Family office inmobiliaria: función, estrategia y el papel del mercado inmobiliario estadounidense
Una «family office» es una organización que gestiona a largo plazo el patrimonio total de una o varias familias: inversiones, fiscalidad, sucesiones y gobernanza.
El sector inmobiliario representará el 16 % de las inversiones en 2025, por detrás del capital riesgo (34 %) y las acciones cotizadas (23 %), según el barómetro de 2026 de la Asociación Francesa de Family Offices (AFFO) y EY.
A continuación se detallan sus servicios, cómo construye su cartera inmobiliaria, en qué se diferencia de un asesor de gestión patrimonial (CGP) y el papel que pueden desempeñar en ella los inmuebles estadounidenses.
En resumen
- Una «family office» es una organización formada por personas que se dedican a gestionar los intereses patrimoniales de una o varias familias a largo plazo (AFFO y EY, junio de 2026).
- La «single family office» (SFO) presta servicio a un único grupo familiar, mientras que la «multi family office» (MFO) lo hace a varios: la primera resulta viable a partir de 100 millones de euros de patrimonio, y la segunda a partir de «varias decenas de millones de euros» (audiencia en la Asamblea Nacional, mayo de 2026).
- En 2025, el sector inmobiliario representaba el 16 % de las inversiones de las family offices, lo que supone un aumento de 3,2 puntos con respecto al año anterior (barómetro AFFO-EY, junio de 2026).
- No existe ninguna norma jurídica en el Derecho francés que regule esta actividad: la mayoría de los profesionales ejercen como asesores de inversiones financieras (Congreso de Notarios, 2022).
- Los activos inmobiliarios estadounidenses se incorporan a un gran patrimonio como una participación minoritaria, mediante coinversiones proyecto por proyecto.
¿Qué es una «family office» inmobiliaria?
Una «family office» es un equipo privado que gestiona el patrimonio de una o varias familias, con una visión a largo plazo.
Ofrece un conjunto de servicios (inversiones, fiscalidad, gestión patrimonial, planificación sucesoria) y coordina a abogados, notarios, banqueros y gestores.
Se habla de «family office inmobiliario» en referencia a la vertiente inmobiliaria de esta actividad: selección de inmuebles, compra, gestión, revalorización y sucesión.
Este modelo surgió en Estados Unidos en el siglo XIX, con las grandes fortunas industriales, y se ha ido desarrollando en Francia desde hace unos veinte años, según el informe del 118.º Congreso de Notarios de Francia.
No existe ninguna normativa francesa al respecto: la mayoría de los «family officers» optan por la figura del asesor de inversiones financieras (CIF).
La AFFO, creada en 2001, agrupa a cerca de 150 miembros (SFO, MFO y profesionales que trabajan con familias) que atienden a unas 600 familias.
Su presidente compareció en una audiencia ante la Asamblea Nacional el 12 de mayo de 2026.
En él describió la profesión como «una estructura de acompañamiento integral de las familias, que actúa a largo plazo para organizar, estructurar y garantizar la continuidad de su patrimonio».
Su clientela está compuesta principalmente por familias de empresarios, cuya fortuna se basa en una empresa familiar.
En Estados Unidos, la normativa de la SEC sobre las «family offices» data de 2011.
Define esta organización como una empresa que no tiene más clientes que el grupo familiar, que es de su propiedad y que no se presenta ante el público como asesora de inversiones.
Una «family office» que cumpla estas condiciones no está sujeta a la normativa aplicable a los asesores de inversión (investment adviser).
¿«Single family office» o «multi family office»? ¿En qué se diferencian?
| Oficina familiar individual (SFO) | Oficina familiar múltiple (MFO) | |
|---|---|---|
| Clientes | Un único grupo familiar | Varias familias, a cada una de las cuales se le presta atención de forma individualizada |
| Organización | Plantilla asalariada, a menudo de la sociedad matriz familiar | Empresa independiente o adscrita a un banco privado |
| Remuneración | Salarios pagados por el holding familiar | Honorarios o comisiones pagadas por bancos y aseguradoras |
| Estatuto | Sin estatuto propio | A menudo CIF, inscrito en el registro de la Orias |
| Patrimonio afectado | 100 millones de euros o más, con una empresa familiar | Varias decenas de millones de euros |
La cuantía no es el único criterio: la complejidad de la familia (varias generaciones, varios accionistas) tiene la misma importancia.
