Investimento não cotado: vantagens, liquidez e riscos

Por Thibaut Guéant, cofundador e CIO da LandQuire · Atualizado em 29 de outubro de 2026 · 9 minutos de leitura

Um investimento não cotado consiste em aplicar seu dinheiro em um ativo que não é negociado na bolsa de valores: uma empresa, uma dívida privada, um imóvel, um terreno.

O potencial de retorno pode ser alto, mas o dinheiro fica imobilizado por vários anos e pode ser perdido.

A AMF recomenda que esse montante seja mantido imobilizado por pelo menos 8 a 10 anos e que apenas uma pequena parte do patrimônio seja destinada a ele.

Aqui estão as principais categorias do mercado de ações não cotadas, suas perspectivas, sua tributação em 2026 e seus riscos.

Em resumo

• Uma ação não listada “não pode ser comprada ou vendida na bolsa de valores”; a AMF recomenda que o investidor esteja disposto a manter seu dinheiro imobilizado por um período mínimo de 8 a 10 anos (AMF).
• O setor de private equity francês captou 42,9 bilhões de euros e investiu 36,4 bilhões de euros em 2025 (France Invest e Grant Thornton, março de 2026).
• Sua TIR líquida atingiu 11,3% ao ano desde o início e 12,4% em 10 anos, até o final de 2024 (France Invest e EY, julho de 2025). Esses são resultados históricos.
• Os fundos FIP e FCPI destinados ao público em geral apresentam TIRs medianas de -2,4% e -1,1% (fundos em atividade no final de 2023) e taxas de 3,5% e 3,2% ao ano (AMF, janeiro de 2025).
• A redução fiscal relativa aos fundos FCPI será suprimida para as subscrições realizadas a partir de 21 de fevereiro de 2026, exceto no caso de empresas jovens e inovadoras: 30% dos pagamentos (BOFiP, agosto de 2026).
• Na LandQuire, o investimento em imóveis nos Estados Unidos não listados em bolsa começa a partir de US$ 100.000 por projeto, em um plano previsto para 5 anos, prorrogável por mais um ano.

O que é um investimento não cotado?

O mercado não cotado abrange todos os ativos que não são negociados nos mercados financeiros. Também se fala em mercados privados.

O preço deles não é exibido de forma contínua: ele é negociado entre um comprador e um vendedor, ou é estimado por uma empresa de gestão.

De acordo com o informativo da AMF sobre ações não listadas, esses títulos são emitidos principalmente por pequenas e médias empresas em busca de financiamento.

O acionista mantém os mesmos direitos que em uma empresa de capital aberto: direito de voto na assembleia geral e direito aos dividendos.

Investir nesses títulos pode atender a vários objetivos, acrescenta a AMF: apoiar uma empresa que você conhece ou apostar em seu potencial de crescimento.

Por muito tempo restritos aos investidores institucionais (seguradoras, fundos de pensão), os mercados privados estão se abrindo aos investidores de varejo por meio de fundos, plataformas e empresas de projeto.

Quais são as principais categorias do mercado de ações não listadas?

Distinguem-se quatro grandes categorias, dependendo do destino do seu dinheiro.

O private equity (capital de investimento)

O private equity consiste em adquirir participações em empresas não listadas na bolsa, com o objetivo de promovê-las e, posteriormente, revender essas participações.

As estratégias de private equity acompanham o ciclo de vida da empresa:

• o capital de risco financia empresas em fase inicial, com menos de 5 anos, segundo a AMF;
• o capital de desenvolvimento apoia o crescimento de uma empresa lucrativa;
• o capital de sucessão financia a aquisição de uma empresa, muitas vezes por meio de um empréstimo (LBO);
• O capital de recuperação adquire empresas em dificuldades.

A dívida privada

Essas estratégias concedem empréstimos diretamente a empresas ou financiam infraestruturas, sem recorrer à emissão de títulos cotados.

O investidor recebe juros, em vez de ganho de capital.

O mercado imobiliário não cotado

Essa categoria inclui a SCPI, que torna você coproprietário de um conjunto de imóveis alugados.

Ela também inclui o “club deal” imobiliário, em que um pequeno grupo de investidores financia uma única operação.

O financiamento coletivo imobiliário consiste em conceder um empréstimo a um incorporador por um prazo curto, em troca de juros pré-estabelecidos.

Por outro lado, um REIT é uma empresa imobiliária norte-americana que, na maioria das vezes, é de capital aberto: não se trata de uma empresa de capital fechado.

Terrenos e ativos imobiliários

Terrenos, florestas, terras agrícolas: esses ativos reais nem sempre geram renda, mas seu valor pode aumentar com o uso.

Os terrenos nos Estados Unidos, que a LandQuire compra, obtém as autorizações necessárias e depois revende, pertencem a essa família.

Todas essas categorias fazem parte dosinvestimentos alternativos, assim como as commodities.

Como investir em empresas não listadas na bolsa?

Existem três opções, com preços bem diferentes.

1. Em tempo real. Você adquire títulos de uma startup diretamente da própria empresa, de um sócio ou de uma plataforma regulamentada de financiamento coletivo, por meio de uma conta de títulos ou de um PEA aberto em seus intermediários financeiros.
2. Por meio de um fundo. Um FCPR investe pelo menos 50% de seu patrimônio em títulos não cotados; um FCPI ou um FIP, pelo menos 60% em empresas inovadoras ou PMEs regionais, de acordo com a AMF.
3. Por meio de uma sociedade de projeto. Você se torna sócio de uma entidade que possui um único ativo (imóvel, terreno), como em um “club deal”.

Desde a revisão do regulamento europeu ELTIF 2, em vigor a partir de 10 de janeiro de 2024, os fundos europeus de investimento de longo prazo estão mais acessíveis aos particulares.

Eles devem aplicar pelo menos 55% de seus ativos em ativos de longo prazo, esclarece a AMF.

No início de dezembro de 2025, a França contava com 70 ELTIFs, dos quais 46 estavam abertos a pessoas físicas, de acordo com o relatório de prioridades para 2026 da AMF.

Alguns contratos de seguro de vida com múltiplos veículos de investimento também oferecem fundos não cotados, especialmente fundos imobiliários, em unidades de conta.

O PEA-PME aceita títulos de pequenas e médias empresas e de empresas de médio porte, com um limite máximo de depósitos de 225.000 euros, segundo o site service-public.fr.

Quais são as vantagens de um investimento não cotado?

O principal atrativo é a perspectiva de ganhos elevados em um horizonte de longo prazo.

De acordo como estudo da France Invest e da EY sobre o desempenho líquido, o setor de private equity francês apresenta uma TIR líquida de 12,4% ao ano ao longo de 10 anos, até o final de 2024.

Na comparação com os mercados de ações cotados do mesmo estudo, o resultado é de 12,7% ao ano ao longo de 10 anos, contra 8,9% do CAC 40.

Os fundos criados desde 2008 e totalmente liquidados renderam 1,78 vezes o valor investido por seus investidores.

Essas médias ocultam grandes diferenças entre as melhores empresas de private equity e as demais: a escolha da equipe de gestão e de suas estratégias é mais importante do que a classe de ativos.

Outras vantagens:

• diversificação: o valor não acompanha as oscilações diárias dos mercados, e a AMF destaca uma volatilidade geralmente menor do que a das ações cotadas;
• o acesso à economia real: oportunidades que não estão listadas na bolsa, como empresas jovens, infraestruturas, imóveis ou terrenos;
• um papel de acionista ativo: o gestor acompanha a empresa ou o projeto até a revenda;
• um regime tributário incentivador para determinados fundos, detalhado a seguir.

O mercado é vasto: em 2025, os fundos franceses levantaram 42,9 bilhões de euros e investiram 36,4 bilhões de euros em 2.904 empresas e projetos de infraestrutura.

É o que indica o balanço de atividades de 2025 da France Invest e da Grant Thornton.

Que nível de liquidez e qual horizonte de investimento devem ser considerados?

A saída é o preço a pagar. Sem um mercado regulamentado, não há garantia de se encontrar um comprador, e o preço de revenda é difícil de avaliar, lembra a AMF.

Em um fundo, como as cotas “não são negociáveis, sua alienação leva vários meses”, de acordo com o informativo da AMF sobre os FCPR, FCPI e FIP.

Um fundo pode ter duração de até 10 anos, ou até mais.

O mercado imobiliário não cotado não é exceção à regra. No final de 2025, 2,8 bilhões de euros em cotas de SCPI aguardavam um comprador, o que representava 3,1% da capitalização de mercado.

É o que mostra o balanço de 2025 da ASPIM e do IEIF, que aponta uma taxa média de distribuição de 4,91% naquele mesmo ano.

Família	Horizonte típico	Liquidez	Bilhete de admissão
Ações não listadas em tempo real	Pelo menos 8 a 10 anos	Não há garantia de que se encontre um comprador	Preço negociado com o vendedor
Fundos de private equity voltados para o público em geral	Até 10 anos, ou até mais; no mínimo 5 anos para o benefício fiscal	Transferência com prazo de vários meses; não é permitida a saída antes do vencimento previsto	Estabelecido pelo regulamento do fundo
ELTIF	Vários anos	De acordo com o regulamento do fundo	Estabelecido pelo regulamento do fundo
SCPI	Vários anos	Revenda sem garantia de prazo: 2,8 bilhões de euros em cotas pendentes no final de 2025	O preço de uma ação
Imóveis nos Estados Unidos não listados em bolsa (LandQuire)	Estrutura prevista para 5 anos, prorrogável por um ano	Nenhuma antes da revenda do terreno	US$ 100.000 por projeto

Fontes: AMF (2018, 2023, 2024), ASPIM-IEIF (fevereiro de 2026), LandQuire.

Quais são os riscos de um investimento não cotado?

O primeiro risco é a perda de capital: a AMF lembra que você pode perder todo ou parte do valor investido, pois o valor depende de empresas mais jovens e mais frágeis.

A falência de uma participação na carteira pode acarretar perdas significativas, acrescenta o órgão regulador.

Outros riscos desses investimentos:

• falta de liquidez: o dinheiro fica retido até a revenda do ativo ou a liquidação do fundo;
• avaliação: sem cotação, o valor exibido é uma estimativa, e uma saída antecipada geralmente ocorre com um desconto;
• custos: segundo a AMF, os FIP e os FCPI cobram 3,5% e 3,2% ao ano, enquanto os demais fundos voltados para o público em geral cobram de 2,4% a 2,7%;
• a dispersão dos resultados: no final de 2023, as taxas internas de retorno (TIR) medianas dos FIP (-2,4%) e dos FCPI (-1,1%) eram negativas;
• a taxa de câmbio, para um ativo em dólares detido por um investidor em euros;
• fraude: verifique se o intermediário consta nas listas de confiabilidade da AMF antes de assinar.

Esses números são provenientes do primeiro estudo da AMF sobre o desempenho de fundos de ativos financeiros não cotados, publicado em janeiro de 2025.

O órgão regulador destaca “o caráter arriscado dos investimentos em fundos que aplicam em ativos não cotados”.

Qual será a tributação das empresas não listadas em 2026?

Isso depende do valor do subsídio e do veículo. Para um residente fiscal na França:

• Em tempo real, em uma conta de títulos: os dividendos e as mais-valias estão sujeitos à retenção única fixa de 31,4%, dos quais 18,6% correspondem a contribuições sociais em 2026.
• FCPR “fiscal ”: as distribuições e as mais-valias estão isentas do imposto de renda se você mantiver as cotas por 5 anos e reinvestir os valores distribuídos; as contribuições sociais continuam devidas.
• FIP: a redução de imposto será suprimida para as subscrições realizadas a partir de 16 de fevereiro de 2025, exceto para os FIP que invistam na Córsega ou nos territórios de ultramar (30% dos pagamentos).
• FCPI: a redução foi suprimida a partir de 21 de fevereiro de 2026, exceto para os FCPI que investem em empresas jovens e inovadoras (JEI).
• PEA e PEA-PME: após 5 anos, os ganhos estão isentos do imposto de renda, mas os rendimentos dos títulos não cotados mantidos no plano continuam sujeitos à tributação.

Essas regras constam da doutrina tributária sobre a redução de imposto para FCPI e FIP, atualizada em 27 de agosto de 2026.

