Investir no mercado imobiliário dos Estados Unidos: o guia de 2026
Você pode investir seu dinheiro no mercado imobiliário dos Estados Unidos sem morar no país: diretamente, por meio de uma SCPI ou de um REIT, ou ainda por meio de terrenos. Em 2026, o custo de financiamento no mercado é elevado: o preço médio de uma residência nova é de US$ 410.700, e as taxas de juros para empréstimos de 30 anos ultrapassam 7%. No que diz respeito aos impostos, a convenção franco-americana evita a dupla tributação dos aluguéis. Este guia compara os investimentos possíveis, os custos, as regras tributárias e os riscos para um poupador que disponha de 100.000 € ou mais.
Em resumo
- Nos EUA, no segundo trimestre de 2026, uma casa nova foi vendida por um valor mediano de 410.700 dólares (Census Bureau e HUD).
- O crédito a 30 anos com taxa fixa custa, em média, 7,40% em 8 de outubro de 2026, contra 6,30% um ano antes (Freddie Mac).
- Os aluguéis de um imóvel localizado nos Estados Unidos são tributados naquele país; a França leva isso em consideração e concede um crédito tributário (convenção fiscal de 1994).
- Na revenda, o comprador geralmente retém 15% do valor da venda a título do FIRPTA (IRS).
- Em caso de falecimento, bens localizados nos Estados Unidos com valor superior a 60.000 dólares exigem a apresentação de uma declaração de sucessão no local (IRS).
- O Texas registrou um aumento de 391.243 habitantes entre julho de 2024 e julho de 2025, à frente da Flórida (196.680), segundo o Census Bureau.
Por que investir em imóveis nos Estados Unidos?
Para um poupador residente na França, o mercado imobiliário americano oferece três vantagens: exposição ao dólar, um mercado amplo e regiões em forte crescimento demográfico. O Texas ganhou 391.243 habitantes em um ano, mais do que em qualquer outro lugar, de acordo com as estimativas populacionais para 2025 do U.S. Census Bureau. Esse crescimento sustenta os aluguéis e o valor dos terrenos nas cidades do Sul, onde se concentram as oportunidades. Os compradores estrangeiros são numerosos na região: de abril de 2024 a março de 2025, eles adquiriram 78.100 imóveis por 56 bilhões de dólares, e a Flórida continua sendo seu principal destino, de acordo com o relatório de 2025 da National Association of Realtors sobre compradores estrangeiros. Essas vantagens têm um reverso: riscos específicos do mercado imobiliário americano, detalhados a seguir.
Não há investimento mais simples do que uma compra perto de casa. As regras variam de um condado para outro, a gestão à distância tem um custo e o resultado final depende da taxa de câmbio. Para ter uma visão geral dos investimentos do outro lado do Atlântico (ações, títulos, imóveis e terrenos), leia nosso guia para investir nos Estados Unidos.
Aluguel, SCPI, REIT, investimentos imobiliários: quais são as opções?
Existem cinco formas principais de investir no mercado imobiliário americano. As diferenças entre elas dizem respeito ao valor inicial necessário, ao retorno esperado, ao tempo a ser dedicado ao investimento e à liquidez.
| Opção | Bilhete de admissão | Gerenciamento | Liquidez | Ponto a ser observado |
|---|---|---|---|---|
| Alugado por um ano (investimento imobiliário para aluguel) | Valor do imóvel + despesas, ou entrada, caso seja financiamento | A ser confiado a um gestor | Baixa: revenda em vários meses | Despesas, imposto predial, seguro |
| Aluguel por temporada (Orlando, Miami…) | Valor do imóvel + móveis | Trabalho pesado: limpeza, atendimento, plataformas | Baixa | Regras locais sobre aluguel de curta duração |
| REIT de capital aberto | O preço de uma ação | Nenhuma | Forte: venda na bolsa de valores | Flutuações nos mercados financeiros |
| SCPI com investimentos nessa região | O valor de uma cota | Nenhuma | Média: revenda das cotas não garantida | Taxas de entrada, risco cambial |
| Terrenos (terrenos a serem valorizados) | US$ 100.000 na LandQuire | Nenhuma | Desvantagem: capital imobilizado até a revenda | Sem renda corrente durante a operação |
O imóvel alugado por ano. Essa é a opção mais conhecida: uma moradia alugada por um período prolongado. Os retornos dependem do custo de aquisição, do aluguel, do imposto predial do município e das despesas de administração do aluguel, que são quase indispensáveis quando se mora longe.