Los miembros de la asociación limitan las comisiones de retrocesión al 50 % de la remuneración de un asesor financiero: los honorarios, que el cliente ve en su factura, constituyen al menos la mitad de dicha remuneración.
¿Qué servicios inmobiliarios ofrece una «family office»?
En el sector inmobiliario, ofrece soluciones personalizadas y adaptadas a cada familia:
- Asignación: proporción del sector inmobiliario en la estrategia patrimonial, por tipo de inmueble y por país.
- Búsqueda y adquisición: inmuebles que a menudo no se encuentran en el mercado, análisis, negociación y auditorías.
- Estructuración: soluciones de tenencia adaptadas (sociedad civil, sociedad de cartera, desmembramiento), teniendo en cuenta el impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (IFI).
- Financiación: búsqueda y negociación de créditos.
- Gestión: seguimiento de los gestores, de las obras y de las decisiones.
- Informes consolidados: seguimiento financiero y cuentas agrupadas para activos repartidos entre varios bancos y varios países. Esta visión global pone de manifiesto las falsas diversificaciones: cinco inmuebles, todos ellos en París y alquilados al mismo tipo de inquilinos, forman un conjunto concentrado.
- Planificación sucesoria y gobernanza: preparación de las generaciones futuras, carta familiar, prevención de conflictos.
Estos servicios se ajustan a las prioridades de los clientes.
La transmisión intergeneracional sigue siendo su principal preocupación (72 %), por delante de los cambios en la política fiscal (58 %), según el comunicado de EY sobre el barómetro 2026.
Se encarga de organizar y proteger la confidencialidad de sus clientes; las decisiones jurídicas y fiscales siguen siendo competencia de los profesionales habilitados: abogados, notarios y contables.
¿Cómo se estructura la asignación de activos inmobiliarios de una family office?
La asignación se basa en el patrimonio total y los objetivos del cliente. A continuación se muestra la distribución media en 2025, según el barómetro de family offices de 2026 elaborado por EY.
| Clase de activos | Salida en 2025 | Evolución interanual |
|---|---|---|
| Capital riesgo (empresas no cotizadas) | 34% | -3,5 puntos |
| Acciones cotizadas | 23% | +5,7 puntos |
| Inmobiliaria, directamente y a través de fondos | 16% | +3,2 puntos |
| Obligaciones | 12% | +1,2 puntos |
| Efectivo | 8% | -1 punto |
| Activos alternativos | 7% | -2,7 puntos |
Fuente: EY, 11.ª encuesta (107 respuestas que representan a 928 familias, entrevistas realizadas entre marzo y mayo de 2026).
Se observan dos tendencias: el sector inmobiliario se recupera tras un retroceso en 2024, relacionado con la subida de los tipos de interés, y el 34 % de los encuestados lo menciona entre sus sectores preferidos para 2026.
En este conjunto, cada tipo de bien tiene su función:
- la vivienda sirve de base y de espacio para uso familiar;
- las oficinas y los locales comerciales generan ingresos por alquileres regulares;
- el desarrollo genera valor añadido;
- los fondos no cotizados delegan la gestión;
- Los terrenos se revalorizan gracias a las autorizaciones, sin generar ingresos hasta su reventa.
La geografía también es importante.
En 2025, los encuestados reorientaron sus inversiones hacia Europa (+8 puntos), en detrimento de fuera de Europa (-28 puntos), según el mismo barómetro: por lo tanto, la inversión en el extranjero se decide proyecto por proyecto.
Los principios de distribución se detallan en nuestra guía sobre diversificación patrimonial; para las decisiones de inversión de este año, consulta «En qué invertir en 2026».
¿Family office o gestión patrimonial? ¿En qué se diferencian?
| Criterio | Oficina familiar | CGP |
|---|---|---|
| Ámbito de aplicación | Todo el patrimonio, de todas las generaciones, incluida la empresa familiar | Un mandato o inversiones específicas |
| Función | Coordina todos los consejos del grupo familiar | Es experto en su campo |
| Duración | Acompañamiento continuo | Visita o seguimiento periódico |
| Remuneración | Salarios (SFO); honorarios o retrocesiones (MFO) | Honorarios o comisiones de retroceso |
| Patrimonio afectado | Varias decenas de millones de euros y más | Fortunas más modestas |
Sus ventajas residen en la integración y la continuidad: gestiona todo el patrimonio en todo momento, defiende exclusivamente los intereses de la familia y protege la confidencialidad de sus asuntos.
