Family office imobiliário: função, estratégia e o papel do mercado imobiliário americano
Um family office é uma organização que administra, a longo prazo, todo o patrimônio de uma ou mais famílias: investimentos, tributação, sucessão e governança.
O setor imobiliário representará 16% das alocações em 2025, atrás do private equity (34%) e das ações cotadas (23%), de acordo com o barômetro de 2026 da Associação Francesa de Family Offices (AFFO) e da EY.
Aqui estão os serviços que ele oferece, como ele constrói seu portfólio imobiliário, o que o diferencia de um consultor de gestão de patrimônio (CGP) e o papel que os imóveis nos Estados Unidos podem desempenhar nisso.
Em resumo
- Um family office é uma organização formada por pessoas que atuam em prol dos interesses patrimoniais de uma ou mais famílias, a longo prazo (AFFO e EY, junho de 2026).
- O single family office (SFO) atende a um único grupo familiar, enquanto o multi family office (MFO) atende a vários: o primeiro se justifica a partir de 100 milhões de euros de patrimônio, já que o segundo, a partir de “várias dezenas de milhões de euros” (audiência na Assembleia Nacional, maio de 2026).
- Em 2025, o setor imobiliário representava 16% das alocações dos family offices, um aumento de 3,2 pontos em relação ao ano anterior (barômetro AFFO-EY, junho de 2026).
- Não há nenhuma legislação que regule essa atividade no direito francês: a maioria dos profissionais atua como consultores em investimentos financeiros (Congresso dos Notários, 2022).
- O setor imobiliário americano integra-se a um grande patrimônio como uma participação minoritária, por meio de coinvestimentos projeto a projeto.
O que é um family office imobiliário?
Um family office é uma equipe privada que administra o patrimônio de uma ou mais famílias, com uma visão de longo prazo.
Ele reúne um conjunto de serviços (investimentos, tributação, organização patrimonial, planejamento sucessório) e coordena advogados, notários, banqueiros e gestores.
Fala-se em “family office imobiliário” no que se refere ao segmento imobiliário dessa atividade: seleção de imóveis, compra, gestão, valorização e sucessão.
O modelo surgiu nos Estados Unidos no século XIX, com as grandes fortunas industriais, e vem se desenvolvendo na França há cerca de vinte anos, segundo o relatório do 118º Congresso dos Notários da França.
Não há nenhuma legislação francesa que regule essa questão: a maioria dos family officers opta pelo status de consultor de investimentos financeiros (CIF).
A AFFO, fundada em 2001, reúne cerca de 150 membros (SFO, MFO e profissionais que atuam com famílias) que acompanham aproximadamente 600 famílias.
Seu presidente prestou depoimento em uma audiência na Assembleia Nacional em 12 de maio de 2026.
Ele descreveu a profissão como “uma estrutura de acompanhamento integral das famílias, que atua a longo prazo para organizar, estruturar e garantir a perenidade de seu patrimônio”.
Sua clientela é composta principalmente por famílias de empresários, cuja fortuna se baseia em uma empresa familiar.
Nos Estados Unidos, a regulamentação da SEC sobre os family offices data de 2011.
Ela define essa organização como uma empresa que não tem outros clientes além do grupo familiar, que é de sua propriedade e que não se apresenta ao público como consultora de investimentos.
Um family office que atenda a essas condições não está sujeito ao regime de consultor de investimentos (investment adviser).
Family office individual ou family office coletivo: quais são as diferenças?
| Family office individual (SFO) | Multi Family Office (MFO) | |
|---|---|---|
| Clientes | Um único grupo familiar | Várias famílias, cada uma acompanhada individualmente |
| Organização | Equipe de funcionários, muitas vezes da holding familiar | Empresa independente ou vinculada a um banco privado |
| Remuneração | Salários pagos pela holding familiar | Honorários ou retrocessões pagas por bancos e seguradoras |
| Status | Sem status próprio | Frequentemente CIF, inscrito no registro da Orias |
| Patrimônio em questão | 100 milhões de euros ou mais, com uma empresa familiar | Várias dezenas de milhões de euros |
O valor não é o único critério: a complexidade da família (várias gerações, vários acionistas) tem a mesma importância.