Aluguel por temporada. Em regiões turísticas como Orlando ou Miami, ele pode render mais do que um contrato de locação convencional, mas exige presença diária e alguns municípios regulamentam ou limitam essa prática. Verifique a legislação do condado antes de assinar.
Os REITs. São empresas de capital aberto que possuem imóveis (residências, escritórios, armazéns). São negociadas na bolsa de valores e acompanham os mercados financeiros. Elas devem distribuir pelo menos 90% de seu lucro tributável, de acordo com a Nareit, a associação americana de REITs. Nosso artigo sobre os REITs detalha seu funcionamento, em comparação com outros investimentos imobiliários.
As SCPI. Algumas SCPI adquirem imóveis nos Estados Unidos: trata-se de um investimento sem gestão. A subscrição pode ser feita diretamente ou, no caso de algumas delas, por meio de um contrato de seguro de vida. Veja nossa comparação das SCPI que investem nos EUA.
O setor imobiliário. Adquire-se um terreno, obtêm-se as autorizações para urbanização (zoneamento, divisão em lotes) e, em seguida, revende-se aos incorporadores. Esse é o modelo da LandQuire, apresentado a seguir.
Como comprar um imóvel nos Estados Unidos a partir da França?
Um investidor estrangeiro pode se tornar proprietário sem precisar de visto nem de residência no país; a aquisição, por si só, não confere direito de permanência. As etapas de um investimento direto:
- Definir a estratégia: contrato de locação anual ou sazonal, setor, orçamento, prazo para revenda.
- Escolher a estrutura jurídica: em nome próprio ou por meio de uma empresa, geralmente uma LLC (limited liability company). Essa escolha altera o regime tributário em ambos os lados do Atlântico: nosso guia para abrir uma LLC nos Estados Unidos traz todas as informações necessárias.
- Obter um número fiscal: um ITIN para pessoas físicas e um EIN para pessoas jurídicas. De acordo com a página do IRS dedicada ao ITIN, trata-se de um número de 9 dígitos emitido para fins de obrigações fiscais federais às pessoas que não têm direito a um número de Seguro Social.
- Formas de financiamento: à vista ou a crédito. Os investidores estrangeiros podem obter empréstimos no local, mas as condições costumam ser mais rigorosas. Nosso artigo sobre como investir nos EUA como não residente detalha as opções.
- Fazer uma oferta e, em seguida, verificar o imóvel: inspeção técnica, título de propriedade e seguro de título, que protege o comprador contra eventuais irregularidades no título.
- Assinar o contrato de fechamento: os fundos são repassados, a venda é registrada no cartório do condado e as despesas de fechamento são adicionadas.
Quanto custa um investimento imobiliário nos EUA em 2026?
O preço mediano das moradias novas atingiu US$ 410.700 no segundo trimestre de 2026, de acordo com dados do Census Bureau e do HUD sobre moradias novas vendidas. As variações de preço são significativas de uma cidade para outra: sempre compare com as vendas recentes do bairro.
O crédito ficou caro no mercado imobiliário americano. A taxa fixa de 30 anos atingiu 7,40% em 8 de outubro de 2026, contra 6,30% um ano antes, de acordo coma pesquisa semanal da Freddie Mac sobre empréstimos imobiliários. Para uma residência nova de valor médio financiada com 20% de entrada, a prestação mensal passa de US$ 1.285 em 2021 para US$ 2.275 em 2026, o que representa um aumento de 77%.
A esse custo somam-se despesas frequentemente subestimadas pelos investidores:
- despesas de fechamento: honorários, seguro de título, taxas de registro;
- o imposto predial (property tax), determinado pelo condado e pago anualmente;
- o seguro residencial, mais caro em áreas expostas a furacões;
- as taxas de condomínio (HOA fees) nos condomínios;
- a administração do imóvel alugado, caso você não more no local;
- a taxa de câmbio: cada transferência em dólares e cada repatriação de aluguéis é calculada com base na cotação do euro em relação ao dólar do dia.
Quais impostos devem ser pagos sobre um imóvel nos Estados Unidos?
A tributação ocorre em três momentos: durante o aluguel, na revenda e na transferência de propriedade.
