Convenio fiscal entre Francia y Estados Unidos: ¿quién grava qué en el caso de un residente francés?
El convenio fiscal firmado el 31 de agosto de 1994 entre Francia y Estados Unidos establece, para cada tipo de renta, qué país puede gravar a un inversor domiciliado en Francia.
Los alquileres y la plusvalía de un terreno situado al otro lado del Atlántico están sujetos a tributación en ese país en primer lugar.
La Agencia Tributaria francesa también les aplica el impuesto y, a continuación, deduce el impuesto estadounidense: nunca pagas dos veces.
Un segundo convenio, de 24 de noviembre de 1978, regula las sucesiones y las donaciones. A continuación se incluyen los artículos pertinentes, una tabla que indica «qué se grava» y un cálculo paso a paso.
En resumen
- El convenio, firmado en París el 31 de agosto de 1994, está en vigor desde el 30 de diciembre de 1995; se ha modificado mediante dos adendas, en 2004 y en 2009 (BOFiP).
- Los alquileres y las plusvalías de un inmueble o un terreno situado en EE. UU. están sujetos a tributación en dicho país (artículos 6 y 13).
- En el caso de una plusvalía inmobiliaria, la Hacienda Pública deduce el impuesto pagado en Estados Unidos, dentro del límite de su propio impuesto (artículo 24).
- En Francia, las plusvalías inmobiliarias están sujetas a un 19 % de impuesto sobre la renta y a un 17,2 % de cotizaciones sociales, sin deducción alguna antes del sexto año de tenencia (service-public.fr, 2026).
- Los dividendos pagados por una sociedad de EE. UU. están sujetos a una retención máxima del 15 % en el caso de las personas físicas (artículo 10).
- En caso de fallecimiento de un extranjero que no resida en EE. UU., el IRS exige la presentación del formulario 706-NA a partir de 60 000 dólares en activos situados en su territorio (IRS, 2026).
¿En qué consiste el convenio fiscal entre Francia y Estados Unidos?
Se trata de un tratado celebrado entre el Gobierno de la República Francesa y el Gobierno de los Estados Unidos de América.
En su título se especifica que se celebra «con el fin de evitar la doble imposición y prevenir la evasión y el fraude fiscales en materia de impuestos sobre la renta y sobre el patrimonio».
Sustituyó al convenio del 28 de julio de 1967.
El 8 de diciembre de 2004 se firmó en Washington una primera cláusula adicional; una segunda se firmó el 13 de enero de 2009 y entró en vigor el 23 de diciembre de 2009.
Sin un convenio, ambos países podrían gravar las mismas ganancias: el país en el que se generan los ingresos y el país en el que reside el inversor.
El texto distribuye el derecho a recaudar impuestos y limita sus ventajas a los beneficiarios que cumplan sus requisitos (artículo 30), con el fin de luchar contra la evasión y el fraude fiscales.
Estas fechas figuran en el comentario oficial del BOFiP, actualizado en 2020.
La versión consolidada puede consultarse en la página de convenios fiscales de impots.gouv.fr.
¿A qué impuestos se refiere?
En lo que respecta a Francia, el artículo 2 se refiere al impuesto sobre la renta de las personas físicas, al impuesto de sociedades, a la cotización social sobre los salarios y al impuesto de solidaridad sobre el patrimonio.
Gracias a la cláusula de extensión a impuestos futuros idénticos o análogos, el BOFiP añade a la lista la CSG, la CRDS y el IFI.
Esta cláusula explica por qué las cotizaciones sociales se tienen en cuenta en el cálculo de la tributación francesa.
A nivel federal, solo están cubiertos los impuestos sobre la renta recaudados por el Gobierno federal, excluidas las cotizaciones sociales.
Los impuestos locales de cada estado, como el estado en el que se encuentra tu terreno, no se incluyen.
¿Es usted residente en el sentido del convenio?
Sí, si la ley le obliga a pagar el impuesto sobre la renta debido a su domicilio o residencia (artículo 4).
En caso de doble residencia, el artículo 4 establece el siguiente orden de prioridad: domicilio permanente, centro de los intereses vitales, residencia habitual y, por último, nacionalidad.
Un caso aparte es el de los ciudadanos estadounidenses residentes aquí: Washington puede gravarles, al igual que a todos sus ciudadanos, como si la convención no existiera (artículo 29).
Esta cláusula aumenta las obligaciones fiscales de estos ciudadanos; no se tratan aquí.
¿Quién impone qué entre Francia y Estados Unidos?
El convenio no establece ningún impuesto. Para cada tipo de renta, establece qué Estado tiene derecho a gravarla en primer lugar y, a continuación, cómo el Estado de residencia elimina la doble imposición.