Os membros da associação limitam as comissões de retrocessão a 50% da remuneração de um MFO: os honorários, que o cliente vê em sua fatura, representam pelo menos metade desse valor.
Quais serviços imobiliários um family office oferece?
No setor imobiliário, ele oferece soluções personalizadas e adaptadas a cada família:
- Alocação: participação do setor imobiliário na estratégia patrimonial, por tipo de imóvel e por país.
- Pesquisa e aquisição: imóveis frequentemente fora do mercado, análise, negociação, auditorias.
- Estruturação: soluções adequadas de titularidade (sociedade civil, holding, desmembramento), levando em consideração o imposto sobre o patrimônio imobiliário (IFI).
- Financiamento: busca e negociação de recursos.
- Gestão: acompanhamento dos gestores, das obras e das decisões.
- Relatórios consolidados: acompanhamento financeiro e demonstrações contábeis agrupadas para ativos distribuídos entre vários bancos e vários países. Essa visão geral revela as falsas diversificações: cinco imóveis, todos em Paris e alugados para o mesmo tipo de locatários, formam um conjunto concentrado.
- Planejamento sucessório e governança: preparação das próximas gerações, carta familiar, prevenção de conflitos.
Esses serviços atendem às prioridades dos clientes.
A transmissão patrimonial entre gerações continua sendo a principal preocupação deles (72%), à frente das mudanças na política tributária (58%), de acordo com o comunicado da EY sobre o Barômetro 2026.
Ele organiza e protege a confidencialidade de seus clientes; as decisões jurídicas e tributárias continuam a ser de competência dos profissionais habilitados: advogado, tabelião, contador.
Como é definida a alocação imobiliária de um family office?
A alocação é baseada no patrimônio total e nos objetivos do cliente. Aqui está a distribuição média em 2025, de acordo com o Barômetro de Family Offices 2026 elaborado pela EY.
| Classe de ativos | Participação em 2025 | Variação em relação ao ano anterior |
|---|---|---|
| Private equity (empresas não listadas) | 34% | -3,5 pontos |
| Ações cotadas | 23% | +5,7 pontos |
| Setor imobiliário, diretamente e por meio de fundos | 16% | +3,2 pontos |
| Obrigações | 12% | +1,2 ponto |
| Recursos de caixa | 8% | -1 ponto |
| Ativos alternativos | 7% | -2,7 pontos |
Fonte: EY, 11º barômetro (107 respostas representando 928 famílias, entrevistas realizadas de março a maio de 2026).
Duas tendências se destacam: o setor imobiliário se recupera após uma retração em 2024, associada ao aumento das taxas de juros, e 34% dos entrevistados o citam entre seus setores preferidos para 2026.
Nesse conjunto, cada tipo de bem tem sua função:
- a área residencial serve como base e para uso familiar;
- os escritórios e os espaços comerciais geram aluguéis regulares;
- o desenvolvimento gera valor agregado;
- os fundos não cotados delegam a gestão;
- O terreno ganha valor graças às licenças, sem gerar renda até a revenda.
A geografia também é importante.
Em 2025, os entrevistados redirecionaram seus investimentos para a Europa (+8 pontos), em detrimento de mercados fora da Europa (-28 pontos), de acordo com o mesmo barômetro: um investimento no exterior é, portanto, decidido projeto a projeto.
Os princípios de alocação estão detalhados em nosso guia de diversificação patrimonial; para as decisões de investimento deste ano, consulte “Em que investir em 2026”.
Family office ou gestão de patrimônio: quais são as diferenças?
| Critérios | Family office | CGP |
|---|---|---|
| Perímetro | Todo o patrimônio, de todas as gerações, incluindo a empresa familiar | Um mandato ou investimentos específicos |
| Função | Coordena todos os conselhos do grupo familiar | É especialista na área |
| Duração | Acompanhamento contínuo | Visita ou acompanhamento periódico |
| Remuneração | Salários (SFO); honorários ou retrocessões (MFO) | Honorários ou retrocessões |
| Patrimônio em questão | Várias dezenas de milhões de euros e mais | Fortunas mais modestas |
Suas vantagens residem na integração e na continuidade: ele acompanha todo o patrimônio, o tempo todo, defende exclusivamente os interesses da família e protege a confidencialidade de seus negócios.