Aluguéis. De acordo com o artigo 6º da Convenção Fiscal Franco-Americana de 31 de agosto de 1994, os aluguéis de um imóvel localizado nos Estados Unidos são tributáveis nesse país. Por padrão, o IRS tributa esses rendimentos a 30% (ou à alíquota reduzida prevista em um tratado); o proprietário pode, no entanto, optar por ser tributado sobre a renda líquida, após dedução das despesas, por meio da opção prevista no artigo 871(d) do Código Tributário dos Estados Unidos, conforme a página do IRS dedicada aos aluguéis recebidos por não residentes. Esses rendimentos são declarados no formulário 1040-NR, a declaração de imposto de renda para não-residentes do IRS. Eles também devem ser declarados neste lado do Atlântico: de acordo com o artigo 24 da convenção, eles são considerados no cálculo do imposto, e um crédito tributário igual ao imposto correspondente evita o pagamento duplo.
A revenda. O ganho de capital é tributável no local (artigo 13 da convenção). O comprador retém uma parte do valor a título do FIRPTA: de acordo com a página do IRS dedicada à retenção do FIRPTA, a retenção é, em geral, de 15% do valor da venda. Essa retenção se aplica a investidores estrangeiros que vendem um imóvel; trata-se de um adiantamento, e o vendedor declara posteriormente sua mais-valia real. A mais-valia também é declarada à administração fiscal de seu domicílio, com um crédito tributário igual ao imposto pago nos Estados Unidos, dentro do limite do imposto devido. Consulte nosso artigo sobre a retenção FIRPTA.
A transmissão. Um bem localizado do outro lado do Atlântico passa a fazer parte do patrimônio sucessório americano de seu proprietário. De acordo com a página do IRS sobre sucessões de não residentes, é necessária uma declaração se os ativos localizados nos Estados Unidos ultrapassarem US$ 60.000 no momento do falecimento.
Para saber mais: nosso guia sobre a tributação federal de investidores estrangeiros e nosso artigo sobre a convenção tributária entre a França e os Estados Unidos. Peça a um consultor que conheça os dois sistemas tributários para validar sua estrutura.
Texas ou Flórida: onde investir?
Não existe uma cidade melhor: tudo depende da estratégia, e as diferenças entre os estados são significativas.
- O Texas atrai o maior número de novos moradores (391.243 em um ano). As grandes cidades — Houston, Dallas-Fort Worth, Austin e San Antonio — concentram a demanda e as oportunidades; verifique o imposto predial do condado, que afeta a rentabilidade. Veja nosso artigo sobreo mercado imobiliário no Texas.
- A Flórida registrou um aumento de 196.680 habitantes, principalmente devido à imigração internacional: seu saldo migratório interno caiu para 22.517 pessoas em 2025, contra 310.892 em 2022, segundo o Census Bureau. O turismo (Orlando, Miami, Tampa) impulsiona o mercado de aluguéis sazonais; o seguro contra furacões é um item de custo a ser verificado. Consulte nosso guia para investir na Flórida.
Desconfie de anúncios de casas a preços muito baixos vendidas à distância, em algumas regiões do Meio-Oeste, como Detroit: um imóvel barato pode esconder grandes obras, impostos atrasados ou um bairro difícil de alugar. Nosso artigo sobre golpes em investimentos imobiliários nos EUA lista os sinais de alerta.
Quais são os riscos?
Todo investimento imobiliário nos EUA envolve riscos específicos, que devem ser ponderados em relação às suas vantagens:
- O risco cambial: as receitas de aluguel e o capital são expressos em dólares; as flutuações do dólar alteram o resultado após a conversão.
- O risco de crédito: a uma taxa de 7,40% em 30 anos, a alavancagem é onerosa e prejudica os retornos de um investimento imobiliário para aluguel.
- Gestão remota: período de desocupação, aluguéis em atraso, obras, relação com o administrador.
- O risco climático: furacões nas costas do sul, inundações em algumas regiões, com prêmios de seguro elevados nos setores expostos.
- As flutuações do mercado local: os valores podem cair em uma cidade mesmo quando o mercado nacional está em alta.
- Liquidez: a revenda leva vários meses e a retenção do FIRPTA imobiliza uma parte do valor.
