Risques de l’investissement foncier aux États-Unis : ce que LandQuire fait pour les limiter
Un terrain américain peut se vendre plus tard que prévu, le dollar peut baisser, votre argent reste immobilisé jusqu’à la revente. Nous préférons vous le dire avant que vous investissiez.
Voici les six risques d’un investissement foncier avec LandQuire, ses avantages face à l’immobilier locatif, et, pour chaque risque, le dispositif que nous mettons en place pour le limiter.
- 50 projets lancés depuis 2021, dont 37 vendus
- Une société par projet : les difficultés d’une opération ne touchent pas les autres
- Un rapport trimestriel sur chaque opération, et un K-1 chaque année
- Pas de frais de gestion annuels : les frais sont intégrés au budget de chaque opération
- 60 mois : passé ce délai sans vente, 100% des profits nets reviennent aux investisseurs
Les risques de l’investissement foncier, un par un
Tout investissement immobilier comporte un risque de perte en capital, et un terrain ne fait pas exception. Ce qui change d’un placement à l’autre, c’est la façon dont le risque est identifié, partagé et suivi. Voici les nôtres, et le dispositif prévu pour chacun.
Marché et revente : le terrain peut se vendre plus tard ou moins cher
Le prix d’un terrain dépend de la demande de logement dans la ville et le comté, et des promoteurs prêts à y construire. Si le marché immobilier local ralentit, la revente peut prendre plus de temps, ou le prix par lot être plus bas que prévu. La rentabilité de l’opération en dépend directement : elle n’est connue qu’à la vente.
Ce que nous faisons : nous analysons les 3 143 comtés américains avec un algorithme de plus de 120 critères avant de choisir une ville et un terrain. Nous entrons au terrain brut et sortons au terrain autorisé, vendu à des promoteurs et constructeurs. Nous ne construisons pas : pas de chantier ni de travaux de construction à porter. Chaque société dédiée est prévue pour 5 ans, avec 1 an d’extension possible.
Autorisations et délais : le zonage et les permis ne se décrètent pas
La valeur se crée quand le terrain obtient son zonage, ses plans et ses autorisations. Une ville peut demander des études supplémentaires, réduire le nombre de lots ou refuser une demande ; le réseau d’eau ou d’assainissement peut aussi manquer.
Ce que nous faisons : chaque terrain passe par un audit (due diligence) avant l’achat. Si l’audit révèle un problème, nous renonçons. C’est arrivé quatre fois : sur l’une de ces opérations, la capacité en eau ne suffisait pas, et le capital a été rendu aux investisseurs.
Change : vous investissez en dollars
Votre ticket, la valeur du terrain et les distributions sont en dollars. Si l’euro monte face au dollar entre votre virement et la vente, le montant reconverti en euros baisse, même si l’opération a bien fonctionné : c’est l’effet du taux de change. L’inverse est vrai aussi : un dollar plus fort augmente le montant reçu en euros.
Ce que nous faisons : l’ouverture d’un compte en dollars fait partie des étapes d’investissement, pour que vous choisissiez le moment de la conversion. La société dédiée ne couvre pas le risque de change : c’est à vous de décider si et quand convertir. Nous recommandons de garder le foncier américain comme une poche minoritaire de votre patrimoine, pour diversifier sans tout exposer au dollar.
Liquidité : votre argent reste bloqué jusqu’à la vente du terrain
Un terrain n’est pas une assurance vie ni une SCPI : il n’existe pas de marché où revendre vos parts du jour au lendemain, et il ne verse pas de revenus pendant la période de détention. Vous récupérez votre mise quand le terrain est vendu.
Ce que nous faisons : vos parts ne se revendent pas avant la vente du terrain, et nous vous le disons avant la signature. L’horizon est écrit dans les documents : 5 ans, plus 1 an possible. Une conversion de votre participation vers un autre portefeuille LandQuire est possible sous conditions, au cas par cas, avec la signature des documents correspondants.
Juridique et fiscal : un investissement à l’étranger se déclare des deux côtés
Pour un investisseur français, investir aux États-Unis suppose une structure, des formulaires américains et une déclaration auprès de l’administration française. Une erreur peut coûter plus que l’opération ne rapporte.
Ce que nous faisons : chaque offre est faite aux non-résidents américains sous Regulation S, avec un PPM (le document qui détaille l’opération, ses frais et ses risques) et un contrat de souscription. Vous recevez un K-1 chaque année. La fiscalité américaine de chaque société dédiée est confiée à un CPA indépendant. Pour votre propre déclaration en France, faites-vous accompagner par votre conseiller.
