Lexique immobilier américain : les termes à connaître pour investir aux États-Unis

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Lexique immobilier français-américain : les équivalents

En France	Aux États-Unis	Ce qui change
Compromis de vente, promesse unilatérale de vente	Purchase agreement	Acte sous seing privé, sans officier public
Conditions suspensives	Contingencies	Délai de due diligence négocié au contrat
Dépôt de garantie	Earnest money, sur un compte d’escrow	Tenu par une title company, un avocat ou une banque
Acte authentique de vente, acte notarié, chez le notaire	Deed, signé au closing	Enregistré au comté ; le notary public ne fait que certifier les signatures
Vérification de l’origine de propriété	Title search et title insurance	Une police couvre les défauts du titre
Plan local d’urbanisme (PLU), ancien plan d’occupation des sols	Zoning	Adopté par chaque ville ; certaines, comme Houston, n’en ont pas
Lotissement	Subdivision, plat	Le plan est approuvé par la ville ou le comté
Servitude du Code civil	Easement	Inscrite au registre du comté
Copropriété (copropriétaires, syndic, conseil syndical)	Condominium, HOA, management company	Règles de l’association (CC&R)
Bail d’habitation, bail commercial	Lease	Règles fixées localement, pas de bail type national
Diagnostics immobiliers, dont le diagnostic de performance énergétique	Seller’s disclosure	Déclaration du vendeur sur les défauts connus
Droit de préemption urbain, exercé par la commune	Right of first refusal	Droit accordé par contrat, pas par la commune
Droits de mutation	Transfer tax	Absente au Texas ; pas de TVA aux États-Unis
Taxe foncière	Property tax	Comté, ville, district scolaire et éventuel MUD
Prêt immobilier	Mortgage	Taux fixe sur 30 ans le plus courant
Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA)	Preconstruction	Garanties négociées avec le promoteur
Numéro fiscal d’une personne physique ou morale	ITIN (personne physique), EIN (personne morale)	Délivrés par l’IRS

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1031 exchange (échange 1031)

Le 1031 exchange permet de reporter l’impôt sur la plus-value de cession d’un immeuble ou d’un terrain détenu pour une activité ou un placement, si le produit est réinvesti dans un bien similaire.

Depuis le 1er janvier 2018, seuls les biens immobiliers y sont éligibles, selon la fiche de l’IRS sur les échanges immobiliers.

L’impôt est différé, pas effacé : notre article sur le 1031 exchange appliqué aux terrains en détaille les conditions.

A

Accredited investor (investisseur accrédité)

L’accredited investor est un statut défini par la SEC, le régulateur boursier américain, pour les investisseurs autorisés à souscrire certaines offres privées aux États-Unis.

Pour une personne physique, il repose sur des seuils de revenu ou de patrimoine, ou sur certaines qualifications professionnelles.

Les offres faites à des investisseurs situés hors des États-Unis peuvent relever d’un autre cadre, la Regulation S.

Acre

L’acre est l’unité de surface des terrains américains : 1 acre vaut environ 4 047 m², soit un peu plus de 0,4 hectare.

Un terrain de 94 acres, comme celui du projet LandQuire de Cibolo au Texas, couvre donc environ 38 hectares.

Ag exemption (évaluation agricole)

Au Texas, l’« ag exemption » n’est pas une exonération mais une évaluation spéciale : le terrain est imposé sur sa valeur de production agricole, et non sur sa valeur de marché.

Il doit avoir été consacré à l’agriculture ou au bois au moins 5 des 7 dernières années, selon le Contrôleur des comptes du Texas.

Notre guide de l’ag exemption au Texas explique comment l’obtenir et la conserver.

Agricultural lease (bail agricole)

Un terrain en attente d’aménagement est souvent loué à un éleveur ou à un agriculteur par un agricultural lease, ce qui aide à conserver l’évaluation agricole au Texas.

Cet accord court, qui prévoit en général une sortie en cas de revente, se rapproche davantage d’une convention d’occupation précaire que d’un bail rural.

ALTA survey (relevé de géomètre ALTA)

L’ALTA survey est un relevé de géomètre réalisé selon les normes de l’American Land Title Association et de la National Society of Professional Surveyors.

Il situe les limites du terrain, les constructions, les accès et les servitudes enregistrées, et sert de base à la title insurance. Voir notre article sur l’ALTA land survey.