Propriedades: investir sem precisar administrar imóveis
O investimento imobiliário permite aplicar dinheiro no mercado imobiliário sem precisar de inquilinos, sem obras e sem precisar contrair empréstimos. Na LandQuire, o investidor participa de uma empresa dedicada ao projeto, que adquire um terreno em uma área em expansão, obtém as autorizações necessárias para o desenvolvimento (zoneamento, plano de loteamento) e, em seguida, revende-o a incorporadoras. O valor mínimo do investimento é de US$ 100.000 por projeto, com um horizonte médio de 24 a 36 meses. A equipe da LandQuire já conduziu 50 projetos desde a criação da empresa, dos quais 37 já foram vendidos. Os investidores contam com o acompanhamento da equipe da LandQuire, desde a aquisição até a revenda. Esse tipo de investimento complementa os outros investimentos imobiliários apresentados acima.
Por outro lado, trata-se de um investimento ilíquido: o terreno não gera renda durante a operação, o capital fica imobilizado até a revenda e o retorno não é garantido. Nosso guia deinvestimento imobiliário nos Estados Unidos explica como um terreno se valoriza, e os projetos em andamento são apresentados na página de ofertas imobiliárias disponíveis nos Estados Unidos.
Perguntas frequentes
Um francês pode comprar uma casa nos EUA?
Sim. Qualquer cidadão estrangeiro pode adquirir um imóvel ou um terreno no local sem precisar residir lá e sem visto; a aquisição não confere direito de permanência. Por outro lado, é necessário um número fiscal (ITIN ou EIN) para declarar os aluguéis e a revenda.
Qual é o preço médio de uma moradia nos EUA?
As casas novas foram vendidas por um valor mediano de US$ 410.700 no segundo trimestre de 2026, de acordo com o Census Bureau e o HUD. As diferenças entre os setores são significativas: compare com as vendas recentes no bairro.
Qual é o orçamento necessário para investir no mercado imobiliário dos EUA?
Tudo depende do investimento escolhido e dos retornos almejados. Uma ação de REIT ou uma cota de SCPI representa um investimento modesto. A compra direta de um imóvel para aluguel exige o valor do imóvel e as despesas, ou uma entrada significativa caso você recorra a um financiamento. Na LandQuire, o valor mínimo de investimento em um projeto imobiliário é de 100.000 dólares.
Deve-se constituir uma LLC?
Isso não é obrigatório: é possível adquirir em nome próprio. Uma LLC (limited liability company) separa o bem do seu patrimônio pessoal, mas seu tratamento tributário neste lado do Atlântico deve ser verificado com um consultor. A escolha certa depende do valor, do número de sócios e da transmissão prevista.
Como os aluguéis são tributados?
Os aluguéis são tributáveis no local onde o imóvel está situado: o não residente deve apresentar a declaração 1040-NR. Eles também devem ser declarados em sua declaração de imposto de renda: a convenção fiscal de 1994 os leva em consideração para calcular o imposto e concede um crédito fiscal igual ao imposto correspondente, o que evita o pagamento duplo.
O que acontece na revenda?
O ganho de capital é tributável nos Estados Unidos. O comprador geralmente retém 15% do valor da venda a título do FIRPTA, um adiantamento do imposto americano. O ganho de capital também consta da sua declaração anual, com um crédito tributário igual ao imposto pago nos Estados Unidos, até o limite do imposto devido.
É possível fazer um empréstimo no local quando se é não-residente?
Sim, alguns bancos concedem empréstimos a não residentes, com condições geralmente mais rigorosas. O crédito está caro em 2026: 7,40% em média para um prazo de 30 anos, em 8 de outubro, segundo a Freddie Mac. Quase um em cada dois compradores estrangeiros paga à vista: 47%, contra 28% do total de compradores, segundo a National Association of Realtors. Isso evita o custo do crédito, mas imobiliza mais capital em um único investimento.
Qual é o melhor país para investir em imóveis?
Não existe um país que seja, em termos absolutos, o melhor: tudo depende do seu objetivo, do seu horizonte e da sua situação fiscal. No mercado imobiliário americano, o Texas apresenta o maior crescimento demográfico (391.243 habitantes a mais em um ano). As oportunidades concentram-se no Sul, com diferenças em termos de risco: exposição a furacões nas costas e nível do imposto predial, que varia de acordo com o condado.
Este artigo tem caráter informativo e não constitui aconselhamento tributário ou de investimento personalizado. O desempenho passado não é garantia de resultados futuros. Todo investimento envolve o risco de perda de capital.