La tabla que figura a continuación ofrece una visión general.
| Renta o patrimonio de un contribuyente domiciliado en Francia | ¿Quién impone primero? | Qué hace la administración tributaria | Artículo |
|---|---|---|---|
| Alquileres de un edificio situado en Estados Unidos | EE. UU. | Las incluye en el cálculo del tipo impositivo y, a continuación, compensa su propio impuesto (tipo efectivo) | 6 y 24 |
| Plusvalía por la reventa de un inmueble o un terreno | EE. UU. | Grava la plusvalía y deduce el impuesto estadounidense, dentro del límite de su propio impuesto | 13 y 24 |
| Plusvalía sobre las participaciones de una «partnership» que posee inmuebles en EE. UU. | EE. UU. | Se aplica la misma norma que para el propio bien | 13 y 24 |
| Dividendos de una empresa de EE. UU. | EE. UU., un máximo del 15 % para un particular | Grava el dividendo y deduce la retención estadounidense, con un límite máximo equivalente a su propio impuesto | 10 y 24 |
| Patrimonio inmobiliario situado en EE. UU. | No se aplica ningún impuesto federal sobre el patrimonio | Lo somete al IFI | 23 y 24 |
| Sucesión o donación de un inmueble situado en EE. UU. | EE. UU. | Grava la totalidad del patrimonio y, a continuación, deduce el impuesto sucesorio estadounidense, dentro del límite de su propio impuesto. | Convenio de 1978, artículos 5 y 12 |
Fuentes: convenios de 31 de agosto de 1994 y de 24 de noviembre de 1978, en su versión modificada (impots.gouv.fr).
¿Cómo elimina el convenio fiscal la doble imposición?
Los ingresos percibidos en el extranjero, en este caso de origen estadounidense, deben declararse en Francia.
El impuesto pagado al IRS no es deducible: el convenio establece que se imputa al impuesto francés de dos maneras (artículo 24).
En cuanto a los alquileres: la regla del tipo efectivo
La deducción concedida es igual al impuesto francés correspondiente a dichos alquileres.
Por lo tanto, no se gravan por segunda vez, pero aumentan el tipo impositivo que se aplica al resto de tus ingresos.
Eso es lo que garantiza la progresividad de la escala.
En cuanto a las plusvalías y los dividendos: una deducción con un límite máximo
En el caso de una plusvalía inmobiliaria (artículo 13, apartado 1) o de un dividendo, la cantidad imputada será igual al impuesto pagado al IRS, sin que pueda superar el impuesto francés sobre esa misma ganancia.
Lo único que cuenta es el impuesto «efectivamente abonado con carácter definitivo», no un pago a cuenta.
La guía 2047 de impots.gouv.fr (rentas de 2025) especifica que el impuesto francés se refiere, en general, al impuesto sobre la renta más las cotizaciones sociales.
Si la cantidad pagada al IRS supera ese límite máximo, el excedente no se deduce de ningún otro concepto y no se reembolsa.
Ejemplo con cifras: la plusvalía de un terreno vendido al cabo de 5 años
Un inversor con domicilio en Lyon compra un terreno en EE. UU., ya sea directamente o a través de una estructura transparente para ambas partes.
Lo revende cinco años después con una plusvalía de 40 000 € (importes convertidos a euros).
Hipótesis: una vez presentada su declaración federal, el impuesto definitivo pagado al IRS asciende a 6 000 €.
| Etapa | Cálculo | Importe |
|---|---|---|
| Plusvalía bruta | Precio de venta – precio de compra | 40 000€ |
| Impuesto federal definitivo (hipótesis) | Tras la presentación del formulario 1040-NR | 6 000€ |
| Descuento por tiempo de tenencia | 0 % hasta 5 años | 0€ |
| Impuesto sobre la renta por plusvalías | 40 000 × 19 % | 7 600€ |
| Contribuciones sociales | 40 000 × 17,2 % | 6 880€ |
| Importe total a pagar antes de la imputación | 7 600 + 6 880 | 14 480€ |
| Aplicación del impuesto federal (artículo 24) | Se han pagado 6.000 €, con un límite máximo de 14.480 € | -6 000€ |
| Importe pendiente de pago a la administración francesa | 14 480 – 6 000 | 8 480€ |
| Carga total | 6 000 + 8 480 | 14 480€ |
El tipo del 19 %, el 17,2 % y la ausencia de deducción antes del sexto año proceden de la ficha sobre plusvalías inmobiliarias de service-public.fr, consultada el 15 de abril de 2026.
Ten en cuenta la lógica: pagas el mayor de los dos importes, nunca la suma de ambos. En este caso, prevalece el nivel hexagonal.
En el momento de la venta, el comprador suele retener el 15 % del precio en concepto de FIRPTA. Se trata únicamente de un anticipo: en nuestro artículo sobre la retención FIRPTA se explica cómo se regulariza.