Para simplificar a situação, um consultor financeiro independente ou uma empresa especializada costuma oferecer soluções adequadas.
Qual é o papel do mercado imobiliário americano na alocação de ativos de um family office?
Investir em terrenos nos Estados Unidos consiste em comprar um terreno não urbanizado nos Estados Unidos para revendê-lo a construtoras.
Nesse intervalo, o empreendedor obtém as autorizações necessárias para que o terreno seja passível de construção (zoneamento, divisão em lotes, redes de serviços).
Nosso guia sobreinvestimentos imobiliários nos Estados Unidos detalha as etapas.
Essa carteira apresenta três vantagens: exposição ao dólar, um ativo tangível e um valor que depende de autorizações e tendências demográficas locais, em vez de depender do mercado de ações, sem a necessidade de administração de aluguéis.
Suas desvantagens: nenhuma receita antes da revenda, capital imobilizado por vários anos, risco cambial, risco de recusa ou atraso nas autorizações e tributação em dois países.
Trata-se, portanto, de uma parcela minoritária, cuja proporção deve ser avaliada em relação à pedra e aos ativos reais.
O formato mais comum é o “club deal” imobiliário: uma empresa de empreendimento detém um único terreno, vários investidores participam do projeto e uma operadora o conduz.
A estrutura de detenção pode ser escolhida entre uma pessoa física e uma empresa americana (veja como criar uma LLC nos EUA), e a convenção fiscal franco-americana evita a dupla tributação sobre o mesmo ganho.
Como escolher um family office ou um parceiro de coinvestimento?
Quer se delegue a gestão do patrimônio ou se invista em conjunto, operação por operação, os critérios para comparar os serviços são semelhantes:
- A situação: registro no Orias e status de CIF do escritório; no caso de uma oferta norte-americana, o marco jurídico e os documentos apresentados (memorando, contrato de subscrição).
- Transparência nas remunerações: honorários, comissões de retrocessão, despesas do projeto — tudo informado ao cliente.
- Um histórico verificável: operações efetivamente realizadas e documentadas.
- A solidez financeira da operadora e de cada empresa de projeto.
- O alinhamento de interesses: o operador é remunerado antes ou depois dos investidores?
- Conhecimento local: saber interpretar as tendências do mercado de um município, lote por lote.
- Relatórios: com que frequência o operador presta contas, quais informações financeiras são fornecidas e qual é a penalidade em caso de atraso?
- A confidencialidade das informações pessoais dos investidores.
- A qualidade do atendimento: recomendações personalizadas ou produtos padronizados?
Em um projeto imobiliário, também é preciso analisar o preço de compra em relação a vendas comparáveis no mercado local, o título de propriedade e o zoneamento.
Em seguida, vêm as restrições ambientais, o custo da valorização, as premissas de revenda, as despesas da empresa do projeto, o cronograma, a tributação e o risco cambial.
A LandQuire é um family office?
Não. A LandQuire é uma empresa americana, fundada em 2021, que compra terrenos nos Estados Unidos, obtém as licenças necessárias e, em seguida, os revende a construtoras.
Ela não atua na área de gestão de patrimônio, nem presta consultoria patrimonial, jurídica ou tributária: um family office pode coinvestir com ela em um projeto específico, contando com seus próprios consultores.
A LandQuire conduziu 50 projetos imobiliários nos Estados Unidos, dos quais 37 foram vendidos.
A equipe analisa os 3.143 condados dos Estados Unidos por meio de um algoritmo com mais de 120 critérios e gerencia cada empresa do projeto de ponta a ponta, tanto no aspecto jurídico quanto no financeiro.
A questão tributária é confiada a um contador público certificado (CPA) independente dos Estados Unidos.