Opérateur et usage des fonds : à qui confiez-vous votre argent ?
Le risque le plus souvent oublié est celui de la société qui gère l’opération : comment elle utilise les fonds, comment elle est payée, ce qu’elle vous montre.
Ce que nous faisons : vos fonds sont versés sur le compte de la société dédiée, pas sur celui de LandQuire. Vous recevez un rapport trimestriel. Les terrains sont couverts par une assurance responsabilité civile. Certaines acquisitions s’appuient sur un crédit vendeur : le PPM le précise. Nous sommes rémunérés à la performance, pas sur l’encours, et nos frais sont intégrés au budget de chaque opération.
Avantages et risques de l’investissement foncier face à l’immobilier locatif
Un terrain ne se gère pas comme un appartement en location ni comme une SCPI. Il échappe à certains risques de l’investissement locatif, et il en ajoute d’autres. Voici la comparaison, point par point.
| Investissement locatif en direct | SCPI | Terrain avec LandQuire | |
|---|---|---|---|
| Revenus pendant la détention | Loyers chaque mois | Revenus versés régulièrement | Aucun revenu avant la vente du terrain |
| Loyers impayés et vacance locative | Oui | Portés par la SCPI | Aucun locataire, donc pas de loyers impayés |
| Locataires et travaux | À votre charge ou délégués | Pris en charge par la SCPI | Ni locataire ni travaux de construction |
| Revente avant le terme | Possible, en vendant le bien | Possible, selon les demandes de rachat | Pas avant la vente du terrain |
| Devise | Euro | Euro le plus souvent | Dollar |
Le type de placement compte donc autant que le choix du bien : un terrain convient à une stratégie patrimoniale de long terme, avec une part de votre épargne que vous n’utiliserez pas avant plusieurs années. À terme, son rendement dépend de la valeur créée par les autorisations, pas d’un loyer : la rentabilité et le calendrier se jugent opération par opération, à la lecture du PPM.
Les risques de l’investissement foncier selon votre profil
Le même terrain ne pose pas les mêmes questions à un particulier, à un chef d’entreprise ou à un family office. Voici le risque principal de chaque profil d’investisseur, et notre réponse.
Particuliers avec 100 000€ et plus à placer
Votre risque principal : concentrer trop de patrimoine sur un seul terrain. Le ticket minimum est de 100 000 $ par opération ; nous vous conseillons de n’y placer qu’une part minoritaire de votre patrimoine, à côté de vos placements immobiliers et financiers français, et de choisir chaque terrain en connaissance de cause, PPM en main.
Chefs d’entreprise après une cession
Votre risque principal : les conditions de remploi. Si vous réinvestissez le prix de cession depuis une holding sous apport-cession, le report d’imposition dépend de règles précises sur la nature et le délai du réinvestissement. Faites valider l’éligibilité par votre avocat fiscaliste avant de souscrire : nous vous transmettons le PPM de l’opération.
Family offices
Votre risque principal : le manque de visibilité sur chaque ligne. Vous co-investissez opération par opération, dans une structure dédiée, avec un rapport trimestriel et un K-1 annuel par société : chaque investissement se suit et se contrôle séparément.
CGP et conseillers en patrimoine
Votre risque principal : recommander un placement que vous ne pouvez pas documenter. Nous vous donnons les mêmes documents qu’à vos clients (PPM, contrat de souscription, rapports trimestriels) pour juger de son adéquation à chaque profil.
Les risques de l’investissement foncier vérifiés à chaque étape
- Structure : vous investissez en nom propre ou via une LLC (souvent au Wyoming), avec un EIN pour une LLC ou un ITIN pour une personne.
- Compte en dollars : vous ouvrez un compte en dollars, qui vous laisse choisir le moment de la conversion.
- Vérification d’identité (KYC) : passeport, justificatif de domicile et origine des fonds.
- Lecture et signature : vous signez le PPM, qui détaille les frais et les risques de l’opération, et le contrat de souscription.
- Virement : vos fonds vont sur le compte de la société dédiée.
- Suivi : un rapport chaque trimestre, un K-1 chaque année, jusqu’à la vente du terrain.
Le détail de chaque étape est sur la page comment investir avec LandQuire.
