre |
La situation et la demande en logements
Le Texas a gagné 391 243 habitants entre juillet 2024 et juillet 2025, et la Floride 196 680, selon le communiqué du Census Bureau de janvier 2026.
Autour des grandes métropoles, ce sont les comtés en bordure qui grandissent le plus vite, surtout au Texas, note le communiqué du Census Bureau sur les comtés.
Le zonage et les autorisations
Un champ classé agricole n’est pas constructible.
Le zonage résidentiel, puis l’approbation du plan de lotissement, le rendent constructible et fixent ce qu’un constructeur pourra bâtir.
C’est l’étape qui crée le plus de valeur, avant toute construction : elle lève l’incertitude de l’acheteur suivant.
Notre article sur le land entitlement en détaille les étapes et les délais.
La viabilisation et le découpage en lots
Raccordée à l’eau, à l’assainissement et à l’électricité, desservie par une voirie, la parcelle devient un lot prêt pour la construction.
Notre guide pour subdiviser un terrain détaille ce découpage.
De combien un terrain prend-il de la valeur aux États-Unis ?
Les terres agricoles américaines valaient 4 500 $ l’acre en moyenne en 2026 (+3,4% sur un an), selon le rapport Land Values 2026 de l’USDA.
Au Texas, la moyenne atteint 3 100 $ l’acre (+4,4%). Un acre représente environ 0,4 hectare.
La FHFA, agence fédérale de supervision du financement du logement, estime la valeur du sol sous les maisons individuelles.
Ses données sur le prix du foncier résidentiel portent sur 2022, dernière année publiée :
| Valeur d’un acre au Texas en 2022 | Moyenne | Rapport à la terre agricole |
|---|---|---|
| Terre agricole, moyenne du Texas | 2 440 $ | – |
| Terrain résidentiel, comté de McLennan (Waco) | 103 500 $ | × 42 |
| Terrain résidentiel, comté de Guadalupe (Seguin) | 158 800 $ | × 65 |
| Terrain résidentiel, moyenne du Texas | 373 800 $ | × 153 |
Sources : USDA (juillet 2026) ; FHFA, Working Paper 19-01 (juin 2024). Valeur du sol seul, sous des maisons existantes.
Pourquoi cet écart n’est pas une plus-value nette
Contrairement à un terrain à l’état brut, celui d’une maison a déjà ses autorisations, sa voirie et ses réseaux, et une partie de la surface part en rues.
L’écart paie ces dépenses, les délais et les risques : la rentabilité d’une opération est bien moindre.
Le poids du sol dans le prix des maisons augmente : 29,5% de la valeur d’une maison individuelle au Texas en 2022, contre 26,2% en 2012, selon la FHFA.
LandQuire ne capte qu’une partie de ce chemin : il revend ses parcelles une fois autorisées, avant les travaux et la construction.
Exemple : la plus-value de terrains achetés, valorisés puis revendus
LandQuire a mené 50 projets, dont 37 vendus. Cinq portfolios ouverts aux investisseurs ont fait tout le parcours : achat, valorisation, revente.
Leur ROI investisseur mesure la rentabilité des plus-values réalisées : profit reçu rapporté au capital, après partage des profits avec LandQuire.
| Portfolio | Durée de détention | ROI investisseur |
|---|---|---|
| Abbott, Texas (comté de Hill) | 12 mois | 12% |
| Deschutes, Oregon | 19 mois | 13% |
| Yuma, Arizona | 29 mois | 28,38% |
| Wake Village, comté de Bowie, Texas | 31 mois | 34,55% |
| Montgomery, Ohio (comté de Hamilton) | 41 mois | 9,93% |
Source : registre des projets vendus de LandQuire.
Tous les projets ne dégagent pas de plus-value : LandQuire en a abandonné quatre en phase d’audit et revendu deux en légère perte. Voir nos projets fonciers vendus.
Comment la vente d’un terrain est-elle imposée en France ?
Les plus-values réalisées par un particulier domicilié en France lors des cessions de terrains relèvent du régime des plus-values immobilières : un taux de 19% d’impôt sur le revenu (IR).
Les prélèvements sociaux (PS) y restent au taux de 17,2%, contre 18,6% dans le cas général, selon la fiche de service-public.fr sur les prélèvements sociaux.
L’application des abattements pour durée de détention ne commence qu’à la 6e année, avec un taux propre à chaque imposition :
| Durée de détention | Abattement par an, IR | Abattement par an, PS |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0% | 0% |
| De la 6e à la 21e année de détention | 6% | 1,65% |
| 22e année de détention | 4% | 1,6% |
| De la 23e à la 30e année de détention | Exonération | 9% |
| Au-delà de 30 ans | Exonération | Exonération |
Source : service-public.fr, fiche F10864, vérifiée le 15 avril 2026.
Une surtaxe de 2% à 6% frappe les plus-values immobilières imposables de plus de 50 000€, sauf pour les cessions de terrains à bâtir.
Exemple de calcul : la vente d’un terrain à bâtir après 10 ans
Un terrain à bâtir acquis 50 000€, frais compris, fait l’objet d’une vente à 150 000€ après 10 ans de détention :
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 150 000€ – 50 000€ | 100 000€ |
| Abattement applicable au titre de l’IR | 6% × 5 ans (de la 6e à la 10e année) = 30% | -30 000€ |
| IR sur la base imposable | 70 000€ × 19% | 13 300€ |
| Abattement applicable au titre des PS | 1,65% × 5 ans = 8,25% | -8 250€ |
| PS sur la base imposable | 91 750€ × 17,2% | 15 781€ |
| Total dû | 13 300€ + 15 781€ | 29 081€ |
Sans abattements, avant la 6e année, l’imposition atteindrait 36 200€.
