Convention fiscale France-États-Unis : qui impose quoi pour un résident français ?
La convention fiscale signée le 31 août 1994 entre la France et les États-Unis fixe, pour chaque type de revenu, le pays qui peut imposer un investisseur domicilié en France.
Les loyers et la plus-value d’un terrain situé outre-Atlantique y sont imposables en premier.
Le fisc français les impose aussi, puis retranche l’impôt américain : vous ne payez jamais deux fois.
Une seconde convention, du 24 novembre 1978, couvre les successions et les donations. Voici les articles utiles, un tableau « qui impose quoi » et un calcul pas à pas.
En bref
- Signée à Paris le 31 août 1994, la convention s’applique depuis le 30 décembre 1995 ; deux avenants l’ont modifiée, en 2004 et en 2009 (BOFiP).
- Les loyers et les plus-values d’un immeuble ou d’un terrain situé aux USA y sont taxables (articles 6 et 13).
- Sur une plus-value immobilière, le fisc impute l’impôt payé outre-Atlantique, dans la limite de sa propre taxe (article 24).
- En France, une plus-value immobilière supporte 19% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux, sans abattement avant la 6e année de détention (service-public.fr, 2026).
- Les dividendes versés par une société des USA subissent au plus 15% de retenue pour un particulier (article 10).
- Au décès d’un étranger qui ne vit pas aux USA, l’IRS exige le formulaire 706-NA dès 60 000 $ d’actifs situés sur son sol (IRS, 2026).
Qu’est-ce que la convention fiscale France-États-Unis ?
C’est un traité conclu entre le gouvernement de la République française et le gouvernement des États-Unis d’Amérique.
Son intitulé précise qu’il est conclu « en vue d’éviter les doubles impositions et de prévenir l’évasion et la fraude fiscales en matière d’impôts sur le revenu et sur la fortune ».
Elle a remplacé la convention du 28 juillet 1967.
Un premier avenant a été signé à Washington le 8 décembre 2004, un second le 13 janvier 2009, en vigueur depuis le 23 décembre 2009.
Sans convention, les deux pays pourraient imposer le même gain : celui où naît le revenu et celui où vit l’investisseur.
Le texte répartit le droit d’imposer et limite ses avantages aux bénéficiaires qui remplissent ses conditions (article 30), pour lutter contre l’évasion et la fraude fiscales.
Ces dates figurent dans le commentaire officiel du BOFiP, mis à jour en 2020.
La version consolidée se lit sur la page des conventions fiscales d’impots.gouv.fr.
Quels impôts sont visés ?
Côté hexagonal, l’article 2 vise l’IR, l’IS, la taxe sur les salaires et l’impôt de solidarité sur la fortune.
Grâce à la clause d’extension aux impôts futurs identiques ou analogues, le BOFiP y ajoute la CSG, la CRDS et l’IFI.
Cette clause explique pourquoi les prélèvements sociaux entrent dans le calcul de l’imposition française.
Côté fédéral, seuls les impôts sur le revenu levés par le gouvernement fédéral sont couverts, hors cotisations sociales.
Les taxes locales de chaque État, comme celui où se trouve votre terrain, restent en dehors.
Êtes-vous résident au sens de la convention ?
Oui, si la loi vous soumet à l’IR en raison de votre domicile ou de votre résidence (article 4).
En cas de double résidence, l’article 4 départage dans cet ordre : foyer d’habitation permanent, centre des intérêts vitaux, séjour habituel, puis nationalité.
Cas à part, les citoyens américains installés ici : Washington peut les imposer, comme tous ses citoyens, comme si la convention n’existait pas (article 29).
Cette clause rend les obligations fiscales de ces citoyens plus lourdes ; elles ne sont pas traitées ici.
Qui impose quoi entre la France et les États-Unis ?
La convention ne crée aucune taxe. Pour chaque type de revenu, elle prévoit quel État a le droit d’imposer en premier, puis comment l’État de résidence efface la double imposition.
Le tableau ci-dessous en donne une vue d’ensemble.
| Revenu ou bien d’un contribuable domicilié en France | Qui impose d’abord | Ce que fait l’administration fiscale | Article |
|---|---|---|---|
| Loyers d’un immeuble situé aux États-Unis | USA | Les intègre au calcul du taux, puis neutralise sa propre taxe (taux effectif) | 6 et 24 |
| Plus-value à la revente d’un bien ou d’un terrain | USA | Impose la plus-value et impute l’impôt américain, dans la limite de sa propre taxe | 13 et 24 |
| Plus-value sur des parts d’un « partnership » qui détient de l’immobilier aux USA | USA | Même règle que pour le bien lui-même | 13 et 24 |
| Dividendes d’une société des USA | USA, 15% au plus pour un particulier | Taxe le dividende et impute la retenue américaine, plafonnée à sa propre taxe | 10 et 24 |
| Fortune immobilière située aux USA | Aucune taxe fédérale sur le patrimoine n’est visée | Le soumet à l’IFI | 23 et 24 |
| Succession ou donation d’un immeuble situé aux USA | USA | Taxe tout l’actif, puis déduit la taxe successorale américaine, dans la limite de la sienne | Convention de 1978, art. 5 et 12 |
Sources : conventions du 31/08/1994 et du 24/11/1978 modifiées (impots.gouv.fr).