Exemple type : les risques de l’investissement foncier sur un ticket de 100 000 $
Prenons un investisseur qui place 100 000 $, le ticket minimum, dans un terrain au Texas. Voici ce qui se passe dans les deux cas : le terrain se vend dans les délais, ou il ne se vend pas.
| Terrain vendu avant 60 mois | Terrain non vendu à 60 mois | |
|---|---|---|
| Montant investi | 100 000 $ | 100 000 $ |
| Où sont les fonds | Sur le compte de la société dédiée | Sur le compte de la société dédiée |
| Suivi | Rapport trimestriel, K-1 chaque année | Rapport trimestriel, K-1 chaque année |
| À la vente | Retour de la mise, puis rendement préférentiel, puis partage de la plus-value avec LandQuire | 100% des profits nets reviennent aux investisseurs |
| Durée de la société | 5 ans | 5 ans + 1 an d’extension possible |
Le délai de 60 mois aligne nos intérêts sur les vôtres : passé ce délai, LandQuire ne prend plus sa part de la plus-value.
Les levées ouvertes aujourd’hui sont à Atascosa (215 acres), Cibolo (94 acres) et Waco (58,91 acres), au Texas, avec un ticket minimum de 100 000 $.
Les risques de l’investissement foncier, vus sur nos 50 projets
Le meilleur moyen de juger notre façon de traiter le risque est de regarder ce que nous avons déjà fait, y compris ce qui n’a pas marché.
37 projets vendus sur 50
Depuis 2021, LandQuire a lancé 50 projets : 37 sont vendus, 13 sont en cours (en levée, en valorisation ou en cession). Ils sont présentés sur la page projets fonciers vendus.
4 opérations abandonnées pendant l’audit
Quatre opérations ont été abandonnées pendant l’audit, avant l’achat du terrain ; pour les projets fonciers concernés, l’argent déjà levé a été rendu aux investisseurs. Renoncer à un terrain fait partie du travail.
Des reventes qui ne gagnent pas toutes
Sur nos premières opérations d’achat-revente, deux se sont soldées par une légère perte : nous le publions, comme le reste.
Une équipe sur le terrain
LandQuire a été fondée en 2021 par Romain Daniellou et Thibaut Guéant, co-fondateur et CIO. L’équipe, basée à Miami, gère chaque opération de bout en bout : sourcing, acquisition, autorisations, revente, gestion juridique et financière de la société dédiée.
Questions fréquentes sur les risques de l’investissement foncier
Quels sont les principaux risques d’un investissement foncier aux États-Unis ?
Les six principaux sont la revente (délai et prix), les autorisations, le change, la liquidité, le cadre juridique et fiscal, et l’opérateur qui gère l’opération. Un terrain peut aussi se trouver en zone inondable : c’est l’un des points vérifiés pendant la due diligence foncière. Pour reconnaître une offre douteuse, lisez notre guide des signaux d’alerte d’un projet foncier.
Mon argent passe-t-il par un compte séquestre ?
LandQuire n’utilise pas de compte séquestre qui lui soit propre. Vos fonds servent au projet que vous avez choisi, via la société dédiée, et vous recevez un rapport chaque trimestre. Sur certaines levées, la title company qui organise l’achat du terrain conserve les souscriptions jusqu’à la signature : le PPM de chaque projet précise où vont les fonds avant l’achat.
Puis-je récupérer mon argent avant la vente du terrain ?
En principe non : contrairement à une assurance vie, votre mise revient à la vente du terrain, dans un horizon de 5 ans, plus 1 an possible. Une conversion vers un autre portefeuille LandQuire est possible sous conditions.
Quels frais vais-je payer ?
Les frais sont intégrés au budget de chaque opération (acquisition, levée) et il n’y a pas de frais de gestion annuels. Le détail figure dans le PPM. Pour comparer avec un autre placement immobilier, lisez notre article sur les risques du crowdfunding immobilier.
Comment la fiscalité est-elle gérée ?
La fiscalité américaine de chaque société dédiée est confiée à un CPA indépendant, et vous recevez un K-1 chaque année. Votre déclaration auprès de l’administration fiscale française reste à faire avec votre conseiller, au taux et selon les règles qui s’appliquent à votre situation. Si vous réinvestissez le prix de cession d’une entreprise, lisez notre article sur l’apport-cession et le 150-0 B ter avant de souscrire.
Le risque de change est-il couvert ?
Non : vous investissez et vous êtes distribué en dollars, sans couverture de change par la société dédiée. Le compte en dollars vous permet de choisir le moment de la conversion en euros, ou de garder vos dollars pour un autre terrain.
Regardez les risques en face, puis décidez
Créez votre compte pour accéder aux offres en cours, à leur PPM et à leurs rapports. Une question sur un risque précis ? L’équipe vous répond avant toute signature.
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures ; tout investissement comporte un risque de perte en capital.