El cálculo del impuesto federal en sí mismo se detalla en nuestra guía sobre la fiscalidad federal de los inversores extranjeros.
A este lado del Atlántico, la plusvalía se declara en el mes siguiente a la venta, en el formulario 2048-IMM, con la imputación establecida en el convenio.
Así lo indica la página de impots.gouv.fr sobre la venta de un inmueble situado fuera de Francia.
¿Y si recurres a una empresa especializada en proyectos?
Muchas operaciones inmobiliarias recurren a una LLC (sociedad de responsabilidad limitada).
Cuando se constituye como una «sociedad» al otro lado del Atlántico, sus resultados se reparten entre sus socios, cada uno de los cuales recibe un formulario K-1.
El convenio lo tiene en cuenta: se considera que el socio ha obtenido su parte de los resultados, con la misma naturaleza y el mismo origen (artículo 7, apartado 4).
Por lo tanto, la plusvalía derivada de la reventa del terreno conserva su carácter inmobiliario.
En el caso de una empresa, la norma general es diferente: sus beneficios solo están sujetos a impuestos en su propio Estado, salvo que exista un establecimiento permanente en el lugar (artículo 7).
Sin embargo, los ingresos derivados de los inmuebles de una empresa siguen rigiéndose por el artículo 6 (apartado 4).
Las participaciones en una «partnership» cuyo valor provenga de inmuebles situados en EE. UU. también están sujetas a tributación en ese país (artículo 13, apartado 2).
Según la página del IRS sobre la retención en las «partnerships», cuando una sociedad de este tipo percibe ingresos relacionados con una actividad en EE. UU., aplica una retención sobre la participación de sus socios extranjeros (artículo 1446).
Queda por aclarar este aspecto: ¿es transparente la empresa? Las dos administraciones tributarias pueden dar respuestas diferentes.
Todo depende de las características de cada LLC (artículo 4, apartado 3), y eso influye en la forma en que se gravan tus ganancias.
Nuestra guía para constituir una LLC en Estados Unidos detalla estas estructuras. Además, una sociedad de cartera que reinvierte tras una cesión se rige por las normas dela aportación-cesión 150-0 B ter.
¿Qué establece el convenio en materia de sucesiones y donaciones?
El convenio franco-estadounidense de 24 de noviembre de 1978 sobre sucesiones y donaciones, modificado en 2004, se refiere al impuesto federal sobre sucesiones y donaciones, así como a los derechos de transmisión en Francia (artículo 2).
En el caso de un fallecido o un donante con domicilio en Francia:
- Los inmuebles están sujetos a impuestos en el lugar donde se encuentran, incluidas las participaciones en una sociedad cuyo activo esté compuesto, al menos en un 50 %, por inmuebles (artículo 5);
- las demás acciones y créditos solo lo son en el Estado del domicilio o de la nacionalidad (artículo 8);
- París grava la totalidad del patrimonio sucesorio y, a continuación, deduce el impuesto pagado al IRS sobre dichos bienes, dentro del límite de su cuota (artículo 12);
- El IRS concede una deducción unificada calculada de forma prorrateada en función de los bienes situados en su territorio dentro del patrimonio total (artículo 12).
La página del IRS sobre las sucesiones de los no residentes exige la presentación del formulario 706-NA cuando el valor de los activos supera los 60 000 dólares en el momento del fallecimiento.
Nuestra guía para invertir en EE. UU. integra estas normas en una estrategia de transmisión patrimonial.
¿Está sujeto un terreno estadounidense al impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI)?
Sí, si su patrimonio inmobiliario neto imponible supera los 1 300 000 € a 1 de enero de 2026.
Un contribuyente residente en Francia declara sus inmuebles situados tanto en este país como en el extranjero, incluidas las participaciones en sociedades por el valor de sus activos inmobiliarios.
Así lo recoge la ficha sobre el IFI de service-public.fr, consultada el 6 de marzo de 2026.
En lo que respecta al patrimonio, el convenio fiscal establece que Washington puede gravar dichos bienes (artículo 23).
Sin embargo, no afecta a ningún impuesto sobre el patrimonio del Gobierno federal: no se deduce nada y el IFI sigue siendo pagadero en su totalidad.
¿Qué obligaciones de declaración existen a ambos lados del Atlántico?
Estas obligaciones de declaración no se limitan al pago: cada país tiene sus propios formularios.
| ¿Dónde? | Lo que declaras | Documento |
|---|---|---|
| EE. UU. | Alquileres y plusvalías de un inmueble situado en la zona | 1040-NR, la declaración federal de los no residentes |
| EE. UU. | Dividendos con un tipo reducido del 15 % | Formulario W-8BEN entregado a tu banco |
| Francia | Ingresos de origen extranjero y imputación | Declaración 2047 y, posteriormente, 2042 C (casilla 8TK para los ingresos inmobiliarios) |
| Francia | Plusvalía inmobiliaria obtenida en EE. UU. | 2048-IMM, en el mes siguiente a la venta |
| Francia | Patrimonio inmobiliario por encima del umbral | Declaración del IFI |
Para obtener información sobre los dividendos de las sociedades inmobiliarias que cotizan en bolsa, consulta nuestro artículo sobre los REIT y su fiscalidad.