Para um FCPI investido em JEI, a redução chega a 30% dos pagamentos, até o limite de 75.000 euros por ano para uma pessoa solteira e de 150.000 euros para um casal casado ou em união estável.

É necessário manter as cotas até 31 de dezembro do quinto ano seguinte à subscrição.

Um executivo que vende sua empresa após transferi-la para uma holding também pode reinvestir parte do valor recebido em fundos de private equity.

Essa é uma das formas de reinvestimento permitidas pelacessão-contribuição 150-0 B ter.

Exemplo numérico: 10.000 € em um FCPI investido em JEI

Etapa	Cálculo	Valor
Inscrição em 2026 (pessoa solteira)	–	10 000€
Redução do imposto de renda em 2026	10.000 × 30%	-3.000 € de imposto
Custo líquido do investimento	10.000 – 3.000	7 000€
Prazo de validade exigido	Até 31 de dezembro de 2031	Mais de 5 anos
Custos ao longo de 8 anos, ordem de grandeza	10.000 × 3,2% × 8	2 560€

A redução de imposto é garantida, mas o desempenho do fundo não é garantido: uma queda de 30% no valor das cotas anularia o benefício fiscal.

As taxas são calculadas com base no valor subscrito, à taxa mediana registrada pela AMF para os FCPI. Consulte o documento de informações essenciais de cada fundo.

O mercado imobiliário americano: um exemplo de investimento não cotado

A LandQuire, fundada em 2021 por Romain Daniellou e Thibaut Guéant, adquire terrenos na periferia de cidades americanas em crescimento.

A equipe identifica suas oportunidades de investimento analisando os 3.143 condados dos Estados Unidos por meio de um algoritmo que leva em conta mais de 120 critérios.

A empresa obtém as licenças de urbanização e, em seguida, revende os terrenos a construtoras. A LandQuire já realizou 50 projetos, dos quais 37 foram vendidos: veja nossos projetos imobiliários vendidos.

Cada terreno é administrado por uma empresa de projeto dedicada, cuja gestão é feita pela LandQuire do início ao fim: aquisição, licenciamentos, revenda, gestão jurídica e financeira.

O valor máximo é de US$ 100.000 por projeto. Os custos estão incluídos no orçamento do projeto, sem taxas de administração anuais.

A estrutura tem duração prevista de 5 anos, prorrogável por mais um ano. A cada ano, o investidor recebe um formulário K-1; sua tributação é administrada por um contador independente (CPA).

As ofertas recentes são disponibilizadas a não residentes nos Estados Unidos nos termos da Regulamentação S.

Essas ofertas não são nem ELTIFs nem fundos aprovados pela AMF.

A falta de liquidez é aceita: o dinheiro permanece investido até a revenda do terreno.

O projeto está sujeito à variação do dólar, a atrasos ou à recusa de autorizações e envolve um risco de perda.

Esse investimento deve ser visto como uma parcela de diversificação minoritária, ao lado de instrumentos mais líquidos.

Nosso guia para investir em imóveis sem gestão compara todas as alternativas.

Qual deve ser a participação dos títulos não listados em uma carteira?

A AMF estabelece três regras: manter uma poupança de precaução, investir apenas uma pequena parte do patrimônio financeiro e ficar atento às taxas.

Verifique também se esse investimento está de acordo com seus objetivos de poupança e com o nível de risco que você está disposto a assumir.

Com 100.000 euros ou mais, os investimentos não cotados vêm em seguida à reserva disponível e aos investimentos cotados: consulte nossas orientações para investir 100.000 euros.

Distribua seus investimentos não cotados entre várias categorias, estratégias, gestores e anos de subscrição.

Essa diversificação evita a dependência de um único projeto.

Nosso guia sobre onde investir coloca os títulos não listados em bolsa entre os demais investimentos.

Perguntas frequentes

Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento tributário, jurídico ou de investimento personalizado.

As normas tributárias mencionadas são as vigentes na data da atualização. O desempenho passado não é garantia de resultados futuros.

Todo investimento não cotado envolve risco de perda e mantém seu dinheiro imobilizado por vários anos.