Appraisal (expertise immobilière)

L’appraisal est l’estimation de la valeur d’un bien par un professionnel agréé, l’appraiser. La banque l’exige avant d’accorder un crédit.

Si l’expertise est inférieure au prix convenu, l’acquéreur renégocie ou complète son apport.

B

Building permit (permis de construire)

Le building permit est le permis de construire américain, demandé par le maître d’ouvrage et délivré par la ville ou le comté avant le début des travaux de construction.

Pour un lotissement neuf, il se demande en général lot par lot, une fois le plat approuvé.

Broker et real estate agent (agent immobilier)

Aux États-Unis, l’agent immobilier est un professionnel qui exerce avec une licence délivrée par l’État, sous la responsabilité d’un broker.

Le titre Realtor est réservé aux membres de la National Association of Realtors : il signale une adhésion, pas un diplôme.

Comme la carte professionnelle d’un agent immobilier en France, la licence se vérifie auprès de la commission qui l’a délivrée, au Texas la Texas Real Estate Commission.

C

Cap rate (taux de capitalisation)

Le cap rate rapporte le revenu net annuel d’un immeuble à son prix : un immeuble acheté 1 000 000 $ qui dégage 60 000 $ de revenu net a un cap rate de 6%.

Il sert à comparer des immeubles de rapport dans un investissement immobilier locatif, selon les loyers et les baux en place.

Un terrain nu, qui ne produit pas de revenu locatif, ne s’évalue pas ainsi.

Certificate of occupancy (certificat d’occupation)

Le certificate of occupancy est délivré au maître d’ouvrage par l’autorité locale à la fin des travaux.

Il atteste que le bâtiment respecte les règles de construction et peut être occupé, comme habitation ou comme local d’activité.

Son rôle est proche de la déclaration d’achèvement et de conformité des travaux en France.

Closing (signature définitive)

Le closing est la signature définitive de la transaction : l’acheteur paie et signe les documents de financement, le vendeur signe l’acte (deed), ensuite enregistré au comté.

Au Texas, il se déroule le plus souvent chez une title company ; ailleurs, parfois chez un avocat.

Il n’y a ni acte notarié ni notaire au sens français : le notary public américain ne fait que certifier les signatures.

Closing costs (frais d’acquisition)

Les closing costs regroupent les frais payés à la signature : assurance titre, honoraires de la title company, enregistrement de l’acte et frais de dossier du prêt.

Ils jouent le rôle des « frais de notaire », sans droits de mutation au Texas.

Club deal

Un club deal réunit un petit groupe d’investisseurs qui financent ensemble une seule opération (un immeuble, un hôtel, un terrain), via une société créée pour l’occasion.

Un opérateur pilote le projet et rend compte aux associés. Voir notre guide du club deal immobilier.

Commercial lease (bail commercial)

Le commercial lease est le bail commercial américain, signé pour un bureau, un commerce ou un entrepôt.

Il n’offre pas de statut protecteur comparable à celui des baux commerciaux en France (droit au renouvellement, droit au bail) : tout dépend de ses clauses.

Comps (ventes comparables)

Les comps, ou market comps, sont les transactions récentes de biens comparables (éléments comparés : surface, zonage, accès, réseaux) qui servent à estimer la valeur d’un bien.

Pour un terrain, on compare surtout le prix à l’acre ou au lot. Notre méthode pour estimer un terrain avec les market comps détaille le calcul.

Condominium (copropriété)

Le condominium, ou condo, est un logement en copropriété : les copropriétaires possèdent chacun leur appartement et une quote-part des parties communes.

Les copropriétaires se réunissent en assemblée et votent le budget, avec un règlement proche du règlement de copropriété français.

En Floride, les règles de sécurité des immeubles collectifs ont été renforcées, et les copropriétaires en financent le coût : voir notre guide de l’immobilier en Floride.

Contingency (condition suspensive)

Une contingency est une condition prévue au contrat d’achat : obtention du prêt, expertise, inspection du logement ou résultat de la due diligence.

Si elle n’est pas remplie dans le délai prévu, l’acquéreur peut en général se retirer et récupérer son dépôt. C’est l’équivalent des conditions suspensives d’un compromis de vente.

