Ganho de valor de um terreno: como ele se valoriza e como esse ganho é tributado
Por Thibaut Guéant, cofundador e diretor de investimentos da LandQuireAtualizado em 11 minutos de leitura
Índice
- O que é a valorização de um terreno?
- O que faz com que um terreno valorize?
- Em quanto um terreno se valoriza nos Estados Unidos?
- Exemplo: o ganho de valor de terrenos adquiridos, valorizados e posteriormente revendidos
- Como é tributada a venda de um terreno na França?
- E se o terreno estiver localizado nos Estados Unidos?
- Investir na valorização imobiliária com a LandQuire
- Perguntas frequentes
A mais-valia de um terreno é a diferença entre seu preço de venda e seu custo de aquisição, incluindo despesas.
Na França, ela é tributada com 19% de imposto de renda e 17,2% de contribuições sociais, com uma dedução que só começa a ser aplicada a partir do 6º ano de posse.
Nos Estados Unidos, um terreno ganha valor principalmente quando seu status muda: zoneamento, plano de loteamento, infraestrutura.
No Texas, um acre de terra agrícola valia US$ 2.440 em 2022, contra uma média de US$ 373.800 por uma casa unifamiliar.
Em resumo
- A mais-valia imobiliária de um residente fiscal francês é tributada a 36,2% antes da dedução: 19% de imposto de renda e 17,2% de contribuições sociais (service-public.fr, abril de 2026).
- A dedução por tempo de posse começa no 6º ano: isenção do imposto de renda após 22 anos, isenção total após 30 anos (service-public.fr, abril de 2026).
- A primeira venda a título oneroso de terrenos não urbanizados que se tornaram passíveis de construção está sujeita a um imposto de 5% ou 10%, caso a mais-valia exceda 10 vezes o custo dos terrenos (service-public.fr, janeiro de 2024).
- No caso de um imóvel localizado nos Estados Unidos, a mais-valia é tributável naquele país; a França deduz o imposto americano do seu próprio imposto, dentro dos limites estabelecidos (Finanças Públicas, impots.gouv.fr).
- As terras agrícolas americanas valerão, em média, US$ 4.500 por acre em 2026, e US$ 3.100 no Texas, o que representa um aumento de 4,4% em relação ao ano anterior (USDA, julho de 2026).
O que é a valorização de um terreno?
A mais-valia de um terreno é o lucro obtido com a sua venda: o valor de cessão registrado na escritura de venda, menos o preço de aquisição registrado na escritura de compra.
Antes da dedução, fala-se em mais-valia bruta.
O preço de aquisição é acrescido das despesas de compra, seja com base nos valores reais ou por meio de uma taxa fixa de 7,5%, conforme especifica a ficha informativa do site service-public.fr sobre a mais-valia imobiliária.
Mais-valia de mercado ou de avaliação?
Dois mecanismos determinam a valorização de um terreno. A alta do mercado acompanha a evolução do setor imobiliário da região, na ordem de alguns pontos percentuais por ano.
A valorização decorre do trabalho realizado no terreno: um terreno agrícola que passa a ser urbanizável muda de categoria e de valor.
O que faz com que um terreno valorize?
Seis fatores determinam o valor de um terreno nos Estados Unidos, dos quais quatro podem ser influenciados.
Nosso guia sobreinvestimentos imobiliários nos Estados Unidos os insere em um projeto.
| Fator | O que muda | Quem decide isso? |
|---|---|---|
| Localização | Distância até os locais de trabalho, estradas e escolas | O mercado |
| Demanda por moradia | Número de famílias que estão procurando uma casa no condado | Demografia |
| Zoneamento | Uso autorizado e densidade: terreno para construção de residências e estabelecimentos comerciais | Comissão de Zoneamento e, em seguida, Câmara Municipal |
| Autorizações | Planta de loteamento aprovada, estudos validados | Cidade ou condado |
| Infraestrutura | Infraestrutura viária, água, saneamento, eletricidade | Provedores de redes e, posteriormente, incorporadora |
| Divisão em lotes | Número de lotes que uma construtora poderá vender | Planta aprovada, agrimensor |
A situação e a demanda por moradias
O Texas registrou um aumento de 391.243 habitantes entre julho de 2024 e julho de 2025, e a Flórida, de 196.680, de acordo com o comunicado do Census Bureau de janeiro de 2026.