Le cas des terrains nus rendus constructibles
Un terrain nu rendu constructible par une modification du plan local d’urbanisme (PLU) supporte une taxe lors de sa première cession à titre onéreux.
Pour son application, la vente doit dépasser 15 000€ et la plus-value, 10 fois le prix d’acquisition revalorisé de l’inflation entre la date d’achat et la date de cession.
Son taux est de 5% sur la part de plus-value comprise entre 10 et 30 fois ce prix, puis de 10% au-delà. Les cessions à titre gratuit (donation, succession) y échappent.
Le notaire la déclare et la paie avant l’enregistrement de l’acte de vente, précise la fiche de service-public.fr sur les terrains nus rendus constructibles.
Elle ne vise pas un terrain rendu constructible avant le 13 janvier 2010, ni une cession réalisée plus de 18 ans après la date de son classement.
Cette taxe est liée au PLU, un document d’urbanisme français.
Et si le terrain est situé aux États-Unis ?
Quand une convention existe, les plus-values réalisées à l’étranger sont en principe imposables dans l’État où se trouve le bien.
C’est ce que rappelle la page de la Direction générale des Finances publiques sur la vente d’un bien situé hors de France.
Avec les États-Unis, le régime français s’applique aussi, abattement pour durée de détention compris.
La plus-value de cession se déclare sur le formulaire 2048-IMM dans le mois qui suit la vente.
L’impôt américain s’impute ensuite sur l’impôt français, dans la limite de celui-ci.
Notre article sur la convention fiscale France-États-Unis détaille ce calcul en application de la convention, y compris via une société de projet.
Côté américain : la retenue FIRPTA
Lors de la vente d’un bien détenu par un étranger, l’acheteur retient en général 15% du prix au titre du FIRPTA, selon la page de l’IRS consacrée à cette retenue.
Ce n’est qu’un acompte sur l’imposition fédérale : voir notre article sur la retenue FIRPTA et notre guide de la fiscalité fédérale des investisseurs étrangers.
Investir dans la valorisation foncière avec LandQuire
LandQuire, fondée en 2021 par Romain Daniellou et Thibaut Guéant, analyse les 3 143 comtés américains avec un algorithme de plus de 120 critères.
L’équipe achète des parcelles en périphérie de villes en croissance, obtient les autorisations d’aménagement, puis organise leur vente à des promoteurs et constructeurs.
Ticket, durée et risques
Vous investissez 100 000 $ par projet, dans une société de projet dont la durée visée est d’environ 36 mois, sans garantie (prévoyez 5 ans ou plus), sans travaux ni locataire à gérer.
Les frais sont intégrés au budget du projet ; un rapport vous est adressé chaque trimestre.
La rentabilité n’est pas garantie : retard ou refus des autorisations, revente tardive, change, perte en capital.
Notre page sur les risques de l’investissement foncier les détaille. Ce foncier reste une poche minoritaire du patrimoine.
Questions fréquentes
Une moins-value sur un terrain est-elle déductible ?
En principe, non. Dans le régime de la plus-value immobilière, une perte ne se déduit des plus-values réalisées sur d’autres biens qu’exceptionnellement.
Les frais de viabilisation réduisent-ils la plus-value ?
Oui. Dans ce régime, les frais de voirie, de réseaux et de distribution s’ajoutent au prix d’acquisition, sur justificatifs, et réduisent la plus-value brute.
La vente d’un petit terrain à bâtir est-elle imposée ?
Non, si le montant indiqué dans l’acte ne dépasse pas 15 000€ : ces cessions sont exonérées, sans calcul d’abattements, quelle que soit la durée de détention.
Combien de temps faut-il pour qu’un terrain prenne de la valeur ?
Il n’y a pas de durée type : valorisés par leurs autorisations, les cinq portfolios revendus par LandQuire ont été détenus de 12 à 41 mois.
Une parcelle achetée hors marché prend-elle plus de valeur ?
Elle peut l’être plus près de sa valeur agricole, ce qui augmente la plus-value. Notre article sur les terrains off-market explique comment les trouver.
Vaut-il mieux investir dans un terrain ou dans l’immobilier locatif ?
Le foncier ne verse pas de loyer : sa plus-value vient de la revente. Notre comparatif terrain ou immobilier locatif met les deux modèles face à face.
Vous voulez investir dans la valorisation d’un terrain américain, sans gérer vous-même les autorisations ?
Découvrez nos offres foncières aux États-Unis ou échangez avec l’équipe LandQuire pour savoir si une offre correspond à votre situation.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé. Règles fiscales en vigueur à la date de mise à jour.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.
Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil en investissement personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Tout investissement comporte un risque de perte en capital.
À propos de l’auteur
Co-fondateur et CIO de LandQuire, Thibaut Guéant a fondé la société en 2021 avec Romain Daniellou. Spécialiste du land entitlement, il identifie des terrains bruts hors marché, principalement au Texas, et pilote l’obtention des autorisations d’urbanisme qui les rendent constructibles avant leur revente à des promoteurs.