Comment la convention fiscale élimine-t-elle la double imposition ?
Les revenus perçus à l’étranger, ici de source américaine, restent à déclarer en France.
L’impôt payé à l’IRS n’est pas déductible : la convention prévoit qu’il s’impute sur l’impôt français, de deux façons (article 24).
Pour les loyers : la règle du taux effectif
Le crédit accordé est égal à l’impôt français correspondant à ces loyers.
Ils ne sont donc pas taxés une seconde fois, mais ils relèvent le taux d’imposition appliqué à vos autres gains.
C’est ce qui préserve la progressivité du barème.
Pour les plus-values et les dividendes : une imputation plafonnée
Pour une plus-value immobilière (article 13, paragraphe 1) ou un dividende, la somme imputée égale l’impôt versé à l’IRS, sans pouvoir dépasser l’impôt français sur ce même gain.
Seul compte l’impôt « effectivement supporté à titre définitif », pas un acompte.
La notice 2047 d’impots.gouv.fr (revenus de 2025) précise que la taxe française s’entend en général de l’IR augmenté des prélèvements sociaux.
Si la somme payée à l’IRS dépasse ce plafond, l’excédent ne s’impute sur rien d’autre et n’est pas remboursé.
Exemple chiffré : la plus-value d’un terrain revendu après 5 ans
Un investisseur domicilié à Lyon achète un terrain aux USA, en direct ou par une structure transparente des deux côtés.
Il le revend 5 ans plus tard avec une plus-value de 40 000€ (montants convertis en euros).
Hypothèse : une fois sa déclaration fédérale déposée, la taxe définitive payée à l’IRS atteint 6 000€.
| Étape | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Plus-value brute | Prix de cession – prix d’acquisition | 40 000€ |
| Taxe fédérale définitive (hypothèse) | Après le dépôt du 1040-NR | 6 000€ |
| Abattement pour durée de détention | 0% jusqu’à 5 ans | 0€ |
| IR sur la plus-value | 40 000 × 19% | 7 600€ |
| Prélèvements sociaux | 40 000 × 17,2% | 6 880€ |
| Total dû avant imputation | 7 600 + 6 880 | 14 480€ |
| Imputation de la taxe fédérale (article 24) | 6 000€ payés, plafond de 14 480€ | -6 000€ |
| Reste à payer à l’administration hexagonale | 14 480 – 6 000 | 8 480€ |
| Charge totale | 6 000 + 8 480 | 14 480€ |
Le taux de 19%, les 17,2% et l’absence d’abattement avant la 6e année viennent de la fiche plus-value immobilière de service-public.fr, vérifiée le 15 avril 2026.
Retenez la logique : vous payez le plus élevé des deux montants, jamais leur somme. Ici, le niveau hexagonal l’emporte.
À la vente, l’acheteur retient en général 15% du prix au titre du FIRPTA. Ce n’est qu’un acompte : notre article sur la retenue FIRPTA explique sa régularisation.
Le calcul de l’impôt fédéral lui-même est détaillé dans notre guide de la fiscalité fédérale des investisseurs étrangers.
De ce côté de l’Atlantique, la plus-value se déclare dans le mois qui suit la vente, sur le formulaire 2048-IMM, avec l’imputation fixée par la convention.
C’est ce qu’indique la page d’impots.gouv.fr sur la vente d’un bien situé hors de France.
Et si vous passez par une société de projet ?
Beaucoup d’opérations foncières utilisent une LLC (limited liability company).
Quand elle est imposée comme un « partnership » outre-Atlantique, ses résultats sont répartis entre ses associés, qui reçoivent chacun un K-1.
La convention en tient compte : l’associé est réputé avoir réalisé sa part des résultats, avec la même nature et la même origine (article 7, paragraphe 4).
La plus-value de revente du terrain garde donc son caractère immobilier.
Pour une entreprise, la règle générale diffère : ses bénéfices ne sont imposables que dans son État, sauf établissement stable sur place (article 7).
Mais les revenus tirés des immeubles d’une entreprise restent régis par l’article 6 (paragraphe 4).
Les parts d’un « partnership » qui tirent leur valeur d’immeubles situés aux USA sont elles aussi imposables là-bas (article 13, paragraphe 2).
Selon la page de l’IRS sur la retenue des « partnerships », une telle société, quand elle perçoit un revenu lié à une activité aux USA, verse une retenue sur la part de ses associés étrangers (section 1446).
Reste la qualification de ce côté-ci : la société est-elle transparente ? Les deux administrations fiscales peuvent répondre différemment.
Tout dépend des caractéristiques de chaque LLC (article 4, paragraphe 3), et cela change la façon dont votre gain est taxé.