Nos arredores das grandes metrópoles, são os condados periféricos que crescem mais rapidamente, sobretudo no Texas, observa o comunicado do Census Bureau sobre os condados.
Zoneamento e autorizações
Um terreno classificado como agrícola não é passível de construção.
O zoneamento residencial, seguido da aprovação do plano de loteamento, torna o terreno passível de construção e define o que uma construtora poderá construir.
Essa é a etapa que gera mais valor, antes mesmo do início da construção: ela elimina a incerteza do próximo comprador.
Nosso artigo sobre o land entitlement detalha as etapas e os prazos.
A urbanização e a divisão em lotes
Com conexão à rede de água, esgoto e eletricidade, e com acesso à malha viária, o terreno passa a ser um lote pronto para construção.
Nosso guia sobre como subdividir um terreno detalha essa divisão.
Em quanto um terreno se valoriza nos Estados Unidos?
As terras agrícolas americanas valiam, em média, US$ 4.500 por acre em 2026 (+3,4% em relação ao ano anterior), de acordo com o relatório “Land Values 2026” do USDA.
No Texas, a média chega a US$ 3.100 por acre (+4,4%). Um acre equivale a cerca de 0,4 hectare.
A FHFA, agência federal de supervisão do financiamento imobiliário, estima o valor do terreno sob as casas unifamiliares.
Seus dados sobre o preço dos terrenos residenciais referem-se a 2022, o último ano para o qual há dados publicados:
| Valor de um acre no Texas em 2022 | Média | Relação com a terra agrícola |
|---|---|---|
| Terras agrícolas, média do Texas | 2 440 $ | – |
| Terreno residencial, condado de McLennan (Waco) | 103 500 $ | × 42 |
| Terreno residencial, condado de Guadalupe (Seguin) | 158 800 $ | × 65 |
| Terreno residencial, média do Texas | 373 800 $ | × 153 |
Fontes: USDA (julho de 2026); FHFA, Documento de Trabalho 19-01 (junho de 2024). Valor do terreno isoladamente, sob casas já existentes.
Por que essa diferença não representa um valor agregado líquido
Ao contrário de um terreno em estado bruto, o terreno de uma casa já conta com as devidas autorizações, a malha viária e as redes de serviços públicos, e parte da área é ocupada pelas ruas.
Essa margem cobre essas despesas, os prazos e os riscos: a rentabilidade de uma operação é bem menor.
O peso do terreno no preço das casas está aumentando: 29,5% do valor de uma casa unifamiliar no Texas em 2022, contra 26,2% em 2012, segundo a FHFA.
A LandQuire participa apenas de uma parte desse processo: ela revende suas parcelas assim que recebem a autorização, antes do início das obras e da construção.
Exemplo: o ganho de valor de terrenos adquiridos, valorizados e posteriormente revendidos
A LandQuire conduziu 50 projetos, dos quais 37 foram vendidos. Cinco portfólios abertos aos investidores passaram por todo o ciclo: compra, valorização e revenda.
O ROI dos investidores mede a rentabilidade das mais-valias realizadas: o lucro recebido em relação ao capital, após a repartição dos lucros com a LandQuire.
| Portfólio | Tempo de detenção | Retorno sobre o investimento (ROI) do investidor |
|---|---|---|
| Abbott, Texas (condado de Hill) | 12 meses | 12% |
| Deschutes, Oregon | 19 meses | 13% |
| Yuma, Arizona | 29 meses | 28,38% |
| Wake Village, condado de Bowie, Texas | 31 meses | 34,55% |
| Montgomery, Ohio (condado de Hamilton) | 41 meses | 9,93% |
Fonte: registro de projetos vendidos da LandQuire.