Para um investidor:
- investimento mínimo de 100.000 dólares por projeto, em nome próprio ou por meio de uma LLC;
- ofertas recentes a não residentes nos Estados Unidos nos termos da Regulamentação S;
- despesas incluídas no orçamento de cada projeto, sem taxas de administração anuais, detalhadas no memorando (PPM);
- crédito concedido pelo vendedor do terreno em determinados projetos;
- empresa de projeto com duração prevista de cinco anos, prorrogável por um ano, que presta contas trimestralmente;
- Se um projeto não for vendido em até 60 meses, 100% dos lucros líquidos serão repassados aos investidores.
Na revenda, o capital investido é devolvido primeiro, seguido de um rendimento preferencial alvo de 10% ao ano, não garantido.
Além disso, os lucros são divididos: a participação dos investidores varia de 55% a 70%, dependendo do valor investido no projeto.
Exemplo: o Portfolio 12, em Elmendorf, próximo a San Antonio (Texas), levantou US$ 3,8 milhões junto aos seus investidores; o terreno, adquirido em outubro de 2024, está em processo de aprovação.
Conheça as ofertas imobiliárias disponíveis ea equipe da LandQuire.
Cada oferta é destinada exclusivamente a investidores experientes; o capital fica imobilizado por vários anos e pode ser parcialmente perdido.
Perguntas frequentes
Por que confiar seus imóveis a um family office?
Para desfrutar de um serviço personalizado, que abrange a alocação, a aquisição, a estruturação, o financiamento, o acompanhamento dos bens e a preparação da transferência.
Suas vantagens: contas consolidadas para todo o patrimônio, um único ponto de contato para coordenar a assessoria, confidencialidade dos negócios do grupo familiar e soluções adaptadas a cada geração.
Qual é a diferença entre um family office individual e um family office multifamiliar?
A SFO atua para um único grupo familiar, com uma equipe de funcionários.
A MFO compartilha seus serviços entre várias famílias, oferece a cada família um acompanhamento individualizado e soluções personalizadas, e é remunerada por honorários ou por retrocessões.
A partir de qual patrimônio é recomendável recorrer a um family office?
De acordo com a AFFO, um MFO se justifica a partir de várias dezenas de milhões de euros, e um SFO a partir de 100 milhões de euros, para uma clientela composta por famílias de empresários (Assembleia Nacional, maio de 2026).
A complexidade do grupo familiar é tão importante quanto o valor; em casos de menor complexidade, uma empresa de consultoria independente geralmente atende às necessidades.
Como um family office é remunerado?
Um SFO é remunerado pela holding familiar.
Um MFO cobra honorários ou recebe comissões sobre os produtos aplicados, limitadas a 50% de sua remuneração junto aos membros da associação; não há tabela de preços publicada.
O family office é uma profissão regulamentada?
Não, não há nenhum texto que regule essa atividade na legislação francesa (Congresso dos Notários, 2022).
A maioria dos family officers exerce suas atividades sob o regime regulamentado de CIF, inscritos no registro da Orias.
Qual é a participação do setor imobiliário nas aplicações dos family offices?
O setor imobiliário, tanto diretamente quanto por meio de fundos, representa 16% das alocações em 2025, um aumento de 3,2 pontos (Barômetro 2026 da EY e da associação).
Ela vem em terceiro lugar, atrás do private equity (34%) e das ações cotadas (23%).
Um family office pode investir em imóveis nos Estados Unidos?
Sim, geralmente por meio de coinvestimento, com a expertise de um operador especializado e uma empresa dedicada a cada terreno.
O capital permanece imobilizado até a revenda, uma vez que um terreno não gera renda.
A LandQuire é um family office?
Não. A LandQuire não oferece serviços de gestão de patrimônio nem consultoria patrimonial ou tributária.
Trata-se de uma empresa americana que compra, valoriza e revende terrenos, com a qual um investidor pode coinvestir projeto a projeto, a partir de US$ 100.000.
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Este artigo tem caráter informativo e não substitui recomendações personalizadas em matéria de investimentos, tributação ou direito. A LandQuire não é nem um family office nem um consultor financeiro independente (CGP).
Os números são os publicados na data da atualização. O desempenho passado não é garantia de desempenho futuro.
Todo investimento envolve o risco de perda de capital.