Family office immobilier : rôle, stratégie et place du foncier américain
Un family office est une organisation qui pilote dans la durée l’ensemble du patrimoine d’une ou de plusieurs familles : placements, fiscalité, succession et gouvernance.
La pierre y pèse 16% des allocations en 2025, derrière le private equity (34%) et les actions cotées (23%), selon le baromètre 2026 de l’Association française du family office (AFFO) et d’EY.
Voici ses services, la façon dont il bâtit sa poche immobilière, ce qui le distingue d’un conseiller en gestion de patrimoine (CGP) et la place que peut y prendre le foncier américain.
En bref
- Un family office est une organisation de personnes au service des intérêts patrimoniaux d’une ou de plusieurs familles, dans la durée (AFFO et EY, juin 2026).
- Le single family office (SFO) sert un seul groupe familial, le multi family office (MFO) plusieurs : le premier se justifie dès 100 M€ de fortune, le second dès « plusieurs dizaines de millions d’euros » (audition à l’Assemblée nationale, mai 2026).
- En 2025, la pierre représente 16% des allocations des family offices, en hausse de 3,2 points sur un an (baromètre AFFO-EY, juin 2026).
- Aucun texte ne réglemente cette activité en droit français : la plupart des praticiens exercent comme conseillers en investissements financiers (Congrès des notaires, 2022).
- Le foncier américain entre dans une grande fortune comme une poche minoritaire, en co-investissement projet par projet.
Qu’est-ce qu’un family office immobilier ?
Un family office est une équipe privée qui pilote le patrimoine d’une ou de plusieurs familles, avec une vision à long terme.
Il regroupe un ensemble de services (placements, fiscalité, organisation patrimoniale, planification de la succession) et coordonne avocats, notaires, banquiers et gestionnaires.
On parle de family office immobilier pour le volet pierre de cette activité : choix des biens, achat, gestion, valorisation et succession.
Le modèle est né aux États-Unis au XIXe siècle, avec les grandes fortunes industrielles, et s’est développé en France depuis une vingtaine d’années, selon le rapport du 118e Congrès des notaires de France.
Aucun texte français ne le réglemente : la plupart des family officers choisissent le statut de conseiller en investissements financiers (CIF).
L’AFFO, créée en 2001, fédère près de 150 membres (SFO, MFO et professionnels des familles) qui suivent environ 600 familles.
Son président a été entendu lors d’une audition à l’Assemblée nationale le 12 mai 2026.
Il y a décrit le métier comme « une structure d’accompagnement global des familles, qui agit dans la durée pour organiser, structurer et pérenniser leur patrimoine ».
Sa clientèle se compose surtout de familles d’entrepreneurs, dont la fortune repose sur une entreprise familiale.
Aux États-Unis, la règle de la SEC sur les family offices date de 2011.
Elle définit cette organisation comme une société qui n’a pas d’autres clients que le groupe familial, qui lui appartient et qui ne se présente pas au public comme conseiller en placements.
Un family office qui remplit ces conditions n’est pas soumis au statut de conseiller en placements (investment adviser).
Single family office ou multi family office : quelles différences ?
| Single family office (SFO) | Multi family office (MFO) | |
|---|---|---|
| Clientèle | Un seul groupe familial | Plusieurs familles, chacune suivie individuellement |
| Organisation | Équipe salariée, souvent de la holding familiale | Société indépendante ou rattachée à une banque privée |
| Rémunération | Salaires payés par la holding familiale | Honoraires, ou rétrocessions versées par des banques et des assureurs |
| Statut | Pas de statut propre | Souvent CIF, inscrit au registre de l’Orias |
| Patrimoine concerné | 100 M€ et plus, avec une entreprise familiale | Plusieurs dizaines de millions d’euros |
Le montant n’est pas le seul critère : la complexité de la famille (plusieurs générations, plusieurs actionnaires) compte autant.
Les membres de l’association limitent les rétrocessions à 50% de la rémunération d’un MFO : les honoraires, que le client voit sur sa facture, en forment au moins la moitié.
Quels services immobiliers un family office propose-t-il ?
Sur la pierre, il propose des solutions personnalisées et adaptées à chaque famille :
- Allocation : part de la pierre dans la stratégie patrimoniale, par type de bien et par pays.
- Recherche et acquisition : biens souvent hors marché, analyse, négociation, audits.
- Structuration : solutions de détention adaptées (société civile, holding, démembrement), en tenant compte de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
- Financement : recherche et négociation des crédits.
- Gestion : suivi des gestionnaires, des travaux et des arbitrages.
- Reporting consolidé : un suivi financier et des comptes regroupés pour des biens répartis entre plusieurs banques et plusieurs pays. Cette vision d’ensemble révèle les fausses diversifications : cinq immeubles, tous à Paris et loués au même type de locataires, forment un ensemble concentré.
- Planification successorale et gouvernance : préparation des générations suivantes, charte familiale, prévention des conflits.
Ces services suivent les priorités des clients.
La transmission entre générations reste leur première préoccupation (72%), devant les changements de politique fiscale (58%), selon le communiqué d’EY sur le baromètre 2026.
Il organise et protège la confidentialité de ses clients ; les décisions juridiques et fiscales restent celles des professionnels habilités : avocat, notaire, expert-comptable.
Comment se construit l’allocation immobilière d’un family office ?
L’allocation part de la fortune globale et des objectifs du client. Voici la répartition moyenne en 2025, d’après le baromètre des family offices 2026 réalisé par EY.
| Classe d’actifs | Part en 2025 | Évolution sur un an |
|---|---|---|
| Private equity (sociétés non cotées) | 34% | -3,5 points |
| Actions cotées | 23% | +5,7 points |
| Immobilier, en direct et via des fonds | 16% | +3,2 points |
| Obligations | 12% | +1,2 point |
| Liquidités | 8% | -1 point |
| Actifs alternatifs | 7% | -2,7 points |
Source : EY, 11e baromètre (107 réponses représentant 928 familles, interviews de mars à mai 2026).
Deux tendances ressortent : la pierre se redresse après un recul en 2024, lié à la hausse des taux, et 34% des répondants la citent parmi leurs secteurs privilégiés pour 2026.
Dans cette poche, chaque type de bien a son rôle :
- le résidentiel sert de socle et d’usage familial ;
- les bureaux et les murs de commerce apportent des loyers réguliers ;
- le développement crée de la plus-value ;
- les fonds non cotés délèguent la gestion ;
- le foncier prend de la valeur grâce aux autorisations, sans revenu avant la revente.
La géographie compte autant.
En 2025, les répondants ont réorienté leurs investissements vers l’Europe (+8 points), au détriment du hors-Europe (-28 points), selon le même baromètre : une poche à l’étranger se décide donc projet par projet.
Les principes de répartition sont détaillés dans notre guide de la diversification patrimoniale ; pour les arbitrages de l’année, voir dans quoi investir en 2026.
Family office ou gestion de patrimoine : quelles différences ?
| Critère | Family office | CGP |
|---|---|---|
| Périmètre | Toute la fortune, toutes générations, société familiale comprise | Un mandat ou des placements définis |
| Rôle | Coordonne tous les conseils du groupe familial | Conseille dans son domaine |
| Durée | Accompagnement permanent | Mission ou suivi périodique |
| Rémunération | Salaires (SFO) ; honoraires ou rétrocessions (MFO) | Honoraires ou rétrocessions |
| Patrimoine concerné | Plusieurs dizaines de millions d’euros et plus | Fortunes plus modestes |
Ses avantages tiennent à l’intégration et à la permanence : il suit toute la fortune, tout le temps, défend les seuls intérêts de la famille et protège la confidentialité de ses affaires.
Pour une situation plus simple, un CGP indépendant ou un cabinet spécialisé apporte souvent des solutions adaptées.
Quelle place pour le foncier américain dans l’allocation d’un family office ?
Investir dans le foncier américain consiste à acheter un terrain non bâti aux États-Unis pour le revendre à des constructeurs.
Entre les deux, l’opérateur obtient les autorisations qui le rendent constructible (zonage, découpage en lots, réseaux).
Notre guide de l’investissement foncier aux États-Unis détaille les étapes.
Cette poche a trois avantages : une exposition au dollar, un actif tangible, et une valeur qui dépend des autorisations et des tendances démographiques locales plutôt que de la Bourse, sans gestion locative.
Ses limites : aucun revenu avant la revente, un capital immobilisé plusieurs années, un risque de change, un risque de refus ou de retard des autorisations et une fiscalité dans deux pays.
C’est donc une poche minoritaire, à dimensionner dans la part de la pierre et des actifs réels.
Le format courant est le club deal immobilier : une société de projet détient un seul terrain, plusieurs investisseurs y entrent et un opérateur conduit le projet.
La structure de détention se choisit entre le nom propre et une société américaine (voir créer une LLC aux USA), et la convention fiscale franco-américaine évite d’être imposé deux fois sur le même gain.
Comment choisir un family office ou un partenaire de co-investissement ?
Que l’on délègue la gestion de son patrimoine ou que l’on co-investisse opération par opération, les critères pour comparer les services se ressemblent :
- Le statut : inscription à l’Orias et statut de CIF du cabinet ; pour une offre américaine, cadre juridique et documents remis (mémorandum, contrat de souscription).
- La transparence des rémunérations : honoraires, rétrocessions, frais du projet, tous connus du client.
- Un historique vérifiable : des opérations réellement vendues et documentées.
- La solidité financière de l’opérateur et de chaque société de projet.
- L’alignement d’intérêts : l’opérateur est-il payé avant ou après les investisseurs ?
- L’expertise locale : savoir lire les tendances du marché d’un comté, terrain par terrain.
- Le reporting : à quelle fréquence l’opérateur rend-il des comptes, avec quelle information financière et quelle franchise en cas de retard ?
- La confidentialité des informations personnelles des investisseurs.
- La qualité de l’accompagnement : des recommandations personnalisées ou des produits standard ?