Nem todos os projetos geram valor agregado: a LandQuire desistiu de quatro deles durante a fase de auditoria e revendeu dois com um pequeno prejuízo. Veja nossos projetos imobiliários vendidos.
Como é tributada a venda de um terreno na França?
As mais-valias realizadas por uma pessoa física residente na França na alienação de terrenos estão sujeitas ao regime de mais-valias imobiliárias: uma alíquota de 19% do Imposto de Renda (IR).
As contribuições sociais (PS) mantêm-se nessa categoria na alíquota de 17,2%, contra 18,6% no caso geral, de acordo com a ficha informativa do site service-public.fr sobre contribuições sociais.
A aplicação das deduções por tempo de posse só começa no 6º ano, com uma alíquota específica para cada tributação:
| Tempo de detenção | Abatimento anual, IR | Abatimento anual, PS |
|---|---|---|
| Até 5 anos | 0% | 0% |
| Do 6º ao 21º ano de prisão | 6% | 1,65% |
| 22º ano de prisão | 4% | 1,6% |
| Do 23º ao 30º ano de detenção | Isenção | 9% |
| Mais de 30 anos | Isenção | Isenção |
Fonte: service-public.fr, ficha F10864, verificada em 15 de abril de 2026.
Uma sobretaxa de 2% a 6% incide sobre as mais-valias imobiliárias tributáveis superiores a 50.000 €, exceto no caso de alienações de terrenos para construção.
Exemplo de cálculo: a venda de um terreno para construção após 10 anos
Um terreno para construção adquirido por 50.000 €, incluindo despesas, é vendido por 150.000 € após 10 anos de posse:
| Etapa | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Mais-valia bruta | 150.000 € – 50.000 € | 100 000€ |
| Abatimento aplicável no âmbito do Imposto de Renda | 6% × 5 anos (da 6ª à 10ª série) = 30% | -30 000€ |
| Imposto de Renda sobre a base tributável | 70.000 € × 19% | 13 300€ |
| Abatimento aplicável a título dos PS | 1,65% × 5 anos = 8,25% | -8 250€ |
| Nota sobre a base tributável | 91.750 € × 17,2% | 15 781€ |
| Total a pagar | 13.300 € + 15.781 € | 29 081€ |
Sem deduções, antes do 6º ano, o imposto chegaria a 36.200 €.
O caso dos terrenos baldios que passaram a ser passíveis de construção
Um terreno vazio que se torne passível de construção por meio de uma alteração no plano de ordenamento urbano local (PLU) está sujeito a um imposto na ocasião de sua primeira alienação a título oneroso.
Para que essa regra se aplique, o valor da venda deve ser superior a 15.000 euros e o ganho de capital, 10 vezes o preço de aquisição reajustado pela inflação entre a data da compra e a data da alienação.
A alíquota é de 5% sobre a parcela do ganho de capital compreendida entre 10 e 30 vezes esse valor, e de 10% para valores superiores. As transferências a título gratuito (doação, herança) estão isentas dessa tributação.
O notário declara e paga esse valor antes do registro da escritura de venda, conforme especifica a ficha informativa do site service-public.fr sobre terrenos baldios que passaram a ser passíveis de construção.
Ela não se aplica a um terreno que tenha se tornado passível de construção antes de 13 de janeiro de 2010, nem a uma alienação realizada mais de 18 anos após a data de sua classificação.
Essa taxa está vinculada ao PLU, um documento de planejamento urbano francês.
E se o terreno estiver localizado nos Estados Unidos?
Quando existe um tratado, as mais-valias realizadas no exterior são, em princípio, tributáveis no Estado onde se encontra o bem.
É o que lembra a página da Direção-Geral de Finanças Públicas sobre a venda de um imóvel localizado fora da França.
No caso dos Estados Unidos, o regime francês também se aplica, incluindo a redução por tempo de detenção.
O ganho de capital decorrente da alienação deve ser declarado no formulário 2048-IMM no mês seguinte à venda.
O imposto americano é, em seguida, deduzido do imposto francês, até o limite deste último.