Invertir en terrenos en Estados Unidos con LandQuire
LandQuire, fundada en 2021 por Romain Daniellou y Thibaut Guéant, ha llevado a cabo 50 proyectos inmobiliarios en Estados Unidos, de los cuales 37 se han vendido.
Compra terrenos en las afueras de ciudades en expansión, obtiene las licencias urbanísticas y, a continuación, los revende a constructoras estadounidenses.
Cada terreno está gestionado por una sociedad dedicada al proyecto, con una duración prevista de 5 años y prorrogable por un año.
La subvención es de 100 000 dólares por proyecto; los gastos se incluyen en el presupuesto de cada proyecto.
La gestión fiscal de las sociedades de proyecto se confía a un CPA (contable público certificado) independiente, y cada inversor recibe un formulario K-1 cada año.
Las sociedades de proyecto LandQuire son sociedades de responsabilidad limitada (LLC) que, al otro lado del Atlántico, tributan como «sociedades colectivas», de ahí el envío del formulario K-1.
Las ofertas recientes se dirigen, al amparo de la Regulación S, a inversores que no residen en EE. UU.
Esta inversión no es líquida hasta su reventa, está expuesta al dólar y conlleva un riesgo de pérdida.
Se considera una parte minoritaria del patrimonio. Consulta tu situación con un asesor fiscal que conozca ambos países.
Preguntas frecuentes
¿En qué consiste el convenio fiscal entre Francia y Estados Unidos?
Se trata del convenio fiscal firmado el 31 de agosto de 1994 por el Gobierno de la República Francesa y el Gobierno de los Estados Unidos de América.
Reparte la competencia para gravar los ingresos y el patrimonio entre ambos países.
Evita la doble imposición, normalmente mediante una deducción concedida por el Estado de residencia.
¿Se gravan en Francia los alquileres de un inmueble situado en Estados Unidos?
Están sujetos a tributación en el lugar de origen (artículo 6). En tu país, figuran en la declaración, pero el impuesto correspondiente se compensa.
Solo sirven para determinar el tipo impositivo que se aplica al resto de tus ingresos.
¿Cómo se grava la plusvalía de un terreno en EE. UU.?
Está sujeta a impuestos allí (artículo 13) y también en tu país, con un 19 % de IRPF más un 17,2 % de cotizaciones sociales.
La Agencia Tributaria deduce la cantidad pagada al IRS, con un límite máximo igual a la que ella misma establece: se paga la mayor de las dos cantidades.
¿Qué retención se aplica a los dividendos de una empresa de EE. UU.?
Como máximo, el 15 % del importe bruto para un particular, si presenta el formulario W-8BEN a su banco (artículo 10).
El dividendo, que también está sujeto a tributación en Francia, se grava posteriormente con la retención única a tanto alzado, con un límite máximo de imputación.
¿Cómo se grava una inversión a través de una LLC?
Una LLC sujeta a tributación como una «sociedad colectiva» transfiere sus resultados a sus socios, quienes reciben un formulario K-1.
En Francia, el procedimiento depende de las características de la empresa: haz que lo apruebe un asesor.
¿Qué ocurre en caso de fallecimiento con respecto a un inmueble situado en EE. UU.?
Si los activos in situ superan los 60 000 $, es obligatorio disponer del modelo 706-NA.
El convenio de 1978 permite a Washington gravar los inmuebles. A continuación, París deduce este impuesto de sus derechos de sucesión, dentro del límite de su cuota.
¿Está sujeto al IFI un terreno situado en EE. UU.?
Sí, en el caso de un contribuyente residente en nuestro país cuyo patrimonio inmobiliario neto supere los 1 300 000 € a 1 de enero de 2026.
Las participaciones en sociedades se valoran en función de sus activos inmobiliarios.
¿Estás preparando una inversión inmobiliaria al otro lado del Atlántico y quieres conocer de antemano cómo se gravará?
Descubre nuestras ofertas inmobiliarias en Estados Unidos o ponte en contacto con el equipo de LandQuire para saber si algún proyecto se ajusta a tu patrimonio.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye un asesoramiento fiscal, jurídico ni de inversión personalizado.
Las normas fiscales y los convenios mencionados son los vigentes en la fecha de actualización. Para confirmar tu situación, consulta con un asesor fiscal que conozca ambos países.
Cualquier inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital. Una inversión inmobiliaria inmoviliza tu dinero durante varios años.