Pour un projet foncier, il faut aussi examiner le prix d’achat face aux ventes comparables du marché local, le titre de propriété et le zonage.
Viennent ensuite les contraintes environnementales, le coût de la valorisation, les hypothèses de revente, les frais de la société de projet, le calendrier, la fiscalité et le risque de change.
LandQuire est-il un family office ?
Non. LandQuire est une société américaine, fondée en 2021, qui achète des terrains aux États-Unis, obtient les autorisations, puis les revend à des constructeurs.
Elle ne fait ni gestion de fortune, ni conseil patrimonial, juridique ou fiscal : un family office peut co-investir avec elle sur un projet précis, avec ses propres conseils.
LandQuire a mené 50 projets fonciers aux États-Unis, dont 37 vendus.
L’équipe analyse les 3 143 comtés américains avec un algorithme de plus de 120 critères et gère chaque société de projet de bout en bout, sur le plan juridique et financier.
La fiscalité est confiée à un expert-comptable américain indépendant (CPA).
Pour un investisseur :
- ticket minimum de 100 000 $ par projet, en nom propre ou via une LLC ;
- offres récentes aux non-résidents américains sous Regulation S ;
- frais intégrés au budget de chaque projet, sans frais de gestion annuels, détaillés dans le mémorandum (PPM) ;
- crédit consenti par le vendeur du terrain sur certains projets ;
- société de projet prévue pour cinq ans, prolongeable d’un an, qui rend des comptes chaque trimestre ;
- si un projet n’est pas vendu sous 60 mois, 100% des profits nets reviennent aux investisseurs.
À la revente, le capital investi est rendu en premier, puis un rendement préférentiel cible de 10% par an, non garanti.
Au-delà, les profits sont partagés : la part des investisseurs va de 55% à 70% selon le montant investi dans le projet.
Exemple : le Portfolio 12, à Elmendorf près de San Antonio (Texas), a levé 3,8 M$ auprès de ses investisseurs ; le terrain, acquis en octobre 2024, est en cours d’autorisation.
Découvrez les offres foncières disponibles et l’équipe LandQuire.
Chaque offre est réservée aux investisseurs avertis ; le capital est immobilisé plusieurs années et peut être perdu en partie.
Questions fréquentes
Pourquoi confier ses biens immobiliers à un family office ?
Pour bénéficier d’un service sur mesure, qui couvre l’allocation, l’achat, la structuration, le financement, le suivi des biens et la préparation de la transmission.
Ses avantages : des comptes consolidés pour toute la fortune, un seul interlocuteur pour coordonner les conseils, la confidentialité des affaires du groupe familial et des solutions adaptées à chaque génération.
Quelle différence entre single et multi family office ?
Le SFO travaille pour un seul groupe familial, avec une équipe salariée.
Le MFO mutualise ses services entre plusieurs familles, offre à chaque famille un accompagnement individualisé et des réponses personnalisées, et se rémunère par honoraires ou par rétrocessions.
À partir de quelle fortune faire appel à un family office ?
Selon l’AFFO, un MFO se justifie dès plusieurs dizaines de millions d’euros, et un SFO dès 100 M€, pour une clientèle de familles d’entrepreneurs (Assemblée nationale, mai 2026).
La complexité du groupe familial compte autant que le montant ; en dessous, un cabinet de conseil indépendant couvre souvent les besoins.
Comment un family office est-il rémunéré ?
Un SFO est payé par la holding familiale.
Un MFO facture des honoraires ou perçoit des rétrocessions sur les produits placés, limitées à 50% de sa rémunération chez les membres de l’association ; il n’existe pas de barème publié.
Le family office est-il une profession réglementée ?
Non, aucun texte ne réglemente cette activité en droit français (Congrès des notaires, 2022).
La plupart des family officers exercent sous le statut réglementé de CIF, inscrit au registre de l’Orias.
Quelle part de l’immobilier dans les placements des family offices ?
La pierre, en direct et via des fonds, représente 16% des allocations en 2025, en hausse de 3,2 points (baromètre 2026 d’EY et de l’association).
Elle arrive derrière le private equity (34%) et les actions cotées (23%).
Un family office peut-il investir dans le foncier aux États-Unis ?
Oui, en général en co-investissement, avec l’expertise d’un opérateur spécialisé et une société dédiée à chaque terrain.
Le capital reste immobilisé jusqu’à la revente, dans la mesure où un terrain ne produit pas de loyer.
LandQuire est-il un family office ?
Non. LandQuire ne fait ni gestion de fortune ni conseil patrimonial ou fiscal.
C’est une société américaine qui achète, valorise et revend des terrains, avec laquelle un investisseur peut co-investir projet par projet, à partir de 100 000 $.
Vous souhaitez intégrer une poche de foncier américain dans une fortune familiale ?
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Cet article est informatif et ne remplace pas des recommandations personnalisées en matière de placement, de fiscalité ou de droit. LandQuire n’est ni un family office ni un CGP.
Les chiffres sont ceux publiés à la date de mise à jour. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Tout investissement comporte un risque de perte en capital.