En los casos más sencillos, un asesor financiero independiente o una consultoría especializada suele ofrecer soluciones adecuadas.
¿Qué lugar ocupan los activos inmobiliarios estadounidenses en la cartera de una family office?
Invertir en terrenos en Estados Unidos consiste en comprar un terreno sin edificar en ese país para revenderlo a constructoras.
Entre medias, el promotor obtiene las autorizaciones necesarias para que el terreno sea edificable (zonificación, parcelación, redes de servicios).
Nuestra guía sobrela inversión inmobiliaria en Estados Unidos detalla los pasos a seguir.
Esta inversión tiene tres ventajas: exposición al dólar, un activo tangible y un valor que depende de las autorizaciones y las tendencias demográficas locales, en lugar de la bolsa, sin necesidad de gestionar el alquiler.
Sus inconvenientes: no se obtienen ingresos hasta la reventa, el capital queda inmovilizado durante varios años, existe riesgo de tipo de cambio, riesgo de denegación o retraso en la concesión de autorizaciones y hay que pagar impuestos en dos países.
Se trata, por tanto, de una partida minoritaria, cuyo peso debe valorarse en el contexto del patrimonio inmobiliario y de los activos reales.
El formato habitual es el «club deal» inmobiliario: una sociedad promotora es propietaria de un único terreno, varios inversores se incorporan al proyecto y un operador se encarga de llevarlo a cabo.
La estructura de tenencia puede ser una persona física o una sociedad estadounidense (véase «Crear una LLC en EE. UU.»), y el convenio fiscal franco-estadounidense evita la doble imposición sobre las mismas ganancias.
¿Cómo elegir una «family office» o un socio de coinversión?
Tanto si se delega la gestión del patrimonio como si se coinvierte operación a operación, los criterios para comparar los servicios son similares:
- Situación: inscripción en el Orias y condición de CIF del despacho; en el caso de una oferta estadounidense, marco jurídico y documentación facilitada (memorándum, contrato de suscripción).
- Transparencia en las remuneraciones: honorarios, retrocesiones y gastos del proyecto, todos ellos conocidos por el cliente.
- Un historial verificable: operaciones realmente realizadas y documentadas.
- La solidez financiera del operador y de cada sociedad de proyecto.
- La alineación de intereses: ¿se paga al operador antes o después que a los inversores?
- La experiencia local: saber interpretar las tendencias del mercado de una comarca, parcela por parcela.
- La presentación de informes: ¿con qué frecuencia rinde cuentas el operador, qué información financiera incluye y qué penalización se aplica en caso de retraso?
- La confidencialidad de los datos personales de los inversores.
- La calidad del asesoramiento: ¿recomendaciones personalizadas o productos estándar?
En el caso de un proyecto inmobiliario, también hay que analizar el precio de compra en comparación con las ventas similares del mercado local, el título de propiedad y la clasificación urbanística.
A continuación, están las restricciones medioambientales, el coste de la valorización, las hipótesis de reventa, los gastos de la sociedad del proyecto, el calendario, la fiscalidad y el riesgo de tipo de cambio.
¿Es LandQuire una «family office»?
No. LandQuire es una empresa estadounidense, fundada en 2021, que compra terrenos en Estados Unidos, obtiene los permisos necesarios y, a continuación, los revende a constructoras.
No se dedica a la gestión de patrimonios ni ofrece asesoramiento patrimonial, jurídico o fiscal: una family office puede coinvertir con ella en un proyecto concreto, con sus propios asesores.
LandQuire ha llevado a cabo 50 proyectos inmobiliarios en Estados Unidos, de los cuales se han vendido 37.
El equipo analiza los 3.143 condados estadounidenses mediante un algoritmo que tiene en cuenta más de 120 criterios y gestiona cada empresa del proyecto de principio a fin, tanto en el ámbito jurídico como en el financiero.
La gestión fiscal se ha encomendado a un contable público certificado (CPA) estadounidense independiente.