Nosso artigo sobre a convenção tributária entre a França e os Estados Unidos detalha esse cálculo de acordo com a convenção, inclusive por meio de uma sociedade de projeto.
Do lado americano: a retenção FIRPTA
Na venda de um imóvel de propriedade de um estrangeiro, o comprador geralmente retém 15% do preço a título do FIRPTA, de acordo com a página do IRS dedicada a essa retenção.
Trata-se apenas de um adiantamento do imposto federal: consulte nosso artigo sobre a retenção FIRPTA e nosso guia sobre a tributação federal de investidores estrangeiros.
Investir na valorização imobiliária com a LandQuire
A LandQuire, fundada em 2021 por Romain Daniellou e Thibaut Guéant, analisa os 3.143 condados dos Estados Unidos por meio de um algoritmo com mais de 120 critérios.
A equipe adquire terrenos na periferia de cidades em crescimento, obtém as licenças de urbanização e, em seguida, organiza a venda desses terrenos a incorporadoras e construtoras.
Multas, prazo e riscos
Você investe US$ 100.000 por projeto, em uma empresa de projeto cuja duração prevista é de aproximadamente 36 meses, sem garantias (preveja 5 anos ou mais), sem obras nem locatários para administrar.
As despesas estão incluídas no orçamento do projeto; um relatório é enviado a você a cada trimestre.
A rentabilidade não é garantida: atrasos ou recusa de autorizações, revenda tardia, variações cambiais, perda de capital.
Nossa página sobre os riscos do investimento imobiliário os detalha. Esses imóveis continuam representando uma parcela minoritária do patrimônio.
Perguntas frequentes
Uma perda de valor em um terreno é dedutível?
Em princípio, não. No regime de ganhos imobiliários, uma perda só pode ser deduzida dos ganhos obtidos com outros imóveis em casos excepcionais.
As despesas de urbanização reduzem o valor agregado?
Sim. Nesse regime, as despesas com infraestrutura viária, redes e distribuição são somadas ao preço de aquisição, mediante comprovantes, e reduzem o valor agregado bruto.
A venda de um pequeno terreno para construção está sujeita a tributação?
Não, se o valor indicado na escritura não ultrapassar 15.000 euros: essas alienações estão isentas, sem cálculo de abatimentos, independentemente do tempo de posse.
Quanto tempo leva para um terreno valorizar?
Não há um prazo padrão: avaliadas com base em suas autorizações, as cinco carteiras revendidas pela LandQuire permaneceram em carteira por períodos que variaram de 12 a 41 meses.
Um terreno adquirido fora do mercado ganha mais valor?
Ela pode estar mais próxima de seu valor agrícola, o que aumenta a mais-valia. Nosso artigo sobre terrenos fora do mercado explica como encontrá-los.
É melhor investir em um terreno ou em imóveis para aluguel?
Os terrenos não geram renda: seu valor agregado provém da revenda. Nossa comparação entre terrenos e imóveis para aluguel coloca os dois modelos frente a frente.
Você quer investir na valorização de um terreno nos Estados Unidos, sem ter que lidar pessoalmente com as autorizações?
Conheça nossas ofertas imobiliárias nos Estados Unidos ou entre em contato com a equipe da LandQuire para saber se alguma oferta se encaixa na sua situação.
Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento tributário, jurídico ou de investimento personalizado. Normas tributárias em vigor na data da atualização.
O desempenho passado não é garantia de resultados futuros. Todo investimento envolve o risco de perda de capital.
Este artigo tem caráter informativo e não constitui uma recomendação personalizada de investimento. O desempenho passado não é garantia de resultados futuros. Todo investimento envolve o risco de perda de capital.
Sobre o autor
Co-fundador e diretor de investimentos (CIO) da LandQuire, Thibaut Guéant fundou a empresa em 2021 junto com Romain Daniellou. Especialista em land entitlement, ele identifica terrenos não urbanizados fora do mercado, principalmente no Texas, e coordena a obtenção das licenças de urbanismo que os tornam aptos para construção antes de sua revenda a incorporadoras.