County (comté)

Le comté est l’échelon administratif entre la ville et l’État. Hors des villes, c’est souvent lui qui approuve les plans de lotissement, et c’est lui qui tient le registre foncier.

LandQuire analyse 3 143 comtés américains avec un algorithme de plus de 120 critères pour choisir ses terrains.

CPA (expert-comptable)

Le CPA (Certified Public Accountant) est l’expert-comptable diplômé et agréé aux États-Unis. Il prépare les déclarations fiscales des sociétés et des investisseurs.

Chez LandQuire, la fiscalité de chaque société de projet est confiée à un CPA indépendant.

D

Deed (acte de propriété)

Le deed est l’acte qui transfère un bien d’un propriétaire à l’autre : une fois enregistré au comté, il joue le rôle de l’acte authentique de vente.

Le warranty deed protège l’acquéreur contre tout défaut du titre, quelle qu’en soit l’origine.

Le special warranty deed limite cette protection à la période où le vendeur a possédé le bien.

Deed restrictions (restrictions d’usage)

Les deed restrictions sont des règles privées inscrites dans les actes d’un lotissement : type de construction, surface minimale, activité commerciale interdite.

Elles s’imposent aux propriétaires successifs.

À Houston, la ville la plus peuplée du Texas, qui n’a pas de zonage, elles encadrent l’affectation des parcelles, comme le rappelle la ville de Houston.

Developer et homebuilder (promoteur et constructeur)

Le developer, ou promoteur, achète un terrain autorisé et réalise les travaux d’aménagement (voirie, réseaux, drainage) en tant que maître d’ouvrage.

Le homebuilder, ou constructeur, assure ensuite la construction des logements.

C’est à ces professionnels que LandQuire revend ses terrains une fois autorisés.

Due diligence (audit avant achat)

La due diligence est la période d’audit entre la signature de l’accord et le closing : titre, relevé de géomètre, zonage, zones inondables, réseaux, environnement.

L’accord prévoit souvent que l’acheteur peut se retirer s’il découvre un problème pendant ce délai. Notre checklist de due diligence foncière liste les éléments à vérifier.

E

Earnest money (dépôt de garantie)

L’earnest money est la somme versée par l’acheteur à la signature du contrat d’achat, conservée sur un compte séquestre (escrow) jusqu’au closing.

Elle est déduite du montant dû le jour de la signature définitive, comme le dépôt de garantie d’un compromis de vente.

Si l’acheteur se retire sans motif prévu, le vendeur peut la conserver.

Easement (servitude)

Un easement est un droit d’usage accordé à un tiers sur un terrain : passage, ligne électrique, canalisation.

Inscrit au registre du comté, il reste en général attaché au terrain après la cession, comme une servitude au sens des dispositions du Code civil en France.

Voir nos articles sur les servitudes au Texas et les pipeline easements.

EIN (numéro fiscal d’une société)

L’EIN (Employer Identification Number) est le numéro fiscal fédéral que l’IRS attribue aux sociétés et aux autres entités.

C’est l’identifiant d’une personne morale, quand l’ITIN est celui d’une personne physique.

Une LLC qui investit dans un projet américain en a besoin, et l’IRS le délivre gratuitement.

Entitlement (autorisations d’aménager)

L’entitlement regroupe les autorisations publiques qui fixent ce que l’on peut construire sur un terrain, et en quelle quantité : zonage, plan de lotissement, accès aux réseaux.

C’est pendant cette étape que se crée la valeur d’un terrain brut : LandQuire l’achète brut et le revend une fois autorisé. Voir notre guide du land entitlement.

Escrow (compte séquestre)

L’escrow est un compte tenu par un tiers neutre (title company, avocat ou banque), qui conserve les fonds d’une transaction immobilière jusqu’au closing.

Il protège l’acheteur et le vendeur pendant la due diligence. Notre guide de l’escrow aux États-Unis détaille son fonctionnement.

ETJ (zone d’influence d’une ville texane)

L’ETJ (extraterritorial jurisdiction) est la zone située autour d’une ville texane, hors de ses limites, où la ville applique ses règles de lotissement sans y lever d’impôts municipaux.

Sa largeur dépend de la population de la ville (Texas Local Government Code, chapitre 42). Notre article sur l’ETJ au Texas en détaille les effets sur les permis.

Eviction (expulsion)

L’eviction est la procédure qui permet à un bailleur de reprendre son logement après un loyer impayé ou une violation du bail.

Elle passe par un tribunal local et suit la loi locale ; il n’existe pas de trêve hivernale nationale comme en France.

F

FEMA flood zone (zone inondable)

Les flood zones sont les zones inondables cartographiées par la FEMA, l’agence fédérale de gestion des urgences, sur ses cartes FIRM (Flood Insurance Rate Map).

Les zones A et V forment la Special Flood Hazard Area, qui a 1% de risque d’être inondée chaque année, selon le glossaire de la FEMA.

Voir notre article sur les zones inondables FEMA au Texas.

FIRPTA (retenue sur la cession d’un non-résident)

Le FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act de 1980) permet aux États-Unis d’imposer les étrangers qui cèdent un bien situé sur leur sol.

L’acquéreur retient en général 15% du montant de la transaction et le reverse à l’IRS, selon la page FIRPTA de l’IRS.

Cette retenue est un acompte sur l’impôt dû : voir notre article FIRPTA pour les non-résidents.

Front foot et frontage (façade sur rue)

Le frontage est la longueur de façade d’un terrain le long d’une route. Le front foot est l’unité de valeur correspondante : le pied linéaire de façade, soit 30,48 cm.

Un terrain destiné à un commerce s’évalue parfois au front foot plutôt qu’à l’acre, car la façade conditionne l’accès et la visibilité.

Voir notre article sur l’accès et le frontage.

H

HOA (association de propriétaires)

L’HOA (Homeowners Association) est l’association des propriétaires d’un lotissement ou d’un immeuble, financée par des cotisations votées chaque année en assemblée.

Elle entretient les parties communes et applique ses règles (les CC&R, proches d’un règlement de copropriété) ; son bureau, élu en assemblée par les copropriétaires, joue le rôle du conseil syndical.

La gestion courante est souvent confiée à une management company, l’équivalent du syndic.

Home inspection (inspection du logement)

La home inspection est la visite d’un inspecteur professionnel, payée par l’acheteur pendant la due diligence : structure, toiture, plomberie, électricité, travaux à prévoir.

Son rapport sert à renégocier ou à se retirer si le contrat le prévoit. Pour un terrain nu, elle laisse la place aux études de sol et au relevé de géomètre.

Homestead (résidence principale)

Le homestead désigne la résidence principale, l’habitation de son propriétaire : au Texas comme en Floride, il ouvre droit à une réduction de la valeur imposable à la taxe foncière.

La résidence principale se déclare auprès du service d’évaluation du comté.

La réduction ne s’applique pas à un logement loué à un locataire, à une résidence secondaire ni à un terrain nu détenu comme placement.

I

ITIN (numéro fiscal d’un particulier)

L’ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) est un numéro fiscal à 9 chiffres que l’IRS attribue aux personnes physiques qui ont une obligation fiscale américaine.

Il concerne ceux qui ne peuvent pas obtenir de numéro de sécurité sociale, comme un Français qui investit en nom propre dans un projet américain.

La demande se fait avec le formulaire W-7, selon l’IRS.

K

K-1 (Schedule K-1)

Le K-1 est le document annuel qu’une société de personnes (partnership) remet à chaque associé : il indique sa part des revenus, des déductions et des crédits d’impôt.

L’associé reporte ces montants dans sa propre déclaration, selon l’IRS. Les investisseurs LandQuire reçoivent un K-1 chaque année.

L

Land banking (réserve foncière)

Le land banking consiste à acheter un terrain et à le conserver sans le transformer, en attendant que la ville s’étende jusqu’à lui.

Il se distingue de l’entitlement, où l’on obtient les autorisations pour revendre un terrain prêt à aménager.

Landlocked parcel (terrain enclavé)

Un terrain enclavé n’a pas d’accès direct à une voie publique. Sans servitude de passage, il est difficile à financer, à construire et à revendre.

Voir notre article sur les terrains enclavés.

Lease (bail)

Le lease est le contrat de location américain : il fixe le loyer, la durée, le dépôt et la répartition des charges entre le bailleur (landlord) et le locataire (tenant).

Les baux d’habitation suivent la loi locale : dépôt, préavis et expulsion ne sont pas fixés par un code national comme en France.

Listing agreement (mandat de vente)

Le listing agreement est le mandat signé entre un propriétaire et son agent immobilier pour mettre un bien sur le marché : durée, prix affiché, commission.

Le mandat exclusif est la formule la plus courante, et l’annonce est ensuite partagée entre agents par le MLS (Multiple Listing Service).

LLC (Limited Liability Company)

Une LLC est une personne morale prévue par la loi de chaque État, immatriculée auprès du Secretary of State (l’équivalent du RCS), qui limite la responsabilité de ses associés à leurs apports.

Par défaut, l’IRS ne l’impose pas en tant que telle : ses résultats sont déclarés par son associé unique, ou par ses associés comme dans un partnership, selon l’IRS.

Les investisseurs LandQuire qui passent par une LLC la créent souvent dans le Wyoming : voir créer une LLC aux USA.

Lot

Le lot est une parcelle issue du découpage d’un terrain, inscrite sur un plat enregistré au comté.

Le nombre de lots autorisés sert souvent de base à la valeur d’un terrain cédé à un constructeur.

M

Manufactured home (maison préfabriquée)

La manufactured home est une habitation construite en usine, puis transportée et posée sur un terrain ou dans un parc dédié.

Elle sert surtout au logement abordable, un marché privé différent des habitations à loyer modéré (HLM) françaises.

LandQuire a acquis en Floride des terrains destinés à ces maisons, à Bunnell et à Okeechobee.

Mineral rights (droits miniers)

Aux États-Unis, le sous-sol (pétrole, gaz, minerais) peut être séparé de la propriété du sol et cédé à part.

L’acheteur d’un terrain doit donc vérifier dans le titre ce qui est inclus dans la cession. Voir notre article sur les droits miniers au Texas.

Mortgage (prêt immobilier)

Le mortgage est le prêt américain pour acheter un logement, garanti par le bien financé ; la formule la plus courante est le taux fixe sur 30 ans.

Un non-résident peut emprunter, mais les banques lui demandent en général un apport plus élevé. Voir notre guide du financement immobilier aux USA pour les investisseurs étrangers.

MUD (Municipal Utility District)

Un MUD est un district public créé pour financer l’eau, l’assainissement et le drainage d’un quartier situé hors des réseaux d’une ville.

Il emprunte par des obligations, remboursées par une taxe qui s’ajoute à la taxe foncière des propriétaires du district.

Au Texas, la TCEQ, l’agence environnementale texane, examine l’émission de certaines de ces obligations ; voir aussi MUD et PUD.

Multifamily (immeuble de rapport)

Le multifamily désigne un immeuble de plusieurs logements loués, l’équivalent d’un immeuble de rapport.

Au-delà de 4 logements, il est en général financé comme un actif de rapport, sur la base de ses loyers.

O

Off-market (hors marché)

Un terrain off-market est cédé hors des annonces publiques, de gré à gré entre le propriétaire et l’acheteur.

LandQuire achète ses terrains hors marché, auprès des propriétaires, à partir de l’analyse de 3 143 comtés. Voir notre article sur les terrains off-market aux États-Unis.

P

Plat (plan de lotissement)

Le plat est le plan de lotissement d’un terrain : découpage en lots, rues, servitudes et réseaux.

Au Texas, le mot désigne le plan préliminaire, le plan final et le plan modifié (Texas Local Government Code, art. 212.001).

Une fois le plat final approuvé et enregistré au comté, les lots existent juridiquement : voir le plat approval process.

PPM (Private Placement Memorandum)

Le PPM est le document d’information d’une levée de fonds privée. Il réunit les éléments clés : description du projet, montage juridique, frais, risques et conditions de sortie.

Chez LandQuire, chaque projet a son PPM, qui détaille les frais intégrés à son budget ; l’investisseur le signe avec le contrat de souscription.

Les étapes sont décrites sur la page comment investir dans un projet foncier.

Preconstruction (achat sur plan)

Acheter en preconstruction, c’est réserver un logement sur plan, avant ou pendant sa construction : c’est proche de la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) en France.

Les protections de l’acheteur face au promoteur, maître d’ouvrage du chantier (dépôt, délais, garantie d’achèvement des travaux), dépendent surtout du contrat et de la loi locale.

Preferred return (rendement préférentiel)

Le preferred return est le rendement versé en priorité aux investisseurs d’un projet, avant tout partage des profits avec le gestionnaire.

Il s’exprime en pourcentage annuel cible et n’est pas garanti : il dépend du résultat de la revente.

Property manager (gestionnaire locatif)

Le property manager est le professionnel qui gère un logement ou un immeuble en location pour le compte du bailleur : recherche des locataires, encaissement des loyers, travaux d’entretien.

Il rédige les contrats de location et les baux commerciaux, et suit les impayés : un rôle proche de celui d’un administrateur de biens ou d’un syndic en France.

Un terrain nu n’est pas mis en location : il n’a ni locataire ni entretien à gérer.

Property tax (taxe foncière)

La property tax est la taxe foncière locale, calculée chaque année sur la valeur estimée des immeubles et des terrains par un service d’évaluation local.

Son taux cumule les parts du comté, de la ville, du district scolaire et, le cas échéant, d’un MUD.

Pour un terrain agricole, l’évaluation spéciale (ag exemption au Texas) peut la réduire.

PUD (Planned Unit Development)

Un PUD est un lotissement conçu d’un seul tenant, avec ses propres règles d’urbanisme : densité, espaces verts, équipements communs.

Il peut déroger au zonage classique en échange d’un plan d’ensemble approuvé par la ville, et ses parties communes sont souvent gérées par une HOA. Voir MUD et PUD.

Purchase agreement (contrat d’achat)

Le purchase agreement est le contrat signé par l’acheteur et le vendeur avant le closing : montant, dépôt, délai de due diligence, conditions suspensives et date de signature définitive.

C’est un acte sous seing privé, signé sans officier public : il joue le rôle du compromis de vente ou de la promesse unilatérale de vente.

R

REIT (Real Estate Investment Trust)

Un REIT est une société immobilière américaine qui détient ou finance des immeubles de rapport et reverse presque tout son bénéfice à ses actionnaires.

La plupart sont cotés en bourse : un seul titre suffit pour investir. Voir notre guide des REIT.

Regulation S

La Regulation S, adoptée en 1990 par la SEC, permet de proposer des titres à des investisseurs situés hors des États-Unis sans enregistrer l’offre auprès d’elle, comme le rappelle le communiqué de la SEC de 1998.

L’offre doit se faire hors des États-Unis, sans démarchage dirigé vers le marché américain.

Les offres récentes de LandQuire aux non-résidents américains sont faites sous Regulation S.

Rezoning (changement de zonage)

Le rezoning est la demande de changement du zonage d’un terrain, par exemple d’agricole à résidentiel.

Au Texas, il passe par une audience publique : les propriétaires situés à moins de 200 pieds (environ 60 m) sont avertis par écrit au moins 10 jours avant (Texas Local Government Code, art. 211.007).

Right of first refusal (droit de préférence)

Le right of first refusal est un droit contractuel : son titulaire peut acheter le bien aux conditions proposées par un autre acquéreur, avant que la cession ne se fasse.

À ne pas confondre avec le droit de préemption urbain français, exercé par une commune sur les biens situés dans certaines zones.

S

Security deposit (dépôt de garantie du locataire)

Le security deposit est la somme versée par le locataire au bailleur à la signature du bail, pour couvrir les impayés et les dégradations.

En France, ce dépôt est plafonné par la loi pour un bail d’habitation ; aux États-Unis, son plafond et son délai de restitution relèvent de la législation locale.

Seller financing (crédit vendeur)

Le seller financing est un crédit accordé par le vendeur à l’acheteur : une partie du montant est payée au closing, le reste par échéances, garanti par le terrain.

Certains projets LandQuire utilisent un crédit vendeur pour l’acquisition du terrain. Voir notre guide du seller financing aux USA.

Seller’s disclosure (déclaration du vendeur)

Au Texas, le vendeur d’une maison remet à l’acheteur une déclaration écrite sur les éléments connus du logement : toiture, inondations passées, travaux réalisés, équipements.

Elle joue le rôle des diagnostics obligatoires en France, comme le diagnostic de performance énergétique, sans en avoir le format national.

Septic system (assainissement individuel)

Un terrain qui n’est pas raccordé au tout-à-l’égout (sewer) doit traiter ses eaux usées sur place, avec une installation septique autorisée.

La nature du sol et la taille des lots conditionnent cette autorisation, donc le nombre de lots possibles. Voir notre comparatif septic ou sewer.

Short-term rental (location de courte durée)

La location de courte durée, de quelques nuits à quelques semaines, est encadrée par chaque ville : certaines l’interdisent dans les quartiers résidentiels ou imposent un permis et une taxe d’hébergement.

C’est l’équivalent de la location meublée de tourisme en France.

Les statuts fiscaux de loueur meublé professionnel ou non professionnel ne remplacent pas ces autorisations locales.

Single-family home (maison individuelle)

La single-family home est une maison individuelle construite sur sa propre parcelle : c’est le logement le plus courant aux États-Unis.

C’est elle que les homebuilders construisent sur les lots des lotissements neufs, en périphérie des villes qui gagnent des habitants.

Société de projet (SPV)

La société de projet, ou SPV (special purpose vehicle), est la société créée pour un seul terrain : elle l’achète, porte ses autorisations et le revend.

Chez LandQuire, chaque projet a la sienne, prévue pour 5 ans avec 1 an d’extension possible, et le capital des investisseurs est versé sur son compte.

Subdivision (lotissement)

La subdivision est la division d’un terrain en plusieurs lots constructibles, approuvée par la ville ou le comté à travers un plat. C’est l’équivalent d’un lotissement.

Voir notre article pour subdiviser un terrain.

T

Title (titre de propriété)

Le title désigne le droit de propriété sur un bien et son historique : propriétaires successifs, hypothèques, servitudes, privilèges.

Avant chaque transaction, une title company examine ces éléments dans les registres du comté, un travail que le notaire assure en France.

Title commitment (engagement de l’assureur titre)

Le title commitment est l’engagement préalable de l’assureur : ce document liste les éléments à régler avant le closing et les exceptions (servitudes, sous-sol) que la police ne couvrira pas.

L’acheteur l’examine pendant la due diligence pour régler ces points avant de signer. Voir notre article sur le title commitment au Texas.

Title insurance (assurance titre)

L’assurance titre protège le propriétaire (owner’s policy) ou le prêteur (lender’s policy) contre les défauts du titre antérieurs à l’achat, par exemple des taxes impayées par un ancien propriétaire.

C’est ce qu’explique le CFPB, l’agence fédérale de protection des consommateurs. Voir notre guide de la title insurance aux USA.

Transfer tax (taxe de mutation)

La transfer tax est une taxe prélevée lors d’une vente immobilière, au niveau local ou régional : c’est l’équivalent des droits de mutation en France.

En Floride, elle prend la forme de la documentary stamp tax ; le Texas n’en prélève pas.

Les États-Unis n’ont pas de TVA : un achat immobilier n’en supporte donc pas.

Triple net lease (bail triple net)

Dans un bail triple net (NNN), le locataire paie, en plus du loyer, la taxe foncière, l’assurance et l’entretien de l’immeuble.

Fréquente pour les commerces et les bureaux, cette formule laisse au propriétaire un revenu presque net de charges.

U

Utilities (réseaux)

Les utilities sont les réseaux nécessaires à la construction : eau, assainissement, électricité, gaz.

Leur présence à proximité, ou le coût de leur extension, compte parmi les premiers éléments étudiés avant l’achat d’un terrain à aménager.

W

Water rights (droits à l’eau)

Selon la loi texane, l’eau de surface appartient à l’État et s’utilise avec un permis, tandis que l’eau souterraine appartient au propriétaire du sol, sous le contrôle des districts de gestion des nappes.

Un terrain sans réseau public d’eau dépend donc d’un forage et des règles du district local. Voir notre article sur les droits à l’eau au Texas.

Wildlife management (gestion de la faune sauvage)

Au Texas, un terrain qui bénéficie de l’évaluation agricole peut la conserver en passant à un usage de gestion de la faune sauvage, encadré par un plan.

Ce plan (habitat, points d’eau, suivi de la faune) se dépose auprès du service d’évaluation du comté. Voir notre article sur le wildlife management plan.

Z

Zoning (zonage)

Le zoning est le règlement d’urbanisme qui fixe, zone par zone, l’usage des terrains, la densité et la hauteur des constructions.

C’est l’équivalent du plan local d’urbanisme (PLU) en France. Il est adopté par les villes ; Houston, la ville la plus peuplée du Texas, n’en a pas.

Voir notre guide du land entitlement.