Para un inversor:
- inversión mínima de 100 000 $ por proyecto, a título personal o a través de una sociedad de responsabilidad limitada (LLC);
- ofertas recientes dirigidas a personas que no son residentes en EE. UU. al amparo de la Regulación S;
- gastos incluidos en el presupuesto de cada proyecto, sin gastos de gestión anuales, detallados en el memorándum (PPM);
- crédito concedido por el vendedor del terreno en determinados proyectos;
- sociedad de proyecto con una duración prevista de cinco años, prorrogable por un año, que presenta informes trimestrales;
- Si un proyecto no se vende en un plazo de 60 meses, el 100 % de los beneficios netos se destina a los inversores.
En el momento de la reventa, se devuelve primero el capital invertido y, a continuación, una rentabilidad preferencial objetivo del 10 % anual, no garantizada.
Además, los beneficios se reparten: la parte que corresponde a los inversores oscila entre el 55 % y el 70 %, en función de la cantidad invertida en el proyecto.
Ejemplo: el proyecto «Portfolio 12», en Elmendorf, cerca de San Antonio (Texas), ha recaudado 3,8 millones de dólares de sus inversores; el terreno, adquirido en octubre de 2024, se encuentra en proceso de obtención de la autorización correspondiente.
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Cada oferta está reservada a inversores con experiencia; el capital queda inmovilizado durante varios años y puede perderse parcialmente.
Preguntas frecuentes
¿Por qué confiar tus bienes inmuebles a una «family office»?
Para disfrutar de un servicio a medida que abarca la asignación, la adquisición, la estructuración, la financiación, el seguimiento de los bienes y la preparación de la transmisión.
Sus ventajas: cuentas consolidadas de todo el patrimonio, un único interlocutor para coordinar el asesoramiento, la confidencialidad de los asuntos del grupo familiar y soluciones adaptadas a cada generación.
¿En qué se diferencian un «single family office» y un «multi family office»?
La SFO trabaja para un único grupo familiar, con una plantilla de empleados.
El MFO comparte sus servicios entre varias familias, ofrece a cada una de ellas un acompañamiento individualizado y soluciones personalizadas, y cobra sus honorarios mediante honorarios o retrocesiones.
¿A partir de qué patrimonio conviene recurrir a una family office?
Según la AFFO, un MFO se justifica a partir de varias decenas de millones de euros, y un SFO a partir de 100 millones de euros, para una clientela compuesta por familias de empresarios (Asamblea Nacional, mayo de 2026).
La complejidad del grupo familiar es tan importante como el importe; por debajo de ese umbral, una consultoría independiente suele cubrir las necesidades.
¿Cómo se remunera a una family office?
Un SFO lo paga el holding familiar.
Un MFO cobra honorarios o percibe comisiones de retrocesión por los productos colocados, limitadas al 50 % de su remuneración entre los miembros de la asociación; no existe una tabla de tarifas publicada.
¿Es la gestión de patrimonios familiar una profesión regulada?
No, no existe ningún texto que regule esta actividad en la legislación francesa (Congreso de Notarios, 2022).
La mayoría de los asesores patrimoniales familiares ejercen bajo la figura regulada de CIF, inscritos en el registro de la Orias.
¿Qué porcentaje representan los activos inmobiliarios en las inversiones de las family offices?
El sector inmobiliario, tanto directamente como a través de fondos, representa el 16 % de las asignaciones en 2025, lo que supone un aumento de 3,2 puntos (barómetro 2026 de EY y de la asociación).
Se sitúa por detrás del capital riesgo (34 %) y de las acciones cotizadas (23 %).
¿Puede una «family office» invertir en el sector inmobiliario en Estados Unidos?
Sí, por lo general mediante coinversión, con la experiencia de un operador especializado y una empresa dedicada a cada terreno.
El capital permanece inmovilizado hasta su reventa, ya que un terreno no genera renta.
¿Es LandQuire una «family office»?
No. LandQuire no se dedica a la gestión de patrimonios ni ofrece asesoramiento patrimonial o fiscal.
Se trata de una empresa estadounidense dedicada a la compra, revalorización y reventa de terrenos, con la que un inversor puede coinvertir proyecto por proyecto, a partir de 100 000 $.
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Este artículo tiene carácter informativo y no sustituye a las recomendaciones personalizadas en materia de inversiones, fiscalidad o derecho. LandQuire no es ni una «family office» ni un asesor financiero independiente.
Las cifras son las publicadas en la fecha de actualización. Los resultados pasados no garantizan los resultados futuros.
Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital.