Invertir en el sector inmobiliario en Estados Unidos: la guía de 2026
Puedes invertir tu dinero en el sector inmobiliario de Estados Unidos sin residir allí: directamente, a través de una SCPI o un REIT, o bien invirtiendo en terrenos. En 2026, la financiación del mercado resulta cara: la vivienda de nueva construcción se vende a un precio medio de 410 700 $ y el tipo de interés de los préstamos a 30 años supera el 7 %. En cuanto a los impuestos, el convenio franco-estadounidense evita la doble imposición de los alquileres. Esta guía compara las posibles inversiones, los costes, la normativa fiscal y los riesgos para un ahorrador que disponga de 100 000 € o más.
En resumen
- En el segundo trimestre de 2026, el precio medio de una vivienda nueva en EE. UU. era de 410 700 dólares (Oficina del Censo y HUD).
- El crédito hipotecario a 30 años con tipo de interés fijo tiene un coste medio del 7,40 % a fecha de 8 de octubre de 2026, frente al 6,30 % de un año antes (Freddie Mac).
- Los alquileres de un inmueble situado al otro lado del Atlántico están sujetos a impuestos en ese país; Francia lo tiene en cuenta y concede una deducción fiscal (convenio fiscal de 1994).
- En la reventa, el comprador suele retener el 15 % del importe de la venta en concepto de FIRPTA (IRS).
- En caso de fallecimiento, los activos situados en Estados Unidos cuyo valor supere los 60 000 dólares obligan a presentar una declaración de sucesión en el propio país (IRS).
- Texas ganó 391 243 habitantes entre julio de 2024 y julio de 2025, por delante de Florida (196 680), según la Oficina del Censo.
¿Por qué invertir en el sector inmobiliario en Estados Unidos?
Para un ahorrador residente en Francia, el mercado inmobiliario estadounidense ofrece tres ventajas: exposición al dólar, un mercado profundo y regiones con un fuerte crecimiento demográfico. Texas ha ganado 391 243 habitantes en un año, más que en cualquier otro lugar, según las estimaciones de población para 2025 de la Oficina del Censo de EE. UU. Este crecimiento impulsa los alquileres y el valor de los terrenos en las ciudades del sur, donde se concentran las oportunidades. Los compradores extranjeros son numerosos: entre abril de 2024 y marzo de 2025, adquirieron 78 100 viviendas por valor de 56 000 millones de dólares, y Florida sigue siendo su principal destino, según el informe de 2025 de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors) sobre compradores extranjeros. Estas ventajas tienen su contrapartida: los riesgos propios del mercado inmobiliario estadounidense, que se detallan más adelante.
No hay inversión más sencilla que comprar cerca de casa. Las normas varían de un condado a otro, la gestión a distancia tiene un coste y el resultado final depende del tipo de cambio. Para obtener una visión general de las inversiones al otro lado del Atlántico (acciones, bonos, inmuebles y terrenos), lee nuestra guía para invertir en Estados Unidos.
Alquiler, SCPI, REIT, inversión inmobiliaria: ¿qué opciones hay?
Existen cinco formas principales de invertir en el mercado inmobiliario estadounidense. Las diferencias entre ellas radican en la inversión inicial, la rentabilidad esperada, el tiempo que hay que dedicarle y la liquidez.
| Opción | Entrada | Gestión | Liquidez | Aspecto a tener en cuenta |
|---|---|---|---|---|
| Alquilado durante todo el año (inversión inmobiliaria) | Valor del inmueble + gastos, o aportación propia en caso de crédito | A cargo de un gestor | Baja: se tarda varios meses en revenderla | Gastos, impuesto sobre bienes inmuebles, seguro |
| Alquiler vacacional (Orlando, Miami…) | Valor del inmueble + mobiliario | Trabajo pesado: limpieza, atención al público, plataformas | Bajo | Normativa local sobre el alquiler a corto plazo |
| REIT que cotiza en bolsa | La cotización de una acción | Ninguna | Forte: cotización en bolsa | Fluctuaciones de los mercados financieros |
| SCPI que invierte allí | El importe de una participación | Ninguna | Media: la reventa de las participaciones no está garantizada | Gastos de entrada, riesgo de cambio |
| Terrenos (terrenos para su desarrollo) | 100 000 $ en LandQuire | Ninguna | Bajo: capital inmovilizado hasta la reventa | Sin ingresos corrientes durante la operación |
La vivienda alquilada por años. Es la opción más conocida: una vivienda alquilada a largo plazo. La rentabilidad depende del coste de adquisición, del alquiler, del impuesto sobre bienes inmuebles del municipio y de los gastos de gestión del alquiler, que son casi imprescindibles cuando se vive lejos.
El alquiler vacacional. En zonas turísticas como Orlando o Miami, puede resultar más rentable que un contrato de alquiler convencional, pero requiere una presencia diaria y algunos municipios lo regulan o lo limitan. Consulta la normativa del condado antes de firmar.
Los REIT. Son sociedades que cotizan en bolsa y que poseen inmuebles (viviendas, oficinas, almacenes). Se negocian en bolsa y siguen la evolución de los mercados financieros. Según Nareit, la asociación estadounidense de REIT, deben distribuir al menos el 90 % de sus beneficios imponibles. Nuestro artículo sobre los REIT detalla su funcionamiento, en comparación con otras inversiones inmobiliarias.
Las SCPI. Algunas SCPI adquieren inmuebles al otro lado del Atlántico: se trata de una inversión sin gestión. Se pueden suscribir directamente o, en algunos casos, a través de un contrato de seguro de vida. Consulta nuestra comparativa de SCPI que invierten en EE. UU.
Los terrenos. Se adquiere un terreno, se obtienen los permisos para urbanizarlo (zonificación, parcelación) y, a continuación, se revende a promotores. Este es el modelo de LandQuire, que se presenta más adelante.
¿Cómo comprar una propiedad inmobiliaria en Estados Unidos desde Francia?
Un inversor extranjero puede convertirse en propietario sin necesidad de visado ni de residencia en el país; la adquisición, por sí sola, no confiere derecho de residencia. Los pasos para realizar una inversión directa:
- Definir la estrategia: contrato de alquiler anual o de temporada, zona, presupuesto, plazo de reventa.
- Elegir la estructura jurídica: a título personal o a través de una sociedad, normalmente una LLC (sociedad de responsabilidad limitada). Esta elección influye en el régimen fiscal a ambos lados del Atlántico: nuestra guía para constituir una LLC en Estados Unidos te lo explica todo.
- Obtener un número fiscal: un ITIN para una persona física, un EIN para una empresa. Según la página del IRS dedicada al ITIN, se trata de un número de 9 dígitos que se expide a efectos de las obligaciones fiscales federales a aquellas personas que no tienen derecho a un número de la Seguridad Social.
- Formas de financiación: al contado o a crédito. Los inversores extranjeros pueden solicitar préstamos en el país, pero las condiciones suelen ser más estrictas. En nuestro artículo sobre cómo invertir en EE. UU. como no residente se detallan las opciones.
- Hacer una oferta y, a continuación, comprobar el inmueble: inspección técnica, título de propiedad y seguro de título, que protege al comprador frente a posibles vicios en el título.
- Firmar el cierre: se ingresan los fondos, se inscribe la venta en el registro del condado y se añaden los gastos de cierre.
¿Cuánto cuesta una inversión inmobiliaria en EE. UU. en 2026?
El precio medio de las viviendas nuevas alcanza los 410 700 dólares en el segundo trimestre de 2026, según los datos de la Oficina del Censo y del HUD sobre las viviendas nuevas vendidas. Las diferencias de precio son considerables de una ciudad a otra: compara siempre con las ventas recientes del barrio.
El crédito se ha encarecido en el mercado inmobiliario estadounidense. El tipo fijo a 30 años alcanza el 7,40 % a fecha de 8 de octubre de 2026, frente al 6,30 % de hace un año, segúnla encuesta semanal de Freddie Mac sobre créditos hipotecarios. Para una vivienda nueva de valor medio financiada con un 20 % de aportación propia, la cuota mensual pasa de 1 285 dólares en 2021 a 2 275 dólares en 2026, lo que supone un aumento del 77 %.
A este coste hay que añadir unos gastos que los inversores suelen subestimar:
- los gastos de formalización: honorarios, seguro de título, tasas de registro;
- el impuesto sobre bienes inmuebles (property tax), fijado por el condado y que se paga cada año;
- el seguro de hogar, más caro en las zonas expuestas a huracanes;
- los gastos de comunidad (cuotas de la comunidad de propietarios) en los edificios de viviendas;
- la gestión del alquiler, si no vives allí;
- El cambio: cada transferencia en dólares y cada repatriación de alquileres se calcula según el tipo de cambio del euro frente al dólar de ese día.
¿Qué impuestos hay que pagar por una propiedad en Estados Unidos?
La tributación se produce en tres momentos: durante el alquiler, en la reventa y en la transmisión.
Los alquileres. Según el artículo 6 del convenio fiscal franco-estadounidense de 31 de agosto de 1994, los alquileres de un inmueble situado en Estados Unidos están sujetos a tributación en dicho país. Por defecto, el IRS los grava al 30 % (o al tipo reducido previsto en un convenio); no obstante, el propietario puede optar por que se le graven sobre los ingresos netos, tras deducir los gastos, gracias a la opción prevista en el artículo 871(d) del Código Fiscal de Estados Unidos, según la página del IRS dedicada a los alquileres percibidos por no residentes. Se declaran en el formulario 1040-NR, la declaración de no residentes del IRS. También deben declararse a este lado del Atlántico: según el artículo 24 del convenio, se tienen en cuenta en el cálculo del impuesto, y una deducción fiscal equivalente al impuesto correspondiente evita el doble pago.
La reventa. La plusvalía está sujeta a impuestos en el país de origen (artículo 13 del convenio). El comprador retiene una parte del importe en concepto de FIRPTA: según la página del IRS dedicada a la retención FIRPTA, la retención suele ser del 15 % del importe de la venta. Esta retención se aplica a los inversores extranjeros que venden un inmueble; se trata de un anticipo, y el vendedor declara posteriormente su plusvalía real. La plusvalía también se declara ante la administración tributaria de su lugar de residencia, con un crédito fiscal equivalente al impuesto pagado en Estados Unidos, dentro del límite del impuesto adeudado. Consulte nuestro artículo sobre la retención FIRPTA.
La transmisión. Un bien situado al otro lado del Atlántico pasa a formar parte de la herencia estadounidense de su propietario. Según la página del IRS sobre las herencias de no residentes, es necesario presentar una declaración si los activos situados en el país superan los 60 000 dólares en el momento del fallecimiento.
Para más información: nuestra guía sobre la fiscalidad federal de los inversores extranjeros y nuestro artículo sobre el convenio fiscal entre Francia y Estados Unidos. Haz que un asesor que conozca ambos sistemas fiscales revise tu estructura.
¿Texas o Florida? ¿Dónde invertir?
No hay una ciudad mejor que otra: todo depende de la estrategia, y las diferencias entre estados son notables.
- Texas es el estado que atrae a más nuevos residentes (391 243 en un año). Las grandes ciudades —Houston, Dallas-Fort Worth, Austin y San Antonio— concentran la demanda y las oportunidades; comprueba el impuesto sobre bienes inmuebles del condado, ya que afecta a la rentabilidad. Consulta nuestro artículo sobreel mercado inmobiliario en Texas.
- Florida ha ganado 196 680 habitantes, sobre todo gracias a la inmigración internacional: su saldo migratorio interno se ha reducido a 22 517 personas en 2025, frente a las 310 892 de 2022, según la Oficina del Censo. El turismo (Orlando, Miami, Tampa) impulsa el alquiler vacacional; el seguro contra huracanes es un gasto que hay que tener en cuenta. Consulta nuestra guía para invertir en Florida.
Desconfía de los anuncios de viviendas a precios muy bajos que se venden a distancia en algunas zonas del Medio Oeste, como Detroit: una propiedad barata puede ocultar obras importantes, impuestos pendientes de pago o un barrio en el que resulte difícil alquilar. Nuestro artículo sobre las estafas en la inversión inmobiliaria en EE. UU. enumera las señales de alerta.
¿Cuáles son los riesgos?
Cada inversión inmobiliaria en EE. UU. conlleva sus propios riesgos, que hay que sopesar frente a sus ventajas:
- El riesgo cambiario: los ingresos por alquiler y el capital están expresados en dólares; las fluctuaciones del dólar modifican el resultado una vez convertido.
- El riesgo crediticio: con un tipo del 7,40 % a 30 años, el apalancamiento resulta costoso y lastra la rentabilidad de una inversión inmobiliaria destinada al alquiler.
- La gestión a distancia: vacantes, impagos, obras, relación con el administrador.
- El riesgo climático: huracanes en las costas del sur, inundaciones en determinadas zonas, con primas de seguro elevadas en los sectores expuestos.
- Las fluctuaciones del mercado local: los valores pueden bajar en una ciudad incluso cuando el mercado nacional está al alza.
- La liquidez: la reventa lleva varios meses y la retención FIRPTA inmoviliza una parte del importe.
Los terrenos: invertir sin tener que gestionar una vivienda
La inversión en terrenos permite invertir dinero en el sector inmobiliario sin necesidad de inquilinos, sin obras y sin tener que pedir un préstamo. En LandQuire, el inversor se asocia a una sociedad dedicada al proyecto, que adquiere un terreno en una zona en expansión, obtiene las autorizaciones necesarias para su urbanización (zonificación, plan de parcelación) y, posteriormente, lo revende a promotores. La inversión mínima es de 100 000 dólares por proyecto, con un horizonte medio de entre 24 y 36 meses. El equipo de LandQuire ha llevado a cabo 50 proyectos desde la creación de la empresa, de los cuales 37 ya se han vendido. Los inversores cuentan con el apoyo del equipo de LandQuire, desde la adquisición hasta la reventa. Este tipo de inversión complementa las demás inversiones inmobiliarias presentadas anteriormente.
Por otro lado, se trata de una inversión ilíquida: el terreno no genera ingresos durante la operación, el capital queda inmovilizado hasta su reventa y la rentabilidad no está garantizada. Nuestra guía deinversión inmobiliaria en Estados Unidos explica cómo se revaloriza un terreno, y los proyectos en curso se presentan en la página de ofertas inmobiliarias disponibles en Estados Unidos.
Preguntas frecuentes
¿Puede un francés comprar una casa en EE. UU.?
Sí. Cualquier ciudadano extranjero puede adquirir una vivienda o un terreno en el país sin necesidad de residir allí ni de tener visado; la adquisición no confiere derecho de residencia. Sin embargo, se necesita un número fiscal (ITIN o EIN) para declarar los alquileres y la reventa.
¿Cuál es el precio medio de una vivienda en EE. UU.?
Las viviendas nuevas se venden a un precio medio de 410 700 dólares en el segundo trimestre de 2026, según la Oficina del Censo y el HUD. Las diferencias entre zonas son importantes: compáralas con las ventas recientes del barrio.
¿Qué presupuesto se necesita para invertir en el sector inmobiliario en EE. UU.?
Todo depende de la inversión elegida y de la rentabilidad que se busque. Una acción de un REIT o una participación en una SCPI supone una inversión modesta. La compra directa de una vivienda para alquilar requiere el valor del inmueble y los gastos, o una aportación importante si se solicita un préstamo. En LandQuire, la inversión mínima para un proyecto inmobiliario es de 100 000 $.
¿Debería constituir una LLC?
No es obligatorio: se puede adquirir a título personal. Una LLC (sociedad de responsabilidad limitada) separa el bien de tu patrimonio personal, pero su tratamiento fiscal a este lado del Atlántico debe consultarse con un asesor. La elección adecuada depende del importe, del número de socios y de la transmisión prevista.
¿Cómo se gravan los alquileres?
Los alquileres están sujetos a impuestos en el lugar donde se encuentra el inmueble: los no residentes deben presentar la declaración 1040-NR. Además, deben incluirse en su declaración de la renta: el convenio fiscal de 1994 los tiene en cuenta a la hora de calcular el impuesto y concede una deducción fiscal equivalente al impuesto correspondiente, lo que evita tener que pagar dos veces.
¿Qué ocurre con la reventa?
La plusvalía está sujeta a impuestos en el país de origen. El comprador suele retener el 15 % del importe de la venta en concepto de FIRPTA, un anticipo del impuesto estadounidense. La plusvalía también figura en su declaración anual, con una deducción fiscal equivalente al impuesto pagado en Estados Unidos, dentro del límite del impuesto adeudado.
¿Se pueden sacar libros en la biblioteca si no se es residente?
Sí, algunos bancos conceden préstamos a no residentes, aunque las condiciones suelen ser más estrictas. El crédito es caro en 2026: un 7,40 % de media a 30 años a fecha de 8 de octubre, según Freddie Mac. Casi uno de cada dos compradores extranjeros paga al contado: el 47 %, frente al 28 % del total de compradores, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Esto evita el coste del crédito, pero inmoviliza más capital en una sola inversión.
¿Cuál es el mejor país para invertir en el sector inmobiliario?
No existe un país que sea el mejor en términos absolutos: todo depende de tu objetivo, de tus perspectivas y de tu situación fiscal. En el mercado inmobiliario estadounidense, Texas es el estado con mayor crecimiento demográfico (391 243 habitantes más en un año). Las oportunidades se concentran en el sur, con diferencias en cuanto al riesgo: exposición a los huracanes en las costas y nivel del impuesto sobre bienes inmuebles según el condado.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye un asesoramiento fiscal ni de inversión personalizado. La rentabilidad pasada no garantiza la rentabilidad futura. Toda inversión conlleva un riesgo de pérdida de capital.