Notre guide pour créer une LLC aux États-Unis détaille ces structures. Une holding qui réinvestit après une cession suit en plus les règles de l’apport-cession 150-0 B ter.
Que prévoit la convention en matière de succession et de donation ?
La convention franco-américaine du 24 novembre 1978 sur les successions et donations, modifiée en 2004, vise la taxe fédérale sur les successions et les donations, et les droits de mutation hexagonaux (article 2).
Pour un défunt ou un donateur domicilié en France :
- les immeubles sont imposables là où ils se trouvent, y compris les parts d’une société dont l’actif est composé pour 50% au moins d’immeubles (article 5) ;
- les autres actions et créances ne le sont que dans l’État du domicile ou de la nationalité (article 8) ;
- Paris impose tout l’actif successoral, puis déduit la taxe payée à l’IRS sur ces biens, dans la limite de sa quote-part (article 12) ;
- l’IRS accorde un crédit unifié calculé au prorata des biens situés sur son sol dans la succession totale (article 12).
La page de l’IRS sur les successions des non-résidents impose le 706-NA quand ces actifs dépassent 60 000 $ au décès.
Notre guide pour investir aux USA replace ces règles dans une stratégie de transmission.
Un terrain américain entre-t-il dans l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?
Oui, si votre patrimoine immobilier net taxable dépasse 1 300 000€ au 1er janvier 2026.
Un contribuable domicilié en France déclare ses immeubles situés ici et à l’étranger, y compris des parts de sociétés à hauteur de leurs actifs immobiliers.
C’est ce que rappelle la fiche IFI de service-public.fr, vérifiée le 6 mars 2026.
En matière de fortune, la convention fiscale prévoit que Washington peut imposer ces biens (article 23).
Mais elle ne vise aucun impôt du gouvernement fédéral sur le patrimoine : rien ne s’impute, et l’IFI reste dû en totalité.
Quelles obligations déclaratives des deux côtés de l’Atlantique ?
Ces obligations déclaratives ne s’arrêtent pas au paiement : chaque pays a ses propres formulaires.
| Où | Ce que vous déclarez | Document |
|---|---|---|
| USA | Loyers et plus-values d’un bien situé sur place | 1040-NR, la déclaration fédérale des non-résidents |
| USA | Dividendes au taux réduit de 15% | Formulaire W-8BEN remis à votre banque |
| France | Revenus de source étrangère et imputation | Déclaration 2047, puis 2042 C (case 8TK pour les revenus fonciers) |
| France | Plus-value immobilière réalisée aux USA | 2048-IMM, dans le mois qui suit la vente |
| France | Patrimoine immobilier au-delà du seuil | Déclaration IFI |
Pour les dividendes de foncières cotées, voir notre article sur les REIT et leur fiscalité.
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Questions fréquentes
Qu’est-ce que la convention fiscale France-États-Unis ?
C’est la convention fiscale signée le 31 août 1994 par le gouvernement de la République française et le gouvernement des États-Unis d’Amérique.
Elle répartit le pouvoir d’imposer les revenus et la fortune entre les deux pays.
Elle évite les doubles impositions, le plus souvent par une imputation accordée par l’État de résidence.
Les loyers d’un bien situé aux États-Unis sont-ils taxés en France ?
Ils sont imposables sur place (article 6). Chez vous, ils figurent sur la déclaration, mais la taxe correspondante est neutralisée.
Ils comptent seulement pour fixer le taux appliqué à vos autres gains.
Comment est imposée la plus-value d’un terrain aux USA ?
Elle est imposable là-bas (article 13) et aussi chez vous, à 19% d’IR plus 17,2% de prélèvements sociaux.
Le fisc impute la somme payée à l’IRS, plafonnée à la sienne : vous payez le plus élevé des deux montants.
Quelle retenue sur les dividendes d’une société des USA ?
Au plus 15% du montant brut pour un particulier, si vous remettez le W-8BEN à votre banque (article 10).
Imposable aussi en France, le dividende supporte ensuite le prélèvement forfaitaire unique, avec une imputation plafonnée.
Comment est taxé un investissement via une LLC ?
Une LLC imposée comme un « partnership » transmet ses résultats à ses associés, qui reçoivent un K-1.
Côté hexagonal, le traitement dépend des caractéristiques de la société : faites-le valider par un conseil.
Que se passe-t-il au décès pour un bien situé aux USA ?
Au-delà de 60 000 $ d’actifs sur place, le 706-NA est requis.
La convention de 1978 laisse Washington imposer les immeubles. Paris déduit ensuite cette taxe de ses droits de succession, dans la limite de sa quote-part.
Un terrain aux USA est-il soumis à l’IFI ?
Oui, pour un contribuable domicilié chez nous dont le patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000€ au 1er janvier 2026.
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Cet article est informatif et ne constitue pas un conseil fiscal, juridique ou en investissement personnalisé.
Les règles fiscales et les conventions citées sont celles en vigueur à la date de mise à jour. Votre situation se valide avec un conseil fiscal qui connaît les deux pays.
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